"Экономико-правовой бюллетень", N 1, 2005

АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Автор номера

А.А.Алпатов

ОТ РЕДАКЦИИ

В книге излагаются методические и практические основы проведения анализа эффективности землепользования.

Автором разработана методика оценки эффективности использования земельных участков, включающая анализ земельных правоотношений, финансово-экономический анализ землепользования, анализ эффективности использования незастроенных частей земельных участков, прогнозирование, моделирование и оптимизацию земельных платежей.

Разработанная методика и прикладное программное обеспечение прошли апробацию и используются в работе земельно-имущественных структурных подразделений ряда крупных промышленных компаний.

Книга представляет интерес для специалистов и руководителей предприятий, государственных и муниципальных служащих, научных сотрудников, юристов и экономистов, работающих в области земельных отношений, а также для студентов и аспирантов высших экономических учебных заведений.

ВВЕДЕНИЕ

Переход России от планово-административной к рыночной экономике потребовал ускоренного преобразования всех сфер социально-экономической жизни, в том числе в области земельных отношений. Сложившиеся в советское время структура земельных ресурсов и система земельных правоотношений в новых рыночных условиях не могли обеспечивать эффективного использования огромных земельных активов Российской Федерации общей площадью 1,7 млрд га, что объективно потребовало их реформирования.

Одними из основных направлений земельной реформы на современном этапе являются:

- формирование многообразия форм собственности и разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации, муниципальную и частную собственность;

- оптимизация состава и структуры земельных ресурсов каждого уровня собственности, создание системы эффективного управления и распоряжения ими;

- активизация оборота земли, развитие рынка земли и недвижимости, создание необходимых институтов и элементов его инфраструктуры;

- формирование земельных правоотношений, адекватных рыночным условиям.

Постановка указанных задач потребовала разработки новых научно-методических подходов и методологий построения систем эффективного управления земельными ресурсами, основанных на анализе эффективности землепользования.

Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что все юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, до 1 января 2006 г. обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или право аренды. Таким образом, в отношении указанных участков, количество которых в стране составляет сотни тысяч, в ближайшее время предстоит провести крупномасштабный комплекс работ по землеустройству и переоформлению прав на землю.

Выбор каждым предприятием той или иной формы земельных правоотношений будет определять объемы необходимых землеустроительных работ и ежегодных земельных платежей. Именно поэтому финансово-экономический анализ землепользования предприятий должен стать основой для принятия ими решений о выборе конкретного права пользования земельными участками.

Следует отметить, однако, что в настоящее время, к сожалению, отсутствуют работы, посвященные такому финансово-экономическому анализу, методикам его проведения. Все это не позволяет вести научное обсуждение данной темы, организовать необходимый учебный процесс, а также широко применять анализ землепользования на практике.

В связи с вышеизложенным на основании научного и практического опыта автором книги была разработана методика оценки эффективности использования земельных участков, включающая анализ земельных правоотношений, финансово-экономический анализ землепользования, анализ эффективности использования незастроенных частей земельных участков, прогнозирование, моделирование и оптимизацию земельных платежей. В настоящей книге излагаются научно-методические и практические основы проведения такого анализа.

Следует отметить также, что данная методика и разработанное в соответствии с ней прикладное программное обеспечение уже прошли апробацию и используются в работе земельно-имущественных структурных подразделений ряда крупных промышленных компаний.

АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

В основу разработки методики анализа эффективности землепользования должны быть заложены определенные критерии эффективности использования земельных участков. В качестве основных таких критериев следует определить:

- соответствие фактического вида землепользования запланированным целям;

- соответствие земельных правоотношений законодательству Российской Федерации;

- наличие оптимальной структуры землепользования;

- наличие оптимальной структуры земельных платежей.

Анализ эффективности землепользования должен являться комплексным анализом и включать в себя:

а) анализ основных целей использования земельных участков;

б) анализ проведения работ по землеустройству и кадастровому учету земельных участков;

в) анализ земельных правоотношений;

г) финансово-экономический анализ землепользования;

д) анализ эффективности использования незастроенных частей земельных участков;

е) прогнозирование, моделирование и оптимизацию земельных платежей;

ж) выработку рекомендаций и предложений по повышению эффективности использования земельных участков.

1. Основные цели использования земельных участков

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации все земли в Российской Федерации по своему целевому назначению подразделяются на семь категорий:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Вышеуказанные земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. При этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и вида разрешенного использования конкретного земельного участка в соответствии с зонированием территории.

Анализ основных целей использования земельного участка является первым этапом анализа эффективности землепользования. На основании собираемой информации должны определяться основные цели использования участка и делаться оценка достижения этих целей.

В процессе анализа необходимо выявить соответствие:

- фактического использования земельного участка виду разрешенного его использования;

- фактического использования земельного участка установленной категории земель;

- фактического использования земельного участка установленным ограничениям и обременениям;

- вида расположенных на участке объектов недвижимого имущества виду разрешенного использования земельного участка;

- планируемого использования земельного участка виду его разрешенного использования и категории земель.

В качестве аналитической информации на данном этапе могут использоваться материалы и сведения инвентаризаций, ревизий и проверок участка, в том числе органами государственного земельного контроля.

Информация о проведении инвентаризации (ревизии, проверки) земельного участка специалистами предприятия и (или) уполномоченными государственными органами должна анализироваться на предмет выявления нарушений законодательства Российской Федерации при использовании участка, а также выполнения всех предписанных мер по устранению этих нарушений.

Основным результатом анализа целей использования земельного участка должно стать определение указанных целей, а также выявление соответствия фактического использования земельного участка законодательно установленным видам его разрешенного использования.

2. Землеустройство и кадастровый учет

Проведение работ по землеустройству является начальным этапом формирования земельного участка как объекта недвижимости с его точными границами, геодезическими координатами, природными, техническими, градостроительными и иными характеристиками. От качества и профессионализма проведения таких работ зависят условия оборота данных объектов на рынке, защита прав собственности, установление ограничений и обременений при использовании земельных участков.

В настоящее время формирование земельных участков проводится в соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" и принятыми в его развитие постановлениями Правительства РФ.

Анализ норм Федерального закона "О землеустройстве" показал, что его положения в целом носят декларативный характер и содержат отсылки к другим нормативным правовым актам. Так, согласно Земельному кодексу РФ Федеральный закон "О землеустройстве" должен устанавливать порядок проведения землеустройства в Российской Федерации, однако Закон содержит отсылочную норму, по которой порядок проведения территориального землеустройства устанавливается Правительством РФ.

Кроме того, само определение землеустройства, данное в указанном Законе, очень сложное и крайне запутано. Закон рассматривает землеустройство как "мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни". Такое определение приводит к смешению целей, понятий и видов работ по землеустройству.

В последнее время, особенно с введением в действие Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", резко возрос объем землеустроительных работ. При этом цена таких работ зачастую является значительным финансовым бременем для предприятий и граждан. По оценкам, общее количество земельных участков в Российской Федерации, по которым по состоянию на 1 января 2003 г. были проведены землеустроительные работы в полном объеме, составляет всего около 30%. На практике это является одной из главных причин низкого уровня оборота земли в Российской Федерации.

Значительный объем землеустроительных работ все еще выполняется государственными и муниципальными землеустроительными предприятиями. Однако проведение таких работ в безусловном порядке должно стать частным сегментом рынка, самостоятельным видом предпринимательской деятельности, так как государственная монополизация этих работ препятствует созданию конкурентного рынка таких услуг, снижает качество и приводит к их не обоснованно высокой стоимости.

С целью разгосударствления данной сферы деятельности в 2002 - 2003 гг. на уровне Российской Федерации Минимуществом России совместно с Росземкадастром была разработана и реализована программа реорганизации землеустроительных федеральных государственных унитарных предприятий, в результате которой в целях обеспечения выполнения государственных задач из 104 предприятий Росземкадастра в федеральной собственности было сохранено только два. Остальные предприятия были приватизированы (58), реорганизованы (32) или ликвидированы (12).

Следует также обратить внимание на то, что в последнее время большое внимание уделяется организации саморегулируемости рынка землеустройства, число профессиональных участников которого исчисляется тысячами. В связи с этим в ближайшие годы землеустроительные предприятия будут объединяться в саморегулируемые организации с целью разработки единых правил и стандартов профессиональной деятельности, защиты профессиональных интересов, организации коллективной ответственности за выполняемые работы.

Как показывает международный опыт, данный механизм регулирования рынка профессиональной деятельности является наиболее эффективным, так как позволяет при минимальном государственном вмешательстве оптимизировать и разделить полномочия и ответственность между всеми участниками рынка: от государства до конечного потребителя работ (услуг).

Решение указанных выше проблем приведет к совершенствованию технологий землеустройства, позволит устранить административные барьеры при проведении данных работ, усилить гарантии прав собственников, создать условия для развития конкуренции, что в целом будет способствовать повышению качества и снижению стоимости землеустроительных работ.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в системе государственного земельного кадастра путем внесения сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ). Ведение такого учета в стране осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" уполномоченным федеральным органом исполнительной власти - Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (ФАКОН), которое имеет на территории Российской Федерации около 2,3 тыс. локальных кадастровых офисов (федеральных государственных учреждений и их филиалов) и около 7,5 тыс. кадастровых служащих.

Следует отметить, однако, что ведение кадастрового учета земельных участков федеральными государственными учреждениями (земельными кадастровыми палатами) противоречит действующему законодательству, так как в соответствии с вышеуказанным законом государственный кадастровый учет земельных участков должны проводить не государственные учреждения, а федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление деятельности по ведению государственного земельного кадастра.

В связи с тем что данным Законом не был установлен четкий перечень сведений и документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета, объем таких сведений и документов устанавливается актами уполномоченного федерального органа исполнительной власти. При этом помимо информации, позволяющей проводить индивидуализацию земельных участков для дальнейшей регистрации прав на них, земельный кадастр в настоящее время содержит также ряд сведений, необходимых для выполнения и других функций (управленческих, налоговых, информационных и пр.).

Главной целью анализа выполнения работ по землеустройству и государственному кадастровому учету является подтверждение проведения землеустроительных работ в необходимом объеме и в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Состав проводимых землеустроительных работ (камеральных, межевых) анализируется на предмет достижения цели их проведения. При этом конечным результатом таких работ должна являться постановка земельного участка на государственный кадастровый учет.

При выполнении анализа следует принимать во внимание, что для оформления и регистрации прав на земельный участок (в том числе права собственности или права аренды) в обязательном порядке требуется проведение комплекса межевых работ и определение границ участка на местности. Все это должно учитываться при расчете стоимости требуемых землеустроительных работ.

Кадастровая карта (кадастровый план) земельного участка, выдаваемая уполномоченными государственными учреждениями, является одним из основных документов, подтверждающих характеристики участка. Ее наличие должно являться непременным условием для проведения анализа эффективности использования земельного участка. При этом особое внимание должно уделяться наличию всех приложений кадастрового плана (формы В1 - В6), содержащих полную информацию о земельном участке как о сформированном и правоспособном объекте недвижимости (его правообладателе, разрешенном виде использования, точных границах, координатах, ограничениях, обременениях и т.д.).

При отсутствии кадастрового плана проводимый анализ эффективности использования земельного участка может иметь вид только предварительного, оценочного анализа, который в обязательном порядке должен быть скорректирован и уточнен после проведения по участку всего требуемого комплекса землеустроительных работ и процедуры постановки его на государственный кадастровый учет.

В выводах и рекомендациях анализа по данному этапу должно быть описано состояние дел по землеустройству и кадастровому учету, а также предложен перечень необходимых мероприятий для достижения конечной цели землеустройства - постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и получения полного комплекта кадастрового плана участка со всеми его формами (формы В1 - В6).

3. Оформление земельных правоотношений

В соответствии с Земельным кодексом РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1977 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с вышеуказанным Законом.

В отношении земельных участков могут быть оформлены следующие права:

- собственности;

- постоянного (бессрочного) пользования;

- пожизненного наследуемого владения;

- ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут);

- аренды;

- безвозмездного срочного пользования.

Земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. При этом государственная собственность подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

К государственной собственности относятся земельные участки, не находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, а также в собственности муниципальных образований.

Особое внимание следует обратить на то, что в настоящее время более 90% земель Российской Федерации находится в государственной неразграниченной собственности и в ближайшие годы по ним будет проводиться процедура разграничения государственной собственности на землю в соответствии с Федеральным законом от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".

В процессе такого разграничения земельные участки из государственной неразграниченной собственности будут переходить в федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность. Данный момент имеет очень важное значение в связи с тем, что при изменении формы собственности полномочия по управлению и распоряжению земельными участками переходят от одних уполномоченных государственных и муниципальных органов к другим.

После принятия нового Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все иные юридические лица, за которыми на данном праве закреплены земельные участки, в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 января 2006 г. обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности (т.е. обязаны оформить аренду или выкупить земельный участок).

Анализ земельных правоотношений должен характеризовать степень соответствия оформления прав на земельный участок законодательству Российской Федерации.

Данный анализ целесообразно разделить на два этапа:

1) анализ формы собственности на земельный участок;

2) анализ права пользования земельным участком.

Основными источниками аналитической информации по форме собственности на земельный участок могут быть свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок, выданные учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, распоряжения Правительства РФ по утверждению перечней земельных участков соответствующей формы собственности при разграничении собственности на землю, а также иные действующие нормативные правовые акты Российской Федерации, правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы.

В процессе анализа информации должна определяться не только фактическая форма собственности на земельный участок (государственная неразграниченная, федеральная, субъектов Российской Федерации, муниципальная или частная), но и прогнозируемая собственность (для случаев, если по данному земельному участку еще не проведено разграничение государственной собственности на землю).

Кроме того, необходимо установить уполномоченные органы государственной и муниципальной власти, в компетенцию которых в соответствии с законодательством Российской Федерации входит управление и распоряжение данным земельным участком как до разграничения государственной собственности на землю, так и после него.

Анализ земельных правоотношений должен отражать соответствие зарегистрированного права собственности на земельный участок правоустанавливающим документам, а также определять мероприятия по оформлению и регистрации права собственности за земельный участок в случае отсутствия такого зарегистрированного права.

Одновременно с правом собственности на землю должны быть проанализированы и права пользования земельными участками (постоянное бессрочное пользование, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут и др.), срок их предоставления, а также сроки переоформления предоставленного права на иной вид прав в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В выводах и рекомендациях анализа земельных правоотношений должны быть выявлены все нарушения или несоответствия предоставленных прав на земельный участок законодательству Российской Федерации, а также предложены меры по устранению таких нарушений и оформлению прав на землю в соответствии с действующим земельным и гражданским законодательством.

4. Анализ неиспользуемых земельных участков

Неиспользуемые земельные участки (или их части) являются одним из основных источников получения дополнительных доходов и повышения эффективности землепользования.

На практике, как правило, встречаются два основных варианта неиспользуемых участков (их частей):

1) за предприятием закреплен полностью незастроенный земельный участок, который не используется и не планируется к дальнейшему использованию;

2) за предприятием закреплен частично застроенный земельный участок, на котором имеются незастроенные и неиспользуемые "пятна".

Незначительные размеры платы за излишки земельных участков в советское время не стимулировали землепользователей к эффективному использованию своих земельных активов. Однако в последние годы в связи резким увеличением рыночной стоимости земли и земельных платежей вопрос оптимизации используемых земельных ресурсов и земельных платежей имеет важнейшее значение, что потребовало проведения анализа эффективности использования земельных участков, в том числе и анализа их неиспользуемых частей.

Анализ неиспользуемых земельных участков (или неиспользуемых частей земельных участков) проводится с целью выявления:

а) потенциальной необходимости в использовании незастроенного участка (части участка);

б) рыночного спроса на неиспользуемый участок;

в) возможности выделения незастроенной и неиспользуемой части земельного участка в самостоятельный участок;

г) возможности дальнейшего эффективного использования незастроенного участка для других целей (продажа, передача в аренду, субаренду, и т.д.) и получения дополнительных доходов;

д) целесообразности отказа от неиспользуемого участка (или его части).

На данном этапе должны быть проанализированы сведения о площади участка (в том числе его незастроенной части), расположенных на участке объектах недвижимости, возможности выделения незастроенной и неиспользуемой части в самостоятельный участок, планируемом использовании незастроенной части участка, ее рыночной стоимости и др.

Необходимо особо проанализировать нормативные правовые акты и иные документы, устанавливающие и удостоверяющие права на такие участки и расположенные на них объекты недвижимости. Отдельно оценивается возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка для иных целей, прорабатывается технологическая процедура отказа от неиспользуемого участка или его части.

Дополнительные доходы предприятия от проведения такого анализа могут быть получены за счет:

1) снижения земельных платежей вследствие отказа от неиспользуемых участков или их частей;

2) продажи, сдачи в аренду (субаренду), распоряжения иным образом неиспользуемыми участками или их частями.

При этом в процессе анализа одновременно с оценкой дополнительных доходов необходимо также проводить оценку ориентировочных затрат на выделение неиспользуемой части в самостоятельный участок, землеустроительные работы по выделению этой части, регистрацию прав на новый участок и т.д.

5. Оценка рыночной стоимости земельных участков

Одним из важнейших финансово-экономических показателей землепользования является рыночная стоимость земельных участков.

Рыночная стоимость характеризует капитализацию участка, а динамика ее изменения - эффективность управления и распоряжения им. Именно поэтому оценка рыночной стоимости земельных участков должна являться одним из основных этапов анализа эффективности землепользования.

В настоящее время оценка рыночной стоимости земельного участка регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки". Следует отметить также, что до упразднения в процессе административной реформы Минимущества России (март 2004 г.) при проведении оценки использовались Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Минимуществом России 06.03.2002 N 568-р, и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные Минимуществом России 10.04.2003 N 1102-р.

В соответствии с обязательными стандартами оценки при ее проведении оценщик обязан применять сравнительный, затратный и доходный подходы.

Сравнительный подход основан на определении рыночной стоимости земельного участка путем его сравнения с аналогичными участками, стоимость которых уже известна (имеются публичные котировки, предложения, заключены договоры и т.д.). В связи с тем что абсолютно идентичных земельных участков не бывает, при расчете рыночной стоимости земельного участка методологией данного подхода предусматриваются определенные корректировки и корреляции стоимости аналогичных объектов.

Суть затратного подхода заключается в оценке затрат на создание, восстановлении или замещении объекта оценки. Однако земельный участок является уже существующим специфическим природным объектом, поэтому в полной мере такой подход при оценке его рыночной стоимости не может быть применим. При проведении оценки могут использоваться лишь отдельные элементы данного подхода.

Идеология доходного подхода предусматривает определение стоимости земельного участка на основании оценки доходов от его использования. При этом при проведении оценки должны учитываться не только фактически получаемые, но и возможные доходы от земельного участка при переходе на более эффективные виды его использования.

В рамках каждого подхода оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки. Для оценки рыночной стоимости земельного участка могут использоваться следующие методы:

- сравнения продаж;

- выделения;

- распределения;

- капитализации дохода (земельной ренты);

- остатка;

- предполагаемого использования.

Метод сравнения продаж применяется для застроенных и незастроенных земельных участков при наличии информации о рыночной стоимости аналогичных участков.

Оценка рыночной стоимости участка указанным методом проводится, как правило, в следующем порядке:

1) определяются аналогичные (близкие по характеристикам) земельные участки, рыночная стоимость которых известна;

2) определяются отличия аналогичных земельных участков от оцениваемого участка;

3) корректируется стоимость аналогичных земельных участков с учетом проанализированных выше отличий;

4) оценивается рыночная стоимость оцениваемого участка на основе обобщения скорректированных цен на аналогичные земельные участки.

При этом основными анализируемыми характеристиками, влияющими на рыночную стоимость, являются: площадь и местоположение земельного участка; категория земель и вид разрешенного использования участка; установленные ограничения и обременения на участок; транспортная, энергетическая, коммунальная и социальная инфраструктура, градостроительные особенности и экология.

Метод выделения используется при оценке рыночной стоимости застроенных земельных участков, являющихся частью единых объектов недвижимости, при наличии информации о рыночной стоимости аналогичных единых объектов недвижимости (земельных участков с расположенными на них строениями).

