"Главбух", 2005, N 6

ИПОТЕКА. НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ И НОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ

С нового года существенно изменилось законодательство об ипотеке. Кроме того, с 1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Нововведений много, и носят они в основном положительный характер. Так, договор об ипотеке больше не нуждается в нотариальном удостоверении, а получить кредит можно и под залог недостроенного коттеджа.

Но есть и неприятные новшества. В 2005 г. банку будет проще выселить должника из квартиры - значительно упростился порядок взыскания заложенного имущества.

Рассмотрим подробнее, каким же образом все эти нововведения отразятся на гражданах, приобретающих жилье по ипотеке.

Регистрация и удостоверение договора ипотеки

Как мы уже сказали, с 1 января 2005 г. заверять у нотариуса договор ипотеки больше не нужно. Это обязательное условие исчезло как из ст.339 Гражданского кодекса РФ, так и из ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Безусловно, это приятная новость, ведь раньше сумма расходов на нотариат доходила до 1,5 процента от суммы сделки.

А вот зарегистрировать договор об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней по-прежнему нужно, поскольку договор об ипотеке считается заключенным только с момента его госрегистрации.

Обратим внимание: с этого года ставки государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке определяет Налоговый кодекс РФ. Государственная пошлина, которую платят физические лица, составляет 500 руб. (пп.22 п.1 ст.333.33 Кодекса).

Если заемщик задерживает выплаты по кредиту

Если покупатель квартиры нарушит существенные условия договора об ипотеке (как правило, об оплате), банк вправе наложить на жилье взыскание. То есть продать его с торгов в принудительном порядке. Кроме того, в этом случае у должника возникнут проблемы и с получением имущественных вычетов по НДФЛ.

Действия банка

В прошлом году выселить должника из квартиры банкам было затруднительно. Дело в том, что по ранее действующему законодательству изъять квартиру нельзя было в том случае, если у собственника-должника другого жилья не было. Такое условие содержалось в п.1 ст.446 Гражданского процессуального кодекса РФ. А приобретаемая с помощью ипотеки квартира нередко являлась для покупателя единственной. Поэтому-то и забрать ее банку было достаточно сложно.

Теперь же банк вправе лишить заемщика жилья, заложенного по договору ипотеки, даже если оно является единственным для должника. Закон об ипотеке также никаких препятствий для этого не содержит.

С нового года больше не является препятствием для выселения и тот факт, что в квартире прописаны дети. Согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае проживания в квартире детей, оставшихся без родительского попечения.

Таким образом, с этого года переход права собственности на заложенное жилье к другому лицу является основанием для выселения членов семьи бывшего собственника.

В этой связи возникает вопрос: каким образом государство обеспечивает гражданам, попавшим в подобную ситуацию, гарантированное ст.40 Конституции РФ право на жилище?

Здесь также произошли изменения. С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Статья 95 Кодекса вводит понятие так называемых жилых помещений маневренного фонда. С бывшим собственником и членами его семьи на основании решения о предоставлении такого помещения заключается договор найма, по которому им передается жилое помещение для временного проживания. При этом необходимо обратить внимание на то, что договор найма заключается лишь на период до завершения расчетов с гражданами, у которых банк изъял жилье (ст.106 Жилищного кодекса РФ).

Итак, выселить неплательщика из квартиры банкам по новым правилам будет проще. В том числе и в случае, если у должника есть дети. Однако те, кто не собирается обманывать банк, в этом могут отыскать и положительный момент. Так, граждане, у которых есть дети, смогут в большей мере рассчитывать на получение кредита под залог жилья, чем раньше. Ведь до этого банки, как правило, неохотно давали ипотечные кредиты семьям, у которых есть дети. И именно потому, что при невозвращении кредита выселить должника с ребенком было практически невозможно.

Проблемы при получении

имущественного вычета по НДФЛ

Человек, купивший квартиру, имеет право уменьшить свои доходы на сумму имущественного вычета. При этом не имеет значения, приобрел он собственность на свои деньги или на заемные. Более того, вычет можно получить и на проценты, которые выплачиваются по ипотечному кредиту. Но как быть с вычетом, если заемщик не смог расплатиться с банком и квартира продается? Налоговики считают, что после этого использовать вычет по НДФЛ станет невозможно (п.3.3 Письма МНС России от 30 января 2004 г. N ЧД-6-27/100@).

