Вопрос: Между организацией и администрацией города заключен договор о совместной деятельности, в соответствии с которым организация-инвестор осуществляет реконструкцию и капитальный ремонт объекта недвижимости, а администрация города передает организации объект инвестиций в аренду на время осуществления инвестиционного проекта, а после его завершения передает право собственности на часть объекта.

1. Является ли освобождение инвестора от платы за аренду объекта инвестирования безвозмездно оказанной услугой?

2. Как отразить в бухгалтерском учете затраты на реконструкцию здания, если неотъемлемые улучшения относятся ко всему объекту, а в собственность инвестора передается только доля объекта инвестирования? Как быть с частью затрат на реконструкцию, относящихся к доле администрации?

Ответ: В соответствии с п.1 ст.1041 Гражданского кодекса РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно (ст.1048 ГК РФ). При прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п.2 ст.1050 ГК РФ).

В рамках такого договора товарищи преследуют одну и ту же цель, в том числе и получение прибыли, и цель эта может быть достигнута товарищами именно в результате их совместных действий. В данном же случае интересы товарищей не совпадают: организация преследует цель получения в пользование объекта недвижимости, а в последующем и получение в собственность части этого объекта, а администрация города - получение результатов выполненных работ по реконструкции и капитальному ремонту объекта и передачу организации в собственность части объекта недвижимости.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что представленный в вопросе договор нельзя квалифицировать как договор о совместной деятельности вследствие нарушения основных принципов заключения данного договора. В результате считаем, что согласно п.2 ст.170 ГК РФ данная сделка может быть расценена как притворная, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Последнюю, на наш взгляд, можно квалифицировать как договор аренды, в соответствии с которым организация арендует у администрации объект недвижимости, предусматривающий, что часть этого объекта переходит в собственность арендатора, при этом в счет арендной платы и выкупной цены засчитываются реконструкция и капитальный ремонт данного объекта, осуществленные организацией-арендатором (ст.ст.614, 624, 654, 702, 740 ГК РФ).

Притворная сделка ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст.170 ГК РФ).

Следовательно:

- для организации: внесение арендной платы и выкупной цены в денежной форме фактически заменяется на выполнение работ, направленных на улучшение арендованного имущества;

- для администрации: предоставление объекта в аренду на время осуществления реконструкции и ремонта, а также передача права собственности на часть объекта фактически являются платой за выполнение организацией строительно-ремонтных работ.

Таким образом, отношения между сторонами не носят безвозмездный характер. Внесение арендной платы фактически заменяется выполнением реконструкции и капитального ремонта арендуемого объекта.

Порядок бухгалтерского учета (без учета операций, связанных с исчислением и уплатой НДС) в рассматриваемом случае может отражаться следующими бухгалтерскими проводками:

Д 001 - принят на забалансовый учет полученный в аренду объект;

Д 20 - К 60 - начислена сумма ежемесячной платы за аренду объекта;

Д 20 - К 10, 69, 70, 02 и др. - отражена стоимость ремонта и реконструкции объекта;

Д 62 - К 90 - отражена передача результатов выполненных работ заказчику;

Д 90 - К 20 - списана стоимость ремонта и реконструкции объекта;

Д 08 - К 60 - отражены вложения в приобретение объекта основных средств;

Д 60 - К 62 - стоимость проведенной реконструкции зачтена как плата за приобретение объекта основных средств и аренду;

Д 01 - К 08 - объект основных средств введен в эксплуатацию.

В.А.Александров

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

26.11.2003

————