Указанный метод в общем случае состоит из следующих этапов:

1) определяются аналогичные (близкие по характеристикам) единые объекты недвижимости, включающие строения и земельные участки, рыночная стоимость которых известна;

2) определяются отличия аналогичных единых объектов недвижимости от оцениваемого участка и корректируется стоимость аналогичных единых объектов недвижимости с учетом установленных выше отличий;

3) определяется рыночная стоимость оцениваемого единого объекта недвижимости на основе обобщения скорректированных цен на аналогичные объекты;

4) оценивается стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, с учетом их износа;

5) определяется рыночная стоимость земельного участка как разность между стоимостями единого объекта недвижимости и зданий (сооружений).

Суть метода распределения заключается в определении стоимости земельного участка как части общей стоимости единого объекта недвижимости. Данный метод применяется для застроенных земельных участков в случае наличия информации о наиболее вероятной доле земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости.

Процедура проведения оценки данным методом аналогична процедуре по методу выделения и различается только завершающей стадией. На последнем этапе, после определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, рыночная стоимость земельного участка определяется не как разность между стоимостью объекта недвижимости и стоимости строения, а как доля в общей стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации дохода (земельной ренты) применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при возможности получения дохода (земельной ренты) от используемого участка. При этом величина земельной ренты может приниматься равной рыночной стоимости аренды земельного участка, а рыночная стоимость всего земельного участка может оцениваться как капитализированная (суммарная) рента за определенное количество лет, рассчитанная исходя из устанавливаемой ставки доходности.

Метод остатка может быть использован для оценки рыночной стоимости застроенных и незастроенных земельных участков при условии возможности застройки участка объектами, приносящими определенный доход.

Применение данного метода предполагает два возможных алгоритма расчета рыночной стоимости земельного участка:

1) путем капитализации (суммирования) земельной ренты, определяемой как разность доходов от единого объекта недвижимости за определенный период и доходов только от использования расположенных на участке зданий (строений, сооружений);

2) путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости построенных зданий (строений, сооружений).

В первом случае предварительно определяются стоимость строительства зданий (сооружений), доход от единого объекта недвижимости, основанный на рыночных ставках арендной платы, и доход от используемых зданий, рассчитанный как произведение стоимости их строительства на соответствующий коэффициент капитализации.

Во втором случае предварительно рассчитывается стоимость строительства зданий (сооружений), доход от единого объекта недвижимости, основанный на рыночных ставках арендной платы, и рыночная стоимость единого объекта недвижимости как капитализированный доход от него за определенный период.

Еще одним методом, который может применяться для оценки рыночной стоимости застроенных и незастроенных земельных участков при условии возможности получения от участка определенного дохода, является метод предлагаемого использования.

Суть данного метода состоит в расчете рыночной стоимости земельного участка путем определения всех доходов и расходов при наиболее эффективном использовании участка и их дисконтирования. При этом под дисконтированием понимается приведение будущих доходов и расходов к дате оценки по устанавливаемой оценщиком ставке. Ставка же дисконтирования, как правило, принимается равной ставке аналогичных по уровням риска инвестициям.

При проведении оценки земель сельскохозяйственного назначения необходимо отметить ряд особенностей. Рыночная стоимость таких участков определяется исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Внутри границ земельного участка выделяются и оцениваются земли, имеющие различные виды использования (сельскохозяйственные угодья, земли, занятые строениями и сооружениями, дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, и т.д.). Общая стоимость земельного участка определяется на основании оценки всех входящих в его состав земель. При этом используются вышеприведенные методы оценки.

В настоящее время в области оценки рыночной стоимости земельных участков уже накоплен значительный практический опыт, существует большое количество специализированных учебно-методических пособий, позволяющих проводить расчеты рыночной стоимости земельных участков, подготовлено немалое количество специалистов. Однако следует отметить, что в связи с резким увеличением количества сделок с землей методология и технология проведения оценки земельных участков будут активно развиваться и совершенствоваться.

ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

Финансово-экономический анализ земельных платежей должен включать следующие этапы:

1) анализ структуры и объемов земельных платежей;

2) анализ земельного налога;

3) анализ арендной платы за землю;

4) анализ платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут);

5) анализ нормативной выкупной цены земельного участка;

6) анализ кадастровой стоимости земельного участка;

7) прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей.

1. Анализ структуры и объемов земельных платежей

Одним из принципов использования земельных ресурсов в Российской Федерации, провозглашенных Земельным кодексом РФ, является принцип платности землепользования, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата и плата за сервитут (при его наличии).

На данном этапе анализа структуры и объемов земельных платежей необходимо проанализировать информацию по конкретным размерам земельных платежей, порядку их расчета и оплаты. Уплачиваемые предприятием земельные платежи необходимо рассмотреть с определенной ретроспективой (за последние 5 - 7 лет). Специалисты, выполняющие анализ, должны иметь полное представление о структуре и объемах земельных платежей, а также их динамике за последние годы.

Отдельно проверяется порядок уплаты таких платежей на соответствие законодательству Российской Федерации, выявляются несоответствия установленному порядку, определяется перечень мероприятий по устранению таких несоответствий.

В выводах и рекомендациях данного этапа анализа необходимо указать основания установленного размера платы за пользование земельным участком, его годовую величину, соответствие этих оснований действующему законодательству, а также перечень мероприятий по устранению таких несоответствий (в случае их наличия).

2. Порядок расчета земельного налога

С принятием Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" в стране была кардинально изменена система налогообложения земли.

Принципиальным моментом данного Закона явилось изменение налоговой базы при расчете земельного налога. До принятия указанного Закона налогообложение земли регулировалось главным образом устаревшим Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю", где в качестве налоговой базы принималась площадь земельного участка. В этом случае конкретная сумма налога на землю рассчитывалась на основе площади участка.

Согласно новому Закону налоговой базой принята кадастровая стоимость земельного участка, а размер конкретного земельного налога стал определяться как процент от этой кадастровой стоимости.

В связи с тем что одновременно по всей стране перейти на новую систему налогообложения земли невозможно (для этого необходимо в каждом муниципальном образовании определить кадастровую стоимость каждого земельного участка), Закон предоставил представительным органам муниципальных образований (а в г.г. Москве и Санкт-Петербурге - законодательным органам государственной власти) возможность выбора срока введения новой системы налогообложения на их территориях.

В случае принятия указанными органами нормативных правовых актов (законов) о введении с 1 января 2005 г. на их территориях новой системы налогообложения она вступает в действие с указанной даты. Если же муниципальные образования в 2005 г. еще не готовы к переходу на новую систему (например, еще не завершена кадастровая оценка земель), то согласно Закону в этих регионах она вступит в действие только с 1 января 2006 г.

Таким образом, в течение переходного 2005 г. на территории Российской Федерации в разных регионах параллельно будут функционировать две системы налогообложения земли: старая и новая.

Рассмотрим подробно каждую из них.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога старой системы устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах и регулируется Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю".

Серьезной проблемой правоприменительной практики указанного Закона является трактовка его норм, которые в ряде случаев отличаются от терминов, применяемых в Налоговом кодексе РФ (например, понятия налога, размера налога, ставки налога).

Согласно Налоговому кодексу РФ сумма налога, подлежащего уплате за налоговый период, исчисляется исходя из налоговой базы, налоговой ставки и налоговых льгот. Статьей 56 НК РФ установлено, что льготами по налогам и сборам признаются предоставляемые отдельным категориям налогоплательщиков и плательщиков сборов предусмотренные законодательством о налогах и сборах преимущества по сравнению с другими налогоплательщиками или плательщиками сборов, включая возможность не уплачивать налог или сбор либо уплачивать их в меньшем размере.

Согласно ст.15 Налогового кодекса РФ и ст.21 Закона РФ от 27.12.1991 N 2118-1 "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" земельный налог является местным, а конкретные ставки налога устанавливаются актами законодательных (представительных) органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Вместе с тем, поскольку бюджетным законодательством Российской Федерации земельный налог относился к регулирующим налогам, законами о федеральном бюджете на соответствующий год устанавливались нормативы распределения средств от земельного налога между уровнями бюджетной системы Российской Федерации. При этом органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления могли устанавливать дополнительные льготы только в части средств, остающихся в их распоряжении.

При старой системе в отношении земельного налога действовали нормы Налогового кодекса РФ, определяющие общие начала законодательства о налогах и сборах, в том числе запрещающие установление дифференцированных ставок налога в зависимости от формы собственности, гражданства, места происхождения капитала или допускающие какой-либо дискриминационный характер.

Согласно Закону РФ "О плате за землю" размер земельного налога не зависел от результатов хозяйственной деятельности землевладельцев и землепользователей и устанавливался в виде стабильных платежей за единицу площади земельного участка в расчете на год. Таким образом, налоговой базой по земельному налогу являлась площадь земельного участка, а ставки земельного налога устанавливались в рублях за 1 га пашни для земель сельскохозяйственного назначения или за 1 кв. м земельного участка из состава земель поселений.

Одним из недостатков Закона РФ "О плате за землю" являлось то, что он был принят еще до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в результате чего для целей налогообложения были установлены средние ставки лишь на земли сельскохозяйственного назначения и земли городов и поселков. По остальным категориям земель ставки налога не были определены и устанавливались на основе ставок этих двух категорий земель.

Налог на земли сельскохозяйственного назначения определялся одинаково для застроенных и незастроенных земельных участков на основе средних ставок земельного налога, представленных в приложении к Закону. При этом органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации на основе средних ставок земельного налога и кадастровой оценки угодий утверждались конкретные ставки налога по группам почв пашни и иным видам сельскохозяйственных угодий (сенокосам, пастбищам, многолетним насаждениям).

Законом РФ "О плате за землю" был установлен различный порядок исчисления земельного налога на земли сельских населенных пунктов и земли городов и рабочих поселков из состава земель поселений, а также различные ставки земельного налога для отдельных видов разрешенного использования земельных участков. На земли сельскохозяйственного использования, расположенные в сельских населенных пунктах и предназначенные для размещения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, в соответствии с Приложением к Закону устанавливались районные ставки. При этом для земельных участков, расположенных в сельских населенных пунктах и используемых для иных видов деятельности, Законом была установлена единая ставка налога в рублях за квадратный метр площади.

В Приложении 2 к Закону РФ "О плате за землю" были определены средние ставки земельного налога для городов и рабочих поселков, дифференцированные в зависимости от численности населения в разрезе экономических районов, а также коэффициенты, применяемые при их исчислении. Конкретные ставки земельного налога на земли городов и поселков устанавливались актами представительных или исполнительных органов местного самоуправления на основе средних ставок с учетом:

а) местоположения и зоны градостроительной ценности территории, установленной при зонировании поселения для целей налогообложения;

б) коэффициентов увеличения средней ставки земельного налога в курортных зонах;

в) коэффициента увеличения средней ставки земельного налога за счет статуса города, развития его социально-культурного потенциала.

Если территориальное зонирование для целей налогообложения не было проведено, в поселении могла быть установлена единая ставка налога, соответствующая средней ставке налога, установленной для населенных пунктов с определенной численностью населения в данном экономическом районе.

Согласно Закону РФ "О плате за землю" налог на расположенные вне населенных пунктов земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения взималась в размере 20% от средних ставок земельного налога, установленных в городах с численностью населения до 20 тыс. человек. Исключение составляли участки, занятые полигонами (кроме военных) и аэродромами вне населенных пунктов, за которые ставки налога устанавливались исходя из средних ставок за один гектар земель сельскохозяйственного или лесохозяйственного использования, преобладающих на данной территории.

Налог на земли водного фонда, как покрытые, так и не покрытые водой, вне населенных пунктов, предоставленные для хозяйственной деятельности или в рекреационных целях, устанавливался равным средним ставкам земельного налога для земель сельскохозяйственного назначения административного района с учетом увеличения указанных ставок для курортных зон.

Налог на земли лесного фонда определялся на период лесопользования с единицы площади освоенных лесов эксплуатационного назначения, на которых проводится заготовка древесины, и взимался в составе платы за пользование лесами в размере 5% от платы за древесину, отпускаемую на корню.

Особо следует отметить, что с 1 января по 31 декабря 2004 г. Федеральным законом от 23.12.2003 N 186-ФЗ "О федеральном бюджете на 2004 год" было приостановлено действие ст.ст.9 и 11 Закона РФ "О плате за землю" в части взимания земельного налога за все земельные участки, непосредственно занятые законсервированными и (или) не используемыми в текущем производстве объектами мобилизационного назначения и (или) мобилизационными мощностями, а также испытательными полигонами и складами для хранения всех видов мобилизационных запасов. В федеральном бюджете на 2005 г. данное правило было также сохранено.

При старой системе Налоговым кодексом РФ определялись различные механизмы установления льготного налогообложения, в том числе в виде полного или частичного освобождения от уплаты налога (например, путем установления пониженной налоговой ставки, снижения налоговой базы либо установления налоговых вычетов). Льготы по полному освобождению от уплаты земельного налога для различных категорий налогоплательщиков, а также для отдельных видов использования земель предусматривались ст.12 Закона РФ "О плате за землю". При этом, как показывала статистка, от уплаты земельного налога были освобождены многочисленные категории физических и юридических лиц, что приводило к значительному снижению собираемости земельного налога (по оценкам специалистов, на 15 - 20%).

Кроме того, действовавшим законодательством было установлено снижение платы за земли, расположенные в полосе отвода железных дорог. Для предприятий, учреждений и организаций железнодорожного транспорта налог взимался в размере до 25% от ставки земельного налога, установленной за сельскохозяйственные угодья. Для расположенных в черте городов и поселков земель, занятых жилым фондом (государственным, кооперативным, индивидуальным), а также дачными участками и гаражами, Законом была установлена пониженная ставка налога, составляющая всего 3% от полной установленной за такой земельный участок ставки земельного налога. (Правда, согласно разъяснению МНС России, данная норма применялась только для земельных участков, занятых жилым фондом, но не предоставленных для жилищного строительства, в том числе индивидуального.)

Земельный налог является местным налогом. Однако до тех пор пока он относился к регулирующим налогам и распределялся между бюджетами субъектов Российской Федерации и местными бюджетами по нормативам, устанавливаемым бюджетным либо налоговым законодательством Российской Федерации, права органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в части предоставления льгот были законодательно ограничены.

Статьями 13 и 14 Закона РФ "О плате за землю" было установлено, что органы законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления вправе устанавливать дополнительные льготы по земельному налогу для отдельных категорий плательщиков (в том числе в виде частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, понижения ставки земельного налога) в пределах суммы налога, остающейся в их распоряжении. Статьей 3 указанного Закона предусматривалась также возможность пересмотра установленных ставок земельного налога в связи с изменением не зависящих от пользователя земли условий хозяйствования.

Ставки земельного налога индексировались в порядке, устанавливаемом бюджетным законодательством либо законодательством Российской Федерации о налогах и сборах на очередной финансовый год. При этом индексации подлежали как средние ставки земельного налога, установленные данным Законом, так и конкретные ставки земельного налога, утвержденные актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Порядок индексации ставок земельного налога для целей налогообложения земли определялся Инструкцией МНС России от 21.02.2000 N 56 "О порядке применения Закона РСФСР "О плате за землю"". Для исчисления земельного налога в очередном финансовом году применялась ставка земельного налога, установленная актом органа власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, последовательно проиндексированная (т.е. умноженная на все повышающие коэффициенты, установленные бюджетным законодательством Российской Федерации или законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, с момента ее утверждения).

Проведенный анализ действовавшей ранее системы налогообложения показал следующие основные ее недостатки.

1. Регулирование системы земельного налога осуществлялось вне рамок Налогового кодекса РФ на основании устаревшего Закона РФ "О плате за землю", что приводило к нестыковке положений указанных законодательных актов.

2. Установление налоговых ставок, порядка и сроков уплаты налога органами власти различных уровней (федеральных, региональных и местных) не обеспечивало единой методологии данной работы, создавало сложности по сбору земельного налога.

3. Распределение поступлений земельного налога между различными уровнями бюджетной системы не отвечало идеологии земельного налога как местного налога, снижало заинтересованность органов местного самоуправления в работе с ним.

4. Большое количество земель, выведенных из-под налогообложения, а также возможность установления различных видов льгот по уплате данного налога значительно сокращало объемы поступления земельных платежей.

5. При административном установлении налоговых ставок по категориям и зонам не учитывались особенности и экономические характеристики конкретных земельных участков, их местоположение, вид использования и рыночная стоимость.

6. Наличие большого количества законодательных, нормативно-правовых, инструктивных актов органов власти разных уровней (а также изменений и дополнений к ним) существенно усложняло систему администрирования земельного налога, порождало многочисленные споры землепользователей.

С целью устранения указанных недостатков, а также повышения эффективности использования земельных ресурсов и была принципиально реформирована система налогообложения земли, которая с 1 января 2006 г. уже единообразно будет действовать на всей территории Российской Федерации.

В основе новой системы налогообложения лежит принятый в ноябре 2004 г. Государственной Думой Российской Федерации Федеральный закон от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации".

Данным Законом в Налоговый кодекс РФ введены новый разд.X "Местные налоги" и новая гл.31 "Земельный налог", согласно которой земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, а в г.г. Москве и Санкт-Петербурге - Налоговым кодексом и законами указанных субъектов Российской Федерации.

Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, за исключением организаций и физических лиц, которым земельные участки предоставлены на праве безвозмездного срочного пользования или переданы им по договору аренды.

Важно иметь в виду, что поскольку данный налог является местным, средства от уплаты налога за все земельные участки, расположенные в границах муниципального образования (г.г. Москвы и Санкт-Петербурга), в полном объеме будут зачисляться в соответствующий местный бюджет независимо от формы собственности на земельные участки, в том числе независимо от процесса разграничения государственной собственности на землю.

Согласно Закону объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (г.г. Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Не признаются объектом налогообложения следующие земельные участки:

1) изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации:

- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

- предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

- в пределах лесного фонда;

- занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами.

При этом предусмотренный Законом перечень льготируемых лиц по сравнению с перечнем, установленным Законом РФ "О плате за землю", значительно сужен. От уплаты земельного налога освобождаются:

1) организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ - в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций;

2) организации - в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования;

3) организации - в отношении земельных участков, непосредственно занятых объектами мобилизационного назначения и (или) мобилизационными мощностями, законсервированными и (или) не используемыми в производстве; всеми видами мобилизационных запасов (резервов) и другим имуществом мобилизационного назначения, отнесенным к создаваемым по решениям органов государственной власти страховым запасам; испытательными полигонами, снаряжательными базами, аэродромами, объектами единой системы организации воздушного движения, отнесенными в соответствии с законодательством к объектам особого назначения;

4) религиозные организации - в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения;

5) общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%, - в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности;

организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов указанных общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25%, - в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню, утверждаемому Правительством Российской Федерации по согласованию с общероссийскими общественными организациями инвалидов), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг);

учреждения, единственными собственниками имущества которых являются указанные общероссийские общественные организации инвалидов, - в отношении земельных участков, используемых ими для достижения образовательных, культурных, лечебно-оздоровительных, физкультурно-спортивных, научных, информационных и иных целей социальной защиты и реабилитации инвалидов, а также для оказания правовой и иной помощи инвалидам, детям-инвалидам и их родителям;

6) организации народных художественных промыслов - в отношении земельных участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и реализации изделий народных художественных промыслов;

7) физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также общины таких народов - в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов;

8) научные организации Российской академии наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии образования, Российской академии архитектуры и строительных наук, Российской академии художеств - в отношении земельных участков, находящихся под зданиями и сооружениями, используемыми ими в целях научной (научно-исследовательской) деятельности.

Для отдельных категорий налогоплательщиков (героев, ветеранов, инвалидов и др.) предусмотрено также уменьшение налоговой базы на определенную необлагаемую сумму (10 тыс. руб.).

Принципиальным моментом новой системы налогообложения земли, как уже говорилось выше, является определение в качестве налоговой базы кадастровой стоимости земельных участков, а не их площади. Учитывая, что при наличии рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость рассчитывается от рыночной, данное положение является более прогрессивным с точки зрения развития рынка земли и недвижимости.

