"Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", 2005, N 2

ДОГОВОР ИПОТЕКИ В ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

Поскольку залог недвижимого имущества (ипотека) является интересным инструментом не только на рынке жилья, но и в сфере предпринимательских отношений (например, ипотека предприятия или земельных участков как инструмент для получения банковского кредита на значительную сумму, залог производственных помещений для обеспечения обязательств по закупке основных средств и др.), постольку изменения в законодательстве отражаются на деловой активности и поведении в сфере бизнеса. Кроме того, наличие представления об условиях и механизме реализации договора ипотеки вместе с прозрачностью связанных с ней операций позволят сделать этот инструмент более привлекательным и, следовательно, действенным для российских предпринимателей.

Нормативное регулирование ипотеки

В последние годы активно обсуждается проблема развития ипотечного жилищного кредитования, но в массовое сознание внедрение идеи о возможности добровольного закабаления на несколько лет, даже во имя благой цели, идет ну очень медленно. Помимо этого есть значительное количество институциональных, правовых, экономических факторов, которые в совокупности не просто мешают, а в определенной степени сводят на нет возможности развития, расширения рынка ипотечных правоотношений. Вместе с тем законодатель регулярно принимает нормативные акты, которые должны способствовать становлению данного института в России (осенью 2003 г. был принят Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", на протяжении 2004 г. вносились изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", наиболее существенные из которых были внесены Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Что такое ипотека и почему она может быть

полезной индивидуальному предпринимателю?

Ипотека - залог недвижимого имущества, т.е. отношения, направленные на обеспечение исполнения основного обязательства посредством предоставления залогодержателю в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства преимущественного права на удовлетворение своих требований за счет предмета залога. В условиях отсутствия устоявшихся традиций и обычаев исполнения обязательств, низкого уровня правовой культуры и вежливости участников рынка многие кредиторы предпочитают заранее обеспечить возврат передаваемого должнику имущества или его денежной стоимости. Одним из способов этого наряду с неустойкой, удержанием, поручительством, банковской гарантией и задатком является залог. Залог недвижимого имущества является наиболее надежной формой в силу значительной стоимости объектов и необходимости государственной регистрации всех юридически значимых действий с ним.

Нередко индивидуальные предприниматели сталкиваются с проблемой недоверия к ним как участникам рынка: они выступают только от своего имени (у них нет "соучредителей", которые могут оказать финансовую помощь при возникновении затруднений, у них нет даже минимального уставного капитала, гарантирующего интересы кредиторов), а "всего имущества", которым они отвечают по своим обязательствам в сфере предпринимательской деятельности, может быть крайне мало. Например, предприниматель, начинающий заниматься торговлей, не имеет принадлежащего ему на праве собственности помещения, а приобрел только право аренды торговых площадей. Для обеспечения выплаты долга по договору закупки партии товара он может заложить принадлежащее ему право аренды (при условии, что сам договор аренды заключен на срок более 1 года и, соответственно, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)).

Предмет ипотеки

Правоотношения, возникающие в связи с залогом недвижимого имущества, регулируются Гражданским кодексом РФ в главе "Обеспечение обязательств", а специальные правила по сравнению с общими установлены Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке"). Они состоят в следующем.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в ЕГРП, в том числе:

- земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо части земельных участков, площадь которых меньше нормативно установленной;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

- не завершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (как единое целое).

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Обеспечение обязательства по договору ипотеки

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (ст.5 ФЗ "Об ипотеке").

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (абз.2, 3 п.1 ст.1 ФЗ "Об ипотеке").

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.2 ФЗ "Об ипотеке").

Кроме того, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" внесены изменения в положения о возникновении права залога на земельные участки и жилые помещения.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п.1 ст.64.1 ФЗ "Об ипотеке").

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Если кредитование осуществлялось для строительства здания или сооружения, то земельный участок, на котором находятся соответствующие здания и сооружения, также будет являться предметом залога, если иное не установлено законом или договором (п.1 ст.64.1, п.1 ст.64.2 ФЗ "Об ипотеке").

Как минимизировать сопутствующие расходы и риски?

Неразвитость рынка ипотечных отношений обусловлена группами факторов:

- правовыми,

- организационно-структурными,

- психологическими.

