"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 8, 2005

АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ЗЕМЛИ, НАХОДЯЩИЕСЯ

В ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

(Окончание. Начало см. "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 7, 2005)

При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Решение об отказе в проведении торгов может быть принято организатором торгов в сроки, предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации, о чем он извещает участников торгов не позднее 5 дней со дня принятия данного решения и возвращает в 3-дневный срок внесенные ими задатки. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Информация о результатах торгов публикуется в средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Это установлено Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (с изм. и доп. на 22.08.2004, 02.11.2004, 29.12.2004, 30.12.2004) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В данном Законе приведен перечень недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации. В этот перечень входят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Таким образом, обязанность по регистрации сделки возлагается Законом на любого участника сделки - как на арендодателя, так и на арендатора. Без государственной регистрации прав на землю земельные права считаются недействительными.

Чаще всего земельные участки сдаются в аренду на территории городов. В этом случае арендные отношения регулируются положением об арендной плате за землю, которое определяет порядок установления базовых ставок ежегодной арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов, дифференциации их по территории города, установления и применения коэффициентов, учитывающих соответствие разрешенному использованию земель и установленным градостроительным приоритетам, расчета арендной платы за землю по договору.

Городской администрацией устанавливаются базовые ставки арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования земель в городах. К компетенции городской администрации относятся установление ставок арендной платы в соответствии с нормативными актами города, определение ставок единовременных платежей за право на заключение договоров аренды земли и за право на сделки с арендными правами, установление порядка их взимания в соответствии с решениями городских властей, разработка типовых форм договоров аренды и безвозмездного временного пользования земельными участками, находящимися в собственности города.

При установлении арендной платы территория города может разбиваться на территориально-экономические зоны. Базовые ставки арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель могут дифференцироваться по территориально-экономическим зонам и подзонам повышенной ценности.

В ряде городов для расчета арендной платы за землю устанавливаются нормативные размеры земельных участков. За сверхнормативную площадь арендная плата рассчитывается с применением повышающих коэффициентов. Арендная плата может повышаться и в случае использования земельного участка не в соответствии с установленными градостроительными приоритетами или режимом разрешенного использования земель.

Администрация города может временно устанавливать иные ставки арендной платы за землю для тех категорий арендаторов, которые занимаются приоритетными для города видами деятельности, а также индивидуальные ставки арендной платы. Основанием для этого служат наличие в структуре хозяйственной деятельности организаций видов деятельности, при занятии которыми действующим законодательством предусмотрено освобождение от уплаты земельного налога (например, хранение материальных ценностей, заложенных в мобилизационный резерв Российской Федерации; научные, научно-экспериментальные, учебные цели; комплексные научно-исследовательские и проектно-конструкторские работы и т.д.); обременение передаваемого в аренду земельного участка правами города, которое существенно сокращает возможность его использования арендатором. Одновременно с установлением ставок утверждается перечень арендаторов и земельных участков, в отношении которых они действуют, а также определяется порядок применения коэффициентов к ним. Индивидуальные ставки устанавливаются с указанием срока их действия и с применением коэффициентов территориальной дифференциации. Применение коэффициентов к базовым ставкам арендной платы при использовании участков в границах земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения производится на основании заключения органа городской администрации, на который возложен контроль за соблюдением установленного режима охраны.

В случае неуплаты арендной платы за землю в установленный срок начисляются пени. Данное условие вносится в договоры аренды земельных участков.

Размеры арендной платы за землю увеличивались в соответствии с законодательными актами. Так, согласно Федеральному закону от 24.07.2002 N 110-ФЗ (с изм. на 29.11.2004) "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации" действующие в 2002 г. размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, применялись в 2003 г. с коэффициентом 1,8. Таким образом, в 2003 г. плательщики арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, уплачивали арендную плату в повышенных размерах. Зачастую ставки арендной платы за землю по территориально-экономическим зонам пропорциональны соответствующим ставкам земельного налога, установленным для этих зон. В связи с тем что указанным Законом устанавливалась индексация размеров арендной платы, на местах принимались решения об увеличении ставок арендной платы за землю на 2003 г.

В 2004 г. к размерам арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, законодательством не предусматривалось применение повышающего коэффициента (ст.7 Федерального закона от 07.07.2003 N 117-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"). На 2005 г. Федеральному закону от 29.11.2004 "О федеральном бюджете на 2005 год" повышающий коэффициент к размерам арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, также не применяется.

Изменился порядок использования средств, поступающих в соответствующие бюджеты от арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Арендная плата учитывается в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой и до недавнего времени использовалась исключительно на финансирование мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра, мониторинга, охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, на компенсацию собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия, и процентов за их использование. Средства, поступающие от арендной платы за сельскохозяйственные угодья, расходовались на указанные цели только для нужд собственников, владельцев и пользователей сельскохозяйственных земель. Не использованные в течение года остатки средств не изымались и направлялись по целевому назначению в следующем году. Эта норма была закреплена в ст.24 Закона N 1738-1.

В 2004 г. Федеральным законом от 23.12.2003 N 186-ФЗ "О федеральном бюджете на 2004 год" было приостановлено действие ст.24 Закона N 1738-1. В связи с этим арендная плата за землю не направлялась в 2004 г. на финансирование мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра, мониторинга, охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, на компенсацию собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия, и процентов за их использование, а также на инженерное и социальное благоустройство территории.