Новой идеологией предусматривается законодательное ограничение максимальных размеров налоговых ставок, которые могут устанавливать представительные органы муниципальных образований, а также законодательные органы в г.г. Москве и Санкт-Петербурге:

1) 0,3% в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом и объектами инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

2) 1,5% в отношении прочих земельных участков.

Конкретные налоговые ставки (в процентах от кадастровой стоимости), а также порядок и сроки уплаты земельного налога устанавливаются нормативными правовыми актами вышеуказанных органов, а в г.г. Москве и Санкт-Петербурге - законами этих городов. При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Следует еще раз обратить внимание на порядок введения в действие новой системы налогообложения земли на территории Российской Федерации. Согласно ст.8 принятого Закона новая глава "Земельный налог" НК РФ вступает в силу с 1 января 2005 г., однако старый Закон РФ "О плате за землю" от 11.10.1991 N 1738-1 признается утратившим силу только с 1 января 2006 г.

Таким образом, в течение 2005 г. на территории Российской Федерации параллельно будут существовать две системы налогообложения земли. В тех муниципальных образованиях, где представительные органы власти успели принять необходимые нормативные правовые акты до 1 января 2005 г., будет внедрена новая система налогообложения, на остальных же территориях в течение 2005 г. сохранится прежний порядок установления налога на землю.

Переход на новую систему налогообложения земли предоставит право органам местного самоуправления самостоятельно регулировать налоговую нагрузку и уровень доходов от использования земельных участков, повысит их финансовую самостоятельность и ответственность. Давно назревшее реформирование устаревшего порядка установления и взимания земельного налога, устранение недостатков, обусловленных применением Закона РФ "О плате за землю", создадут условия для формирования в Российской Федерации стройной, логичной системы платного землепользования, позволяющей оптимизировать уровень земельных платежей, стимулировать землепользователей к эффективному использованию земельных ресурсов.

3. Порядок заключения договоров аренды земли

В соответствии с Конституцией Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. При этом условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, а вопросы владения, пользования и распоряжения ею находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Арендные отношения являются одной из эффективных форм использования земельных ресурсов. Соединяя в арендаторе права пользователя земельного участка и собственника результатов производства, аренда активизирует предпринимательскую деятельность, упрощает и удешевляет процесс концентрации земли в пределах, необходимых для эффективного хозяйствования, позволяет сохранить за собственником функции регулирования эффективного и рационального землепользования.

Аренда земельного участка предусматривает предоставление арендодателем арендатору земельного участка на принципах:

- срочности (временного пользования на определенный срок);

- платности (пользования земельным участком за определенную плату);

- возвратности (возвращения земельного участка арендодателю по истечении срока аренды);

- целевого использования (использование земельного участка только под определенные цели).

В настоящее время арендные земельные отношения в Российской Федерации регулируются Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Законами РФ "О плате за землю", "О местном самоуправлении", "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации", "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также другими нормативно-правовыми актами. Однако перечисленных законодательных актов явно недостаточно для всестороннего и полного регулирования этой сферы.

В связи с отсутствием в этой области полноценного федерального законодательства принимается множество разрозненных законов и устанавливаются нормы на региональном уровне и уровне муниципальных образований, которые пытаются самостоятельно устранить пробелы в регламентации и регулировании арендных земельных отношений, в том числе в вопросах установления сроков аренды, определения размера арендной платы, полномочий по управлению государственными землями до разграничения государственной собственности на землю. Все это снижает эффективность использования земельных ресурсов в Российской Федерации.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст.214) земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан и юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. При этом права арендодателя земельных участков от имени Российской Федерации могут осуществлять органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Арендодателями земельных участков в соответствии со ст.608 ГК РФ могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать данное имущество в аренду.

Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия по распоряжению государственными землями до разграничения государственной собственности на землю были предоставлены органам местного самоуправления. Однако при этом было установлено, что порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть установлен Правительством РФ.

Во исполнение данного Закона в августе 2002 г. было издано Постановление Правительства РФ N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю", согласно которому Минимуществу России было поручено:

а) осуществлять контроль за перечислением в федеральный бюджет средств от продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности (далее - земельные участки), а также от продажи права на заключение договора аренды земельного участка на торгах (аукционах, конкурсах);

б) осуществлять от имени Российской Федерации юридические действия по защите имущественных прав и законных интересов Российской Федерации в случае:

- предоставления земельных участков органу государственной власти Российской Федерации (его территориальному органу), а также государственному учреждению, государственному унитарному предприятию, другой некоммерческой организации, созданным органами государственной власти Российской Федерации;

- предоставления органу государственной власти Российской Федерации (его территориальному органу), гражданину и юридическому лицу земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности либо находившиеся в федеральной собственности до отчуждения;

- прекращения прав указанных органов, граждан и юридических лиц на земельные участки;

- предоставления в собственность или аренду земельных участков, средства от продажи или аренды которых поступают в федеральный бюджет;

в) разработать и утвердить примерные формы:

- решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование и аренду;

- договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков.

В результате принятия этих нормативных актов в стране была введена сложная и запутанная схема распоряжения земельными участками, которые в процессе разграничения государственной собственности должны быть отнесены к федеральной собственности или собственности субъектов Российской Федерации.

Так, например, порядок заключения договора аренды земельного участка, который будет отнесен к собственности Российской Федерации, выглядит следующим образом. Заявитель (землепользователь) подает заявление о предоставлении в аренду земельного участка в орган местного самоуправления по месту нахождения участка. Орган местного самоуправления готовит проект договора аренды и направляет его в территориальный орган Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее - Росимущество), где данный договор проверяется на соответствие его примерной форме договора, утвержденной самим Росимуществом (Распоряжение от 06.07.2004 N 104-р).

В случае если договор соответствует установленным критериям, он согласовывается территориальным органом Росимущества и передается через орган местного самоуправления обратно заявителю, который должен зарегистрировать его в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Далее нотариально заверенная копия зарегистрированного договора снова через орган местного самоуправления направляется в территориальный орган Росимущества, где данный договор ставится на учет и организовывается контроль за его исполнением и платежами в бюджет. При этом в случае несоблюдения данного порядка (например, заключения договора аренды без согласования или невнесения арендных платежей) территориальный орган Росимущества обращается в арбитражный суд с исковым заявлением о защите имущественных прав и законных интересов Российской Федерации, даже не являясь стороной по договору.

После регистрации права федеральной собственности на земельный участок территориальный орган Росимущества направляет в орган местного самоуправления (арендодателю) и землепользователю участка (арендатору) уведомление о необходимости переоформления договора аренды или снова обращается в арбитражный суд в случае отказа.

Установленная схема не только растягивает на многие месяцы период заключения договоров аренды (что приводит к недополучению доходов в бюджеты), но и резко повышает коррупционность заключения таких сделок, так как дает возможность чиновникам нескольких уровней вмешиваться в данный процесс. Все это требует скорейшего совершенствования механизмов предоставления в аренду земельных участков.

Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления. В соответствии со ст.21 Закона РФ "О плате за землю" размер арендной платы за указанные земли исчисляется на основании утверждаемых соответствующими органами базовых размеров арендной платы.

В большинстве субъектов Российской Федерации базовые ставки арендной платы за землю установлены на основе действующих ставок земельного налога, дифференцированных по категориям земель, целевому использованию и категориям арендаторов. При этом средние размеры арендной платы за использование государственных земель в различных регионах России значительно колеблются и составляют от 0,9 руб/кв. м (земли под объектами промышленности, транспорта и связи вне населенных пунктов) до 65,7 руб/кв. м (высоколиквидные участки для предпринимательской деятельности на землях поселений).

Следует признать, что существующая система установления базовых ставок арендной платы не стимулирует рациональное использование земель и не способствует переходу земли к эффективным владельцам и пользователям. К основным методологическим недостаткам этой системы в первую очередь необходимо отнести отсутствие общего подхода к определению базовых ставок арендной платы и учета рыночной стоимости земли.

В результате отсутствия единых принципов определения базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на местах широко распространена практика искусственного занижения размеров арендной платы с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов. Льготы по земельному налогу, установленные Законом РФ "О плате за землю", как правило, распространяются и на арендаторов земельных участков, вследствие чего доля арендной платы, собираемой в бюджеты всех уровней, существенно ниже возможной. Кроме того, нормативный подход к определению базовых размеров арендной платы на основе ставок земельного налога, установленных в 1991 г., не соответствует принципам рыночной экономики и не позволяет учитывать изменение конъюнктуры земельного рынка.

Отсутствие до сих пор в законодательстве Российской Федерации четких принципов установления размеров арендной платы не соответствует ни интересам государства в части получения полноценных доходов от аренды земли, ни интересам арендаторов, которые лишены возможности планировать свою коммерческую деятельность на долгосрочную перспективу.

В соответствии с законодательством Российской Федерации средства от арендной платы перечисляются на бюджетные счета органов федерального казначейства. Порядок распределения средств от арендной платы по уровням бюджетной системы Российской Федерации устанавливается федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующий год.

Федеральным законом "О федеральном бюджете на 2004 год" установлено распределение средств от арендной платы за государственные неразграниченные земли всего лишь двух категорий: земли поселений и земли сельскохозяйственного назначения. Арендная плата от разграниченных по уровням собственности земель в полном объеме поступает в доходы бюджетов соответствующих уровней.

Плательщики арендной платы за неразграниченные государственные земли городов и поселков перечисляют указанные платежи в полном объеме на счета органов федерального казначейства с последующим распределением доходов от их поступлений по следующим нормативам:

- бюджеты субъектов Российской Федерации (за исключением г.г. Москвы и Санкт-Петербурга) - 50%;

- бюджеты г.г. Москвы и Санкт-Петербурга и бюджеты закрытых административно-территориальных образований - 100%;

- бюджеты городов и поселков, иных муниципальных образований (за исключением муниципальных образований, входящих в состав г.г. Москвы и Санкт-Петербурга) - 50%.

Плательщики арендной платы за сельскохозяйственные угодья перечисляют указанные платежи в полном объеме на счета органов федерального казначейства с последующим распределением доходов от их поступлений между уровнями бюджетной системы Российской Федерации в соответствии с нормативами, равными долям, установленным ст.5 Закона РФ "О плате за землю", и нормативно-правовыми актами законодательных (представительных) органов субъектов Российской Федерации.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной собственности, не облагается налогом на добавленную стоимость, индексирование ставок арендной платы осуществляется централизованно, с учетом прогнозируемого уровня инфляции на основании законов о федеральном бюджете на соответствующий год. В целях установления единого порядка ведения учета доходов федерального бюджета арендная плата за землю в 2004 г. зачислялась органами федерального казначейства Минфина России согласно классификации доходов бюджетов Российской Федерации по следующим кодам:

2010201 - арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения;

2010202 - арендная плата за земли городов и поселков;

2010203 - арендная плата за другие земли несельскохозяйственного назначения.

Для учета поступления и распределения доходов по уровням бюджетной системы Российской Федерации и учета доходов федерального бюджета органами федерального казначейства Минфина России в кредитных организациях открываются счета N 40101 "Налоги, распределяемые органами федерального казначейства" и N 40102 "Доходы федерального бюджета". Основанием для открытия указанных счетов являются совместные указания Центрального банка РФ, Минфина России и МНС России.

Счет N 40101 предназначен для учета доходов, которые подлежат распределению органами федерального казначейства Минфина России между бюджетами всех уровней по нормативам, установленным законодательством Российской Федерации.

Счет N 40102 предназначен для учета доходов, зачисляемых в федеральный бюджет, поступающих как непосредственно от плательщиков налогов (сборов) и других обязательных платежей, так и со счета N 40101.

Органы федерального казначейства Минфина России доводят до налоговых органов реквизиты счетов N N 40101 и 40102 не позднее дня, следующего за днем их открытия или днем внесения в них изменений. До плательщиков арендной платы за землю реквизиты счетов N N 40101 и 40102, открытых органами федерального казначейства Минфина России, доводят налоговые органы в соответствии с Приказом Минфина России от 14.12.1999 N 91н "Об утверждении Инструкции о порядке ведения учета доходов федерального бюджета и распределения в порядке регулирования доходов между бюджетами разных уровней бюджетной системы Российской Федерации".

Все вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что действующая сегодня система предоставления в аренду земельных участков и администрирования арендных земельных платежей очень сложна, громоздка и поэтому требует совершенствования. Отсутствие простой и логичной системы арендных земельных отношений в настоящее время уже становится тормозом повышения эффективности использования земельных участков.

С целью повышения эффективности использования земельных ресурсов на условиях аренды в процессе земельной реформы необходимо создать такую систему арендных отношений, которая бы позволила:

- оперативно и легитимно предоставлять в аренду земельные участки, заключать соответствующие договоры и контролировать их исполнение;

- создать эффективную систему администрирования бюджетных арендных платежей с минимальными затратами на ее обслуживание;

- обеспечить единый унифицированный подход на всей территории Российской Федерации при предоставлении в аренду земельных участков всех категорий земель, а также при предоставлении различного вида льгот по арендной плате за землю;

- обеспечить увеличение доходов бюджетов от аренды земли и повышение эффективности ее использования, в том числе за счет создания конкуренции между различными собственниками земельных участков.

В качестве основных направлений совершенствования системы арендных земельных отношений следует выделить:

- совершенствование механизма разграничения государственной собственности на землю и системы администрирования арендных платежей;

- совершенствование нормативно-правовой базы, регулирующей арендные земельные отношения.

В результате разграничения государственной собственности на землю земельные участки обретут конкретных собственников в лице Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, которые централизуют все функции по владению, пользованию и распоряжению ими, в том числе и функции арендодателя земельных участков. Ускорение процесса разграничения государственной собственности на землю (соответствующий проект федерального закона в настоящее время обсуждается) позволит устранить действующие сегодня сложные схемы заключения и согласования договоров аренды земельных участков, усилить контроль за их выполнением.

Завершение процесса разграничения будет способствовать также упрощению системы администрирования арендных платежей, так как при этом отпадет необходимость распределения доходов от арендной платы за государственные неразграниченные земли по уровням бюджетов. В связи с тем что в данном случае арендные платежи в полном объеме будут поступать в бюджеты соответствующих уровней (в зависимости от уровня собственности на участки), уполномоченные органы Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований получат дополнительные стимулы к организации эффективной работы по аренде земли.

В части разработки необходимой нормативно-правовой базы, регулирующей арендные земельные отношения, наибольшую проблему сегодня составляет отсутствие общих принципов заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, условиях и сроках ее внесения.

По мнению автора, с целью повышения эффективности проведения земельной реформы и ускорения формирования развитого рынка земли в Российской Федерации модель арендных отношений на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, должна строиться на основе следующих принципов:

- единства установленных на уровне Российской Федерации общих принципов заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для всех публичных образований;

- закрытого перечня льготных категорий арендаторов государственных и муниципальных земель, установленных федеральным законом;

- использования рыночной (кадастровой) стоимости земельных участков в качестве базы при определении размера арендной платы за земли всех категорий;

- самостоятельности публичных образований в определении порядка исчисления, сроков внесения и предоставления льгот по арендной плате за земельные участки, находящиеся в собственности данных образований, на основе установленных общих принципов аренды государственных и муниципальных земель.

На уровне Российской Федерации федеральным законом должно быть закреплено, что земельные участки предоставляются в аренду землепользователям в соответствии с нормами Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации, а все существенные условия передачи в аренду земельных участков, в том числе срок, размер арендной платы, периодичность ее внесения, устанавливаются договором.

При этом для всех земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, ежегодный размер арендной платы должен определяться как процент от рыночной (кадастровой) стоимости сдаваемых в аренду земельных участков. Размер этого процента должен регулироваться публичными собственниками земли самостоятельно исходя из вида деятельности землепользователя, предоставления льгот, необходимости стимулирования выкупа участка и т.д. Для ограниченного и закрытого перечня земельных участков (главным образом для участков, ограниченных в обороте) размер арендной платы должен устанавливаться на уровне ставки земельного налога.

Принципиально важно также законодательно зафиксировать, что собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, имеют право на заключение долгосрочных (до 49 лет) договоров аренды, а также на выкуп такого участка в собственность в любой момент действия данного договора.

С одной стороны, данная модель построения арендных отношений позволит публичным образованиям самостоятельно вырабатывать подходы к передаче в аренду земельных участков и соответственно не только активизировать эту работу, но и учесть уровень социально-экономического развития регионов, их особенности, сложившиеся условия землепользования. С другой стороны, единый подход к определению размера арендной платы на основе рыночной (кадастровой) стоимости земли позволит провести оценку объема земельных арендных платежей, которые можно получать от рационального и эффективного использования земельных ресурсов той или иной территории, того или иного муниципального образования, что очень важно для правильной и эффективной организации межбюджетных отношений.

В отличие от нормативной модели предлагаемая модель, когда размер арендной платы устанавливается нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, в своей основе, по сути, содержит механизм изъятия земельной ренты, которая определяется оценщиком при оценке земельного участка.

При анализе эффективности землепользования основными источниками информации по арендной плате являются федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также договоры и иные документы, устанавливающие размер и порядок расчета арендной платы за земельный участок.

В процессе анализа необходимо рассмотреть основания и порядок расчета, сравнить расчетную и уплачиваемую годовую величину арендной платы за пользование участком, подготовить соответствующие выводы и рекомендации.

В выводах и рекомендациях должны быть отражены основания и порядок расчета арендной платы за пользование участком, ее годовая величина, соответствие этих оснований действующему законодательству, а также перечень мероприятий по устранению таких несоответствий (в случае их наличия).

4. Порядок установления платы за ограниченное

пользование земельным участком (сервитут)

В случае использования чужого земельного участка на праве ограниченного пользования (сервитута) необходимо проанализировать соответствие порядка его установления законодательству Российской Федерации. Однако при этом следует отметить, что в настоящее время вопросы установления сервитутов на земельный участок являются одними из наименее проработанных в земельном законодательстве.

Возможность предоставления права пользования чужим земельным участком для определенных целей предусмотрена в ГК РФ и ЗК РФ. Согласно ст.23 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться частные и публичные сервитуты.

Публичные сервитуты устанавливаются законом или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления только в жестко ограниченных случаях (когда это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения).

Земельным кодексом РФ предусмотрено установление публичных сервитутов только для следующих целей:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и порядке;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

В случаях если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь и землевладелец вправе требовать изъятия у него, в том числе путем выкупа, данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерную плату. Размер платы за публичный сервитут может быть установлен также и в самих нормативных правовых актах.

Установление частных сервитутов регулируется гражданским законодательством на основании договоров, соглашений и т.д. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Размер такой платы определяется конкретным договором или соглашением. При этом, как уже отмечалось выше, практического опыта установления платных сервитутов в Российской Федерации пока еще недостаточно.

Таким образом, основными источниками аналитической информации при определении платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут) могут являться:

- федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также договоры и иные документы, устанавливающие размер и порядок расчета платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут);

- сведения структурных подразделений предприятий, в компетенцию которых входит управление и распоряжение земельными участками.

Собираемая и анализируемая информация должна быть рассмотрена по следующим разделам:

- основания установления сервитута;

- порядок расчета платы за сервитут;

- расчетная (если имеется установленный порядок расчета) годовая величина размера платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут);

- установленная договором (иным документом) и уплачиваемая годовая величина платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут).

Основания и порядок расчета размера платы за ограниченное пользование конкретным земельным участком (сервитута) должны быть проанализированы на соответствие законодательству Российской Федерации. Одновременно необходимо провести сравнение расчетных и уплачиваемых годовых сумм такой платы.

В выводах и рекомендациях анализа необходимо отразить основания и порядок расчета платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут), годовую величину данной платы, соответствие оснований и порядка ее расчета действующему законодательству, а также наличие несоответствий между уплачиваемой и начисляемой платой за ограниченное пользование участком.

При наличии указанных несоответствий в рекомендациях должен быть предложен перечень мероприятий по их устранению, а также проведена оценка затрат на реализацию данных мероприятий.

