"Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", 2005, N 10

ПОСПОРИМ ОБ ИПОТЕКЕ

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 30 будет полезным для организаций и предприятий, пользующихся банковскими кредитами. Как правило, банк выдает деньги под залог, предметом которого часто бывает недвижимое имущество.

Ипотека (залог недвижимости) может быть обеспечением не только по кредитному договору, но и при займе, аренде, купле-продаже, подряде, обязательствах, вытекающих из причинения вреда, и пр. (ст.2 Закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; далее - Закон N 102-ФЗ).

Сторонами по договору ипотеки являются:

- залогодатель - организация-должник, передающая имущество в залог;

- залогодержатель - банк или другая организация, принимающая недвижимость в залог.

Заключенный между ними договор подлежит обязательной государственной регистрации (ст.10 Закона N 102-ФЗ), без которой он считается недействительным. Предмет ипотеки на все время договора остается в распоряжении должника (п.1 ст.338 ГК РФ). Должник владеет имуществом, может им пользоваться, но не вправе продать, обменять или передать другой организации, если на то не имеется согласия кредитора.

У организации-залогодателя операции, связанные с ипотекой, отражаются на забалансовом счете 009 "Обеспечение обязательств и платежей выданные", у залогодержателя - на счете 008 "Обеспечение обязательств и платежей полученные". Передача недвижимости отражается по дебету этих счетов, возврат - по кредиту.

Предметом ипотеки являются земли, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры и прочее недвижимое имущество. Можно передать в залог и недостроенный объект (ст.76 Закона N 102-ФЗ). Кстати, объект незавершенного строительства теперь подлежит государственной регистрации не только по "косвенным признакам", прописанным в ст.76 Закона N 102-ФЗ, но и согласно новой редакции ст.130 ГК РФ (поправки внесены Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ). Естественно, это облегчает его залог. Если объект незавершенного строительства отдан в залог, то по окончании строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом становится возведенное здание (п.1 Письма ВАС). Изменение предмета ипотеки в период действия договора не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которое по смыслу пп.3 п.1 ст.352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни Закон N 102-ФЗ не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета залога, его оценки, регистрации этих изменений.

Разрешил ВАС и долгий спор о том, может ли быть предметом ипотеки часть помещения (например, этаж в офисном здании или несколько кабинетов, часть площади склада). ВАС заключил, что подобные операции недопустимы (п.2 Письма ВАС).

Внимание! Если раздел имущества в натуре невозможен без изменения его назначения (вещь неделима), то ипотека невозможна.

Заложить по ипотеке можно лишь то имущество, права на которое зарегистрированы в надлежащем порядке. И это тоже удобно для предприятий, в составе которых имеются самые разные активы - земля, здания, основные средства и прочие совершенно самостоятельные объекты, которые можно передать в залог.

Интересна ситуация, описанная в п.6 Письма ВАС. Организация передала в залог свои права по договору аренды земельного участка. Поскольку свои обязательства перед кредитором она не выполнила, права арендатора были проданы с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание. Однако приобретатель участка столкнулся с неприятностью: арендодатель решил взыскать с него всю задолженность по арендной плате: и за период, предшествующий реализации с торгов, и за последующий. ВАС занял сторону арендодателя, однако указал, что в период существования ипотеки все права и обязанности по договору несет первоначальный арендатор, заложивший свои права. В результате обращения взыскания на имущество и реализации его с торгов указанные права приобрел новый арендатор. По смыслу п.2 ст.615 ГК РФ и п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с обязанностями, вытекающими из договора аренды.

Внимание! Передача в залог здания или сооружения влечет за собой одновременную ипотеку земельного участка, на котором они находятся (п.3 ст.340 ГК РФ).

Иногда земля под недвижимостью может находиться в собственности федеральных властей или муниципалитета. Собственник здания, расположенного на таком участке, пользуется им по договору аренды. Решившись взять кредит под залог этой недвижимости, организация может столкнуться с множеством проблем.

Во-первых, ипотека земель в федеральной или муниципальной собственности невозможна (п.1 ст.63 Закона N 102-ФЗ). Во-вторых, ипотека здания без залога прав на землю под ним также невозможна (ст.69 Закона N 102-ФЗ). В-третьих, права аренды земельного участка можно передать в залог только с согласия собственника (п.1.1 ст.62 Закона N 102-ФЗ).

ВАС разъяснил, как следует поступить (п.5 Письма). Согласно п.9 ст.22 Земельного кодекса арендатор вправе без согласия арендодателя (однако уведомив последнего) заложить свои права по договору (если договор аренды заключен на срок свыше 5 лет). А что до п.1.1 ст.62 Закона N 102-ФЗ, то требования об обязательном согласии арендодателя на ипотеку арендатором земельного участка своего права аренды не распространяются на случаи, когда ипотека права аренды земельного участка осуществляется одновременно с ипотекой здания, находящегося на нем.

И.Ордынская

Эксперт "БП"

Подписано в печать

10.03.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——