"Главбух". Приложение "Учет в сфере образования", N 1, 2005

АРЕНДА ЗДАНИЯ

На юридические вопросы, связанные с недвижимостью, стоит обращать особо пристальное внимание. Слишком много нюансов имеет эта область законодательства и слишком дорого может обойтись ошибка, совершенная при заключении договора.

Рассмотрим конкретную ситуацию, когда арендодатель решает изменить условия договора аренды <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Материал подготовлен при содействии редакции журнала "Документы и комментарии".

Пример. НОУ "Центр образования" в 2002 г. по договору аренды получило нежилое муниципальное здание сроком на 15 лет.

В договоре указано, что в качестве арендной платы арендатор проводит ремонт здания. Здание НОУ отремонтировало в 2002 г.

В 2004 г. арендодатель решил поменять условия договора и взимать с НОУ ежемесячную арендную плату.

Может ли арендодатель в одностороннем порядке поменять условия договора?

Может ли НОУ при изменении условий договора выкупить здание в собственность и зачесть в оплату суммы, потраченные на ремонт?

Договор аренды

Общие вопросы аренды регулируются гл.34 Гражданского кодекса РФ. Но очень многое в такой ситуации зависит от условий договора.

Статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ определено, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору - предоставить ему имущество в пользование. А обязанность арендатора - вносить платежи за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Если одна обязанная сторона не исполняет обязательства либо есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что она не исполнит их в установленный срок, то другая сторона может приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от него.

А если обязательство исполнено не в полном объеме, то сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от него в соответствующей части (п.2 ст.328 Гражданского кодекса РФ).

Обратите внимание, что для договора аренды некоторые ситуации, когда расторжение договора возможно по инициативе одной из сторон, предусмотрены законодательством напрямую в ст.ст.619 и 620 Гражданского кодекса РФ. Причем в обоих случаях договор расторгает суд.

Фактически арендодатель может потребовать выселения НОУ из арендуемого здания только при условии, что НОУ не выполнило какие-то обязательства по договору или возникли обстоятельства, перечисленные в ст.619 Гражданского кодекса РФ.

Изменение условий договора

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Исключением являются случаи, предусмотренные законом, а для предпринимательской деятельности - и договором (ст.310 Гражданского кодекса РФ).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ст.424 Гражданского кодекса РФ). В отдельных случаях применяют цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допустимо в случаях и на условиях, предусмотренных договором либо законом.

То есть если в договоре записано, что арендодатель в одностороннем порядке может увеличить арендную плату, то арендатору придется с этим согласиться либо расторгнуть договор.

Если же напрямую в договоре ничего подобного не записано, то увеличение арендной платы без согласия арендатора неправомерно.

Но обратите внимание: увеличивать арендную плату, даже если эта возможность предусмотрена договором, арендатор не может чаще одного раза в год (п.3 ст.614 Гражданского кодекса РФ).

То есть если с 1 января 2004 г. установлена арендная плата, то изменить ее можно только с 1 января 2005 г.

Если арендодатель принял решение об изменении условий договора, то он обязан довести это решение до арендатора предварительно до окончания месяца, с которого вводится новая ставка арендной платы.

Конкретный срок должен быть указан в договоре или в дополнительном соглашении к нему. А арендатор должен дать ответ (акцепт) на основании ст.438 Гражданского кодекса РФ. Причем акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Если получившее такую оферту лицо в срок, установленный для ее акцепта, совершило действия по выполнению указанных в оферте условий, то это считается акцептом.

То есть если арендодатель прислал письмо (факс) НОУ "Центр образования" о том, что с 1 января 2004 г. устанавливается новая арендная плата, то сделать он это должен был не позднее 1 декабря 2003 г. А НОУ, соответственно, должно было дать ответ не позднее 31 декабря 2003 г., если в договоре не указан иной срок. Но если НОУ, например, заплатило арендную плату за январь 25 декабря, то с этого момента предложение арендодателя о величине арендной платы считается принятым арендатором.

Регистрация договора

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации. Это предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ст.ст.609, 651 Гражданского кодекса РФ.

А в соответствии с п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ такой договор считается заключенным лишь с момента его регистрации.

Соглашение же об изменении размера арендной платы, указанного сторонами в договоре аренды, изменяет содержание и условия обременения, вытекающие из зарегистрированного договора аренды. В связи с этим на это соглашение должно также распространяться требование об обязательной государственной регистрации.

Если соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений в отношении размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно в соответствии с законом считается незаключенным.

То есть если все эти операции (предупреждение за месяц, получение акцепта от НОУ, регистрация дополнительного соглашения) не выполнены, то действия арендодателя об одностороннем повышении цены договора неправомерны.

Если НОУ "Центр образования" согласилось на установление арендной платы и все действия выполнены, то можно составить дополнительное соглашение, в котором будут решены все вопросы по согласованию сторон.

В таком случае свои предложения уже может выдвигать НОУ, а арендодатель может согласиться с ним или нет.

А что касается дальнейшего выкупа здания в счет ранее произведенных затрат на его ремонт, то тут есть один нюанс. Это разрешено ст.624 Гражданского кодекса РФ и может быть установлено дополнительным соглашением сторон.

Но договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на него к арендатору, заключают в форме, которая предусмотрена для договора купли-продажи имущества (п.3 ст.609 Гражданского кодекса РФ).

М.В.Митенкова

Аудитор

ООО "Профит - Аудиторская фирма"

Подписано в печать

07.02.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——