5. Порядок расчета нормативной

выкупной цены земельного участка

Для оценки затрат по выкупу земельного участка в процессе анализа эффективности землепользования необходимо провести расчет его нормативной выкупной цены. При этом следует отметить, что данный этап анализа осуществляется только в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Выкуп уже приватизированных, частных земель регулируется договорными отношениями в соответствии с гражданским законодательством. Однако в связи с тем что в настоящее время в государственной (неразграниченной) собственности находится более 90% всех земель Российской Федерации, данный этап анализа будет распространяться практически на все участки.

Порядок определения нормативной выкупной цены при приватизации из государственной или муниципальной собственности регулируется Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии с указанными Законами нормативная выкупная цена земельного участка (т.е. утвержденная нормативными правовыми актами цена, по которой участок может быть приватизирован из государственной или муниципальной собственности) устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения:

- свыше 3 миллионов человек - в размере от 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- до 500 тысяч, а также за пределами черты поселений - в размере от 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало календарного года).

При этом до установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Следует отметить также, что п.3 ст.2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже земельных участков предусмотрено использование поправочных коэффициентов (от 0,7 до 1,3), учитывающих основные виды использования участка, которые утверждаются Правительством РФ. Однако в связи с тем что до сих пор Правительством РФ данные поправочные коэффициенты не утверждены, при расчете нормативной выкупной цены участка они принимаются равными единице.

Таким образом, нормативная выкупная цена земельного участка в настоящее время определяется как произведение площади земельного участка, ставки земельного налога и кратности, установленной каждым субъектом Российской Федерации.

В качестве ставки земельного налога при расчете нормативной выкупной цены берется конкретная ставка земельного налога для данного земельного участка согласно Закону РФ "О плате за землю" на планируемую дату выкупа участка. При этом следует учитывать, что, как показала практика, уполномоченными государственными и муниципальными органами при расчете нормативной выкупной цены применяется ставка земельного налога на дату принятия решения о приватизации земельного участка.

В 2004 г. в соответствии с п.1 ст.146 НК РФ продажа земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений является объектом налогообложения и облагается налогом на добавленную стоимость по ставке 18%. Однако в связи с принятием Федерального закона от 20.08.2004 N 109-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" налог на добавленную стоимость при продаже земельных участков с 1 января 2005 г. отменяется.

Следует также отметить, что на протяжении последних двух лет активно обсуждается вопрос об изменении порядка определения нормативной выкупной цены земельных участков, хотя до последнего времени согласованного проекта закона Правительством РФ в Государственную Думу внесено не было. В случае принятия такого закона при анализе эффективности землепользования необходимо будет вносить соответствующие корректировки в расчет нормативной выкупной цены земельных участков.

Основными источниками аналитической информации по данному этапу анализа могут являться:

- федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, устанавливающие порядок расчета нормативной выкупной цены и кратность выкупа земельных участков;

- федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, устанавливающие размер и порядок расчета ставок земельного налога;

- сведения структурных подразделений предприятий о площади земельных участков.

Собираемая и анализируемая информация может быть представлена по следующим разделам:

- основания расчета;

- порядок расчета;

- установленная ставка земельного налога;

- установленная субъектом Российской Федерации кратность выкупа;

- расчетная величина нормативной выкупной цены земельного участка;

- выводы и рекомендации.

В процессе анализа должны быть проверены на соответствие законодательству Российской Федерации порядок установления ставок земельного налога и кратности выкупа земельного участка. В выводах и рекомендациях необходимо не только указать расчетную величину нормативной выкупной цены земельного участка, но и в целом оценить затраты на выкуп участка с учетом необходимости проведения землеустроительных работ, кадастрового учета, регистрации прав и т.д. Здесь же целесообразно проанализировать возможные источники средств для выкупа земельного участка, а также условия возврата и окупаемости данных средств.

6. Порядок расчета кадастровой стоимости

земельного участка

Необходимость расчета кадастровой стоимости земельного участка в процессе анализа эффективности его использования обусловлена тем, что с 1 января 2006 г. (а для некоторых субъектов Российской Федерации - с 1 января 2005 г.) исчисление земельного налога будет проводиться на основании кадастровой стоимости земельного участка, в процентах от нее. Таким образом, кадастровая стоимость участка становится одним из важнейших финансово-экономических показателей землепользования.

Кадастровая оценка земельных участков проводится для целей налогообложения и в иных случаях, установленных Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

Проведение кадастровой оценки земель регулируется нормами Земельного кодекса РФ, Федеральных законов "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и "О государственном земельном кадастре", а также Постановлениями Правительства РФ от 25.08.1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ. В случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости.

Вышеуказанными Постановлениями Правительства РФ утверждены уполномоченный федеральный орган исполнительной власти в области государственной кадастровой оценки земель (в настоящее время - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости - ФАКОН) и Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Государственная кадастровая оценка земель проводится ФАКОН (ранее Росземкадастром), его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной кадастровой оценки земель.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Кадастровая оценка земель в отличие от индивидуальной оценки земельных участков проводится массовым методом, который позволяет оценить большое количество объектов налогообложения при относительно небольших затратах. Результатом такой оценки является определение удельных показателей кадастровой стоимости, рассчитанных с использованием фактических данных о цене сделок с земельными участками и отражающих приближенные значения рыночной стоимости земли. Удельные показатели кадастровой стоимости, определенные в расчете на единицу площади, распространяются на однородные по виду использования группы земельных участков, расположенные в границах кадастрового квартала.

Основными источниками аналитической информации для расчета кадастровой стоимости земельного участка могут являться:

- федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, устанавливающие порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка;

- методики расчета кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель, методические рекомендации, правила, стандарты и другие документы уполномоченного федерального органа исполнительной власти (с марта 2004 г. - ФАКОН).

Собираемую и анализируемую на данном этапе информацию целесообразно представлять по следующим разделам:

- основания расчета;

- порядок расчета;

- расчетная величина кадастровой стоимости земельного участка;

- установленная величина кадастровой стоимости земельного участка;

- выводы и рекомендации.

Основания и порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка в процессе анализа должны быть проверены на соответствие законодательству Российской Федерации. При этом необходимо провести сравнение расчетных и установленных величин кадастровой стоимости земельного участка.

В выводах и рекомендациях указываются основания и порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка, ее расчетная и установленная величины, отражается их соответствие действующему законодательству, а также предлагается перечень мероприятий по устранению таких несоответствий (в случае их наличия).

7. Прогнозирование, моделирование и

оптимизация земельных платежей

С целью формирования оптимальной структуры землепользования в процессе финансово-экономического анализа целесообразно провести прогнозирование, моделирование и оптимизацию земельных платежей.

Прогнозирование динамики изменения объемов земельных платежей необходимо для учета их возможного увеличения или снижения вследствие различных прогнозируемых факторов (инфляции, изменений законодательства, порядка расчета, ставок и т.д.).

Собираемая и используемая на данном этапе аналитическая информация может быть представлена по следующим разделам:

- максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения земельного налога;

- максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения арендной платы за пользование участком;

- максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения платы за ограниченное пользование участком (сервитут);

- максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения рыночной стоимости земельного участка;

- максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения нормативной выкупной цены земельного участка;

- выводы и рекомендации.

В выводах и рекомендациях данного раздела необходимо отразить основные факторы, влияние которых в ближайшие годы может существенно изменить объемы земельных платежей, а также провести оценку вероятности и предполагаемых сроков таких изменений.

Обязательного анализа требует также выкупная цена земельного участка и его рыночная стоимость как основные экономические характеристики инвестиционной привлекательности участка.

Моделирование объемов земельных платежей проводится с целью расчета различных вариантов консолидированных (суммарных) земельных платежей за определенные периоды. С учетом прогнозируемых изменений земельных платежей определяются оптимистические и пессимистические варианты.

Расчет консолидированной (суммарной) платы земельного налога производится по формуле:

T t

КЗН(T) = SUM [ЗНо x (1 + Кзн) ],

t=1

где КЗН(T) - консолидированная (суммарная) плата земельного налога за период времени (T);

ЗНо - размер годовой платы земельного налога в расчетный период;

Кзн - коэффициент, характеризующий прогнозируемую динамику увеличения (снижения) ставки земельного налога;

t - номер очередного года;

T - период времени, годы.

Расчет консолидированной (суммарной) арендной платы за пользование участком производится по формуле:

T t

КАП(T) = SUM [АПо x (1 + Кап) ],

t=1

где КАП(T) - консолидированная (суммарная) арендная плата за пользование участком за период времени (T);

АПо - размер годовой арендной платы в расчетный период;

Кап - коэффициент, характеризующий прогнозируемую динамику увеличения (снижения) арендной платы;

t - номер очередного года;

T - период времени, годы.

Расчет консолидированной (суммарной) платы за ограниченное пользование участком (сервитут) производится по формуле:

T t

КПС(T) = SUM [ПСо x (1 + Кс) ],

t=1

где КПС(T) - консолидированная (суммарная) плата за ограниченное пользование участком (сервитут) за период времени (T);

ПСо - размер годовой платы за сервитут в расчетный период;

Кс - коэффициент, характеризующий прогнозируемую динамику увеличения (снижения) платы за сервитут;

t - номер очередного года;

T - период времени, годы.

Расчет прогнозируемой рыночной стоимости земельного участка производится по формуле:

t

ПРС(t) = РСо x (1 + Кр) ,

где ПРС(t) - прогнозируемая рыночная стоимость земельного участка в период времени (t);

РСо - рыночная стоимость участка в расчетный период;

Кр - коэффициент, характеризующий прогнозируемую динамику увеличения (снижения) рыночной стоимости участка;

t - номер очередного года.

Расчет консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе земельного участка производится по формуле:

T t

КСП(T) = Кпр x НВЦо + SUM [ЗНо x (1 + Кзн) ],

t=1

где КСП(T) - консолидированное (суммарное) значение земельных платежей за период времени (T) при выкупе участка;

Кпр - поправочный коэффициент, учитывающий возможное увеличение (снижение) нормативной выкупной цены земельного участка;

НВЦо - нормативная выкупная стоимость участка в расчетный период;

ЗНо - размер годовой платы земельного налога в расчетный период;

Кзн - коэффициент, характеризующий максимальную и минимальную прогнозируемую динамику увеличения (снижения) ставки земельного налога;

t - номер очередного года;

T - период времени, годы.

В результате анализа на основании выполняемых расчетов необходимо построить графические схемы (модели) консолидированных земельных платежей, а также провести их сравнение.

В выводах и рекомендациях данного раздела должны быть отражены основные достоинства и недостатки разных моделей, проанализированы факторы, влияние которых на объемы земельных платежей наиболее существенно.

На основании сравнения графиков консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе и аренде земельного участка выбирается оптимальный вариант переоформления прав на земельный участок (право собственности или право аренды).

При этом в качестве основных критериев выбора могут использоваться следующие основания:

а) если консолидированные (суммарные) платежи арендной платы за 5 - 7 лет не превышают консолидированных платежей при выкупе участка за данный период, целесообразно оформление земельного участка на праве аренды;

б) если консолидированные (суммарные) платежи арендной платы за 5 - 7 лет превышают консолидированные платежи при выкупе участка за данный период, целесообразно оформление земельного участка в собственность.

После выбора оптимального варианта переоформления прав на земельный участок необходимо построить соответствующий данному варианту график капитализированных (суммарных) земельных платежей, который станет основой для формирования бюджета земельных платежей на ближайший период.

В выводах и рекомендациях следует отразить достоинства и недостатки выбранной модели, а также указать конкретные мероприятия по переходу к оптимальной модели землепользования и сроки их реализации. Одновременно целесообразно рассчитать затраты на реализацию таких мероприятий, а также оценить эффективность их проведения.

8. Общие итоги анализа землепользования

На заключительном этапе необходимо подвести общие итоги анализа эффективности землепользования.

Для оценки эффективности использования земельного участка могут быть приняты следующие критерии:

1) соответствие использования земельного участка установленным целям;

2) соответствие использования земельного участка законодательству Российской Федерации;

3) наличие (отсутствие) выполненных по участку землеустроительных межевых работ;

4) наличие (отсутствие) постановки участка на государственный кадастровый учет, наличие (отсутствие) кадастрового номера и кадастрового плана участка, включая формы В1 - В6;

5) наличие (отсутствие) соответствующих законодательству Российской Федерации правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов по форме собственности и праву пользования земельным участком;

6) наличие (отсутствие) незастроенных и неиспользуемых частей земельного участка;

7) соответствие размера земельных платежей за пользование земельным участком оптимальным размерам таких платежей.

Итоговая аналитическая информация может быть представлена по следующим разделам:

- цели использования участка;

- уровень его эффективности;

- необходимые мероприятия по повышению эффективности;

- общая сумма затрат на реализацию мероприятий по повышению эффективности;

- экономический эффект от реализации мероприятий по повышению эффективности;

- выводы и рекомендации.

Для оценки уровня эффективности использования земельные участки можно классифицировать по четырем основным группам:

- с высокой эффективностью использования;

- с достаточной эффективностью использования;

- с низкой эффективностью использования;

- с неэффективным использованием.

К группе с высокой эффективностью использования (т.е. группе с наиболее эффективным использованием) следует относить земельные участки, у которых:

- использование земельного участка соответствует установленным целям;

- использование земельного участка соответствует законодательству Российской Федерации;

- по земельному участку выполнены землеустроительные межевые работы;

- имеются кадастровый номер и кадастровый план участка со всеми формами (В1 - В6);

- имеются соответствующие законодательству Российской Федерации правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы по форме собственности и праву пользования земельным участком;

- отсутствуют незастроенные и неиспользуемые части земельного участка;

- размеры годовых земельных платежей за пользование земельным участком соответствуют оптимальным размерам.

К группе с достаточной эффективностью использования целесообразно относить земельные участки, у которых:

- использование земельного участка соответствует установленным целям;

- использование земельного участка соответствует законодательству Российской Федерации;

- по земельному участку выполнены землеустроительные межевые работы;

- имеются кадастровый номер и кадастровый план участка, включая формы В1 - В6;

- имеются соответствующие законодательству Российской Федерации правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы по форме собственности и праву пользования земельным участком;

- имеются незастроенные и неиспользуемые части земельного участка;

- размеры годовых земельных платежей за пользование земельным участком приближаются к оптимальным размерам.

К группе с низкой эффективностью использования можно отнести земельные участки, у которых:

- использование земельного участка соответствует установленным целям;

- использование земельного участка соответствует законодательству Российской Федерации;

- по земельному участку не выполнены землеустроительные межевые работы;

- отсутствуют кадастровый номер и кадастровый план участка со всеми формами (В1 - В6);

- отсутствуют соответствующие законодательству Российской Федерации правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы по форме собственности и праву пользования земельным участком;

- имеются незастроенные и неиспользуемые части земельного участка;

- размеры годовых земельных платежей за пользование земельным участком не соответствуют оптимальным размерам.

К группе с неэффективным использованием целесообразно относить земельные участки, у которых:

- использование земельного участка не соответствует установленным целям;

- использование земельного участка не соответствует законодательству Российской Федерации;

- по земельному участку не выполнены землеустроительные межевые работы;

- отсутствуют кадастровый номер и кадастровый план участка со всеми формами (В1 - В6);

- отсутствуют соответствующие законодательству Российской Федерации правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы по форме собственности и праву пользования земельным участком;

- имеются незастроенные и неиспользуемые части земельного участка;

- размеры годовых земельных платежей за пользование земельным участком не соответствуют оптимальным размерам.

В зависимости от принадлежности конкретного земельного участка к той или иной группе в дальнейшем определяются необходимые мероприятия по повышению эффективности использования земельного участка, а также проводится оценка затрат на реализацию данных мероприятий. При этом одним из важнейших таких мероприятий является выбор оптимальной и наиболее эффективной формы права, на основании которого в дальнейшем будет использоваться земельный участок (право собственности или право аренды).

В заключительной части анализа целесообразно также провести оценку экономического эффекта от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка.

При этом экономический эффект может быть рассчитан по следующей формуле:

ЭФ = SUM Д - SUM ЗТ,

где ЭФ - суммарный экономический эффект от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка;

SUM Д - сумма доходов от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка (в том числе доходы от снижения размеров земельных платежей, от выделения и продажи (сдачи в аренду) неиспользуемых или неэффективно используемых частей земельного участка и др.);

SUM ЗТ - сумма затрат на реализацию мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка.

В случае необходимости более точного расчета экономического эффекта и экономической эффективности результаты расчета могут быть скорректированы на уровень инфляции за период получения дополнительных доходов.

В выводах и рекомендациях по оценке эффективности использования земельного участка должны быть отражены:

- место его нахождения и площадь;

- кадастровый номер;

- уровень эффективности использования;

- необходимость проведения мероприятий по повышению эффективности использования;

- перечень основных мероприятий по повышению эффективности использования;

- требуемая сумма затрат на проведение мероприятий по повышению эффективности использования;

- сроки проведения мероприятий по повышению эффективности использования;

- ответственные исполнители мероприятий по повышению эффективности использования;

- ожидаемые результаты от реализации мероприятий по повышению эффективности использования.

Общий отчет по результатам анализа эффективности использования земельного участка может быть оформлен в соответствии с примерной формой, указанной в приложении. При этом в состав основных материалов отчета целесообразно включить также график оптимальных земельных платежей, перечень мероприятий по повышению эффективности использования земельных участков и сетевой график работ по выполнению мероприятий данного перечня.

МЕТОДИКА АНАЛИЗА ЭФФЕКТИВНОСТИ

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Предлагаемая автором методика анализа эффективности землепользования включает семь следующих этапов:

1) анализ основных целей использования земельных участков;

2) анализ проведения работ по землеустройству и кадастровому учету земельных участков;

3) анализ земельных правоотношений;

4) финансово-экономический анализ землепользования;

5) анализ эффективности использования незастроенных частей земельных участков;

6) прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей;

7) выработка рекомендаций и предложений по повышению эффективности использования земельных участков.

Выполнение работ по анализу эффективности использования каждого отдельного земельного участка рекомендуется проводить последовательно по всем вышеуказанным этапам.

Если по земельному участку не проведены землеустроительные межевые работы и не осуществлена его постановка на государственный кадастровый учет (отсутствует кадастровый номер участка), то может проводиться предварительный анализ эффективности использования земельного участка на основании предварительных сведений о нем. В данном случае при проведении анализа необходимо делать отметку о его предварительном характере и в последующем, по мере уточнения границ участка и других его характеристик, в результаты анализа вносить соответствующие коррективы.

1. Анализ основных целей использования

земельных участков

На первом этапе формируются и анализируются общие сведения о земельном участке.

Собираемая и используемая на данном этапе аналитическая информация представляется в следующем виде:

- место нахождения земельного участка:

- кадастровый номер;

- площадь;

- категория земель;

- наличие на участке объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений);

- вид разрешенного использования;

- ограничения и обременения на использование;

- фактическое использование;

- планируемое использование;

- выводы и рекомендации.

Особое внимание при анализе информации должно быть уделено соответствию:

1) фактического использования земельного участка виду разрешенного его использования;

2) фактического использования земельного участка категории земель;

3) фактического использования земельного участка установленным ограничениям и обременениям по использованию участка;

4) вида расположенных на участке объектов недвижимого имущества виду разрешенного использования земельного участка;

5) планируемого использования земельного участка виду его разрешенного использования и категории земель.

При выявлении таких несоответствий указанные сведения отражаются в результатах анализа. Одновременно в выводах и рекомендациях предлагаются конкретные меры по устранению выявленных несоответствий, а также проводится оценка затрат на их реализацию.

При отсутствии документов и сведений, подтверждающих проведение государственного кадастрового учета земельного участка (кадастрового плана, кадастрового номера), принимается решение о целесообразности проведения дальнейшего анализа эффективности использования земельного участка.

В случае целесообразности проведения такого анализа на основании лишь имеющихся документов и предварительных сведений о земельном участке в название анализа включается слово "предварительный" и он проводится только по тем этапам, по которым имеется соответствующая информация. При этом в выводах и рекомендациях анализа в обязательном порядке делается запись о том, что данный анализ является предварительным и требует обязательной корректировки после проведения государственного кадастрового учета земельного участка и получения дополнительной информации.

