"Учет.Налоги.Право", N 4, 2005

ПРОДАЮ ДОЛЮ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. БЕЗ НДС

При долевом строительстве жилья генеральный инвестор зачастую предоставляет право на свою долю субинвесторам. В свою очередь субинвестор может передать долю дальше третьему лицу. Доказать связь первой сделки с инвестиционной деятельностью и на этом основании применить льготу по НДС несложно. А вот второй шаг по умолчанию расценивают как реализацию, споры ведутся лишь вокруг размера налоговой базы по НДС. Но действительно ли речь идет о реализации?

Не товар и не уступка, а неведома покупка

Вопрос о начислении НДС при продаже готовых объектов жилищного строительства наконец решен: с этого года реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них НДС не облагается. Соответствующие поправки внес в ст.149 НК РФ Федеральный закон от 20.08.2004 N 109-ФЗ <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Подробнее мы писали об этом в "УНП" N 1, 2005, с. 4.

С операциями по передаче прав на инвестирование жилья в процессе строительства все не так однозначно. Особенно когда речь заходит о таком звене "инвестиционной цепочки", как субинвестор - третье лицо. Объясним почему.

По договору субинвестирования инвестор в обмен на денежную сумму (или имущество) предоставляет субинвестору право на долю в строящемся объекте, то есть на получение в будущем помещений в собственность. В такой сделке субинвестор не вступает в прямые отношения с заказчиком: последний сдает построенный объект первоначальному инвестору. Но право собственности регистрируют сразу на тех, кого инвестор привлек в качестве субинвесторов.

Получается, что впервые право собственности возникает у субинвестора как у лица, которое за свой счет создало новую вещь для собственных нужд (п.1 ст.218 ГК РФ). Из этого обычно делают вывод: передавая право на результаты инвестиционной деятельности третьему лицу, субинвестор по сути переуступает свои права требования. Есть и те, кто приравнивает эту операцию к купле-продаже "товара, который будет создан и приобретен продавцом в будущем" (п.2 ст.455 ГК РФ).

В обоих случаях субинвестор сталкивается с необходимостью начислить НДС. Квалифицируя сделку как реализацию товара, приходится платить налог со всего оборота (пп.1 п.1 ст.146 НК РФ). Признавая же ее операцией по уступке прав требования - начислять НДС с разницы между ценой приобретения доли и ценой переуступки права на нее (ст.155 НК РФ). Большинство субинвесторов используют второй вариант. Они расчетным путем определяют превышение цены уступки права на квартиру над ценой его приобретения и начисляют НДС на эту разницу.

Нам ближе третья точка зрения: рассматриваемая сделка вообще не облагается НДС, так как носит инвестиционный характер. Изложим аргументы в пользу обоснованности подобного вывода.

Оказалось - инвестиция

Итак, субинвестора, который профинансировал квартиру на этапе строительства, действительно можно рассматривать как создателя "новой вещи". Однако на момент заключения договора эта "вещь" еще не создана, строительство продолжается. Поэтому переуступку субинвестором права на жилье третьему лицу логичнее рассматривать как особый договор в рамках инвестиционной деятельности. Косвенно это подтверждает, к примеру, тот факт, что привлеченному субинвестором лицу не передают документы, удостоверяющие право требования (договор инвестора с заказчиком, платежные поручения на перевод денег от инвестора к заказчику и т.д.). Между тем это является одним из обязательных условий цессии (ст.385 ГК РФ).

Теперь о налоговых последствиях. При переходе доли от субинвестора к третьему лицу возможность применения ст.146 НК РФ весьма сомнительна. Ведь Налоговый кодекс не раскрывает понятия реализации имущественных прав. Использовать положения ст.11 НК РФ и применить понятие из Гражданского кодекса не представляется возможным: ст.128 ГК РФ квалифицирует имущественные права как разновидность имущества, а ст.38 Налогового кодекса, наоборот, исключает их из имущества. Поэтому приравнять передачу имущественных прав к реализации товаров (работ, услуг) нельзя.

Что касается ст.155 Налогового кодекса, то ее положения касаются только торговли дебиторской задолженностью, возникающей в результате совершения облагаемых НДС операций. В п.1 этой статьи прямо указано, что ее действие распространяется на "уступку требований, вытекающих из договоров реализации товаров (работ, услуг), облагаемых НДС".

Таким образом, по нашему мнению, привлечение субинвесторами третьих лиц - это инвестиционная деятельность (как и договор инвестора с заказчиком). Налоговый кодекс исключает из понятия "реализация" любую передачу имущества, которая носит инвестиционный характер (пп.4 п.3 ст.39). Значит, начислять НДС по этой сделке не нужно.

И.П.Комиссарова

Консультант

ЗАО "Консалтинговая группа "ЗЕРКАЛО"

Подписано в печать

28.01.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——