"Строительство: налогообложение, бухучет", 2005, N 1

Вопрос: Организация занимается продажей квартир на первичном рынке жилья. В 2004 г. приобретена доля в строительстве по договору уступки прав требований с участником долевого строительства. Цена договора составила 800 000 руб., в том числе стоимость доли, оплаченная участником застройщику, - 505 000 руб., стоимость уступки - 295 000 руб. Право собственности на квартиры оформлено в 2004 г., однако часть квартир была реализована в 2004 г., а оставшиеся квартиры - в 2005 г.

Как отражаются в бухгалтерском и налоговом учете данные хозяйственные операции?

Ответ: В договоре уступки прав требований цена договора разделена на две составляющие: стоимость приобретенной доли и стоимость самой уступки как финансовой услуги продавца. Стоимость доли является инвестиционным взносом на строительство и не облагается НДС согласно п.1 ст.146 НК РФ. Стоимость уступки является расходами организации, которые подлежат списанию при продаже квартир. Хозяйственную операцию по исполнению договора уступки необходимо отразить в учете следующими записями:

а) цена договора оплачена простыми векселями, выданными организацией продавцу:

Дебет 76, субсчет "Расчеты по договору уступки прав требований", Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", субсчет "Расчеты по векселям выданным" - 800 000 руб.;

б) цена договора распределена по соответствующим счетам бухгалтерского учета:

Дебет 76, субсчет "Расчеты с застройщиком по переданным инвестиционным взносам", Кредит 76, субсчет "Расчеты по договору уступки прав требований" - 505 000 руб.;

Дебет 97 Кредит 76, субсчет "Расчеты по договору уступки прав требований" - стоимость уступки - 250 000 руб.;

Дебет 19, субсчет 3 "НДС по приобретенным материально-производственным запасам", Кредит 76, субсчет "Расчеты по договору уступки прав требований" - 45 000 руб. (по счету-фактуре продавца) (295 000 х 18 : 118);

в) выкуп выданных векселей путем перечисления третьим лицам денежных средств с расчетных счетов организации:

Дебет 60, субсчет "Расчеты по векселям выданным", Кредит 51 - 800 000 руб.;

Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" Кредит 19, субсчет 3 "НДС по приобретенным МПЗ" - принят к вычету НДС, уплаченный по стоимости уступки, - 45 000 руб.;

г) принятие к учету стоимости квартир после их государственной регистрации:

Дебет 41 "Товары" Кредит 76, субсчет "Расчеты с застройщиком по переданным инвестиционным взносам" - 450 000 руб.;

Дебет 19, субсчет "НДС по приобретенным МПЗ", Кредит 76, субсчет "Расчеты с застройщиком по переданным инвестиционным взносам" - 55 000 руб. (по счету-фактуре застройщика);

д) продажа квартир в 2004 г.:

Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" Кредит 90 "Продажи", субсчет 1 "Выручка" - продажная стоимость квартиры - 500 000 руб.;

Дебет 90, субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость", Кредит 68 - исчислен НДС - 76 270 руб.;

Дебет 90, субсчет 2 "Себестоимость продаж", Кредит 41 - списана покупная стоимость квартир - 260 000 руб.;

Дебет 90, субсчет 2 "Себестоимость продаж", Кредит 97 - списана доля расходов по приобретению прав требований - 144 444 руб. (260 000 : 450 000 х 250 000);

е) вычет НДС согласно счету-фактуре застройщика:

Дебет 68 Кредит 19, субсчет 3 "НДС по приобретенным МПЗ", - 31 778 руб. (260 000 : 450 000 х 55 000);

ж) в связи с освобождением с 1 января 2005 г. от уплаты НДС операций по продаже квартир оставшаяся сумма НДС включена в покупную стоимость квартир:

Дебет 41 Кредит 19, субсчет 3 "НДС по приобретенным МПЗ", - 23 222 руб. (55 000 - 31 778);

з) продажа оставшихся квартир в 2005 г.:

Дебет 62 Кредит 90, субсчет 1 "Выручка" - 340 000 руб. (без НДС);

Дебет 90, субсчет 2 "Себестоимость продаж", Кредит 41 - 213 222 (190 000 + 23 222);

Дебет 90, субсчет 2 "Себестоимость продаж", Кредит 97 - 105 556 (250 000 - 144 444).

Аудиторы

ООО "Информбюро"

Подписано в печать

25.02.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——