Правовые трудности состоят в отсутствии привычки к прозрачности правоотношений по между залогодателем и залогодержателем.

Кредиторы не уверены в возможности вернуть вверенные должнику деньги даже посредством реализации объекта залога: возможность обращения взыскания при отсутствии согласия должника возможна только в судебном порядке, что растягивает временные рамки возвращения денежных средств, возникает масса сопутствующих расходов (например, по организации торгов), которые могут быть компенсированы только по итогам реализации имущества. Кроме того, по усмотрению суда в случае, когда залогодателем является гражданин и залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности, а также в случае, когда объектом залога является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Организационно-структурные сложности связаны с отсутствием опыта в соответствующих отношениях, как у банков, так и у заемщиков, высокими ставками банковского процента ввиду отсутствия политической и финансовой стабильности. Значительных расходов требует продвижение проектов на рынке (в том числе расходов на рекламу). Законодателем установлено много сопутствующих расходов: государственная пошлина за регистрацию прав в ЕГРП, услуги риэлторов, оценщиков (хотя оценка является обязательной только в отношении государственного и муниципального имущества, в целях снижения собственных рисков залогодержатель настаивает на ее проведении за счет залогодателя). Кроме того, первоначальная редакция ФЗ "Об ипотеке" предусматривала обязательное нотариальное удостоверение договора (соответственно, 1,5% от стоимости объекта залога уплачивалось нотариусу), однако Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" это положение носит рекомендательный характер, и т.д.

С 1 января 2005 г. размер государственной пошлины при регистрации сделок, связанных с ипотекой, определяется Налоговым кодексом РФ (ст.333.33 НК РФ). Размер пошлины составляет:

- за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество: физическим лицам - 500 руб.; организациям - 2000 руб.;

- за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП: физическим лицам - 100 руб.; организациям - 300 руб.

- за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя - 500 руб.;

- за государственную регистрацию смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной - 100 руб.

В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные настоящим подпунктом, взимается в размере, установленном для физических лиц.

Процедурные вопросы оформления

договора ипотеки для предпринимателей

Договор ипотеки заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и приобретает силу для третьих лиц с момента внесения записи в ЕГРП. При заключении необходимо обратить внимание, что индивидуальный предприниматель не обязан иметь печать, поэтому отсутствие на договоре печати с его стороны не может служить основанием для признания его незаключенным или недействительным либо для отказа в государственной регистрации.

Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества (на территории одного субъекта может также существовать несколько подразделений органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с 1 января 2005 г. это Федеральная регистрационная служба в лице ее территориальных органов) по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя. Если договор об ипотеке нотариально удостоверен, заявление может быть подано одной из сторон. Срок рассмотрения документов составляет 30 дней, но регистрация может быть приостановлена на срок до 1 месяца, если не представлены какие-то документы, необходимые для государственной регистрации, есть разночтения между содержанием договора об ипотеке, закладной и другими приложенными к ним документами, если необходимо проверить подлинность представленных на регистрацию документов. Примерный перечень документов включает следующие.

Пример 1. Индивидуальный предприниматель берет кредит в банке на покупку земельного участка под залог приобретаемой недвижимости. В этом случае он должен представить в регистрирующий орган следующий комплект документов:

- заявление,

- документ об оплате регистрации,

- документы, описывающие объект недвижимости, удостоверенные органом, ответственным за учет соответствующих объектов,

- правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение права (обременения),

- свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя,

- документ о присвоении ИНН индивидуальному предпринимателю,

- свидетельство о регистрации залогодержателя,

- учредительные документы юридического лица - залогодержателя,

- документ о присвоении ИНН залогодержателю,

- документ о внесении сведений о юридическом лице в ЕГРЮЛ юридического лица - залогодержателя,

- документы, описывающие объект недвижимости, удостоверенные органом, ответственным за учет соответствующих объектов,

- договор об ипотеке,

- документы, названные в договоре в качестве приложений,

- кредитный или иной договор, исполнение обязательства по которому обеспечивается ипотекой,

- закладная, если договором об ипотеке предусмотрено ее составление,

- документ, подтверждающий, что право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРП,

- документ, подтверждающий согласие других сособственников (общая совместная собственность) на совершение сделки,

- нотариально удостоверенная доверенность на право заключения договора об ипотеке, если он подписан представителем одной из сторон договора,

- документ, подтверждающий полномочия лица, выдавшего доверенность,

- согласие другого супруга на совершение сделки или запись нотариуса об изъятии такого согласия при нотариальном удостоверении договора (для супругов, распоряжающихся общим имуществом).

