"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", N 1, 2005

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

С 1 января 2005 г. правила регистрации прав на недвижимость несколько изменились: в силу вступили поправки к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Мало того, раньше Закон предусматривал исчерпывающий список нормативных документов, регулирующих процесс государственной регистрации. Зачастую это позволяло отстаивать в судах свои интересы, ссылаясь исключительно на Закон N 122-ФЗ. Теперь же законодатель расширил нормативно-правовую базу за счет введения подзаконных актов. Скорее всего, в каждом регионе появятся собственные судебные прецеденты, касающиеся порядка регистрации прав на недвижимое имущество, что, конечно же, пагубно отразится на единообразии судебной практики. В этой статье мы познакомим читателя со всеми нововведениями.

Где регистрируются права на недвижимость

Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 функции по регистрации прав на недвижимость переданы от Министерства юстиции РФ Федеральной регистрационной службе (Росрегистрация). Правда, это федеральное ведомство, выделенное из состава Минюста России, осталось все-таки подведомственно ему.

Пункт 4 ст.2 Закона N 122-ФЗ предусматривает, что государственная регистрация прав осуществляется по местонахождению недвижимого имущества в пределах регистрационного округа (обычно это субъект Российской Федерации). Но с 1 января 2005 г. данное правило претерпело изменения. Это, в частности, относится к предприятиям, которые являются имущественными комплексами, и к недвижимости, расположенной на территории нескольких регистрационных округов. Регистрация в этом случае должна осуществляться Росрегистрацией (п.1 ст.9 Закона N 122-ФЗ).

Плата за регистрацию прав

С 1 января 2005 г. вопросы, касающиеся размера государственной пошлины за государственную регистрацию, регулируются гл.25.3 "Государственная пошлина" Налогового кодекса РФ. Подпункт 20 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ устанавливает, что за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество государственная пошлина с физических лиц взимается в размере 500 руб., а с организаций - в размере 7500 руб.

А за регистрацию прав, возникших до введения в действие Закона N 122-ФЗ, государственная пошлина уплачивается вполовину меньше (п.2 ст.6 Закона N 122-ФЗ) - 250 или 3750 руб. соответственно.

Примечание. Региональные органы по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним

Региональные органы по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним называются по-разному. Например, Государственная комиссия по вопросам недвижимости и земельных отношений при кабинете министров Республики Башкортостан, Центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Карелия, Городское бюро регистрации прав на недвижимость г. Санкт-Петербурга, Саратовская областная регистрационная палата, Московская областная регистрационная палата.

Кто может подавать документы на регистрацию

Заявителем (тем, кто может подавать заявление на государственную регистрацию) может быть либо правообладатель, либо лицо, которое намеревается зарегистрировать свои права на недвижимое имущество, либо лицо, у которого есть на это доверенность.

Надо сказать, что Закон N 122-ФЗ устанавливает некоторые исключения, касающиеся заявителей:

1) если права возникают в соответствии с актом государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (п.1 ст.16 Закона N 122-ФЗ);

2) государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона N 122-ФЗ, проводится в соответствии с заявлением правообладателя или уполномоченного им лица (п.1 ст.16 Закона N 122-ФЗ);

3) при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти или местного самоуправления, а также граждане и организации (п.3 ст.16 Закона N 122-ФЗ).

Примечание. Регистрация прав на недвижимость, возникших до введения в действие Закона N 122-ФЗ

Права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона N 122-ФЗ (январь 1998 г.), признаются без их государственной регистрации. Такая регистрация проводится по желанию их обладателей, кроме случая переуступки прав третьим лицам. Тогда государственная регистрация перехода прав является обязательной.

