"Финансовая газета", N 52, 2004

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ

В СВЯЗИ С ПРОДАЖЕЙ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Сделки, совершаемые на основании договоров купли-продажи недвижимости, относятся к наиболее широко распространенным видам гражданско-правовых сделок.

В соответствии со ст.ст.208 и 209 гл.23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ доходы, полученные физическими лицами - налоговыми резидентами Российской Федерации от реализации принадлежащего им недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц по налоговой ставке 13%.

Согласно Приказу МНС России от 15.06.2004 N САЭ-3-04/366@ налогоплательщики - физические лица, получившие в налоговом периоде, которым признается календарный год, доход от продажи (реализации) недвижимого имущества, находившегося в их собственности, обязаны согласно ст.228 НК РФ представить в налоговый орган по месту своего учета декларацию по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. В своей налоговой декларации физические лица должны указать все полученные ими в налоговом периоде доходы, источники их выплаты, полагающиеся им налоговые вычеты, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, а также суммы налога на доходы, подлежащие уплате (доплате) в бюджет или возврату из бюджета по итогам истекшего календарного года.

Налогоплательщики, получившие доход от продажи недвижимого имущества, принадлежавшего этим лицам на праве собственности, при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, облагаемых налогом по ставке 13%, вправе уменьшить полученные ими доходы на суммы имущественных налоговых вычетов, установленных пп.1 п.1 ст.220 НК РФ. Налогоплательщики вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в суммах, полученных ими в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщиков менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, которое находилось в собственности налогоплательщиков менее трех лет, но не превышающих 125 000 руб.

При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщиков пять лет и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиками при продаже указанного имущества.

Вместо имущественного налогового вычета от продажи имущества в пределах указанных нормативов налогоплательщики вправе уменьшить полученный от продажи имущества доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных ими расходов, связанных с получением этого дохода, т.е. на сумму подтвержденных документально затрат на приобретение реализованного имущества.

Таким образом, в пп.1 п.1 ст.220 НК РФ законодателем определен закрытый перечень объектов недвижимого имущества, при продаже которых норматив имущественного налогового вычета установлен в пределах 1 млн руб., и расширительному толкованию данный перечень не подлежит.

Следовательно, объекты нежилого недвижимого имущества отнесены в данном случае к иному имуществу, при продаже которого норматив имущественного налогового вычета установлен в пределах 125 000 руб. Поэтому физические лица, получившие в истекшем календарном году доходы от продажи объектов нежилого недвижимого имущества, принадлежавшего этим лицам на праве собственности менее трех лет, имеют право на получение имущественного налогового вычета либо в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением реализованного нежилого помещения, либо в сумме, не превышающей 125 000 руб. Налогоплательщики, получившие в истекшем налоговом периоде доходы от продажи нежилых помещений, находившихся в их собственности три года и более, вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной при продаже объектов указанного имущества.

Однако, как в первом, так и во втором случае, размер предоставляемого имущественного налогового вычета не может превышать сумму дохода, полученного налогоплательщиками в истекшем календарном году от всех источников выплаты дохода и облагаемого налогом на доходы по ставке 13%.

При реализации нежилых помещений, находящихся в общей долевой либо общей совместной собственности, исчисленный размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этих объектов недвижимого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними, если указанное имущество находилось в общей совместной собственности.

Имущественные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщикам на основании составленного в произвольной форме письменного заявления при подаче ими в налоговые органы декларации по налогу на доходы по окончании налогового периода. К декларации прилагаются документы, подтверждающие право налогоплательщика на соответствующий имущественный налоговый вычет. К таким документам, в частности, относятся:

документы, подтверждающие суммы полученного налогоплательщиком дохода и фактически уплаченного налога на доходы физических лиц за отчетный налоговый период;

договоры купли-продажи имущества;

договоры на оказание услуг;

документы, подтверждающие право собственности на имущество;

платежные документы, подтверждающие направление налогоплательщиком денежных средств на приобретение имущества;

иные документы, подтверждающие право налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты.

Рассмотрим, какие требования предъявляются к форме договора продажи недвижимости в связи с предоставлением налогоплательщикам имущественного налогового вычета, а также особенности, которые необходимо учитывать гражданам при заключении такого рода договоров.