На 2004 г. сохранялся порядок перечисления арендной платы за земли городов и поселков и земли сельскохозяйственного назначения по кодам бюджетной классификации, установленный Федеральным законом от 15.08.1996 N 115-ФЗ "О бюджетной классификации в Российской Федерации". Согласно Приложению 2 к этому Закону арендная плата за указанные земли перечислялась в 2004 г. по следующим кодам бюджетной классификации: 2010201 - арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения; 2010202 - арендная плата за земли городов и поселков; 2010203 - арендная плата за другие земли несельскохозяйственного назначения.

Средства, поступающие от уплаты арендной платы за землю в федеральный бюджет, не направлялись в 2004 г. в федеральный бюджет по следующим основаниям. Согласно ст.10 Бюджетного кодекса Российской Федерации структура бюджетной системы Российской Федерации состоит из бюджетов трех уровней: первый уровень - федеральный бюджет и бюджеты государственных внебюджетных фондов; второй уровень - бюджеты субъектов Российской Федерации и бюджеты территориальных государственных внебюджетных фондов; третий - местные бюджеты.

То, что средства, составляющие плату за землю, направлялись в 2003 г. в бюджеты субъектов Российской Федерации и местные бюджеты, минуя федеральный бюджет, было установлено ст.12 Закона "О федеральном бюджете на 2003 год". В 2003 г. плательщики арендной платы за земли городов и поселков перечисляли указанные платежи в полном объеме на счета органов федерального казначейства с последующим распределением доходов от их уплаты между уровнями бюджетной системы Российской Федерации по следующим нормативам: бюджеты субъектов Российской Федерации (за исключением г.г. Москвы и Санкт-Петербурга) - 50%; бюджеты г.г. Москвы и Санкт-Петербурга и бюджеты закрытых административно-территориальных образований - 100%; бюджеты городов и поселков, иных муниципальных образований (за исключением муниципальных образований, входящих в состав г.г. Москвы и Санкт-Петербурга) - 50%. Таким образом, в 2003 г. указанные средства не направлялись в федеральный бюджет.

Статьей 12 Закона "О федеральном бюджете на 2004 год" установлено, что в 2004 г. плательщики арендной платы за земли городов и поселков, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, должны перечислять указанные платежи в полном объеме на счета органов федерального казначейства с последующим распределением доходов от их уплаты между уровнями бюджетной системы Российской Федерации по следующим нормативам: бюджеты субъектов Российской Федерации (за исключением г.г. Москвы и Санкт-Петербурга) - 50%; бюджеты г.г. Москвы и Санкт-Петербурга и бюджеты закрытых административно-территориальных образований - 100%; бюджеты городов и поселков, иных муниципальных образований (за исключением муниципальных образований, входящих в состав г.г. Москвы и Санкт-Петербурга) - 50%.

После разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований плательщики арендной платы за земельные участки будут перечислять указанные платежи на счета органов федерального казначейства для последующего зачисления их в доходы соответствующих бюджетов в зависимости от установленного права собственности на земельные участки. Таким образом, средства от арендной платы за земли городов и поселков и земли сельскохозяйственных угодий и в 2004 г. направлялись согласно установленным законодательством долям на бюджетные счета субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, за исключением федерального бюджета.

В 2004 г. средства от продажи права на заключение договоров аренды земельных участков за вычетом расходов на их продажу по нормам, установленным Правительством Российской Федерации, поступали на счета органов федерального казначейства: за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на которых расположены объекты недвижимого имущества, находившиеся до отчуждения в федеральной собственности, - 100% в федеральный бюджет; за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на которых расположены объекты недвижимого имущества, находившиеся до отчуждения в собственности субъектов Российской Федерации, - 100% в бюджеты субъектов Российской Федерации; за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на которых расположены иные объекты недвижимого имущества, - 100% в местные бюджеты; за иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю: в федеральный бюджет - 15%; в бюджеты субъектов Российской Федерации (за исключением г.г. Москвы и Санкт-Петербурга) - 35%; в бюджеты г.г. Москвы и Санкт-Петербурга и бюджеты закрытых административно-территориальных образований - 85%; в местные бюджеты (за исключением бюджетов г.г. Москвы и Санкт-Петербурга) - 50%.

После разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований средства от продажи права на заключение договоров аренды земельных участков за вычетом расходов на их продажу по нормам, установленным Правительством Российской Федерации для земель, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации для земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и органом местного самоуправления для земель, находящихся в муниципальной собственности, поступают на счета органов федерального казначейства и перечисляются ими в соответствующие бюджеты в зависимости от установленного права собственности на земельные участки.

В 2005 г. согласно пп.5 п.3 ст.2 Федерального закона от 20.08.2004 N 120-ФЗ "О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования межбюджетных отношений" доходы от продажи и передачи в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных в границах муниципальных образований и предназначенных для целей жилищного строительства, до разграничения государственной собственности на землю поступают в местные бюджеты по нормативу 100%.

Н.Голубева

Советник налоговой службы

Российской Федерации III ранга

Подписано в печать

22.02.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——