2. Анализ проведения работ по землеустройству

и кадастровому учету

На этапе анализа выполнения землеустроительных работ и проведения государственного кадастрового учета формируются и анализируются сведения, подтверждающие проведение в установленном законодательством Российской Федерации порядке землеустройства и кадастрового учета земельного участка.

Собираемая и используемая на данном этапе аналитическая информация представляется в следующем виде:

- дата и результаты последней инвентаризации (ревизии, проверки) земельного участка, в том числе органами государственного земельного контроля;

- состав и стоимость проведенных (требуемых) землеустроительных работ:

- кадастровый план, кадастровый номер участка;

- выводы и рекомендации.

Информация о проведении инвентаризации (ревизии, проверки) земельного участка специалистами предприятия и (или) уполномоченными государственными органами анализируется на предмет выявления нарушений законодательства Российской Федерации при использовании участка, а также выполнения всех предписанных мер по устранению этих нарушений.

Состав проводимых землеустроительных работ (камеральных, межевых) анализируется на предмет достижения цели их проведения. При этом основным результатом таких работ должна являться постановка земельного участка на государственный кадастровый учет.

При выполнении анализа следует принимать во внимание, что для оформления и регистрации прав на земельный участок (в том числе права собственности или права аренды) в обязательном порядке требуется проведение комплекса межевых работ и определение границ участка на местности. Все это должно учитываться при расчете стоимости требуемых землеустроительных работ.

Кадастровый план (кадастровая карта) земельного участка, выдаваемый уполномоченными государственными учреждениями, является одним из основных документов, подтверждающих характеристики участка. Его наличие должно являться непременным условием для проведения анализа эффективности использования земельного участка. При этом особое внимание должно уделяться наличию всех разделов кадастрового плана (формы В1 - В6), содержащих полную информацию о земельном участке как о сформированном и правоспособном объекте недвижимости (его правообладателе, разрешенном виде использования, точных границах, координатах, ограничениях, обременениях и т.д.).

При отсутствии кадастрового плана проводимый анализ эффективности использования земельного участка может иметь вид только предварительного, оценочного анализа, который в обязательном порядке должен быть скорректирован и уточнен после проведения по участку всего требуемого комплекса землеустроительных работ и процедуры постановки его на государственный кадастровый учет.

В выводах и рекомендациях по данному этапу анализа описывается состояние дел по землеустройству и кадастровому учету, а также предлагается перечень необходимых мероприятий для достижения конечной цели землеустройства - постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и получения полного комплекта кадастрового плана участка со всеми приложениями к нему.

3. Анализ земельных правоотношений

Анализ земельных правоотношений состоит из двух этапов:

1) анализа формы собственности на земельный участок;

2) анализа права пользования земельным участком.

3.1. Анализ формы собственности

на земельный участок

Основными источниками аналитической информации по форме собственности на земельный участок являются:

- свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок, выданные учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- федеральные законы, указы Президента РФ и постановления Правительства РФ;

- распоряжения Правительства РФ по утверждению перечней земельных участков соответствующих форм собственности при разграничении государственной собственности на землю;

- иные нормативные правовые акты, правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы.

Собираемая и анализируемая на данном этапе информация представляется следующим образом:

- форма собственности на участок;

- прогнозируемая форма собственности на участок после разграничения государственной собственности на землю (если участок находится в государственной неразграниченной собственности);

- нормативные правовые акты, иные документы, устанавливающие и удостоверяющие право собственности на участок;

- орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком;

- орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком после разграничения государственной собственности на землю;

- выводы и рекомендации.

При подготовке информации по данному этапу анализа определяется конкретная форма собственности на земельный участок (государственная неразграниченная, федеральная, субъектов Российской Федерации, муниципальная или частная). Данная форма собственности должна быть подтверждена свидетельством о регистрации права собственности, выданным учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или иными правоудостоверяющими и правоустанавливающими документами и актами.

В случае если земельный участок находится в государственной неразграниченной собственности, необходимо определить прогнозируемую форму собственности, в которой будет находиться земельный участок после проведения процедуры разграничения государственной собственности на землю, и указать уполномоченные органы государственной и муниципальной власти, в компетенцию которых в соответствии с законодательством Российской Федерации входит управление и распоряжение данным земельным участком как до разграничения государственной собственности на землю, так и после него.

В выводах и рекомендациях отражается соответствие зарегистрированного права собственности на земельный участок правоустанавливающим документам или предлагаются мероприятия по устранению выявленных несоответствий, а также по оформлению и регистрации права собственности на земельный участок в случае отсутствия такого зарегистрированного права.

3.2. Анализ права пользования земельным участком

Основными источниками аналитической информации по праву пользования земельным участком являются:

- свидетельства о регистрации права пользования земельным участком, выданные учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- федеральные законы и нормативные правовые акты Российской Федерации;

- иные правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы и акты.

Собираемая и анализируемая на этом этапе информация представляется следующим образом:

- право пользования участком;

- нормативные правовые акты и иные документы, устанавливающие и удостоверяющие право пользования земельным участком;

- срок предоставления права пользования;

- выводы и рекомендации.

При подготовке информации по данному этапу анализа определяется вид права пользования земельным участком (постоянное бессрочное пользование, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут и др.). Данный вид права должен быть подтвержден свидетельством о регистрации права, выданным учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или иными правоудостоверяющими и правоустанавливающими документами и актами.

Дополнительно указывается срок предоставления соответствующего права пользования земельным участком, а также срок переоформления предоставленного права на иной вид прав в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В выводах и рекомендациях отражается соответствие зарегистрированного права пользования земельным участком законодательству Российской Федерации и правоустанавливающим документам. Отмечается необходимость переоформления предоставленного права пользования на иной вид прав, а также указываются законодательно установленные сроки такого переоформления.

При выявлении нарушений или несоответствия предоставленного права пользования земельным участком законодательству Российской Федерации предлагаются мероприятия по устранению выявленных несоответствий, а также мероприятия по оформлению и регистрации права пользования земельным участком в случае отсутствия такого зарегистрированного права.

4. Финансово-экономический анализ землепользования

Финансово-экономический анализ землепользования состоит из следующих этапов:

1) анализа структуры и объемов земельных платежей;

2) анализа земельного налога;

3) анализа арендной платы за землю;

4) анализа платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут);

5) анализа нормативной выкупной цены земельного участка;

6) анализа кадастровой стоимости земельного участка;

7) анализа рыночной стоимости земельного участка.

4.1. Анализ структуры и объемов земельных платежей

Основными источниками аналитической информации при анализе структуры и объемов земельных платежей являются:

- федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также договоры и иные документы, устанавливающие размер и порядок платы за пользование земельным участком;

- сведения структурных подразделений предприятий, в компетенцию которых входит управление и распоряжение земельными участками.

Собираемая и анализируемая на данном этапе информация представляется в следующем виде:

- вид платы за землю;

- годовой размер платы за пользование участком;

- порядок установления размера платы за пользование участком;

- нормативные правовые акты, иные документы, устанавливающие размер платы за пользование участком;

- соответствие установленного порядка и размера платы за пользование участком действующему законодательству;

- выводы и рекомендации.

Размер платы предприятия за пользование земельным участком, а также установленный порядок ее расчета проверяются на соответствие законодательству Российской Федерации.

В выводах и рекомендациях указываются основания установленного размера платы за пользование земельных участком, ее годовая величина, соответствие этих оснований действующему законодательству, а также приводится перечень мероприятий по устранению таких несоответствий (в случае их наличия).

4.2. Анализ земельного налога

Данный этап анализа проводится в отношении земельных участков, используемых предприятиями и учреждениями на праве собственности либо на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Основными источниками аналитической информации для расчета земельного налога являются:

- федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также иные документы, устанавливающие размер и порядок расчета земельного налога;

- сведения структурных подразделений предприятий, в компетенцию которых входит управление и распоряжение земельными участками.

Собираемая и анализируемая на данном этапе информация представляется в следующем виде:

- основания расчета;

- порядок расчета;

- установленная ставка земельного налога;

- расчетная годовая величина земельного налога за пользование участком;

- уплачиваемая годовая величина земельного налога за пользование участком;

- выводы и рекомендации.

Порядок расчета земельного налога, установленный для конкретного участка, проверяется на соответствие законодательству Российской Федерации. При этом проводится сравнение расчетных и уплачиваемых годовых сумм земельного налога.

В выводах и рекомендациях указываются основания и порядок расчета земельного налога, его годовая величина, соответствие этих оснований действующему законодательству, а также приводится перечень мероприятий по устранению таких несоответствий (в случае их наличия).

4.3. Анализ арендной платы за землю

Данный этап анализа проводится в отношении арендуемых или планируемых к аренде земельных участков.

Основными источниками аналитической информации для расчета арендной платы являются:

- федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также договоры и иные документы, устанавливающие размер и порядок расчета арендной платы за землю;

- сведения структурных подразделений предприятий, в компетенцию которых входит управление и распоряжение земельными участками.

Собираемая и анализируемая на данном этапе информация представляется в следующем виде:

- основания расчета;

- порядок расчета;

- расчетная годовая величина арендной платы за пользование участком;

- установленная договором и уплачиваемая годовая величина арендной платы за пользование участком;

- выводы и рекомендации.

Порядок расчета размера арендной платы, установленный для конкретного участка, проверяется на соответствие законодательству Российской Федерации. При этом проводится сравнение расчетных и уплачиваемых годовых сумм арендной платы.

В выводах и рекомендациях указываются основания и порядок расчета арендной платы за пользование участком, ее годовая величина, соответствие этих оснований действующему законодательству, а также приводится перечень мероприятий по устранению таких несоответствий (в случае их наличия).

4.4. Анализ платы за ограниченное пользование

земельным участком (сервитут)

Данный анализ проводится в отношении земельных участков, используемых предприятиями на праве ограниченного пользования (сервитута).

Основными источниками аналитической информации для расчета платы за ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут) являются:

- федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также договоры и иные документы, устанавливающие размер и порядок расчета платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут);

- сведения структурных подразделений предприятий, в компетенцию которых входит управление и распоряжение земельными участками.

Собираемая и анализируемая на данном этапе информация представляется в следующем виде:

- основания расчета;

- порядок расчета;

- расчетная годовая величина размера платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут);

- установленная договором (иным документом) и уплачиваемая годовая величина платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут);

- выводы и рекомендации.

Основания и порядок расчета размера платы за ограниченное пользование конкретным земельным участком (сервитут) проверяются на соответствие законодательству Российской Федерации. При этом проводится сравнение расчетных и уплачиваемых годовых сумм такой платы.

В выводах и рекомендациях указываются основания и порядок расчета платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут), ее годовая величина, соответствие этих оснований и порядка расчета действующему законодательству, а также приводится перечень мероприятий по устранению таких несоответствий (в случае их наличия).

4.5. Анализ нормативной выкупной цены

земельного участка

Данный анализ проводится в отношении земельных участков, по которым в соответствии с законодательством Российской Федерации необходимо переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или право аренды.

Основными источниками аналитической информации для расчета нормативной выкупной цены являются:

- федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, устанавливающие порядок расчета нормативной выкупной цены и кратность выкупа земельных участков;

- федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, устанавливающие размер и порядок расчета ставок земельного налога;

- сведения структурных подразделений предприятий, в компетенцию которых входит управление и распоряжение земельными участками, о площади земельных участков.

Собираемая и анализируемая на данном этапе информация представляется в следующем виде:

- основания расчета;

- порядок расчета;

- установленная ставка земельного налога;

- установленная субъектом Российской Федерации кратность выкупа земельного участка;

- расчетная величина нормативной выкупной цены земельного участка;

- выводы и рекомендации.

Порядок расчета, установленный для конкретного земельного участка, проверяется на соответствие законодательству Российской Федерации. В выводах и рекомендациях указывается расчетная величина нормативной выкупной цены земельного участка, а также предлагаются возможные источники средств для его выкупа.

При этом необходимо отметить, что в случае законодательного изменения порядка расчета нормативной выкупной цены в анализ следует вносить соответствующие коррективы.

4.6. Анализ кадастровой стоимости

земельного участка

Данный анализ может быть не обязателен для всех земельных участков. Его необходимо будет проводить с 1 января 2006 г. (а для некоторых субъектов Российской Федерации - с 1 января 2005 г.), когда земельный налог будет исчисляться на основании кадастровой стоимости земельного участка в процентах от нее. При этом в случае несогласия плательщика земельного налога с его расчетной величиной у плательщика остается право оспаривания данного расчета.

Основными источниками аналитической информации для расчета кадастровой стоимости земельного участка являются:

- федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, устанавливающие порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка;

- методики расчета кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель, методические рекомендации, правила, стандарты и другие документы уполномоченного федерального органа исполнительной власти (с марта 2004 г. - Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (ФАКОН));

- сведения структурных подразделений предприятий, в компетенцию которых входит управление и распоряжение земельными участками.

Собираемая и анализируемая на данном этапе информация представляется в следующем виде:

- основания расчета;

- порядок расчета;

- расчетная величина кадастровой стоимости земельного участка;

- установленная величина кадастровой стоимости земельного участка;

- выводы и рекомендации.

Основания и порядок расчета кадастровой стоимости конкретного земельного участка проверяются на соответствие законодательству Российской Федерации. При этом проводится сравнение расчетных и установленных величин кадастровой стоимости земельного участка.

В выводах и рекомендациях указываются основания и порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка, ее расчетная и установленная величины, их соответствие действующему законодательству, а также приводится перечень мероприятий по устранению таких несоответствий (в случае их наличия).

4.7. Анализ рыночной стоимости земельного участка

Данный анализ проводится для оценки рыночной стоимости земельных участков.

Основными источниками аналитической информации для расчета рыночной стоимости земельного участка являются:

- федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, определяющие порядок расчета рыночной стоимости земельного участка;

- методики расчета рыночной стоимости земельных участков различных категорий земель, методические рекомендации, правила, стандарты и другие документы уполномоченного федерального органа исполнительной власти;

- методики расчета рыночной стоимости земельных участков различных категорий земель, методические рекомендации, правила, стандарты и другие документы профессиональных организаций в области оценки земли;

- сведения структурных подразделений предприятий, в компетенцию которых входит управление и распоряжение земельными участками.

Собираемая и анализируемая на данном этапе информация представляется в следующем виде:

- основания расчета;

- порядок расчета;

- расчетная величина рыночной стоимости земельного участка;

- соотношение рыночной стоимости и нормативной выкупной цены земельного участка;

- выводы и рекомендации.

Основания и порядок расчета рыночной стоимости конкретного земельного участка проверяются на соответствие законодательству Российской Федерации. При этом проводится сравнение рыночной стоимости и нормативной выкупной цены земельного участка.

В выводах и рекомендациях указываются основания и порядок расчета рыночной стоимости земельного участка, а также ее величина. Здесь же даются предложения о целесообразности выкупа земельного участка с учетом его нормативной выкупной цены и ориентировочных затрат на выкуп участка.

5. Анализ эффективности использования

незастроенных частей земельных участков

Анализ эффективности использования незастроенных частей земельного участка проводится с целью выявления возможности выделения незастроенной части земельного участка в самостоятельный участок и дальнейшего его эффективного использования (передачи в аренду, субаренду, продажи и т.д.) либо отказа от него.

Собираемая и анализируемая на данном этапе информация представляется в следующем виде:

- общая площадь участка;

- наименование расположенных на участке объектов недвижимости;

- нормативные правовые акты, иные документы, устанавливающие и удостоверяющие права на расположенные на участке объекты недвижимости;

- площадь незастроенной части участка;

- возможность выделения незастроенной части в самостоятельный участок;

- планируемое использование незастроенной части участка;

- рыночная стоимость незастроенной части участка;

- выводы и рекомендации.

В выводах и рекомендациях отражаются:

а) возможность выделения незастроенной части земельного участка в самостоятельный участок;

б) возможные варианты эффективного использования незастроенной части земельного участка;

в) ориентировочные затраты на выделение незастроенной части в самостоятельный участок;

г) ориентировочные доходы от эффективного использования незастроенной части земельного участка;

д) целесообразность отказа от незастроенной части земельного участка.

6. Прогнозирование, моделирование

и оптимизация земельных платежей

С целью формирования оптимальной структуры землепользования в процессе финансово-экономического анализа осуществляются прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей.

6.1. Прогнозирование динамики изменения

объемов земельных платежей

Прогнозирование динамики изменения объемов земельных платежей проводится с целью учета их возможного увеличения или снижения вследствие различных прогнозируемых факторов (инфляции, изменения законодательства и порядка расчета, ставок налога и т.д.).

Собираемая и используемая на данном этапе аналитическая информация представляется в следующем виде:

- максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения земельного налога;

- максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения арендной платы за пользование участком;

- максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения платы за ограниченное пользование участком (сервитут);

- максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения рыночной стоимости земельного участка;

- максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения нормативной выкупной цены земельного участка;

- выводы и рекомендации.

В выводах и рекомендациях данного раздела отражаются основные факторы, влияние которых в ближайшие годы может существенно изменить объемы земельных платежей, а также оценка вероятности и предполагаемые сроки таких изменений.

В обязательном порядке в выводах и рекомендациях приводится оценка вероятности изменения выкупной цены земельного участка, а также его рыночной стоимости как основных экономических показателей инвестиционной привлекательности участка.

6.2. Моделирование объемов земельных платежей

Моделирование объемов земельных платежей проводится с целью расчета различных вариантов консолидированных (суммарных) земельных платежей за определенные периоды. С учетом прогнозируемых изменений земельных платежей определяются оптимистические и пессимистические варианты.

Расчет консолидированной (суммарной) платы земельного налога производится по формуле:

T t

КЗН(T) = SUM [ЗНо x (1 + Кзн) ],

t=1

где КЗН(T) - консолидированная (суммарная) плата земельного налога за период времени (T);

ЗНо - размер годовой платы земельного налога в расчетный период;

Кзн - коэффициент, характеризующий прогнозируемую динамику увеличения (снижения) ставки земельного налога;

t - номер очередного года;

T - период времени, годы.

Расчет консолидированной (суммарной) арендной платы за пользование участком производится по формуле:

T t

КАП(T) = SUM [АПо x (1 + Кап) ],

t=1

где КАП(T) - консолидированная (суммарная) арендная плата за пользование участком за период времени (T);

АПо - размер годовой арендной платы в расчетный период;

Кап - коэффициент, характеризующий прогнозируемую динамику увеличения (снижения) арендной платы;

t - номер очередного года;

T - период времени, годы.

Расчет консолидированной (суммарной) платы за ограниченное пользование участком (сервитут) производится по формуле:

T t

КПС(T) = SUM [ПСо x (1 + Кс) ],

t=1

где КПС(T) - консолидированная (суммарная) плата за ограниченное пользование участком (сервитут) за период времени (T);

ПСо - размер годовой платы за сервитут в расчетный период;

Кс - коэффициент, характеризующий прогнозируемую динамику увеличения (снижения) платы за сервитут;

t - номер очередного года;

T - период времени, годы.

Расчет прогнозируемой рыночной стоимости земельного участка производится по формуле:

t

ПРС(t) = РСо x (1 + Кр) ,

где ПРС(t) - прогнозируемая рыночная стоимость земельного участка в период времени (t);

РСо - рыночная стоимость участка в расчетный период;

Кр - коэффициент, характеризующий прогнозируемую динамику увеличения (снижения) рыночной стоимости участка;

t - номер очередного года.

Расчет консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе земельного участка производится по формуле:

T t

КСП(T) = Кпр x НВЦо + SUM [ЗНо x (1 + Кзн) ],

t=1

где КСП(T) - консолидированное (суммарное) значение земельных платежей за период времени (T) при выкупе участка;

НВЦо - нормативная выкупная стоимость участка в расчетный период;

Кпр - поправочный коэффициент, учитывающий возможное увеличение (снижение) нормативной выкупной цены земельного участка;

ЗНо - размер годовой платы земельного налога в расчетный период;

Кзн - коэффициент, характеризующий максимальную и минимальную прогнозируемые динамики увеличения (снижения) ставки земельного налога;

t - номер очередного года;

T - период времени, годы.

На основании выполняемых расчетов строятся графические схемы (модели) консолидированных земельных платежей, а также проводится их сравнение.

