"Консультант", 2005, N 6

КОММЕНТАРИЙ К ПИСЬМУ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 28.01.2005 N 90

Высший Арбитражный Суд обобщил споры, связанные с договорами об ипотеке. В этом документе судьи разъяснили, какую недвижимость можно передать в залог, как ипотека влияет на права арендодателя и каковы особенности передачи в залог зданий и земель.

Ипотека - это залог недвижимости. Ею можно обеспечить не только кредитное обязательство, но и договоры займа, аренды, купли-продажи, подряда и т.п. (ст.2 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Сторонами ипотеки являются:

- залогодатель - фирма-должник, которая передает имущество в залог;

- залогодержатель - банк или другая организация-кредитор, которая принимает недвижимость в залог.

Обязательным требованием для договора ипотеки является его госрегистрация. Иначе соглашение считается незаключенным (ст.10 Закона N 102-ФЗ). Имущество, на которое установлена ипотека, на все время залога остается у организации-должника (п.1 ст.338 ГК РФ). Фирма может свободно владеть и пользоваться недвижимостью, но не вправе продать, обменять или передать ее другой организации или предпринимателю без согласия кредитора.

Информацию об ипотеке фирма отражает на забалансовом счете 009 "Обеспечения обязательств и платежей выданные". Залогодержатель должен зафиксировать стоимость имущества на счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные". Передачу недвижимости нужно отразить по дебету указанных счетов, а возврат залога - по кредиту.

Что можно передать в залог

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры и другое недвижимое имущество (ст.5 Закона N 102-ФЗ). Фирма вправе передать в залог и недостроенный объект. Например, такую возможность предусматривает ст.76 Закона N 102-ФЗ. Как только строительство будет завершено, предметом ипотеки станет новое здание (п.1 Письма N 90). Если организация не возвратит кредит, заем или не выполнит другие обязательства по договору, кредитор сможет продать здание на торгах и удержать сумму долга из вырученных средств.

Долгое время спорным оставался вопрос, вправе ли организация передать в залог часть своих помещений (например, этаж или несколько кабинетов в производственном сооружении). В п.2 нового документа ВАС РФ окончательно установил, что такие операции недопустимы. Судьи считают, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости по сути являются неделимыми. Согласно п.4 ст.5 Закона N 102-ФЗ, передать в залог часть такого имущества нельзя. В то же время ипотека возможна, если составные части недвижимости обособлены и права на них зарегистрированы в госреестре. Типичный пример - предприятие, в состав которого входят совершенно различные активы (здания, земельные участки, основные средства и т.д.).

Интересная ситуация рассмотрена в п.6 нового документа. Фирма передала в залог права аренды земельного участка. Поскольку свои обязательства перед кредитором она не выполнила, права были проданы на публичных торгах. Однако приобретатель вскоре столкнулся с серьезной проблемой. Арендодатель земли решил взыскать долг по арендной плате за все предыдущие периоды не с фирмы-залогодателя, а с нового владельца. И Высший Арбитражный Суд его в этом поддержал, подчеркнув, что, приобретая право, фирма автоматически принимает на себя и все обязанности арендатора. Поэтому ей придется полностью погасить задолженность перед арендодателем.

"Судьба" земли

Если организация передает в залог здание или сооружение, одновременно ипотека устанавливается и на земельный участок, на котором находится недвижимость. На это указано в п.3 ст.340 Гражданского кодекса. Нередко земля, на которой располагается строение, принадлежит не фирме, а федеральным или муниципальным властям. Организация же пользуется участком на основании договора аренды.

Если такая фирма решит, например, взять кредит и передать в его обеспечение принадлежащую ей недвижимость, она столкнется со следующей проблемой. С одной стороны, ипотека земельных участков, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности, невозможна. Об этом говорится в п.1 ст.63 Закона N 102-ФЗ. С другой стороны, ипотека здания без залога прав на землю под ним не допускается. Такая норма содержится в ст.69 того же Закона. Кроме того, права на аренду участка можно передать только с согласия собственника земли (п.1.1 ст.62 Закона N 102-ФЗ).

О том, как нужно действовать фирмам в таких случаях, ВАС РФ рассказал в п.5 опубликованного Письма. Если здание или сооружение находится на государственном или муниципальном земельном участке, закладываются одновременно и здание, и права на землю. Муниципалитет (арендодателя) об этом нужно уведомить. Однако письменное согласие властей на ипотеку не требуется.

Подписано в печать

24.02.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——