Пример 2. Индивидуальный предприниматель обращается за регистрацией договора ипотеки квартиры для проживания, т.е. не связанного с осуществлением им предпринимательской деятельности:

- заявление,

- документ об оплате регистрации,

- документы, описывающие объект недвижимости, удостоверенные органом, ответственным за учет соответствующих объектов,

- правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение права (обременения),

- документ, удостоверяющий личность в соответствии с действующим законодательством,

- свидетельство о регистрации залогодержателя,

- учредительные документы юридического лица - залогодержателя,

- документ о присвоении ИНН залогодержателю,

- документ о внесении сведений о юридическом лице в ЕГРЮЛ юридического лица - залогодержателя,

- документы, описывающие объект недвижимости, удостоверенные органом, ответственным за учет соответствующих объектов,

- договор об ипотеке,

- документы, названные в договоре в качестве приложений,

- кредитный или иной договор, исполнение обязательства по которому обеспечивается ипотекой,

- закладная, если договором об ипотеке предусмотрено ее составление,

- документ, подтверждающий, что право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРП,

- документ, подтверждающий согласие других сособственников (общая совместная собственность) на совершение сделки,

- нотариально удостоверенная доверенность на право заключения договора об ипотеке, если он подписан представителем одной из сторон договора,

- документ, подтверждающий полномочия лица, выдавшего доверенность,

- согласие другого супруга на совершение сделки или запись нотариуса об изъятии такого согласия при нотариальном удостоверении договора (для супругов, распоряжающихся общим имуществом).

Судебная практика по рассмотрению споров,

связанных с ипотекой

Несмотря на то что ипотечное кредитование является сравнительно молодым видом бизнеса, уже наработана некоторая судебная практика по его применению. Кроме того, существуют рекомендации Президиума ВАС РФ по разрешению споров, связанных с ипотекой.

Пример 3. Договор аренды содержал ряд ограничений прав арендатора, в том числе в отношении использования помещения только по целевому назначению - под магазин для ведения хозяйственной деятельности в сфере обслуживания, а также в отношении сдачи нежилых площадей в субаренду.

Таким образом, право аренды было обременено определенными обязанностями, возложенными на конкретного арендатора, которые носили личный характер, в связи с чем в соответствии с п.2 ст.4 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" не могли быть предметом залога (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.04.1996 N 6707/95).

Пример 4. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (п.4 ст.69 ФЗ "Об ипотеке").

Поэтому в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок (Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ").

Пример 5. Договор о залоге имущества, согласно которому имущество, являющееся предметом залога, в случае неисполнения должником обязательства переходит в собственность залогодержателя, является недействительным, поскольку действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя.

В случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст.ст.334, 349 ГК РФ) (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.10.1996 N 1692/96).

Пример 6. Цена объекта залога, согласованная в договоре о залоге, не является начальной продажной ценой при реализации объекта залога, поэтому при отсутствии соглашения сторон о начальной продажной цене объекта залога эту цену определяет суд (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.03.1998 N 7773/97).

Сегодня рынок ипотечного кредитования находится на самой ранней стадии своего развития и во время принятия всех необходимых нормативных актов к уже введенным в действие законам, внедрения стандартов, которые сделают возможным привлечение долгосрочных кредитных ресурсов. Перспектива развития ипотечного сектора в России является очень обнадеживающей.

Эта система очень важна для малого предпринимательства России по двум причинам: во-первых, развитие ипотеки повлечет рост платежеспособного спроса на недвижимость, а следом и на всю сферу услуг, связанную с ремонтом, благоустройством и обслуживанием жилья (и нежилой недвижимости), а во-вторых, обеспечит самих предпринимателей возможностью приобрести недвижимость (как в жилом, так и в нежилом фонде) для ведения предпринимательской деятельности, что даст возможность расширить бизнес, например открыть пункты приема клиентов сразу в нескольких точках населенного пункта.

М.А.Сюткина

Юрист

Юридического агентства

"Столичный стандарт"

Подписано в печать

01.02.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——