Документы, необходимые для регистрации

Порядок предоставления документов на государственную регистрацию прав установлен в ст.16 Закона N 122-ФЗ. Так, заявитель подает в регистрирующий орган заявление на бланке, которое выдается регистрирующим органом. Вместе с ним представляются документы, подтверждающие основания возникновения прав на недвижимость, и документ об оплате государственной пошлины. Обязательным приложением к этим документам является кадастровый план земельного участка, участка недр или объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (обычно Комитетом по земельным ресурсам), а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества (обычно Бюро технической инвентаризации). Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия правообладателя (правообладателей) земельного участка или его заявления. Однако при наличии спора между правообладателем и органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, уточненные данные о границах и площади земельного участка вносятся в Единый государственный реестр прав только на основании судебного решения.

Право на вновь создаваемый объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (договор подряда, субподряда, инвестиционный договор, акты сдачи-приемки выполненных работ, проектно-сметная документация, акт государственной комиссии), а также право пользования земельным участком. Право пользования земельным участком нужно подтвердить протоколом конкурса, на котором приобретено право использования земельного участка, договором аренды или свидетельством о праве собственности на земельный участок, а также иными документами, подтверждающими факт владения, пользования и распоряжения землей, отведенной под строительство.

Право на "незавершенку" регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Если возведенный объект недвижимости предназначен для заселения инвесторами (дольщиками), то обычно в течение календарного года после проведения государственной приемочной комиссии застройщик сам подает документы на регистрацию от имени каждого дольщика, в том числе в части, которую застройщик выделяет муниципальному образованию, на территории которого возведено строение.

Но бывает, что в договоре инвестирования строительства жилья не предусмотрено, что регистрацией прав должен заниматься застройщик. Тогда дольщики самостоятельно регистрируют свои права на построенный объект (после того как застройщик сдаст в регистрационный орган проектно-техническую документацию и иные первичные документы).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимость, должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Прежде всего, содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Тексты документов должны быть написаны разборчиво (лучше в машинописном виде), наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их местонахождения (юридического и фактического адреса). Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их местожительства также должны быть написаны полностью.

Необходимо отметить, что у вас не примут на государственную регистрацию документы, которые имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, написанные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. Данное запрещение установлено в п.3 ст.18 Закона N 122-ФЗ.

Примечание. Памятка заявителю

Документы на регистрацию подаются в следующем количестве:

1) заявление о государственной регистрации права - в одном экземпляре;

2) документы, являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав - не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник;

3) иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник;

4) копии актов органов государственной власти и местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, - не менее чем в двух экземплярах.

Если заявителем является физическое лицо, то ему нужно представить документ, удостоверяющий его личность. А если заявителем является представитель организации - учредительные документы организации, документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий право действовать от имени данной организации.

После принятия документов на государственную регистрацию заявителю выдается расписка в получении документов с их перечнем, а также с указанием даты их представления (п.6 ст.16 Закона N 122-ФЗ). Расписка является очень важным доказательством в суде в случае отказа в регистрации: она подтверждает, какие документы и в каком количестве были сданы на регистрацию.

Основания для государственной регистрации прав

Эти основания перечислены в ст.17 Закона N 122-ФЗ. Ими являются:

- акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в рамках их компетенции;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

- свидетельства о праве на наследство;

- судебные акты, вступившие в законную силу;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

- акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя;

- документы, которые подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Сроки регистрации прав

Государственная регистрация прав должна проводиться в течение месяца после подачи заявления и всех необходимых документов - такой срок установлен в п.3 ст.13 Закона N 122-ФЗ. После этого заявителю выдается свидетельство о государственной регистрации прав.

В некоторых случаях, кроме регистрации прав, законодательством установлена обязательная регистрация самой сделки. Например, при продаже жилых помещений (п.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ) или продаже предприятия как имущественного комплекса (п.3 ст.560 Гражданского кодекса РФ). Тогда дополнительно к свидетельству регистрационный орган обязан проставить на соответствующем договоре специальную регистрационную надпись (п.1 ст.14 Закона N 122-ФЗ).

А.Ю.Малумов

Юрист адвокатского бюро

"Крикунов и партнеры"

Подписано в печать

13.01.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——