В выводах и рекомендациях данного раздела отражаются основные достоинства и недостатки разных моделей, анализируются факторы, влияние которых на объемы земельных платежей наиболее существенно.

6.3. Оптимизация земельных платежей

На основании сравнения графиков консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе и аренде земельного участка выбирается оптимальный вариант переоформления прав на земельный участок (право собственности или право аренды).

При этом в качестве критерия выбора используются следующие основания:

а) если консолидированные (суммарные) платежи арендной платы за 5 - 7 лет не превышают консолидированных платежей при выкупе участка за данный период, целесообразно оформление земельного участка на праве аренды;

б) если консолидированные (суммарные) платежи арендной платы за 5 - 7 лет превышают консолидированные платежи при выкупе участка за данный период, целесообразно оформление земельного участка в собственность.

После выбора наиболее оптимального варианта переоформления прав на земельный участок строится соответствующий ему график капитализированных (суммарных) земельных платежей.

В выводах и рекомендациях фиксируются достоинства и недостатки выбранного варианта, а также указываются конкретные мероприятия для перехода к оптимальной модели землепользования и сроки их реализации. Одновременно проводятся оценка затрат на реализацию таких мероприятий и анализ эффективности их проведения.

7. Общая оценка эффективности

использования земельного участка

На последнем этапе анализа эффективности использования земельного участка подводятся общие итоги всех этапов.

Для оценки эффективности использования земельного участка принимаются следующие основные критерии:

1) соответствие использования земельного участка установленным целям;

2) соответствие использования земельного участка законодательству Российской Федерации;

3) наличие (отсутствие) выполненных по участку землеустроительных межевых работ;

4) наличие (отсутствие) постановки участка на государственный кадастровый учет, наличие (отсутствие) кадастрового номера и кадастрового плана участка со всеми формами (В1 - В6);

5) наличие (отсутствие) соответствующих законодательству Российской Федерации правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов по форме собственности и праву пользования земельным участком;

6) наличие (отсутствие) незастроенных и неиспользуемых частей земельного участка;

7) соответствие размера земельных платежей за пользование земельным участком оптимальным размерам таких платежей.

Итоговая информация по данному этапу анализа представляется в следующем виде:

- цели использования участка;

- уровень его эффективности;

- необходимые мероприятия по повышению эффективности;

- общая сумма затрат на реализацию мероприятий по повышению эффективности;

- экономический эффект от реализации мероприятий по повышению эффективности;

- общие выводы и рекомендации.

По уровню эффективности использования земельные участки классифицируются по четырем основным группам:

1) с высокой эффективностью использования;

2) с достаточной эффективностью использования;

3) с низкой эффективностью использования;

4) с неэффективным использованием.

К группе с высокой эффективностью использования относятся земельные участки, у которых:

- использование земельного участка соответствует установленным целям;

- использование земельного участка соответствует законодательству Российской Федерации;

- по земельному участку выполнены землеустроительные межевые работы;

- имеются кадастровый номер и кадастровый план участка со всеми формами В1 - В6;

- имеются соответствующие законодательству Российской Федерации правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы по форме собственности и праву пользования земельным участком;

- отсутствуют незастроенные и неиспользуемые части земельного участка;

- размеры годовых земельных платежей за пользование земельным участком соответствуют оптимальным размерам.

К группе с достаточной эффективностью использования относятся земельные участки, у которых:

- использование земельного участка соответствует установленным целям;

- использование земельного участка соответствует законодательству Российской Федерации;

- по земельному участку выполнены землеустроительные межевые работы;

- имеются кадастровый номер и кадастровый план участка со всеми формами (В1 - В6);

- имеются соответствующие законодательству Российской Федерации правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы по форме собственности и праву пользования земельным участком;

- имеются незастроенные и неиспользуемые части земельного участка;

- размеры годовых земельных платежей за пользование земельным участком приближаются к оптимальным размерам.

К группе с низкой эффективностью использования относятся земельные участки, у которых:

- использование земельного участка соответствует установленным целям;

- использование земельного участка соответствует законодательству Российской Федерации;

- по земельному участку не выполнены землеустроительные межевые работы;

- отсутствуют кадастровый номер и кадастровый план участка со всеми формами (В1 - В6);

- отсутствуют соответствующие законодательству Российской Федерации правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы по форме собственности и праву пользования земельным участком;

- имеются незастроенные и неиспользуемые части земельного участка;

- размеры годовых земельных платежей за пользование земельным участком не соответствуют оптимальным размерам.

К группе с неэффективным использованием относятся земельные участки, у которых:

- использование земельного участка не соответствует установленным целям;

- использование земельного участка не соответствует законодательству Российской Федерации;

- по земельному участку не выполнены землеустроительные межевые работы;

- отсутствуют кадастровый номер и кадастровый план участка со всеми формами (В1 - В6);

- отсутствуют соответствующие законодательству Российской Федерации правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы по форме собственности и праву пользования земельным участком;

- имеются незастроенные и неиспользуемые части земельного участка;

- размеры годовых земельных платежей за пользование земельным участком не соответствуют оптимальным размерам.

В зависимости от принадлежности конкретного земельного участка к той или иной группе определяются необходимые мероприятия по повышению эффективности использования земельного участка, а также оценивается сумма затрат на реализацию данных мероприятий. При этом одними из важнейших мероприятий являются выбор и переоформление наиболее эффективной формы права, на основании которого в дальнейшем будет использоваться земельный участок (право собственности или право аренды).

В завершение анализа делается оценка экономического эффекта от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка.

При этом экономический эффект рассчитывается по следующей формуле:

ЭФ = SUM Д - SUM ЗТ,

где ЭФ - суммарный экономический эффект от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка;

SUM Д - сумма доходов от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка (в том числе доходы от снижения размеров земельных платежей, от выделения и продажи (сдачи в аренду) неиспользуемых или неэффективно используемых частей земельного участка и др.);

SUM ЗТ - сумма затрат на реализацию мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка.

В случае необходимости более точного расчета экономического эффекта и экономической эффективности результаты расчета корректируются на уровень инфляции за период времени получения дополнительных доходов.

В общих выводах и рекомендациях анализа эффективности использования земельного участка отражаются:

- место нахождения и площадь;

- кадастровый номер;

- уровень эффективности использования;

- необходимость проведения мероприятий по повышению эффективности использования;

- перечень основных мероприятий по повышению эффективности использования;

- требуемая сумма затрат на проведение мероприятий по повышению эффективности использования;

- сроки проведения мероприятий по повышению эффективности использования;

- ответственные исполнители мероприятий по повышению эффективности использования;

- ожидаемые результаты от реализации мероприятий по повышению эффективности использования.

Отчет о результатах анализа эффективности использования земельного участка оформляется в соответствии с примерной формой, приведенной в приложении (см. с. 134).

ПРАКТИЧЕСКИЙ ПРИМЕР АНАЛИЗА ЭФФЕКТИВНОСТИ

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Предварительный анализ эффективности

использования земельного участка

Описанную выше методику рассмотрим на конкретном примере анализа эффективности использования земельного участка, расположенного в Пушкинском районе Московской области.

В связи с тем что по рассматриваемому участку не выполнены землеустроительные работы, анализ носит предварительный характер. Результаты анализа оформляются в следующем виде.

Предварительный анализ эффективности

использования земельного участка

(по состоянию на 15 августа 2003 г.)

I. Общие сведения о земельном участке

Место нахождения участка:

Московская область, Пушкинский район, пос. Лесной, ул. Кооперативная, д. 12

Площадь участка:

3,45 га

Категория земель:

Земли поселений

Наличие на участке объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений):

Административный корпус;

склад материалов

Вид разрешенного использования участка:

Для производственных целей

Ограничения и обременения на использование участка:

Отсутствуют

Фактическое использование участка:

Для производственных целей

Планируемое использование участка:

Под индивидуальное жилищное строительство

Выводы и рекомендации:

Использование земельного участка соответствует законодательству Российской Федерации.

Фактическое использование земельного участка и расположенные на нем объекты недвижимого имущества соответствуют:

1) виду разрешенного использования участка;

2) категории земель;

3) установленным ограничениям и обременениям.

Использование земельного участка для индивидуального жилищного строительства возможно при следующих условиях:

- изменения вида разрешенного использования участка;

- получения разрешения на строительство жилых объектов на земельном участке.

II. Землеустройство и кадастровый учет

Дата и результаты последней инвентаризации (ревизии, проверки) участка, в том числе органами госземконтроля:

Не проводилась

Состав проведенных (требуемых) землеустроительных работ:

Землеустроительные работы не проводились. Требуется полное межевание земельного участка

Стоимость землеустроительных работ:

Ориентировочная стоимость землеустроительных работ составляет 50 тыс. руб.

Кадастровый номер участка:

Отсутствует

Кадастровый план участка:

Отсутствует

Выводы и рекомендации:

По рассматриваемому земельному участку землеустроительные работы не проводились. Земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет. Отсутствует кадастровый план участка.

Для проведения работ по оформлению прав на участок необходимо:

1) провести инвентаризацию земельного участка;

2) обратиться в специализированное землеустроительное предприятие и провести межевые работы по участку (ориентировочная стоимость 50 тыс. руб.);

3) после формирования землеустроительного дела обратиться в земельную кадастровую палату о постановке участка на государственный кадастровый учет;

4) получить из земельной кадастровой палаты кадастровую карту (план) земельного участка с приложениями (формы В1 - В6).

III. Анализ земельных правоотношений

Анализ формы собственности на земельный участок

Форма собственности на участок (государственная неразграниченная, федеральная, субъекта РФ, муниципальная, частная):

Государственная неразграниченная

Прогнозируемая форма собственности на участок после разграничения государственной собственности на землю (если участок находится в государственной неразграниченной собственности):

Федеральная

Нормативные правовые акты, иные документы, устанавливающие и удостоверяющие право собственности на участок (законы, указы, постановления, распоряжения, свидетельства о регистрации права и др.):

Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю"

Орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком:

Администрация Пушкинского района Московской области

Орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком после разграничения государственной собственности на землю:

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Территориальное управление по Московской области)

Анализ права пользования земельным участком

Право пользования участком (постоянное бессрочное пользование, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут):

Постоянное (бессрочное) пользование

Нормативные правовые акты, иные документы, устанавливающие и удостоверяющие право пользования участком (постановления, распоряжения, свидетельства о регистрации права и др.):

Распоряжение Администрации Пушкинского района от 04.05.1995 N 275

Срок предоставления права пользования:

Бессрочное. Требуется переоформление данного права до 01.01.2006 в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

Выводы и предложения:

1. Рассматриваемый земельный участок находится в государственной неразграниченной собственности. При этом процедура разграничения государственной собственности на землю не проведена и право собственности не зарегистрировано.

В настоящее время в соответствии с законодательством Российской Федерации органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком, является Администрация Пушкинского района.

После разграничения государственной собственности на землю в соответствии с законодательством Российской Федерации земельный участок будет отнесен к федеральной собственности. После регистрации права федеральной собственности на участок полномочия по управлению и распоряжению им перейдут к Территориальному управлению по Московской области Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ).

2. Рассматриваемый земельный участок используется на праве постоянного (бессрочного) пользования. В соответствии с законодательством Российской Федерации данное право до 1 января 2006 г. должно быть переоформлено на право собственности или право аренды.

Перед проведением комплекса работ по переоформлению права необходимо провести финансово-экономический анализ и выбрать наиболее эффективную форму права пользования участком (аренда или собственность).

3. В случае выбора права аренды целесообразно ускорить работы по разграничению государственной собственности на землю с целью регистрации права федеральной собственности на участок и заключения договора аренды с ФАУФИ. Для этого необходимо направить соответствующие сведения по земельному участку (в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.04.2002 N 101) в Территориальное управление по Московской области ФАУФИ.

IV. Финансово-экономический анализ землепользования

Анализ структуры и объемов земельных платежей

Вид платы за землю (земельный налог, арендная плата, плата за сервитут):

В настоящее время за пользование участком уплачивается земельный налог

Годовой размер платы за пользование участком:

983,25 тыс. руб.

Порядок установления размера платы за пользование участком:

Порядок определения размера земельного налога установлен Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (со всеми изменениями и дополнениями) и Законом Московской области от 16.06.1996 N 18-95-ОЗ "О плате за землю в Московской области" (с изм. от 23.11.2002 N 133/2002-ОЗ).

Нормативно-правовые акты, иные документы, устанавливающие размер платы за пользование участком (законы, указы, постановления, распоряжения, договоры и др.):

Размер земельного налога установлен Законом Московской области от 16.06.1996 N 18-95-ОЗ "О плате за землю в Московской области" (с изм. от 23.11.2002 N 133/2002-ОЗ).

Соответствие установленного порядка и размера платы за пользование участком действующему законодательству:

Порядок определения размера земельного налога, установленный Законом Московской области от 16.06.1996 N 18-95-ОЗ "О плате за землю в Московской области" (с изм. от 23.11.2002 N 133/2002-ОЗ), соответствует законодательству Российской Федерации.

Выводы и рекомендации:

Порядок определения размера земельного налога установлен Законом Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (с изм. и доп.) и Законом Московской области от 16.06.1996 N 18-95-ОЗ "О плате за землю в Московской области" (с изм. от 23.11.2002 N 133/2002-ОЗ).

Порядок определения размера земельного налога соответствует законодательству Российской Федерации.

Расчет земельного налога

Основания расчета:

В соответствии с Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" конкретная ставка земельного налога для земельного участка устанавливается правовым актом субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления с учетом его местоположения и зоны градостроительной ценности территории. Данная ставка умножается также на повышающие коэффициенты, применяемые к ставкам земельного налога в соответствии с бюджетным или налоговым законодательством Российской Федерации на очередной финансовый год.

Согласно ст.8 Закона РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" налог на городские (поселковые) земли, к которым относится поселок Лесной, устанавливается на основе средних ставок земельного налога согласно Приложению 2 к указанному Закону.

В развитие Закона РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" ст.2 Закона Московской области от 16.06.1996 N 18/95-ОЗ "О плате за землю в Московской области" (с изм. от 23.11.2002 N 133/2002-ОЗ) определено, что средние ставки земельного налога за земли всех категорий (кроме земель сельскохозяйственного назначения) применяются с повышающими коэффициентами, установленными в соответствии с таблицей 2 Приложения 2 к Закону РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю":

- за земли городов - 2,5;

- за земли других категорий - согласно коэффициентам увеличения средних ставок земельного налога в зависимости от рекреационной ценности территории Московской области (Приложение 1 к Закону Московской области от 16.06.1996 N 18/95-ОЗ "О плате за землю в Московской области").

Кроме того, согласно ст.9 Закона Московской области от 16.06.1996 N 18/95-ОЗ "О плате за землю в Московской области" средние ставки земельного налога за городские (поселковые) земли, установленные в соответствии с вышеуказанными Законами Российской Федерации и Московской области, увеличиваются кратно коэффициентам, учитывающим статус конкретных городов и поселков, уровень социально-культурного потенциала и местоположение (Приложение 7 к Закону Московской области от 16.06.1996 N 18/95-ОЗ).

Порядок расчета:

Конкретная ставка земельного налога для рассматриваемого участка рассчитывается по формуле:

СТк = СТср2003 x Крекр x Кст,

где СТк - конкретная ставка земельного налога для рассматриваемого земельного участка на 2003 г., руб/кв. м;

СТср2003 - средняя ставка земельного налога с учетом индексации на 2003 г., руб/кв. м;

Крекр - коэффициент увеличения средней ставки налога в зависимости от рекреационной ценности территории;

Кст - коэффициент увеличения средней ставки налога за счет статуса конкретных городов и поселков, уровня их развития и социально-культурного потенциала.

Таким образом, конкретная ставка земельного налога для данного участка составит:

2,592 x 4,0 x 2,5 = 25,92 руб/кв. м

Установленная ставка земельного налога:

25,92 руб/кв. м

Расчетная годовая величина земельного налога за пользование участком:

25,92 руб/кв. м x (3,45 га x 10 000 кв. м) = 894,24 тыс. руб.

Уплачиваемая годовая величина земельного налога за пользование участком:

983,25 тыс. руб.

Выводы и рекомендации:

В настоящее время за пользование участком платится земельный налог. Годовой размер платы земельного налога составляет 983,25 тыс. руб.

Порядок определения размера земельного налога установлен Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (с изм. и доп.) и Законом Московской области от 16.06.1996 N 18-95-ОЗ "О плате за землю в Московской области" (с изм. от 23.11.2002 N 133/2002-ОЗ). Порядок определения размера земельного налога соответствует законодательству Российской Федерации.

Расчетная величина годового размера земельного налога составила 894,24 тыс. руб., а уплачиваемая величина - 983,25 тыс. руб. Таким образом, предприятием ежегодно производится переплата земельного налога за земельный участок в размере 89,01 тыс. руб. Целесообразно согласовать переплату налога с налоговой инспекцией и зачесть ее в счет будущих расчетов.

Расчет арендной платы за землю

В связи с использованием земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования проводится оценочный расчет арендной платы за землю в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Основания расчета:

Определение размеров арендной платы за землю в Московской области регулируется Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (с изм. и доп.) и Законом Московской области от 16.06.1996 N 18-95-ОЗ "О плате за землю в Московской области" (с изм. от 23.11.2002 N 133/2002-ОЗ).

Порядок расчета:

Размер арендной платы за земельный участок определяется Администрацией Пушкинского района исходя из ставки земельного налога, установленной в соответствии с Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" и Законом Московской области от 16.06.1996 N 18-95-ОЗ "О плате за землю в Московской области".

Порядок предоставления в аренду рассматриваемого земельного участка регулируется Постановлением губернатора Московской области от 09.03.1999 N 62-ПГ "О порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, для ведения предпринимательской деятельности на территории Московской области (с изм. и доп. от 06.07.2000 и от 30.06.2003).

Расчетная годовая величина размера арендной платы за пользование участком:

Годовой размер арендной платы за рассматриваемый земельный участок рассчитывается по формуле:

Ап = Сзн x S x Кд x Кз,

где Ап - годовой размер арендной платы, руб. в год;

Сзн - конкретная ставка земельного налога для рассматриваемого земельного участка на 2003 г., руб/кв. м;

S - площадь рассматриваемого земельного участка, кв. м;

Кд - коэффициент вида деятельности арендатора (Кд = 1);

Кз - коэффициент застроенности земельного участка (Кз = 1,5).

Отсюда

Ап = 25,92 руб/кв. м x 34 500 кв. м x 1 x 1,5 = 1341,36 тыс. руб.

Арендная плата является формой платы за землю и не подлежит обложению НДС в соответствии с пп.17 п.2 ст.149 Налогового кодекса РФ.

Установленная договором годовая величина арендной платы за пользование участком:

Не установлена

Выводы и рекомендации:

Для оценки арендной платы за землю в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды проведен оценочный расчет арендной платы за землю.

Установленный порядок определения размера арендной платы за земельный участок соответствует законодательству Российской Федерации.

Рассчитанный годовой размер арендной платы за рассматриваемый земельный участок составил 1341,36 тыс. руб., что в 1,5 раза превышает годовой размер земельного налога.

Расчет платы за ограниченное пользование

земельным участком (сервитут)

Не рассчитывался в связи с использованием земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Расчет нормативной выкупной цены

земельного участка

Основания расчета:

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (п.2 ст.3), Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (п.7 ст.28), Закон Московской области от 13.12.2001 N 217/2001-ОЗ "О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области"

Порядок расчета:

В соответствии с Законом Московской области от 13.12.2001 N 217/2001-ОЗ "О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области" цена земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков (далее - выкупная цена) собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений в поселениях, а также за пределами черты поселений установлена в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

При расчете выкупной цены применяется конкретная ставка земельного налога, установленная для данного земельного участка в соответствии Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (с изм. и доп.) и Законом Московской области от 16.06.1996 N 18-95-ОЗ "О плате за землю в Московской области" (с изм. от 23.11.2002 N 133/2002-ОЗ).

В соответствии с п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ продажа земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений является объектом налогообложения и облагается налогом на добавленную стоимость по ставке 20%.

