"Бухгалтерский бюллетень", N 1, 2005

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ РЕАЛИЗАЦИИ КВАРТИР В 2005 Г.

На основании пп.22 и 23 п.3 ст.149 Налогового кодекса операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир отнесены к числу операций, освобождаемых от налогообложения налогом на добавленную стоимость. Данная законодательная норма предусмотрена Федеральным законом от 20.08.2004 N 109-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации", опубликованным в Собрании законодательства Российской Федерации (23.08.2004, N 34, ст.3524), и вступает в действие с 1 января 2005 г.

Порядок применения режима освобождения от налогообложения указанных операций приведен в массовом Письме ФНС России, согласованном с Минфином России, от 9 декабря 2004 г. N 03-1-08/2467/17 "О Федеральном законе N 109-ФЗ от 28.08.2004" <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Текст Письма опубликован в приложении к журналу "Бухгалтерский бюллетень" "Экспресс-анализ" N 1 за 2005 г.

Следует обратить внимание на то, что налогообложение в льготном налоговом режиме при осуществлении вышеуказанных операций налогоплательщиками, не отказавшимися от освобождения, применяется в случае, если передача права собственности на жилые дома, квартиры (включая доли в праве собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной комнаты) в многоквартирном доме, оформленная в установленном порядке, произошла начиная с 1 января 2005 г., вне зависимости от учетной политики продавца для целей налогообложения и соответственно вне зависимости от даты оплаты указанного имущества покупателем.

На основании порядка, изложенного в названном выше Письме ФНС России, если налогоплательщиком-продавцом (собственником указанного выше имущества) заключались договоры купли-продажи с покупателями жилых домов, квартир (включая доли в праве собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной комнаты) в период после 23 августа 2004 г., то есть после опубликования Федерального закона N 109-ФЗ от 28.08.2004, на реализацию этого имущества в 2005 г. и последующих годах и указанные договоры определяют цену продажи без НДС, то суммы полученных продавцами авансовых платежей без НДС (в том числе после 23 августа 2004 г.) не включаются в налоговую базу у продавца в соответствующих налоговых периодах, в том числе в 2004 г.

При выполнении строительно-монтажных работ по капитальному строительству жилых домов, жилых помещений на основании соответствующих договоров подряда (субподряда) подрядными (субподрядными) организациями налог на добавленную стоимость исчисляется и уплачивается в бюджет в общеустановленном порядке. Этот вид деятельности налогоплательщиков не будет рассматриваться с 1 января 2005 г. в режиме освобождения от налогообложения, предусмотренного пп.22 и 23 п.3 ст.149 Налогового кодекса.

Режим освобождения от налогообложения, предусмотренный пп.22 и 23 п.3 ст.149 Налогового кодекса, также не распространяется на операции по передаче прав на результат инвестиции (имущественных прав на жилые дома и квартиры).

При передаче заказчиком-застройщиком инвестору (инвесторам) затрат на строительство жилого помещения (либо долей затрат, приходящихся каждому инвестору) в связи с завершением капитального строительства объекта (жилого помещения) инвестору (инвесторам) выставляются счета-фактуры, в которых отражаются суммы НДС, уплаченные заказчиком-застройщиком поставщикам материальных ценностей, используемых при строительстве жилого помещения, и подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы, а также сторонним организациям, включая услуги заказчика-застройщика, включенные в фактические затраты по строительству жилого помещения.

В настоящее время порядок исчисления налога на добавленную стоимость при инвестировании строительства жилых помещений приведен в Письме МНС России от 22 октября 2001 г. N 03-1-09/3104/15-АБ183 (а также в Письме Управления МНС России по г. Москве от 14 ноября 2001 г. N 02-14/52358).

В указанных Письмах рассматриваются случаи, когда налогоплательщик-инвестор (соинвестор), не осуществляющий производственную деятельность на рынке жилья, приобретает в порядке долевого участия в строительстве жилья квартиры, которые принимает на учет. При этом указанный налогоплательщик не применяет налоговый вычет по суммам НДС, указанным в счете-фактуре, выставленном заказчиком-застройщиком, в связи с тем что квартиры не относятся к объектам производственного назначения. При реализации таким налогоплательщиком квартиры, учитываемой на его балансе, по стоимости с НДС налоговая база определяется как разница между продажной ценой квартиры, определяемой с учетом положений ст.40 Налогового кодекса, с учетом налога на добавленную стоимость, и стоимостью ее приобретения, включая налог на добавленную стоимость, в соответствии с п.3 ст.164 Налогового кодекса. С указанной разницы по расчетной налоговой ставке 18/118 (применяемой с 1 января 2004 г.) исчисляется налог на добавленную стоимость, подлежащий перечислению в бюджет.

Следует иметь в виду, что при реализации квартир начиная с 1 января 2005 г. такой налогоплательщик-инвестор (соинвестор), не осуществляющий производственную деятельность на рынке жилья, приобретающий в порядке долевого участия в строительстве жилья квартиры, которые принимает на учет, реализует их по договорам купли-продажи в порядке, предусмотренном пп.22 и 23 п.3 ст.149 Налогового кодекса (если данный налогоплательщик не отказался от применения налоговых льгот по операциям, перечисленным в п.3 ст.149 Налогового кодекса).

Также в вышеуказанных Письмах (МНС России и Управления МНС России по г. Москве) рассмотрены налогоплательщик-инвестор (соинвестор), осуществляющий производственную деятельность на рынке жилья, приобретает в порядке долевого участия в строительстве жилья квартиры, которые принимает на учет. При этом указанный налогоплательщик применяет налоговый вычет по суммам НДС, указанным в счете-фактуре, выставленном заказчиком-застройщиком. При реализации таким налогоплательщиком квартиры, учитываемой на его балансе, исчисление налога на добавленную стоимость производится в общеустановленном порядке, то есть в виде разницы между суммой налога, исчисленной в соответствии со ст.166 Налогового кодекса, и суммой налога, принимаемой к вычету согласно ст.ст.171 и 172 Налогового кодекса.

При реализации квартир начиная с 1 января 2005 г. такой налогоплательщик-инвестор (соинвестор), осуществляющий производственную деятельность на рынке жилья, приобретающий в порядке долевого участия в строительстве жилья квартиры, которые принимает на учет, реализует их по договорам купли-продажи в порядке, предусмотренном пп.22 и 23 п.3 ст.149 Налогового кодекса (если данный налогоплательщик не отказался от применения налоговых льгот по операциям, перечисленным в п.3 ст.149 Налогового кодекса).

Сумма входящего налога в этом случае учитывается в порядке, предусмотренном п.2 ст.170 НК РФ.

И.Е.Муравьева

Советник налоговой службы РФ

III ранга

Подписано в печать

20.12.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——