Договор купли-продажи недвижимого имущества выделяется в отдельный вид договоров купли-продажи. Такого рода договоры заключаются между собственниками недвижимого имущества - физическими или юридическими лицами и покупателями, которыми также могут выступать как физические, так и юридические лица.

Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости, связанные со спецификой предмета купли-продажи, определены параграфом 7 гл.30 части второй ГК РФ. В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Учитывая, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает согласно ст.219 ГК РФ с момента государственной регистрации этого права, продавец недвижимого имущества, прежде чем распорядиться своим правом собственности, обязан зарегистрировать его в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 02.11.2004).

Специфические черты недвижимости - особая ценность, непотребляемость в процессе использования, прочная связь с землей и т.п. - диктуют необходимость специальных правил, регулирующих участие этих объектов в имущественном обороте. Так, из всех способов заключения договора, предусмотренных ст.434 ГК РФ, применительно к продаже недвижимости выбран только один.

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного (т.е. единого) документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст.432 ГК РФ). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости предусмотрены ст.554 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре купли-продажи недвижимого имущества договор не считается заключенным.

Значительно отличаются от общих положений о договорах и правила, касающиеся такого существенного условия договора продажи недвижимости, как цена продаваемой недвижимости. Статьей 555 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости обязательно должна быть определена цена реализуемого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Кроме того, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее, если земельный участок передается на праве аренды.

При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, согласно которым исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, к договорам продажи недвижимости не применяются.

Таким образом, учитывая, что договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления единого подписанного сторонами документа, любое соглашение об изменении цены продаваемой недвижимости должно быть облечено в письменную форму и являться неотъемлемой частью самого договора продажи недвижимости. В противном случае соглашение признается недействительным, что влечет за собой недействительность договора в целом.

Договор продажи недвижимости вступает в силу с момента его подписания сторонами (ст.425 ГК РФ), что позволяет продавцу и покупателю исполнить свои обязанности по договору до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Вместе с тем исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, поскольку только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц.

В связи с этим согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. При этом п.2 ст.223 ГК РФ определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится в ст.2 Закона N 122-ФЗ. В соответствии с п.1 данной статьи государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа и проводится на всей территории Российской Федерации по установленной данным Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем момент перехода права собственности на недвижимое имущество следует отличать от момента исполнения договора продажи недвижимости. ГК РФ не ставит исполнение договора продавцом и покупателем в жесткую зависимость от государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем недвижимость может быть передана как до, так и после государственной регистрации права. Однако стороны не вправе распорядиться проданным недвижимым имуществом и передать его какому-либо третьему лицу до проведения государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Статьей 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа о передаче договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. При этом необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует относить затемненность, излишнюю влажность, отсутствие достаточного обогрева помещения и т.п. Однако если такого рода недостатки были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК РФ, неприменимы. Особый характер недвижимости как предмета договора купли-продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер, как правило, не менее двух лет. Договором продажи недвижимости может быть предусмотрен и более длительный срок (ст.477 ГК РФ). При этом в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, поскольку такое имущество является индивидуально-определенным.

Таким образом, учитывая специфику самого предмета купли-продажи, определенные параграфом 7 гл.30 ГК РФ нормы, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи недвижимости, относятся к императивным, т.е. обязывающим стороны действовать строго определенным образом.

Покажем на конкретном примере, каким образом может повлиять несоблюдение сторонами договора требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, на решение вопроса о правомерности предоставления имущественного налогового вычета налогоплательщику в связи с продажей принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения.

Пример 1. Физическое лицо в 2002 г. по договору со строительной организацией инвестировало в строительство объекта 300 тыс. руб. на условиях, что после сдачи объекта в эксплуатацию инвестору будет предоставлено расположенное на первом этаже жилого дома нежилое помещение площадью не менее 50 кв. м без отделки. В марте 2004 г. жилой дом был сдан застройщиком государственной комиссии, после чего инвестор получил право на оформление нежилого помещения площадью 52 кв. м в собственность. Государственная регистрация права в регистрирующем органе была произведена в апреле 2004 г.

