"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", N 1, 2005

ФИРМА ВЫКУПАЕТ ЖИЛЬЕ ДЛЯ РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТА

Строительство новых объектов в престижных районах крупных городов зачастую невозможно из-за отсутствия свободных земельных участков. Поэтому нередко фирмы скупают квартиры или расселяют <*> жильцов дома, чтобы провести его реконструкцию и переоборудовать, к примеру, под современный офис или фешенебельную гостиницу.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Подробнее о правовых вопросах, связанных с расселением жильцов, читайте в статье, опубликованной в журнале "Учет в строительстве" N 3, 2003, с. 54.

Учет выкупленных квартир

Поскольку квартиры приобретаются с целью реконструкции жилого дома и его переоборудования под иной объект, мы имеем дело с капитальными вложениями. Поэтому стоимость выкупленных квартир следует относить на счет 08 "Вложения во внеоборотные активы" (субсчет "Строительство объектов основных средств"). Здесь они будут учитываться до тех пор, пока весь дом, переоборудованный уже под иной объект, не будет введен в эксплуатацию. Только после этого все затраты будут учтены на счете 01 "Основные средства".

В поддержку такой точки зрения можно привести следующий аргумент. Согласно п.4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н, для того чтобы признать актив в качестве основного средства, необходимо, чтобы одновременно выполнялись четыре условия:

1) объект должен использоваться в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

2) он должен использоваться свыше 12 месяцев;

3) организация не должна планировать перепродать этот актив;

4) этот актив должен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В нашем же случае не выполняется первое условие: ведь квартиры не будут использоваться до тех пор, пока фирма не закончит реконструкцию и переоборудование дома. Мало того, после этого изменится даже функциональное назначение квартир. А потому затраты на выкуп квартир представляют собой капитальные вложения, связанные с созданием нового инвентарного объекта.

Примечание. Можно ли отразить недвижимость в составе основных средств до государственной регистрации прав на нее?

"Допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств". Это цитата из п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н.

Теперь что касается налогового учета. Как следует из п.1 ст.256 и п.1 ст.257 Налогового кодекса РФ, к основным средствам относится имущество организации, которое используется в производственных целях или для управленческих нужд свыше 12 месяцев и стоимость которого превышает 10 000 руб.

Никаких оговорок по поводу того, что имущество можно отнести к основным средствам только после государственной регистрации прав на него (если, конечно, такая регистрация необходима), в Налоговом кодексе нет. Мало того, в п.8 ст.258 Налогового кодекса РФ указано, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию. Иначе говоря, недвижимость, права на которую еще не зарегистрированы, можно не только отразить в составе основных средств, но даже амортизировать.

Пример 1. ОАО "Добро пожаловать" (инвестор и заказчик-застройщик в одном лице) скупает квартиры в жилом доме, чтобы после его реконструкции открыть в нем гостиницу. При этом с собственниками квартир заключаются договоры купли-продажи. Стоимость всех выкупленных квартир в жилом доме составила 150 750 000 руб.

Бухгалтер ОАО "Добро пожаловать" отразит в учете операции по покупке квартир следующими проводками:

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 76 субсчет "Расчеты с жильцами дома за приобретенные у них квартиры"

- 150 750 000 руб. - оприходованы квартиры, выкупленные у жильцов дома, подлежащего реконструкции;

Дебет 76 субсчет "Расчеты с жильцами дома за приобретенные у них квартиры" Кредит 51

- 150 750 000 руб. - перечислены деньги жильцам (собственникам) за выкупленные у них квартиры.

Однако на практике чаще всего используется несколько иной вариант оформления отношений между жильцами и фирмой, выкупающей их квартиры. Между ними заключается два договора: первый - договор купли-продажи квартиры, по которому фирма приобретает у жильца квартиру, а второй - посреднический договор, по которому фирма обязана оказать жильцу услуги по поиску и оформлению для него покупки другой квартиры. При этом деньги, причитающиеся жильцу квартиры по первому договору, фирма может перечислить непосредственно продавцу той квартиры, которая подобрана для этого жильца в рамках второго договора.

