"Финансовая газета", N 8, 2005

РЕАЛИЗАЦИЯ КВАРТИР ПО ЦЕНЕ НИЖЕ РЫНОЧНОЙ

Организации нередко приобретают квартиры для предоставления их своим сотрудникам для проживания. Как правило, квартиры реализуются сотрудникам по невысокой цене. При этом как для организаций, так и для работников возникает ряд налоговых последствий, связанных с осуществлением таких хозяйственных операций.

НДС. В соответствии с пп.1 п.1 ст.146 и п.1 ст.39 НК РФ реализация товаров, работ, услуг на территории Российской Федерации признается объектом налогообложения для целей применения гл.21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ. Однако согласно пп.22 п.3 ст.149 НК РФ (в ред. Федерального закона от 20.08.2004 N 109-ФЗ) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежит обложению НДС. Таким образом, организация-работодатель при реализации работнику квартиры НДС не начисляет.

Налог на прибыль. Доходы в денежной форме при исчислении налоговой базы определяются исходя из договорной цены квартиры (п.3 ст.274, п.1 ст.40 НК РФ), т.е. в размере средств, полученных от покупателя (работника) за реализованную квартиру. Однако в соответствии с п.п.2, 3 ст.40 НК РФ в случаях, если товары реализуются в рамках сделки между взаимозависимыми лицами и цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Если отклонение составило менее 20%, то налоговый орган не вправе вынести решение о доначислении налога и пени, а следовательно, отсутствует необходимость доначисления НДС.

Согласно п.1 ст.20 НК РФ взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:

одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации и суммарная доля такого участия составляет более 20%;

одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Таким образом, работники и работодатели не признаются взаимозависимыми лицами, однако это может быть сделано по решению суда (п.2 ст.20 НК РФ). Обзор практики арбитражных судов по данному вопросу приведен в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 17.03.2003 N 71.

При определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях (п.9 ст.40 НК РФ). Датой реализации для целей налогообложения признается передача права собственности (п.1 ст.39 НК РФ). В отношении объектов, отчуждение которых подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п.2 ст.223 ГК РФ). Следовательно, моменты времени, когда заключен договор купли-продажи квартиры и когда зарегистрировано право собственности покупателя на эту квартиру (момент перехода права собственности), как правило, различаются. Необходимо обратить внимание на то, что для целей налогообложения исходя из буквальных норм НК РФ нужно учитывать рыночную цену квартиры, сложившуюся на момент регистрации права собственности покупателя. Однако, на наш взгляд, в связи с тем что фактически цены на рынке недвижимости подвержены значительным колебаниям, экономически более правильным подходом при определении рыночных цен на квартиры с точки зрения обеспечения сопоставимых условий является сравнение договорной цены с ценой на момент заключения договора купли-продажи квартиры с физическим лицом, а не на момент регистрации права собственности покупателя.

Налог на доходы физических лиц. В соответствии с пп.2 п.1 ст.212 НК РФ доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является в том числе материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) согласно гражданско-правовому договору у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику. Налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику (п.3 ст.212). Исчисление налога с налоговой базы, определяемой в виде материальной выгоды, полученной от приобретения товаров (работ, услуг), производится по ставке 13% (у налогоплательщиков-нерезидентов - по ставке 30%) налоговыми агентами, являющимися источником дохода, т.е. продавцами.

Принимая во внимание, что при реализации работникам квартир по цене ниже рыночной организация-работодатель и работник взаимозависимыми лицами не признаются, доначислять налог на доходы физических лиц, по нашему мнению, в этой ситуации не следует. Если же в судебном порядке работодатель и работник будут признаны взаимозависимыми лицами и при этом сложится ситуация, когда организация-работодатель реализовывала аналогичные квартиры разным работникам по различным ценам, то возникнет обязанность исчислить налог с материальной выгоды тех работников, которым организация предоставила большую скидку по сравнению с другими сотрудниками.

Материал подготовлен

специалистами

АКГ "Интерэкспертиза"

Подписано в печать

22.02.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——