В августе 2004 г. владелец помещения заключил с организацией договор купли-продажи этого нежилого помещения. В договоре предусмотрено, что передаточный акт подписывается сторонами после государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю и в течение трех дней после полной оплаты стоимости этого помещения, которая определена сторонами в размере 1 млн руб. В договоре указано, что покупатель осуществляет эксплуатацию нежилого помещения с момента подписания данного договора, несет с этого момента бремя его содержания, а также риск его случайной гибели или порчи. Кроме того, в договоре содержится положение, согласно которому покупатель вправе в случае обнаружения скрытых дефектов предложить продавцу понизить первоначальную стоимость реализации данного нежилого помещения.

Государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости была осуществлена в сентябре 2004 г.

В октябре 2004 г. сторонами был заключен так называемый дополнительный договор купли-продажи того же объекта недвижимого имущества, в соответствии с которым в результате обнаружения покупателем скрытых дефектов приобретенного им нежилого помещения в виде отсутствия бетонной стяжки пола и гидроизоляции стен, стороны понизили первоначальную стоимость реализации данного имущества до 600 тыс. руб. Кроме того, в дополнительном договоре содержится пункт о прощении долга продавца перед покупателем в размере, эквивалентном вновь установленной в дополнительном договоре стоимости реализации данного нежилого помещения на дату подписания договора.

Проанализируем действия продавца и покупателя с точки зрения их соответствия нормам ГК РФ.

В основном договоре, в частности, предусмотрено, что передаточный акт подписывается сторонами после государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю и в течение трех дней после полной оплаты стоимости этого помещения, однако при этом в нарушение норм ст.556 ГК РФ в договоре указано, что покупатель осуществляет эксплуатацию нежилого помещения с момента подписания данного договора, несет с этого момента бремя его содержания, а также риск его случайной гибели или порчи. Таким образом, по условиям названного договора государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю должна предшествовать фактической передаче указанного помещения покупателю и подписания сторонами передаточного акта, хотя при таких обстоятельствах договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Кроме того, покупателю предлагается осуществлять эксплуатацию нежилого помещения и нести бремя его содержания, а также риск его случайной гибели или порчи еще до фактической передачи указанного помещения покупателю и подписания сторонами передаточного акта, что автоматически влечет за собой невозможность соблюдения предусмотренных данным договором условий.

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В связи с этим именно в передаточном акте следовало указать на отсутствие бетонной стяжки пола и гидроизоляции стен, которые явно не относятся к скрытым дефектам, а лишь свидетельствуют об отсутствии отделки на сданном строителями объекте, т.е. о степени готовности сданного объекта, с учетом которой устанавливалась стоимость приобретения нежилого помещения физическим лицом и которая уже в силу этого обстоятельства не могла являться тайной ни для продавца, ни для покупателя помещения на момент заключения ими договора купли-продажи недвижимого имущества в августе 2004 г.

С учетом ст.550 ГК РФ, устанавливающей, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, так называемый дополнительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный в октябре 2004 г., должен являться неотъемлемой частью основного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного сторонами в августе 2004 г., в силу чего указанный договор также подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе наряду с основным договором купли-продажи нежилого помещения.

Вместе с тем в нарушение ст.550 ГК РФ сторонами были заключены два договора купли-продажи одного и того же объекта недвижимого имущества, причем последний так называемый дополнительный договор был заключен сторонами уже после государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости, которая была осуществлена в сентябре 2004 г. Поскольку дополнительный договор купли-продажи недвижимого имущества не прошел государственную регистрацию в регистрирующем органе, он признается недействительным, в связи с чем стоимость реализации нежилого помещения определяется на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного сторонами в августе 2004 г.