Правда, при таких расчетах фирма, конечно же, остается в плюсе, поскольку обычно стоимость квартир в доме, подлежащем реконструкции, превышает стоимость тех квартир, которые предоставляются жильцам. Это и понятно. Ведь за свои услуги, связанные с подбором новых квартир для жильцов, фирма должна получить вознаграждение.

Примечание. Налог на имущество с выкупленных квартир

В соответствии с п.1 ст.374 Налогового кодекса РФ налогом на имущество облагается движимое и недвижимое имущество, которое по правилам бухучета отражается у организации в составе основных средств. Стоимость выкупленных квартир в доме, подлежащем реконструкции, признается капитальными вложениями. Поэтому до тех пор, пока жилой дом, переоборудованный уже под иной объект, не введут в эксплуатацию и не поставят на счет 01 "Основные средства", платить налог на имущество не нужно.

Пример 2. Воспользуемся исходными данными примера 1, несколько изменив его. Предположим, что ОАО "Добро пожаловать" заключило с каждым жильцом по два договора:

1) договор купли-продажи квартиры жильца (стоимость приобретаемых по таким договорам квартир составила 151 750 000 руб.);

2) агентский договор, по которому ОАО "Добро пожаловать" находит жильцам другие квартиры, при этом агентское вознаграждение фирмы определяется как разница между стоимостью квартиры, приобретенной у жильца по договору купли-продажи, и стоимостью найденной для него квартиры (допустим, что фактическая стоимость найденных для жильцов квартир составила 150 500 000 руб.). Расходы ОАО "Добро пожаловать" на подбор новых квартир для жильцов расселяемого дома составили 535 000 руб.

В этом случае бухгалтер ОАО "Добро пожаловать" сделает в учете следующие проводки:

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 76 субсчет "Расчеты с жильцами за приобретенные у них квартиры"

- 151 750 000 руб. - оприходованы квартиры, выкупленные у жильцов дома, подлежащего реконструкции;

Дебет 76 субсчет "Расчеты с жильцами за найденные для них квартиры" Кредит 60 субсчет "Расчеты с собственниками найденных квартир"

- 150 500 000 руб. - отражена задолженность перед продавцами квартир, найденных для расселяемых жильцов;

Дебет 76 субсчет "Расчеты с жильцами за найденные для них квартиры" Кредит 90 субсчет "Выручка"

- 1 250 000 руб. (151 750 000 - 150 500 000) - отражено агентское вознаграждение фирмы за услуги по поиску квартир и оформлению документов для расселяемых жильцов;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 190 677,97 руб. (1 250 000 руб. : 118% х 18%) - начислен НДС с агентского вознаграждения;

Дебет 90 субсчет "Себестоимость продаж" Кредит 20

- 535 000 руб. - списаны расходы, связанные с подбором новых квартир для жильцов расселяемого дома;

Дебет 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж" Кредит 99

- 524 322,03 руб. (1 250 000 - 190 677,97 - 535 000) - отражена прибыль по данной операции;

Дебет 60 субсчет "Расчеты с собственниками найденных квартир" Кредит 51

- 150 500 000 руб. - перечислены деньги продавцам квартир, найденных для расселяемых жильцов;

Дебет 76 субсчет "Расчеты с жильцами за приобретенные у них квартиры" Кредит 76 субсчет "Расчеты с жильцами за найденные для них квартиры"

- 151 750 000 руб. - произведен взаимозачет задолженностей.

Расходы по реконструкции дома

В соответствии с п.8 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" все затраты на приобретение, сооружение и изготовление объектов основных средств (за исключением НДС и иных возмещаемых налогов) включаются в их стоимость. А потому все расходы на реконструкцию жилого дома и его переоборудование под иные цели нужно собирать на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Надо сказать, что аналогичный порядок действует и в целях налогообложения прибыли (п.1 ст.257 Налогового кодекса РФ). Поэтому в данном случае бухгалтеру удастся сблизить данные бухгалтерского и налогового учета.

Примечание. Условия зачета взаимозадолженностей

Зачет взаимозадолженностей допускается, если требования однородны и срок их погашения наступил (либо срок не указан или определен моментом востребования). Причем для зачета достаточно заявления одной стороны. Это прописано в ст.410 Гражданского кодекса РФ.

