"Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", N 4, 2005

РЕАЛИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ: КАК ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ ЛЬГОТОЙ

Вслед за Законом от 20 августа 2004 г. N 109-ФЗ, освободившим с 1 января 2005 г. от НДС операции по реализации жилья, помещений, долей в них, а также долей на общее имущество в многоквартирном доме (см. "БП" N 41, 2004 г.), появилось Письмо ФНС России от 9 декабря 2004 г. N 03-1-08/2467/17 о порядке применения данных льгот.

ФНС особо подчеркивает, что согласно п.8 ст.149 НК РФ налогоплательщики должны применять порядок налогообложения, действующий на дату отгрузки, вне зависимости от даты оплаты. Если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, такая операция приравнивается к реализации (п.3 ст.167). Таким образом, если жилье передано в 2004 г., НДС придется заплатить, даже если деньги поступили в 2005 г. Однако в строительстве часть договоров была заключена еще до появления новшеств в Кодексе, и по ним вполне могли быть получены авансы, с которых НДС был уплачен в бюджет. Вот ФНС и предлагает разные варианты действий в зависимости от возможных ситуаций.

1. Если налогоплательщик отказался от налоговой льготы, воспользовавшись правом, предоставленным п.5 ст.149 НК РФ (при реализации по договору купли-продажи жилых домов, помещений, долей в них и пр.), то сумма НДС, уплаченная в бюджет с предоплаты, полученной до 1 января 2005 г. в счет предстоящих вышеуказанных операций, подлежит вычету в общем порядке.

Сама реализация соответственно налогом облагаться будет. Весьма "ценный" совет, если учесть, что соответствующее заявление должно было быть подано до 1 января 2005 г.

Очевидно, что НДС начислен и с авансов, полученных в 2004 г. Следовательно, право зачесть этот налог возникло в 2005 г. Но дело в том, что тот же п.5 ст.149 устанавливает, что не допускается отказ от освобождения на срок менее одного года. Понятно, что большинство организаций все-таки льготой воспользуются. Тем более что далеко не всякий покупатель добровольно отдаст лишние 18%, если существует возможность этого не делать.

2. Налогоплательщик от освобождения не отказался.

При реализации жилья с 1 января 2005 г. ФНС предлагает следующие варианты действий:

- В договоре купли-продажи (до реализации имущества) цена реализации уменьшается на сумму НДС.

Сумма НДС, полученная с авансов, возвращается к покупателю, а продавцом принимается к вычету при реализации имущества. Такой вариант представляется выгодным для обеих сторон: продавцу вернутся из бюджета деньги, перечисленные покупателю, а последний, хотя и не сможет зачесть НДС, получит соответствующую сумму от продавца.

- В результате изменений в договоре новая цена имущества без налога соответствует прежней цене с НДС. То есть "бывший" НДС становится частью цены жилья.

В дополнительном соглашении к договору нужно указать, что жилье передается без НДС, возвращать покупателю ничего не нужно. Сомнительно, что на такой вариант согласится покупатель, поскольку он, заплатив за жилье по полной стоимости, не сможет зачесть НДС и никакой компенсации не получит.

Кстати, налоговики в этом случае не разрешают продавцу ставить к вычету налог, уплаченный с аванса. Однако мы имеем дело с операцией по реализации, не облагаемой НДС, следовательно, аванс, полученный под такую реализацию, налогом также не облагается (п.2 ст.162). Логика подсказывает, что суммы НДС, перечисленные с данного аванса в бюджет, являются излишне уплаченными и подлежат возврату по правилам ст.78 НК РФ.

- В договор, в котором цена имущества была установлена с НДС, изменения не вносятся.

По мнению налоговиков, на основании п.5 ст.173 (где, кстати, идет речь об указании НДС в счете-фактуре, а вовсе не о договорах) при реализации имущества в данном случае продавец, получивший оплату вместе с НДС, должен перечислить сумму налога в бюджет. Очевидно, что налог с полученного в 2004 г. аванса тоже уплачен. О возможности получения вычета в данной ситуации ФНС умалчивает. Тем не менее п.8 ст.171 НК РФ гласит, что вычетам подлежат суммы НДС, исчисленные и уплаченные с сумм авансов, полученных в счет предстоящих поставок товаров, работ, услуг. Далее в п.6 ст.172 НК РФ указано, что данные вычеты производятся после даты реализации соответствующих товаров. Вот и получается, что, если НДС был начислен и уплачен с полученного аванса, продавец имеет право на зачет налога после передачи имущества покупателю.

3. Организации, заключившие договоры купли-продажи с момента публикации Закона N 109-ФЗ (23 августа 2004 г.) до 1 января 2005 г. могут вообще не платить НДС с авансовых платежей, полученных в 2004 г.

Предусмотрев освобождение от НДС в 2005 г. при реализации жилых домов, помещений, долей в них и пр. именно после 1 января 2005 г., нужно закрепить дату реализации в договоре. У таких налогоплательщиков авансы, полученные под предстоящую реализацию, НДС не облагаются.

В заключение ФНС напоминает, что освобождение от НДС операций, перечисленных в пп.22, 23 п.3 ст.149 НК РФ, не распространяется на строительно-монтажные работы, выполняемые по договорам подряда (субподряда) соответствующими организациями, а также на передачу имущественных прав на жилые помещения (доли в них).

И.Ордынская

Эксперт "БП"

Подписано в печать

27.01.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——