(Примечание. С 1 января 2005 г. НДС на продажу земельных участков будет отменен согласно Федеральному закону от 20.08.2004 N 109-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации").

Установленная ставка земельного налога:

25,92 руб/кв. м

Установленная кратность:

10

Расчетная величина нормативной выкупной цены земельного участка:

Нормативная выкупная цена в настоящий момент рассчитывается по следующей формуле:

Цвык = Sуч x СТк x К x КНДС,

где Sуч - площадь земельного участка, кв. м;

СТк - конкретная ставка земельного налога для рассматриваемого земельного участка на 2003 г., руб/кв. м.;

К - коэффициент увеличения (кратность) ставки земельного налога;

КНДС - коэффициент увеличения выкупной цены за счет налога на добавленную стоимость.

Цвык = (3,45 га x 10 000) x 25,92 x 10 x 1,2 = 10 730,88 тыс. руб.

Цвык без НДС = 8942,4 тыс. руб.

Выводы и рекомендации:

Порядок расчета выкупной цены земельного участка установлен Федеральными законами от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (п.2 ст.3), от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (п.7 ст.28) и Законом Московской области от 13.12.2001 N 217/2001-ОЗ "О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области".

Нормативная выкупная цена рассматриваемого земельного участка составляет 10 730,88 тыс. руб., включая НДС.

В соответствии с законодательством Российской Федерации с 1 января 2005 г. при сделках с земельными участками НДС не будет взиматься. Таким образом, цена выкупа земельного участка в 2005 г. составит 8942,4 тыс. руб.

Расчет кадастровой стоимости

земельного участка

Основания расчета:

Кадастровая оценка земельных участков проводится для целей налогообложения и в иных случаях, установленных Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

Проведение кадастровой оценки земель регулируется нормами Земельного кодекса РФ, Федеральных законов "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", "О государственном земельном кадастре", а также Постановлениями Правительства РФ от 25.08.1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

Порядок расчета:

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ. В случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости.

Вышеуказанными Постановлениями Правительства РФ утверждены уполномоченный федеральный орган исполнительной власти в области государственной кадастровой оценки земель (в настоящее время Федеральное агентство кадастра недвижимости - ФАКОН) и Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Государственная кадастровая оценка земель проводится ФАКОН (ранее - Росземкадастром), его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной кадастровой оценки земель.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Кадастровая оценка земель в отличие от индивидуальной оценки земельных участков проводится массовым методом, который позволяет оценить большое количество объектов налогообложения при относительно небольших затратах. Результатом такой оценки является определение удельных показателей кадастровой стоимости, рассчитанных с использованием фактических данных о цене сделок с земельными участками и отражающих приближенные значения рыночной стоимости земли. Удельные показатели кадастровой стоимости, определенные в расчете на единицу площади, распространяются на однородные по виду использования группы земельных участков, расположенные в границах кадастрового квартала.

Расчетная величина кадастровой стоимости земельного участка:

Не рассчитывалась

Установленная величина кадастровой стоимости земельного участка:

Не установлена

Выводы и рекомендации:

В настоящее время рассчитывать кадастровую стоимость земельного участка необязательно. Однако в связи с тем что с 1 января 2006 г. (а для некоторых субъектов Российской Федерации - с 1 января 2005 г.) земельный налог будет исчисляться на основании кадастровой стоимости земельного участка (в процентах от нее), целесообразно в ближайшее время произвести расчет кадастровой стоимости земельного участка.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Основания расчета:

Оценка рыночной стоимости земельного участка регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Минимуществом России 06.03.2002 N 568-р.

Порядок расчета:

В соответствии с обязательными стандартами оценки при ее проведении оценщик обязан применять сравнительный, затратный и доходный подходы.

В рамках каждого подхода оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка могут использоваться следующие методы:

- сравнения продаж;

- выделения;

- распределения;

- капитализации дохода;

- остатка;

- предполагаемого использования.

Расчетная величина рыночной стоимости земельного участка:

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка производилась методом сравнения продаж. На дату расчета рыночная стоимость данного земельного участка составляет 20 700 тыс. руб.

Соотношение рыночной стоимости и нормативной выкупной цены земельного участка:

На дату расчета рыночная стоимость участка превышает его нормативную цену выкупа в 1,93 раза

Выводы и рекомендации:

Оценка рыночной стоимости земельного участка регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Минимуществом России 06.03.2002 N 568-р.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производилась методом сравнения продаж. На дату расчета рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка составляет 20 700 тыс. руб., что в 1,93 раза превышает нормативную выкупную цену земельного участка.

Для более точной оценки рыночной стоимости участка целесообразно дополнительно провести его оценку другими методами.

Общие выводы и рекомендации по разд.IV:

1. В настоящее время за пользование рассматриваемым участком уплачивается земельный налог. Годовой размер платы земельного налога составляет 983,25 тыс. руб.

Порядок определения размера земельного налога установлен Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (с изм. и доп.) и Законом Московской области от 16.06.1996 N 18-95-ОЗ "О плате за землю в Московской области" (с изм. от 23.11.2002 N 133/2002-ОЗ). Порядок определения размера земельного налога соответствует законодательству Российской Федерации.

Расчетная годовая величина земельного налога составила 894,24 тыс. руб., а уплачиваемая величина - 983,25 тыс. руб. Таким образом, предприятием ежегодно производится переплата земельного налога за земельный участок в размере 89,01 тыс. руб. Целесообразно согласовать переплату налога с налоговой инспекцией и зачесть ее в счет будущих расчетов.

2. Для оценки арендной платы за землю в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды проведен оценочный расчет арендной платы за землю.

Установленный порядок определения размера арендной платы за земельный участок соответствует законодательству Российской Федерации.

Рассчитанный годовой размер арендной платы за рассматриваемый земельный участок составил 1341,36 тыс. руб. в год, что в 1,5 раза превышает годовой размер земельного налога.

3. Порядок расчета выкупной цены земельного участка установлен Федеральными законами от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (п.2 ст.3), от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (п.7 ст.28) и Законом Московской области от 13.12.2001 N 217/2001-ОЗ "О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области".

Нормативная выкупная цена рассматриваемого земельного участка составляет 10 730,88 тыс. руб., включая НДС.

В соответствии с законодательством Российской Федерации с 1 января 2005 г. при сделках с земельными участками не будет взиматься НДС. Таким образом, цена выкупа земельного участка с 2005 г. составит 8942,4 тыс. руб.

4. В настоящее время расчет кадастровой стоимости земельного участка производить не обязательно. Однако в связи с тем что с 1 января 2006 г. (а для некоторых субъектов Российской Федерации - с 1 января 2005 г.) земельный налог будет исчисляться на основании кадастровой стоимости земельного участка (в процентах от нее), в ближайшее время целесообразно произвести расчет кадастровой стоимости земельного участка.

5. Оценка рыночной стоимости земельного участка регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Минимуществом России 06.03.2002 N 568-р.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производилась методом сравнения продаж. На дату расчета рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка составляет 20 700 тыс. руб., что в 1,93 раза превышает нормативную выкупную цену земельного участка.

Для более точной оценки рыночной стоимости участка целесообразно дополнительно провести оценку другими методами.

V. Анализ эффективности использования

незастроенной части земельного участка

Общая площадь участка:

3,45 га

Наименование расположенных на участке объектов недвижимости:

Административный корпус;

склад материалов

Нормативно-правовые акты, иные документы, устанавливающие и удостоверяющие права на расположенные на участке объекты недвижимости (постановления, распоряжения, свидетельства о регистрации права и др.):

Свидетельство о государственной регистрации права от 27.06.2003, серия 50 АД N 533286, 533386

Площадь незастроенной части участка:

1,8 га

Возможность выделения незастроенной части в самостоятельный участок:

Имеется

Планируемое использование незастроенной части участка:

Под индивидуальное жилищное строительство

Рыночная стоимость незастроенной части участка:

10 800 тыс. руб.

Выводы и рекомендации:

Территория рассматриваемого земельного участка используется неэффективно. Имеется незастроенная часть участка общей площадью 1,8 га, которую можно без ущерба для эксплуатации зданий и сооружений выделить в самостоятельный участок. Ориентировочная стоимость землеустроительных работ на выделение земельного участка составит около 30 тыс. руб.

Выделенный незастроенный земельный участок целесообразнее продать под индивидуальное жилищное строительство и получить дополнительный доход. Ориентировочно дополнительный доход может составить около 10 млн руб.

VI. Прогнозирование, моделирование

и оптимизация земельных платежей

Прогнозирование динамики изменения

объемов земельных платежей

Прогнозирование динамики изменения платы земельного налога за пользование участком:

Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) ставки земельного налога:

минимальное значение - 5% в год;

максимальное значение - 15% в год.

Прогнозирование динамики изменения арендной платы за пользование участком:

Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) арендной платы за пользование участком:

минимальное значение - 5% в год;

максимальное значение - 15% в год.

Прогнозирование динамики изменения платы за ограниченное пользование участком (сервитут):

Не рассчитывалась.

Прогнозирование динамики изменения рыночной стоимости земельного участка:

Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) рыночной стоимости земельного участка:

минимальное значение - 5% в год;

максимальное значение - 15% в год.

Прогнозирование изменения нормативной выкупной цены земельного участка:

Прогнозируется снижение на 20% нормативной выкупной цены с 1 января 2005 г. за счет отмены НДС на продажу земельных участков.

Выводы и рекомендации:

Основными факторами, влияющими на возможное изменение объемов земельных платежей за пользование земельным участком, на ближайший период являются:

- темпы инфляции;

- изменение законодательства в части изменения порядка расчета земельного налога;

- изменение законодательства в части изменения порядка расчета арендной платы за землю;

- изменение законодательства в части изменения условий выкупа земельных участков.

Изменение темпов инфляции учитывается ежегодно при утверждении федерального бюджета на соответствующий год.

Изменение законодательства в части изменения расчета земельного налога в Московской области (расчет земельного налога исходя из кадастровой стоимости участка) вступит в действие с 1 января 2006 г. По предварительным оценкам по рассматриваемому участку увеличение земельного налога после перехода на новую систему расчета не превысит 15%.

Необходимость изменения законодательства в части цены выкупа земельных участков рассматривается уже на протяжении двух лет. Однако до сих пор в Правительстве РФ нет согласованного проекта федерального закона. С учетом технологии разработки и принятия федеральных законов вероятность принятия таких изменений до 1 января 2005 г. невысока.

Таким образом, на ближайшие годы можно прогнозировать увеличение земельных платежей за участок в следующих пределах:

- минимальное - 5% в год;

- максимальное - 15% в год.

С учетом анализа стоимости земельных участков в данном районе за последние 3 года на ближайший период можно прогнозировать увеличение рыночной стоимости земельного участка в пределах от 5 до 15% в год.

Прогнозируется снижение на 20% нормативной выкупной цены с 1 января 2005 г. за счет отмены НДС на продажу земельных участков.

Моделирование объемов земельных платежей

Моделирование размеров платы земельного налога за пользование участком:

Формула расчета консолидированной (суммарной) платы земельного налога за пользование участком:

T t

КЗН(T) = SUM [ЗНо x (1 + Кзн) ],

t=1

где КЗН(T) - консолидированная (суммарная) плата земельного налога за пользование участком за период времени (T), тыс. руб.;

ЗНо - размер годовой платы земельного налога в расчетный период, тыс. руб.;

Кзн - коэффициенты, характеризующие максимальное и минимальное прогнозируемое изменение ставки земельного налога: Кзнмин = 0,05; Кзнмах = 0,15;

t - номер очередного года;

T - период времени, годы.

Графики консолидированной (суммарной) платы земельного налога за пользование участком при различных прогнозируемых вариантах приведены на рис. 1 <1>.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Не приводится.

Моделирование размеров арендной платы за пользование участком:

Формула расчета консолидированной (суммарной) арендной платы за пользование участком:

T t

КАП(T) = SUM [АПо x (1 + Кап) ],

t=1

где КАП(T) - консолидированная (суммарная) арендная плата за пользование участком за период времени (T), тыс. руб.;

АПо - размер годовой арендной платы в расчетный период, тыс. руб.;

Кап - коэффициенты, характеризующие максимальную и минимальную прогнозируемую динамику увеличения (снижения) арендной платы: Капмин = 0,05; Капмах = 0,15;

t - номер очередного года;

T - период времени, годы.

Графики консолидированной (суммарной) арендной платы за пользование участком при различных прогнозируемых вариантах приведены на рис. 2 <2>.

     
   ————————————————————————————————
   

<2> Не приводится.

Моделирование размеров платы за ограниченное пользование участком (сервитут):

Не проводилось.

Моделирование рыночной стоимости земельного участка:

Формула расчета прогнозируемой рыночной стоимости земельного участка:

t

ПРС(t) = РСо x (1 + Кр) ,

где ПРС(t) - прогнозируемая рыночная стоимость земельного участка в период времени (t), тыс. руб.;

РСо - рыночная стоимость участка в расчетный период, тыс. руб.;

Кр - коэффициенты, характеризующие максимальную и минимальную прогнозируемую динамику увеличения (снижения) рыночной стоимости участка: Крмин = 0,05; Крмах = 0,15;

t - номер очередного года. Графики рыночной стоимости участка при различных прогнозируемых вариантах приведены на рис. 3 <3>.

     
   ————————————————————————————————
   

<3> Не приводится.

Моделирование земельных платежей при выкупе земельного участка:

Формула расчета консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе земельного участка:

T t

КСП(T) = Кпр x НВЦо + SUM [ЗНо x (1 + Кзн) ],

t=1

где КСП(T) - консолидированное (суммарное) значение земельных платежей за период времени (T) при выкупе участка, тыс. руб.;

Кпр - поправочный коэффициент, учитывающий возможное увеличение (снижение) нормативной выкупной цены земельного участка с 1 января 2005 г. (Кпр = 0,8);

НВЦо - нормативная выкупная стоимость участка в расчетный период, тыс. руб.;

ЗНо - размер годовой платы земельного налога в расчетный период, тыс. руб.;

Кзн - коэффициенты, характеризующие максимальную и минимальную прогнозируемую динамику увеличения (снижения) ставки земельного налога: Кзнмин = 0,05; Кзнмах = 0,15;

t - номер очередного года;

T - период времени, годы.

Графики консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе земельного участка для различных прогнозируемых вариантов приведены на рис. 4 <4>.

     
   ————————————————————————————————
   

<4> Не приводится.

Выводы и рекомендации:

Анализ различных моделей земельных платежей при выкупе и аренде земельного участка показывает следующее.

С одной стороны, суммарные платежи при аренде участка сравняются с суммарными земельными платежами при выкупе данного участка только через 10 лет. График суммарных земельных платежей различных моделей землепользования приведен на рис. 5 <5>.

     
   ————————————————————————————————
   

<5> Не приводится.

С другой стороны, выделение неиспользуемой части земельного участка в самостоятельный участок и продажа его по рыночной стоимости под индивидуальное жилищное строительство может дать дополнительный доход в размере 10,8 млн руб. Таким образом, для рассматриваемого земельного участка целесообразен вариант выкупа земельного участка (т.е. вариант переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности).

Оптимизация земельных платежей

Описание оптимальной модели землепользования:

Наиболее оптимальной моделью землепользования для рассматриваемого участка является модель, предусматривающая выкуп земельного участка. При данной модели возможен также возврат вложенных средств за счет продажи неиспользуемой части земельного участка и снижения платы земельного налога.

График суммарных земельных платежей оптимальной модели землепользования приведен на рис. 6 <6>.

     
   ————————————————————————————————
   

<6> Не приводится.

Необходимые мероприятия для перехода к оптимальной модели землепользования и сроки их реализации:

Для перехода к оптимальной модели земельных платежей необходимо выполнить следующие мероприятия:

1. Провести инвентаризацию земельного участка, выявить неиспользуемые или неэффективно используемые его части.

Ориентировочный срок выполнения работ - 1 месяц. Дополнительные затраты не требуются. Выполняется сотрудниками предприятия.

2. Провести землеустроительные межевые работы по земельному участку.

Ориентировочный срок выполнения работ - 2 месяца. Сумма дополнительных затрат - 50 тыс. руб. Выполняется специализированным землеустроительным предприятием.

3. Провести постановку земельного участка на государственный кадастровый учет.

Ориентировочный срок выполнения работ - 1 месяц. Дополнительные затраты не требуются. Выполняется сотрудниками предприятия или специализированным землеустроительным предприятием.

4. Провести процедуру выкупа земельного участка, оформить и зарегистрировать право собственности на участок.

Ориентировочный срок выполнения работ - 4 месяца. Сумма дополнительных затрат - 10 млн руб. Выполняется сотрудниками предприятия.

5. Провести дополнительные землеустроительные работы по выделению неиспользуемой части земельного участка в самостоятельный участок и формированию на базе старого участка двух новых земельных участков. Провести их постановку на кадастровый учет.

Ориентировочный срок выполнения работ - 2 месяца. Сумма дополнительных затрат - 20 тыс. руб. Выполняется специализированным землеустроительным предприятием.

6. Оформить и зарегистрировать право собственности на два новых участка, образовавшихся при разделении старого участка.

Ориентировочный срок выполнения работ - 2 месяца. Дополнительные затраты не требуются. Выполняется сотрудниками предприятия.

7. Подготовить и провести продажу неиспользуемого земельного участка.

Ориентировочный срок выполнения работ - 2 месяца. Дополнительные затраты не требуются. Выполняется сотрудниками предприятия или риэлторской компанией за счет комиссии.

8. Подготовить отчет и сформировать бюджет земельных платежей за пользование земельным участком.

Ориентировочный срок выполнения работ - 1 месяц. Дополнительные затраты не требуются. Выполняется сотрудниками предприятия.

Сумма затрат на реализацию мероприятий по переходу к оптимальной модели землепользования - 10 070 тыс. руб.

Ориентировочный срок реализации мероприятий по переходу к оптимальной модели землепользования составляет 15 месяцев.

Сетевой график реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка приведен в таблице (см. с. 110).

Сетевой график реализации мероприятий по повышению

эффективности использования земельного участка

     
   ———————————————————T———————T——————T———————T——————T———————T————T——————T———T————T————T——————T————————T———————T——————T———————¬
   |    Мероприятия   |Октябрь|Ноябрь|Декабрь|Январь|Февраль|Март|Апрель|Май|Июнь|Июль|Август|Сентябрь|Октябрь|Ноябрь|Декабрь|
   |     программы    |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   +——————————————————+———————+——————+———————+——————+———————+————+——————+———+————+————+——————+————————+———————+——————+———————+
   |1. Организация    |   x   |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |и проведение      |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |инвентаризации    |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |земельного        |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |участка           |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   +——————————————————+———————+——————+———————+——————+———————+————+——————+———+————+————+——————+————————+———————+——————+———————+
   |2. Организация    |       |   x  |   x   |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |и проведение      |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |землеустроительных|       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |межевых работ     |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   +——————————————————+———————+——————+———————+——————+———————+————+——————+———+————+————+——————+————————+———————+——————+———————+
   |3. Организация    |       |      |       |   x  |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |и проведение      |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |государственного  |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |кадастрового      |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |учета земельного  |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |участка           |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   +——————————————————+———————+——————+———————+——————+———————+————+——————+———+————+————+——————+————————+———————+——————+———————+
   |4. Организация    |       |      |       |      |   x   |  x |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |и проведение      |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |процедуры выкупа  |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |земельного        |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |участка           |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   +——————————————————+———————+——————+———————+——————+———————+————+——————+———+————+————+——————+————————+———————+——————+———————+
   |5. Оформление     |       |      |       |      |       |    |   x  | x |    |    |      |        |       |      |       |
   |и регистрация     |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |права             |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |собственности     |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |на земельный      |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |участок           |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   +——————————————————+———————+——————+———————+——————+———————+————+——————+———+————+————+——————+————————+———————+——————+———————+
   |6. Проведение     |       |      |       |      |       |    |      |   |  x |  x |      |        |       |      |       |
   |дополнительных    |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |землеустроительных|       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |работ по выделению|       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |неиспользуемой    |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |части участка     |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |в самостоятельный |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |участок           |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   +——————————————————+———————+——————+———————+——————+———————+————+——————+———+————+————+——————+————————+———————+——————+———————+
   |7. Оформление     |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |   x  |    x   |       |      |       |
   |и регистрация     |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |права             |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |собственности     |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |на два новых      |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |участка           |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   +——————————————————+———————+——————+———————+——————+———————+————+——————+———+————+————+——————+————————+———————+——————+———————+
   |8. Подготовка     |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |   x   |   x  |       |
   |и продажа         |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |неиспользуемого   |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |участка           |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   +——————————————————+———————+——————+———————+——————+———————+————+——————+———+————+————+——————+————————+———————+——————+———————+
   |9. Проведение     |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |   x   |
   |перерасчета и     |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |формирование      |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |бюджета земельных |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   |платежей          |       |      |       |      |       |    |      |   |    |    |      |        |       |      |       |
   L——————————————————+———————+——————+———————+——————+———————+————+——————+———+————+————+——————+————————+———————+——————+————————
   

Выводы и рекомендации:

Наиболее оптимальной моделью землепользования для рассматриваемого участка является модель, предусматривающая выкуп земельного участка. При данной модели возможен также возврат вложенных средств за счет продажи неиспользуемой части земельного участка и снижения платы земельного налога.