Пример 3. Вернемся к условиям примера 1. Итак, ОАО "Добро пожаловать" скупило у жильцов дома квартиры на общую сумму 150 750 000 руб. и теперь осуществляет реконструкцию жилого дома и его переоборудование под гостиницу. Предположим, что все работы выполнены подрядным способом в марте 2005 года, при этом стоимость работ подрядчика согласно договору и акту - 94 400 000 руб. (в том числе НДС - 14 400 000 руб.). А стоимость материалов, приобретенных ОАО "Добро пожаловать" и переданных для выполнения работ подрядчику, составила 35 400 000 руб. (в том числе НДС - 5 400 000 руб.).

В учете ОАО "Добро пожаловать" бухгалтер сделает следующие проводки:

Дебет 10 субсчет "Строительные материалы" Кредит 60

- 30 000 000 руб. (35 400 000 - 5 400 000) - оприходованы стройматериалы, необходимые для ремонта и предоставляемые заказчиком подрядчику;

Дебет 19 Кредит 60

- 5 400 000 руб. - отражен НДС по стройматериалам;

Дебет 60 Кредит 51

- 35 400 000 руб. - оплачены стройматериалы поставщику;

Дебет 10 субсчет "Материалы, переданные в переработку на сторону" Кредит 10 субсчет "Строительные материалы"

- 30 000 000 руб. - переданы стройматериалы подрядчику;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 10 субсчет "Материалы, переданные в переработку на сторону"

- 30 000 000 руб. - списаны стройматериалы, израсходованные подрядчиком;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 60

- 80 000 000 руб. (94 400 000 - 14 400 000) - отражена стоимость работ по реконструкции и ремонту, выполненных подрядчиком (сдача заказчику работ, выполненных подрядчиком, оформляется актом по форме N КС-2 и справкой по форме N КС-3);

Дебет 19 Кредит 60

- 14 400 000 руб. - отражен НДС по подрядным работам;

Дебет 60 Кредит 51

- 94 400 000 руб. - оплачены подрядчику его работы.

Примечание. Примерный перечень расходов, включаемых в стоимость основных средств

К таким расходам относятся:

- суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу);

- суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;

- суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;

- регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением (получением) прав на объект основных средств;

- невозмещаемые налоги, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;

- вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;

- иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

Ввод в эксплуатацию нового объекта

После завершения всех работ по реконструкции жилого дома новый инвентарный объект основных средств приходуется на баланс организации, то есть переводится со счета 08 на счет 01. А в том месяце, в котором организация начнет начислять на него амортизацию в налоговом учете, "входной" НДС по данному объекту можно будет предъявить к вычету из бюджета (п.5 ст.172 Налогового кодекса РФ).

Пример 4. Завершим рассмотрение примера 3.

Предположим, что все работы были закончены и гостиница была введена в эксплуатацию в конце марта 2005 г.

Срок полезного использования здания гостиницы для целей бухгалтерского и налогового учета был установлен в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1, в размере 30 лет.

Амортизация начисляется линейным способом.

Предположим, что расходы на государственную регистрацию прав собственности на здание гостиницы составили 7500 руб.

Бухгалтер ОАО "Добро пожаловать" отразит в учете операции, связанные с вводом гостиницы в эксплуатацию, следующими проводками.

В марте 2005 г.:

Дебет 01 Кредит 08 субсчет "Строительство объектов основных средств"

- 260 757 500 руб. (150 750 000 + 30 000 000 + 80 000 000 + 7500) - принята к учету гостиница по первоначальной стоимости.

В апреле 2005 г.:

Дебет 20 Кредит 02

- 724 326,39 руб. (260 757 500 : 30 лет : 12 мес.) - начислена амортизация гостиницы за первый месяц эксплуатации;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 19 800 000 руб. (5 400 000 + 14 400 000) - предъявлен к вычету из бюджета НДС по стройматериалам и подрядным работам.

Н.Н.Шишкоедова

Доцент кафедры

"Бухгалтерский учет и аудит"

Курганского социально-экономического института

Подписано в печать

13.01.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——