Кроме того, так называемый дополнительный договор купли-продажи недвижимого имущества содержит положения, которые не отвечают нормам, установленным параграфом 7 гл.30 ГК РФ для договоров продажи недвижимости, которые в силу специфики самого предмета купли-продажи не могут заключаться по принципу так называемых смешанных договоров. В частности, пункт дополнительного договора купли-продажи недвижимого имущества о прощении долга продавца перед покупателем в размере, эквивалентном вновь установленной в этом дополнительном договоре стоимости реализации данного нежилого помещения на дату подписания договора, связан с предметами совсем других договоров, из которых возникли денежные обязательства продавца как должника перед покупателем как кредитором (в частности, договоров займа и дарения). Следовательно, пункт о прекращении денежного обязательства должника в отношении кредитора должен относиться к предмету того договора, из которого возникло само это обязательство.

Вместе с тем содержание указанного пункта дополнительного договора купли-продажи недвижимого имущества о прощении долга продавца перед покупателем дает основание полагать, что продавцом нежилого помещения наряду с доходом от реализации этого помещения получен также и доход в размере прощенного покупателем долга, который в данном случае тоже является объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц.

С учетом изложенного физическому лицу, выступающему продавцом недвижимого имущества, в декларации по налогу на доходы за 2004 г. в составе полученных им доходов следует указать сумму реализации нежилого помещения согласно договору купли-продажи, заключенному сторонами в августе 2004 г. (1 млн руб.), а также сумму дохода в размере прощенного ему покупателем нежилого помещения долга согласно условиям дополнительного договора купли-продажи от октября 2004 г. (600 тыс. руб.). Поскольку указанные доходы подлежат обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13%, продавец нежилого помещения при определении налоговой базы по налогу на доходы за 2004 г. в отношении полученных им в налоговом периоде доходов, облагаемых налогом по ставке 13%, вправе уменьшить такие доходы на сумму полагающихся ему налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст.218 - 221 НК РФ, в частности на сумму имущественного налогового вычета, установленного пп.1 п.1 ст.220 НК РФ.

Учитывая, что государственная регистрация права на недвижимое имущество была осуществлена его собственником в апреле 2004 г., налогоплательщик, реализовавший нежилое помещение, вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной им от продажи этого имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, и при этом сумма вычета не может превышать 125 000 руб. Вместо использования имущественного налогового вычета в пределах 125 000 руб. налогоплательщик вправе уменьшить полученный им от продажи имущества доход, который определяется на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного сторонами в августе 2004 г., на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого нежилого помещения. В данном случае эти расходы определяются на основании договора инвестирования, заключенного со строительной организацией на сумму 300 тыс. руб. в 2002 г.

Для получения имущественного налогового вычета физическое лицо, реализовавшее нежилое помещение, по окончании налогового периода обязано представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по налогу на доходы, составленное в произвольной форме письменное заявление, а также документы, подтверждающие право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет. Такими документами в данном случае являются: договор инвестирования строительства; платежные документы, подтверждающие направление налогоплательщиком денежных средств на инвестирование строительства; документы, подтверждающие право собственности на нежилое помещение; договор купли-продажи этого нежилого помещения; документы, подтверждающие суммы полученного налогоплательщиком от продажи имущества дохода.

На основании выполненного анализа ошибок, допущенных сторонами договора купли-продажи нежилого помещения, можно вполне обоснованно сделать вывод, что налогоплательщик не сможет предъявить налоговому органу документы, подтверждающие получение им дохода от продажи этого нежилого помещения в размере, предусмотренном основным договором купли-продажи недвижимости (т.е. в сумме 1 млн руб.), который был заключен сторонами в августе 2004 г., поскольку, исходя из условий дополнительного договора купли-продажи, заключенного сторонами в октябре 2004 г., покупатель нежилого помещения продавцу указанную сумму фактически не уплачивал.

Таким образом, в данном случае налогоплательщик, реализовавший нежилое помещение, вследствие несоблюдения сторонами договора требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета, установленного пп.1 п.1 ст.220 НК РФ, в связи с продажей этого нежилого помещения.

Пример 2. Три физических лица приобрели в 2000 г. на праве общей долевой собственности находящийся в ветхом состоянии жилой дом за 60 тыс. руб. В 2001 г. ими было получено разрешение на снос купленного дома и строительство нового жилого дома. В этом же году собственниками был произведен снос старого дома и начато строительство нового дома.