Пример. Соколов П.А. приобрел в 2003 г. квартиру за 1 000 000 руб. Для ее покупки он взял в банке ипотечный кредит. Доход Соколова за 2003 г., облагаемый по ставке 13 процентов, составил 350 000 руб.

В начале 2004 г. Соколов подал в налоговую инспекцию декларацию за 2003 г., в которой заявил свое право на имущественный вычет за этот год в сумме 350 000 руб., который и был ему предоставлен. Оставшаяся часть вычета в размере 650 000 руб. (1 000 000 - 350 000) была перенесена на следующие налоговые периоды.

Однако в конце 2004 г. за неуплату долга Соколов был лишен банком права собственности на квартиру, и она была продана.

Доход Соколова за 2004 г., облагаемый по ставке 13 процентов, составил 200 000 руб. В феврале 2005 г. он представил в свою инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ за 2004 г., в которой заявил имущественный вычет за 2004 г. в сумме 200 000 руб. Однако право собственности на квартиру Соколовым уже утрачено. А в таком случае право на имущественный вычет по НДФЛ за 2004 г. он теряет. Поэтому налоговая инспекция в предоставлении вычета ему отказала.

Но некоторые специалисты считают, что данную точку зрения можно оспорить. Ведь в Налоговом кодексе РФ четко сказано, что, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования. И ни слова не сказано о том, что право на вычет теряется после продажи квартиры.

Тем не менее есть логика и в позиции налоговиков. Дело в том, что получить вычет можно только на основании документов, подтверждающих право собственности на квартиру. А как только должник продаст квартиру, свидетельства о праве собственности он лишается. Так что, на наш взгляд, отстоять право на вычет после продажи квартиры будет уже невозможно.

Сложности с расчетом НДФЛ могут возникнуть в отношении сумм, которые должник получил от продажи квартиры. Если жилье к этому моменту находилось в собственности менее трех лет и его стоимость превышает 1 000 000 руб., то с суммы превышения придется заплатить налог на доходы физлиц. При этом не важно, что всю выручку от продажи человек направляет на выплату кредита.

Однако есть другой вариант уплаты НДФЛ. А именно - не получать имущественный вычет, а уменьшить свои доходы на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой квартиры (абз.2 пп.1 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ). Здесь прежде всего имеется в виду стоимость, которую бывший собственник заплатил за квартиру продавцу, а также различные сопутствующие расходы, например, на оплату услуг риэлтора. Поступить так целесообразно в том случае, если суммарная величина таких расходов превысит 1 000 000 руб.

Изменения в ипотеке строящегося жилья

Начиная с этого года объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. Следовательно, недостроенное жилье может быть предметом ипотеки. Правда, для этого нужно зарегистрировать на него право собственности. Именно поэтому распространить это нововведение на покупку квартиры в недостроенном многоквартирном доме, к сожалению, не получится. Ведь квартира по общему правилу перейдет к покупателю в собственность только после того, как дом будет построен.

Таким образом, это изменение в первую очередь касается частного строительства жилых домов, например коттеджей. Теперь, столкнувшись с нехваткой средств на постройку дома, человек может зарегистрировать право собственности на недостроенный объект, обратиться в банк за ипотечным кредитом и достроить дом. При этом по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. Такое уточнение в ст.76 Закона об ипотеке появилось с этого года.

Конечно, получить в банке кредит на достройку дома можно было и раньше. Однако из-за того, что недостроенный дом не был в собственности у гражданина, банк не мог взять его в залог, то есть оформить ипотеку. Из-за этого банки либо вообще не кредитовали строительство, либо кредитовали под очень высокие проценты. Теперь же можно рассчитывать на то, что одолжить деньги у банка удастся под более низкий процент.

Д.Д.Муратова

Юрист

группы компаний

"Беседин Аваков Тарасов и партнеры"

С.А.Шилкин

Эксперт журнала "Главбух"

Подписано в печать

16.03.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——