"Главбух", N 3, 2005

ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ В 2005 ГОДУ И НОВАЯ ЛЬГОТА ПО НДС

1 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 109-ФЗ. Среди прочего он пополнил ст.149 Налогового кодекса РФ двумя новыми льготами по НДС. Начиная с 2005 г. этим налогом не облагается продажа жилья, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. А 9 декабря 2004 г. ФНС России выпустила Письмо N 03-1-08/2467/17, в котором разъяснила, как продавцам жилья пользоваться льготой в переходный период.

В этой статье мы расскажем, на кого распространяются новые льготы, а также как поступить, если деньги за жилье были получены в 2004 г., а его реализация произошла уже в 2005 г.

Кто может воспользоваться льготой

Итак, с 2005 г. НДС не облагается реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (пп.22 п.3 ст.149 Налогового кодекса РФ). А пп.23 п.3 ст.149 освобождает от НДС передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, которую получает покупатель квартиры. Это означает, что с 2005 г. НДС могут не платить все фирмы, торгующие жильем, - будь то инвесторы или перекупщики домов и квартир.

В то же время льготой нельзя воспользоваться, если фирма продает не готовую квартиру, а имущественное право на получение такой квартиры в будущем. Впрочем, при продаже прав на квартиры в строящемся доме НДС платить все равно не нужно. Ведь такая операция носит инвестиционный характер и не считается реализацией товаров (пп.4 п.3 ст.39 Налогового кодекса РФ). А вот подрядчики и заказчики-застройщики, выполняющие на деньги инвесторов строительно-монтажные работы в жилых домах, НДС по-прежнему должны уплачивать. На такие работы новые льготы не распространяются.

Как мы уже сказали, льготы действуют с 1 января 2005 г. По общему же правилу, которое прописано в п.8 ст.149 Налогового кодекса РФ, при появлении новых льгот нужно применять тот порядок, который действовал на дату отгрузки товара. Значит, если фирма передала право собственности на дом или квартиру в 2004 г., их реализация облагается НДС. Даже в том случае, если деньги от покупателя поступили уже в 2005 г., а НДС начисляется "по оплате".

В той же ситуации, когда аванс был получен в 2004 г., а право собственности на жилье передано покупателю в 2005 г., льготой пользоваться можно. Но при этом возникают проблемы с НДС, который входил в сумму аванса и был уплачен в бюджет. О возможных вариантах решения этих проблем мы поговорим ниже.

Не платить НДС с аванса

О том, что с 2005 г. продажа жилья не будет облагаться НДС, стало известно еще в августе 2004 г. Поэтому фирмы, заключавшие осенью и в декабре 2004 г. договоры на реализацию жилья в 2005 г., были вправе указать цену без НДС. Если ваша компания поступила именно так, то налог с авансов, полученных в 2004 г., платить не нужно. Ведь согласно п.2 ст.162 Налогового кодекса РФ, НДС не исчисляется с тех предоплат, которые поступили в счет предстоящей продажи льготируемых товаров. К такому же выводу пришли и налоговики в Письме N 03-1-08/2467/17.

Пример 1. ЗАО "Монолит" в декабре 2004 г. заключило договор с Семеновым А.М. о продаже ему в 2005 г. двухкомнатной квартиры. Поскольку по договору квартиру предполагается продать только в 2005 г., ее цена - 1 000 000 руб. - была указана без НДС.

Семенов внес аванс за квартиру - 1 000 000 руб. - в кассу ЗАО "Монолит" в декабре 2004 г. А квартира была передана ему в январе 2005 г.

Бухгалтер ЗАО "Монолит" сделал в учете такие проводки.

В декабре 2004 г.:

Дебет 50 Кредит 62 субсчет "Авансы полученные"

- 1 000 000 руб. - поступил аванс за квартиру, реализация которой произойдет в 2005 г.