В 2002 г. выданное ранее разрешение было отменено, а взамен указанные физические лица получили новое разрешение, согласно которому им было дано право на строительство нежилого административного здания вместо жилого дома. В августе 2003 г., когда готовность строящегося административного здания достигла 70%, дольщики договорились о продаже этого не завершенного строительством объекта, в связи с чем ими было получено свидетельство о государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество. В соответствии с договором купли-продажи не завершенного строительством административного здания в ноябре 2003 г. указанный объект был продан тремя его собственниками организации за 600 тыс. руб. Передаточный акт о передаче вновь создаваемого объекта недвижимости продавцами и принятии его покупателем был подписан сторонами в декабре 2003 г. Денежные средства были перечислены организацией-покупателем на банковские счета каждого из дольщиков в размере по 200 тыс. руб. также в декабре 2003 г.

Физические лица, получившие доход от реализации недвижимого имущества, представили в налоговые органы по месту жительства декларации по налогу на доходы за 2003 г. и заявления на предоставление имущественного налогового вычета в размере дохода, полученного от продажи принадлежавшего им имущества, поскольку они считают, что владели имуществом более трех лет.

Налоговые органы отказали налогоплательщикам в предоставлении указанного вычета в связи с тем, что, по мнению налоговых органов, реализованное имущество находилось в собственности налогоплательщиков менее трех лет.

Рассмотрим, насколько правомерны действия обеих сторон конфликта.

Первоначально приобретенный дольщиками в 2000 г. объект недвижимого имущества был снесен, т.е. фактически был уничтожен, в результате чего право собственности владельцами этого объекта было утрачено еще в 2001 г. сразу же после его сноса. Наряду с утратой права собственности на снесенный жилой дом налогоплательщиками было утрачено и право на получение имущественного налогового вычета в связи с приобретением жилого дома, предусмотренного пп.2 п.1 ст.220 НК РФ. Вместе с тем в 2001 г. между дольщиками возникли новые правоотношения, связанные со строительством нового жилого дома, которые вновь изменились в 2002 г. в результате изменения назначения вновь создаваемого объекта недвижимости. При этом налогоплательщиками вновь было утрачено право на получение указанного имущественного налогового вычета, но теперь уже в связи со строительством нового жилого дома.

Таким образом, три физических лица, приобретших в 2000 г. на праве общей долевой собственности жилой дом, в 2002 г. фактически (но не юридически!) стали совладельцами не завершенного строительством административного здания, возводимого на том же земельном участке, которое они решили продать в 2003 г.

Поскольку согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права, продавцы такого недвижимого имущества, прежде чем распорядиться своим правом собственности, обязаны зарегистрировать его в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ. В соответствии с п.1 ст.2 этого Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество согласно ГК РФ. Поэтому в данном случае именно государственная регистрация является единственным доказательством существования у совладельцев не завершенного строительством административного здания зарегистрированного права на вновь создаваемое недвижимое имущество, и такое право может быть оспорено только в судебном порядке.

В рассматриваемом нами случае государственная регистрация права на вновь создаваемое недвижимое имущество состоялась в августе 2003 г., а в ноябре 2003 г. совладельцами был заключен договор продажи этого недвижимого имущества. Передача вновь создаваемого объекта недвижимости продавцами и принятие его покупателем, так же как и оплата реализуемого имущества, была произведена в декабре 2003 г.

Таким образом, в данном случае физические лица, получившие в 2003 г. доходы от продажи не завершенного строительством объекта нежилого недвижимого имущества, принадлежавшего этим лицам на праве общей долевой собственности менее трех лет, имеют право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей 125 000 руб. Исчисленный в соответствии с установленным нормативом размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, т.е. 125 000 руб. : 3 = 41 667 руб.

Следовательно, налоговые органы правомерно отказали налогоплательщикам в предоставлении имущественного налогового вычета в размере дохода, полученного ими в налоговом периоде от продажи принадлежавшего им на праве собственности недвижимого имущества, предусмотренного пп.1 п.1 ст.220 НК РФ для тех случаев, когда так называемое иное имущество находилось в собственности налогоплательщиков три года и более.

Т.Левадная

Советник налоговой службы

Российской Федерации III ранга

Подписано в печать

22.12.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——