"Учет.Налоги.Право", N 2, 2005

"РЕКОНСТРУКЦИЯ" ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ

При модернизации объектов недвижимости нужно быть готовым к внесению изменений в документы, подтверждающие право собственности на имущество. Причем в 2005 г. регистрировать изменения придется по новым правилам.

Суть изменений в следующем. Во-первых, с 1 января регистрацией прав на недвижимость занимается Федеральная регистрационная служба <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Подробнее об изменениях в структуре регистрирующих органов читайте в "УНП" N 48, 2004, с. 3 "Ажиотажа не будет".

Во-вторых, изменился порядок оплаты регистрационных услуг. До внесения изменений за регистрацию взималась плата, размер которой устанавливался региональными властями. Теперь же за эти услуги взимается государственная пошлина. Ее размер фиксирует ст.333.33 НК РФ. Так, регистрация прав на недвижимое имущество обойдется организации в 7500 руб., внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество - в 300 руб. Именно такую незначительную сумму и придется заплатить при модернизации объектов недвижимости, да и то лишь в определенных случаях.

Снова регистрация?

Внесение в госреестр сведений об изменениях, произведенных в ходе реконструкции объекта недвижимости, предусмотрено п.67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219). К таким изменениям, в частности, можно отнести уменьшение или увеличение площади объекта, увеличение этажности, возведение пристроек к зданиям либо частичную или полную разборку существующих, улучшение архитектурной выразительности зданий, реконструкцию инженерных сетей и др. Отметим, что перечень изменений является открытым. Но это не означает, что объект должен регистрироваться заново. В реестре производится лишь запись об изменении его характеристик.

Поэтому при реконструкции объекта недвижимости следует вносить сведения, только если произошло изменение тех показателей, которые были первоначально указаны при регистрации. Теперь нужно определить срок, в течение которого необходимо зарегистрировать изменения.

Срока нет, но проблемы будут

Ни Федеральным законом N 122-ФЗ, ни другими документами не установлено, в какой срок следует подать заявление об изменениях объекта недвижимости. Но это сделать необходимо в случаях продажи, сдачи в аренду или при передаче в залог объекта недвижимости. Таким образом, изменения в регистрирующие документы нужно внести до проведения сделки с недвижимостью. Если предприятие не внесет изменения, у него могут возникнуть проблемы с дальнейшей регистрацией сделок с реконструируемым имуществом, так как в свидетельстве о собственности будут указаны старые характеристики имущества, а в регистрируемых документах - новые. А представление неверных сведений об объекте недвижимости может быть расценено как несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество. За его нарушение ст.19.21 КоАП РФ предусмотрен административный штраф: для должностных лиц - от 30 до 40 минимальных размеров оплаты труда; для юридических лиц - от 300 до 400 минимальных размеров оплаты труда.

Амортизация изменений

В налоговом учете расходы на реконструкцию после ее окончания увеличат первоначальную стоимость объекта недвижимого имущества (п.2 ст.257 НК РФ). В бухгалтерском учете такие затраты либо увеличивают первоначальную стоимость, либо учитываются отдельно, для чего открывается инвентарная карточка (п.27 ПБУ 6/01, п.42 Приказа Минфина России от 13.10.2003 N 91н). Как правило, организация и в бухгалтерском, и в налоговом учете увеличивает первоначальную стоимость объекта.

Если срок реконструкции объекта превышает 12 месяцев, то начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором по распоряжению руководителя была начата реконструкция, начисление амортизации не производится (п.2 ст.322 НК РФ). По окончании реконструкции амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором была окончена реконструкция основного средства.

При реконструкции сроком менее 12 месяцев начисление амортизации не прекращается. Амортизация рассчитывается относительно первоначальной стоимости основного средства, которая после реконструкции увеличивается (п.п.4 и 5 ст.259 НК РФ). Учитывая, что особого порядка в отношении реконструкции сроком менее 12 месяцев не установлено, можно предположить, что с новой стоимости (с учетом расходов на реконструкцию) амортизацию следует начислять с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания реконструкции.

Д.В.Гарнов

Аудитор

Т.С.Крашенинникова

Юрист

Подписано в печать

14.01.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——