В январе 2005 г.:

Дебет 62 субсчет "Расчеты с покупателями" Кредит 90 субсчет "Выручка"

- 1 000 000 руб. - продана двухкомнатная квартира, реализация которой не облагается НДС;

Дебет 62 субсчет "Авансы полученные" Кредит 62 субсчет "Расчеты с покупателями"

- 1 000 000 руб. - зачтен аванс, полученный в 2004 г. за квартиру, реализованную в 2005 г.

Внести изменения в договор

Само собой, далеко не все продавцы указали в договорах, заключенных в 2004 г., что цена жилья, которое будет реализовано в 2005 г., не включает НДС. Таким фирмам пришлось начислить в бюджет налог с авансов, которые поступили до 1 января 2005 г. Теперь же, перед тем как право собственности на жилье будет передано покупателю, можно поступить одним из следующих способов.

Уменьшить цену на льготируемый НДС

Вы можете заключить с покупателем дополнительное соглашение к договору, прописав в нем, что цена жилья уменьшена на сумму НДС. В этом случае налог, поступивший с авансом, придется вернуть покупателю. Но при этом НДС, который был исчислен с аванса, можно принять к вычету. На это указали налоговики в Письме N 03-1-08/2467/17. В счете-фактуре, выставленном покупателю, нужно сделать пометку "Без НДС" (п.5 ст.168 Налогового кодекса РФ).

Такой вариант удобен и продавцу, который не несет налоговых потерь, и покупателю, который в итоге заплатит за жилье на 18 процентов меньше.

Пример 2. ЗАО "Квартал" в декабре 2004 г. заключило с ООО "Мегаполис" договор купли-продажи трехкомнатной квартиры. Цена жилья, указанная в договоре, составила 1 770 000 руб. (в том числе НДС - 270 000 руб.).

В декабре 2004 г. ООО "Мегаполис" внесло 100-процентную предоплату за квартиру на расчетный счет ЗАО "Квартал". А в январе 2005 г. ЗАО "Квартал", прежде чем передать квартиру в собственность ООО "Мегаполис", заключило с ним дополнительное соглашение к договору. По этому соглашению цена квартиры уменьшена на НДС и составляет 1 500 000 руб. (1 770 000 - 270 000). Разница между старой и новой ценой была возвращена ООО "Мегаполис".

Бухгалтер ЗАО "Квартал" сделал в учете такие проводки.

В декабре 2004 г.:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет "Авансы полученные"

- 1 770 000 руб. - поступил аванс за квартиру;

Дебет 76 субсчет "НДС, исчисленный с авансов" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 270 000 руб. (1 770 000 руб. х 18% : 118%) - начислен НДС с полученного аванса.

В январе 2005 г.:

Дебет 62 субсчет "Авансы полученные" Кредит 51

- 270 000 руб. - возвращена ООО "Мегаполис" разница между старой и новой ценой квартиры;

Дебет 62 субсчет "Расчеты с покупателями" Кредит 90 субсчет "Выручка"

- 1 500 000 руб. - продана квартира;

Дебет 62 субсчет "Авансы полученные" Кредит 62 субсчет "Расчеты с покупателями"

- 1 500 000 руб. - зачтен аванс, полученный в 2004 г.;

Дебет 76 субсчет "НДС, исчисленный с авансов" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

     
         —————————————¬
       — |270 000 руб.| — принят к вычету НДС, начисленный с аванса.
         L—————————————
   

Не уменьшать цену жилья

Если вы не хотите возвращать покупателю "налоговую" часть аванса, то в дополнительном соглашении к договору можно прописать, что цена жилья не меняется, но при этом НДС в нее не входит.

Конечно, на такой вариант согласится далеко не каждый покупатель. Организациям и предпринимателям он невыгоден, поскольку они не смогут принять к вычету "входной" НДС, а гражданам - не предпринимателям - потому что они не получат назад часть своих денег.

