"Строительство: налогообложение, бухучет", 2005, N 1

КОММЕНТАРИЙ

К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ ОТ 30.12.2004 N 214-ФЗ

Законодательная база документов, регулирующих отношения субъектов инвестиционно-строительной деятельности, пополнилась: к гл.37 "Подряд" Гражданского кодекса РФ и Федеральному закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 22.08.2004) добавился Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Таким образом, восполнен пробел, связанный с отсутствием в гражданском законодательстве договора участия в долевом строительстве.

Закон N 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц (участников долевого строительства) для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Закон N 214-ФЗ устанавливает такие основные понятия, как "застройщик" и "объект долевого строительства".

Застройщик - это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Застройщик вправе привлекать денежные средства по договору участия в долевом строительстве только после получения разрешения на строительство, опубликования (размещения) проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить (создать) в обусловленный договором срок многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости своими силами и (или) с привлечением других лиц и передать соответствующий объект участнику долевого строительства. Таким образом, застройщик вправе нанять для организации строительства объекта специализированную организацию-заказчика либо выполнять функции заказчика самостоятельно, получив для этого государственную лицензию.

Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Закон N 214-ФЗ вводит ряд норм, ранее не содержавшихся в гражданском законодательстве. Это относится прежде всего к договору участия в долевом строительстве, который регулирует взаимоотношения застройщика и участников долевого строительства, определяет их обязанности, права и ответственность в процессе заключения и исполнения данного договора.

Другими новациями Закона N 214-ФЗ являются следующие нормы:

- привлечение для долевого строительства только денежных средств. Имущество в целях долевого строительства не передается;

- использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участникам долевого строительства по договору исключительно для строительства объекта в соответствии с проектной документацией;

- обязательность государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

- введение залога в качестве обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Предметом залога у участников долевого строительства считаются: а) земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды; б) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, строящиеся на этом земельном участке;

- установление порядка обращения взыскания на предмет залога и распределения денежных средств, полученных от реализации заложенного имущества;

- составление проектной декларации, включающей в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, обязательность ее публикации (размещения), а также представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в уполномоченный орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства;

- не допускается производство, размещение и распространение рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до выдачи разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок для строительства;

- введение ограничений при уступке участником долевого строительства прав требований по договору. Уступка допускается: а) только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника. Иными словами, передаваться по уступке может только оплаченная доля; б) с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Законом N 214-ФЗ внесены изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации. Так, в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" внесены изменения, которые касаются установления порядка государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве (ст.24 Закона N 214-ФЗ).

Как отмечалось выше, Законом N 214-ФЗ предусматриваются меры обеспечения исполнения обязательств по договору в форме залога, в состав которого входит, в частности, незавершенное строительство по многоквартирному дому и (или) иному объекту недвижимости. Причем Закон обязывает застройщика провести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Порядок государственной регистрации объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 196-ФЗ).

При этом необходимо учитывать, что согласно изменениям, внесенным в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ, объекты незавершенного строительства с 1 января 2005 г. относятся к недвижимости.

В Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях внесены изменения в части состава административного правонарушения и размеров административного штрафа за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст.25 Закона N 214-ФЗ).

Закон N 214-ФЗ вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, т.е. с 1 апреля 2005 г. Действие его распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления данного Федерального закона в силу.

П.А.Соколов

Аудитор

ООО "Информбюро"

Подписано в печать

25.02.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——