Неудобен такой подход и для продавца. Дело в том, что, по мнению налоговиков, увеличив цену жилья на НДС, продавец не может принять к вычету налог, начисленный с аванса. На это чиновники указали в Письме N 03-1-08/2467/17. С таким подходом, конечно, можно поспорить. Ведь организация вправе принять к вычету НДС, уплаченный в бюджет с предоплаты, после реализации товаров согласно п.8 ст.171 и п.6 ст.172 Налогового кодекса РФ. При этом Кодекс не запрещает сделать такой вычет даже в том случае, когда фирма, воспользовавшись льготой, продала товар без НДС.

Но как бы то ни было, вариант с пересмотром цены в сторону ее увеличения на сумму льготного налога не самый лучший. В этом случае покупатели понесут дополнительные расходы. А продавцам придется либо спорить с налоговиками о праве на вычет "авансового" НДС, либо же, согласившись с ними, такого вычета не делать. При этом, как нам разъяснили в ФНС России, НДС, уплаченный с аванса, не удастся исключить из налогооблагаемого дохода 2005 г. Ведь налог был начислен к уплате в бюджет в 2004 г. и к расходам следующего года не относится.

Пример 3. Воспользуемся условиями примера 2.

Но предположим, что в дополнительном соглашении к договору стороны указали, что цена квартиры составляет 1 770 000 руб. без НДС. В этом случае бухгалтер ЗАО "Квартал", решив не спорить с налоговиками, не стал принимать к вычету НДС, начисленный с аванса, и сделал в январе 2005 г. такие проводки:

Дебет 62 субсчет "Расчеты с покупателями" Кредит 90 субсчет "Выручка"

- 1 770 000 руб. - продана квартира;

Дебет 90 субсчет "Себестоимость продаж" Кредит 76 субсчет "НДС, исчисленный с авансов"

- 270 000 руб. - списан в уменьшение выручки НДС, исчисленный с аванса;

Дебет 62 субсчет "Авансы полученные" Кредит 62 субсчет "Расчеты с покупателями"

- 1 770 000 руб. - зачтен аванс, полученный в 2004 г.

В налоговом учете НДС, исчисленный с аванса, в расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, бухгалтер не включил. Поэтому ему пришлось сделать такую проводку:

Дебет 99 субсчет "Постоянные налоговые обязательства" Кредит 68 субсчет "Расчеты по налогу на прибыль"

- 64 800 руб. (270 000 руб. х 24%) - начислено постоянное налоговое обязательство с НДС, не подлежащего вычету.

Отказ от льготы

Налоговики в Письме N 03-1-08/2467/17 предлагают еще один способ, с помощью которого можно решить проблему с НДС, который в 2004 г. был исчислен с аванса.

Совет чиновников сводится к тому, что продавец жилья может вообще отказаться от льготы. Для этого ему нужно представить в налоговую инспекцию соответствующее заявление до начала того налогового периода, в котором он не хотел бы пользоваться освобождением от НДС (п.5 ст.149 Налогового кодекса РФ).

Но, во-первых, отказываться от льготы на январь и февраль 2005 г. уже поздно.

А во-вторых, налоговые потери, которые повлечет такой отказ, вряд ли привлекут хотя бы одну организацию.

Но, впрочем, есть возможность не пользоваться льготой только по той сделке, по которой был начислен НДС с аванса. Для этого при реализации жилья достаточно выставить покупателю счет-фактуру с выделенной в нем суммой налога. Тогда НДС, указанный в счете-фактуре, придется уплатить в бюджет (п.5 ст.173 Налогового кодекса РФ). Но зато продавец сможет принять к вычету налог, начисленный с аванса.

Другое дело, что этот вариант не подходит при продаже за наличные квартиры или дома физическому лицу - не предпринимателю. В этом случае счет-фактуру заменяет кассовый чек (п.7 ст.168 Налогового кодекса РФ). А на кассовые чеки правила, прописанные в п.5 ст.173 Кодекса, не распространяются.

Таким образом, проще всего решить проблему с НДС, который был исчислен с аванса в 2004 г., прописав в дополнительном соглашении к договору, что цена жилья уменьшена на сумму этого налога.

К.С.Каляев

Эксперт журнала "Главбух"

Подписано в печать

02.02.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——