График суммарных земельных платежей при выкупе участка приведен на рис. 6.

Для перехода к оптимальной модели землепользования необходимо провести вышеуказанный комплекс мероприятий.

Общая сумма затрат на реализацию мероприятий по переходу к оптимальной модели земельных платежей составляет 10 070 тыс. руб.

Ориентировочный срок реализации указанных мероприятий составляет 15 месяцев.

Сетевой график реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка приведен в таблице (см. с. 110).

Общие выводы и предложения по разд.VI:

1. Основными факторами, влияющими на возможное изменение объемов земельных платежей за пользование земельным участком на ближайший период, являются:

- темпы инфляции;

- изменение законодательства в части изменения порядка расчета земельного налога;

- изменение законодательства в части изменения порядка расчета арендной платы за землю;

- изменение законодательства в части изменения условий выкупа земельных участков.

Можно прогнозировать увеличение земельных платежей на ближайший период в следующих пределах:

- минимальное - 5% в год;

- максимальное - 15% в год.

С учетом анализа роста стоимости земельных участков в данном районе за последние 3 года на ближайший период можно прогнозировать увеличение рыночной стоимости земельного участка в пределах от 5 до 15% в год.

Прогнозируется также снижение на 20% нормативной выкупной цены с 1 января 2005 г. за счет отмены НДС на продажу земельных участков.

2. Анализ различных моделей земельных платежей при выкупе и аренде земельного участка показывает следующее.

С одной стороны, суммарные платежи при аренде участка сравняются с суммарными земельными платежами при выкупе данного участка только через 10 лет.

С другой стороны, выделение неиспользуемой части земельного участка в самостоятельный участок и продажа его по рыночной стоимости под индивидуальное жилищное строительство может дать дополнительный доход в размере 10,8 млн руб.

Таким образом, для рассматриваемого участка целесообразен вариант выкупа земельного участка (т.е. вариант переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности).

3. Для рассматриваемого земельного участка наиболее оптимальной является модель землепользования, предусматривающая выкуп земельного участка. При данной модели возможен возврат вложенных средств за счет продажи неиспользуемой части земельного участка и снижения платы земельного налога.

График суммарных земельных платежей оптимальной модели землепользования приведен на рис. 6.

Для перехода к оптимальной модели землепользования необходимо:

1. Провести инвентаризацию земельного участка.

2. Провести землеустроительные межевые работы по земельному участку.

3. Провести постановку земельного участка на государственный кадастровый учет.

4. Провести процедуру выкупа земельного участка. Оформить и зарегистрировать право собственности на участок.

5. Провести дополнительные землеустроительные работы по выделению неиспользуемой части земельного участка в самостоятельный участок и формированию на базе старого участка двух новых земельных участков. Провести кадастровый учет новых участков.

6. Оформить и зарегистрировать право собственности на два новых участка, образовавшихся при разделении старого участка.

7. Подготовить и провести продажу неиспользуемого земельного участка.

8. Подготовить отчет и сформировать бюджет земельных платежей за пользование земельным участком.

Общая сумма затрат на реализацию мероприятий по переходу к оптимальной модели земельных платежей составляет 10 070 тыс. руб.

Ориентировочный срок реализации указанных мероприятий составляет 15 месяцев.

Сетевой график реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка приведен в таблице (см. с. 110).

Результаты анализа эффективности

использования земельного участка

Анализ эффективности использования земельного участка показал следующее.

1. Рассматриваемый земельный участок относится к группе с низкой эффективностью использования. Для повышения эффективности использования данного участка требуется проведения соответствующего комплекса мероприятий.

2. При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования наиболее предпочтительным является вариант выкупа земельного участка в собственность.

Для повышения эффективности использования земельного участка необходимо:

1. Провести инвентаризацию земельного участка, выявить неиспользуемые или неэффективно используемые его части.

Ориентировочный срок выполнения работ - 1 месяц. Дополнительные затраты не требуются. Выполняется сотрудниками предприятия.

2. Провести землеустроительные межевые работы по земельному участку.

Ориентировочный срок выполнения работ - 2 месяца. Сумма дополнительных затрат - 50 тыс. руб. Выполняется специализированным землеустроительным предприятием.

3. Провести постановку земельного участка на государственный кадастровый учет.

Ориентировочный срок выполнения работ - 1 месяц. Дополнительные затраты не требуются. Выполняется сотрудниками предприятия или специализированным землеустроительным предприятием.

4. Провести процедуру выкупа земельного участка, оформить и зарегистрировать право собственности на участок.

Ориентировочный срок выполнения работ - 4 месяца. Сумма дополнительных затрат - 10 млн руб. Выполняется сотрудниками предприятия.

5. Провести дополнительные землеустроительные работы по выделению неиспользуемой части земельного участка в самостоятельный участок и формированию на базе старого участка двух новых земельных участков. Провести их постановку на кадастровый учет.

Ориентировочный срок выполнения работ - 2 месяца. Сумма дополнительных затрат - 20 тыс. руб. Выполняется специализированным землеустроительным предприятием.

6. Оформить и зарегистрировать право собственности на два новых участка, образовавшихся при разделении старого участка.

Ориентировочный срок выполнения работ - 2 месяца. Дополнительные затраты не требуются. Выполняется сотрудниками предприятия.

7. Подготовить и провести продажу неиспользуемого земельного участка.

Ориентировочный срок выполнения работ - 2 месяца. Дополнительные затраты не требуются. Выполняется сотрудниками предприятия или риэлторской компанией за счет комиссии.

8. Подготовить отчет и сформировать бюджет земельных платежей за пользование земельным участком.

Ориентировочный срок выполнения работ - 1 месяц. Дополнительные затраты не требуются. Выполняется сотрудниками предприятия.

Сетевой график выполнения мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка приведен в таблице (см. с. 110).

График суммарных земельных платежей оптимальной модели землепользования приведен на рис. 6.

Ожидаемые результаты от реализации мероприятий по повышению эффективности использования участка:

В процессе реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка будут получены следующие результаты:

1. Приведены в соответствие с земельным законодательством Российской Федерации права на использование земельного участка.

2. Проведена инвентаризация земельного участка и выявлены его оптимальная площадь, необходимая для использования зданий и сооружений, а также неиспользуемая часть участка.

3. Проведено землеустройство и постановка участка на государственный кадастровый учет.

4. Проведен выкуп участка и оформлено на него право собственности предприятия. Получены соответствующие правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы (решение о приватизации участка, свидетельство о государственной регистрации права собственности).

5. Проведена оптимизация землепользования, структуры и объемов земельных платежей. Подготовлен бюджет земельных платежей на долгосрочный период.

Экономический эффект от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка:

Общая сумма затрат на реализацию мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка составляет 10,07 млн руб.

Доходы от реализации указанных мероприятий в размере 15,5 млн руб. будут получены за счет продажи неиспользуемой части земельного участка и снижения размера платы земельного налога вследствие уменьшения площади земельного участка, используемого для необходимых производственных целей.

Помимо оформления прав на землю в соответствии с законодательством Российской Федерации прямой экономический эффект от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка за 10 лет составит 5,4 млн руб.

Основные результаты анализа эффективности

использования земельного участка

Для удобства представления основных результатов анализа эффективности землепользования целесообразно формировать отдельный отчет, включающий следующие разделы:

1. Общие сведения о земельном участке.

2. Основные результаты анализа эффективности использования земельного участка.

3. Основные мероприятия по повышению эффективности использования земельного участка.

4. Ожидаемые результаты от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка.

Основные результаты анализа эффективности использования земельного участка оформляются в следующем виде.

Основные результаты

предварительного анализа эффективности

использования земельного участка

(по состоянию на 15 августа 2003 г.)

I. Общие сведения о земельном участке

Место нахождения участка:

Московская область, Пушкинский район, пос. Лесной, ул. Кооперативная, д.12

Площадь участка:

3,45 га

Категория земель:

Земли поселений

Наличие на участке объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений):

Административный корпус;

склад материалов

Вид разрешенного использования участка:

Для производственных целей

Ограничения и обременения на использование участка:

Отсутствуют

Фактическое использование участка:

Для производственных целей

Планируемое использование участка:

Под индивидуальное жилищное строительство

II. Основные результаты анализа эффективности

использования земельного участка

1. Использование земельного участка соответствует законодательству Российской Федерации.

Фактическое использование земельного участка и расположенные на нем объекты недвижимого имущества соответствуют:

- виду разрешенного использования участка;

- категории земель;

- установленным ограничениям и обременениям.

Использование земельного участка для индивидуального жилищного строительства возможно при следующих условиях:

- изменения вида разрешенного использования участка;

- получения разрешения на строительство жилых объектов на земельном участке.

2. По рассматриваемому земельному участку землеустроительные работы не проводились. Земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет. Отсутствует кадастровый план участка.

В части выполнения работ по землеустройству необходимо:

а) провести инвентаризацию земельного участка;

б) обратиться в землеустроительное предприятие и провести межевые работы по участку;

в) провести постановку участка на государственный кадастровый учет;

г) получить из земельной кадастровой палаты кадастровую карту (план) земельного участка с приложениями (формы В1 - В6).

3. Рассматриваемый земельный участок находится в государственной неразграниченной собственности. При этом процедура разграничения государственной собственности на землю не проведена и право собственности не зарегистрировано.

В настоящее время в соответствии с законодательством Российской Федерации органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком, является Администрация Пушкинского района Московской области.

При разграничении государственной собственности на землю в соответствии с законодательством Российской Федерации земельный участок будет отнесен к федеральной собственности. После регистрации права федеральной собственности на участок полномочия по управлению и распоряжению им перейдут к Территориальному управлению по Московской области Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ).

Рассматриваемый земельный участок используется на праве постоянного (бессрочного) пользования. В соответствии с законодательством Российской Федерации данное право до 1 января 2006 г. должно быть переоформлено на право собственности или право аренды.

4.1. В настоящее время за пользование участком уплачивается земельный налог. Годовой размер платы земельного налога составляет 983,25 тыс. руб.

Порядок определения размера земельного налога установлен Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (с изм. и доп.) и Законом Московской области от 16.06.1996 N 18-95-ОЗ "О плате за землю в Московской области" (с изм. от 23.11.2002 N 133/2002-ОЗ). Порядок определения размера земельного налога соответствует законодательству Российской Федерации.

Расчетная величина годового размера земельного налога составила 894,24 тыс. руб., а уплачиваемая величина - 983,25 тыс. руб. Таким образом, предприятием ежегодно производится переплата земельного налога за земельный участок в размере 89 тыс. руб. Целесообразно согласовать переплату земельного налога с целью ее зачета в счет будущих платежей.

4.2. Для оценки арендной платы за землю (в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды) произведен оценочный расчет арендной платы за землю.

Установленный порядок определения размера арендной платы за земельный участок соответствует законодательству Российской Федерации.

Рассчитанный годовой размер арендной платы за рассматриваемый земельный участок составил 1341,36 тыс. руб. в год, что в 1,5 раза превышает годовой размер земельного налога.

4.3. Порядок расчета выкупной цены земельного участка установлен Федеральными законами от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (п.2 ст.3), от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (п.7 ст.28) и Законом Московской области от 13.12.2001 N 217/2001-ОЗ "О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области".

Нормативная выкупная цена рассматриваемого земельного участка составляет 10 730,88 тыс. руб., включая НДС.

В соответствии с законодательством Российской Федерации с 1 января 2005 г. при сделках с земельными участками не будет взиматься НДС. Таким образом, цена выкупа земельного участка с 2005 г. составит 8942,4 тыс. руб.

4.4. В настоящее время рассчитывать кадастровую стоимость земельного участка необязательно. Однако в связи с тем что с 1 января 2006 г. исчисление земельного налога будет производиться на основании кадастровой стоимости земельного участка (в процентах от нее), целесообразно в ближайшее время определить кадастровую стоимость земельного участка.

4.5. Оценка рыночной стоимости земельного участка регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Минимуществом России 06.03.2002 N 568-р.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производилась методом сравнения продаж. На дату расчета рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка составляет 20 700 тыс. руб., что в 1,9 раза превышает нормативную выкупную цену земельного участка.

Для более точной оценки рыночной стоимости участка целесообразно дополнительно провести его оценку другими методами.

5. Территория рассматриваемого земельного участка используется неэффективно. Имеется незастроенная часть участка общей площадью 1,8 га, которую можно без ущерба для эксплуатации зданий и сооружений выделить в самостоятельный участок. Ориентировочная стоимость землеустроительных работ на выделение неиспользуемой части земельного участка составит около 50 тыс. руб.

Выделенный неиспользуемый земельный участок целесообразнее продать под индивидуальное жилищное строительство и получить дополнительный доход. Ориентировочный размер дополнительного дохода может составить около 10,8 млн руб.

6.1. Основными факторами, влияющими на возможное изменение объемов земельных платежей за пользование земельным участком на ближайший период, являются:

- темпы инфляции;

- изменение законодательства в части изменения порядка расчета земельного налога;

- изменение законодательства в части изменения порядка расчета арендной платы за землю;

- изменение законодательства в части изменения условий выкупа земельных участков.

Можно прогнозировать следующие пределы увеличения земельных платежей на ближайший период:

- минимальное - 5% в год;

- максимальное - 15% в год.

С учетом анализа роста стоимости земельных участков в данном районе за последние 3 года на ближайший период можно прогнозировать увеличение рыночной стоимости земельного участка в пределах от 5 до 15% в год.

Прогнозируется также снижение на 20% нормативной выкупной цены земельного участка с 1 января 2005 г. за счет отмены НДС на продажу земельных участков.

6.2. Проведенный с использованием специального программного обеспечения анализ различных моделей земельных платежей при выкупе и аренде земельного участка показывает следующее. С одной стороны, суммарные платежи за аренду участка при наихудшем (пессимистическом) варианте сравняются с суммарными земельными платежами при выкупе данного участка только через 10 лет. С другой стороны, выделение неиспользуемой части земельного участка в самостоятельный участок и продажа его по рыночной стоимости может дать дополнительный доход в размере 10,8 млн руб. При этом после такого выделения снизится и плата земельного налога за оставшуюся часть участка на сумму 470,25 тыс. руб. в год.

6.3. Для рассматриваемого земельного участка наиболее оптимальной является модель землепользования, предусматривающая выкуп земельного участка и возврат части вложенных средств за счет продажи неиспользуемой части земельного участка и снижения платы земельного налога. График прогнозируемых суммарных земельных платежей при выкупе земельного участка приведен на рисунке <7>.

     
   ————————————————————————————————
   

<7> Не приводится.

Анализ эффективности использования земельного участка показал следующее:

1. Рассматриваемый земельный участок относится к группе с низкой эффективностью использования. Для повышения эффективности использования данного участка требуется проведение соответствующего комплекса мероприятий.

2. При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования наиболее предпочтительным является вариант выкупа земельного участка в собственность.

III. Основные мероприятия по повышению эффективности

использования земельного участка

Для повышения эффективности использования земельного участка необходимо:

1. Провести инвентаризацию земельного участка, выявить неиспользуемые или неэффективно используемые его части.

Ориентировочный срок выполнения работ - 1 месяц. Дополнительные затраты не требуются. Выполняется сотрудниками предприятия.

2. Провести землеустроительные межевые работы по земельному участку.

Ориентировочный срок выполнения работ - 2 месяца. Сумма дополнительных затрат - 50 тыс. руб. Выполняется специализированным землеустроительным предприятием.

3. Провести постановку земельного участка на государственный кадастровый учет.

Ориентировочный срок выполнения работ - 1 месяц. Дополнительные затраты не требуются. Выполняется сотрудниками предприятия или специализированным землеустроительным предприятием.

4. Провести процедуру выкупа земельного участка, оформить и зарегистрировать право собственности на участок.

Ориентировочный срок выполнения работ - 4 месяца. Сумма дополнительных затрат - 10 млн руб. Выполняется сотрудниками предприятия.

5. Провести дополнительные землеустроительные работы по выделению неиспользуемой части земельного участка в самостоятельный участок и формированию на базе старого участка двух новых земельных участков. Провести их постановку на кадастровый учет.

Ориентировочный срок выполнения работ - 2 месяца. Сумма дополнительных затрат - 20 тыс. руб. Выполняется специализированным землеустроительным предприятием.

6. Оформить и зарегистрировать право собственности на два новых участка, образовавшихся при разделении старого участка.

Ориентировочный срок выполнения работ - 2 месяца. Дополнительные затраты не требуются. Выполняется сотрудниками предприятия.

7. Подготовить и провести продажу неиспользуемого земельного участка.

Ориентировочный срок выполнения работ - 2 месяца. Дополнительные затраты не требуются. Выполняется сотрудниками предприятия или риэлторской компанией за счет комиссии.

8. Подготовить отчет и сформировать бюджет земельных платежей за пользование земельным участком.

Ориентировочный срок выполнения работ - 1 месяц. Дополнительные затраты не требуются. Выполняется сотрудниками предприятия.

Общая сумма затрат на реализацию мероприятий по переходу к оптимальной модели земельных платежей составляет 10,07 млн руб.

Общий ориентировочный срок реализации указанных мероприятий составляет 15 месяцев.

Сетевой график реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка приведен на с. 110.

IV. Ожидаемые результаты от реализации

мероприятий по повышению эффективности

использования земельного участка

В процессе реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка будут получены следующие результаты:

1. Приведены в соответствие земельному законодательству Российской Федерации права на использование земельного участка.

2. Проведена инвентаризация земельного участка и определена оптимальная площадь, необходимая для эксплуатации зданий и сооружений, а также выявлена неиспользуемая часть участка.

3. Проведены землеустройство и постановка участка на государственный кадастровый учет.

4. Проведена процедура выкупа участка и оформлено на него право собственности. Получены соответствующие правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы (решение о приватизации участка, свидетельство о государственной регистрации на него права собственности).

5. Проведена оптимизация землепользования, структуры и объемов земельных платежей. Подготовлен бюджет земельных платежей на долгосрочный период.

Общая сумма затрат на реализацию мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка составляет 10,07 млн руб.

Дополнительные доходы от реализации указанных мероприятий в размере 15,5 млн руб. будут получены за счет продажи неиспользуемой части земельного участка и снижения размера платы земельного налога вследствие уменьшения площади используемого земельного участка для необходимых производственных целей.

Помимо оформления прав на землю в соответствии с законодательством Российской Федерации прямой экономический эффект от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка за 10 лет составит 5,4 млн руб.

АВТОМАТИЗАЦИЯ РАБОТ ПО АНАЛИЗУ

ЭФФЕКТИВНОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

1. Программа "Анализ эффективности

использования земельных участков"

Проведение анализа эффективности использования земельных участков требует обработки большого количества аналитической информации, расчета значительного числа финансово-экономических показателей, моделирования и оптимизации земельных платежей. С целью автоматизации данных работ на основе вышеприведенной методики анализа эффективности землепользования в ЗАО "Центр исследований проблем управления земельными ресурсами" было разработано специальное программное обеспечение "Анализ эффективности использования земельных участков".

Программа "Анализ эффективности использования земельных участков" включает три основных блока:

1) формирование базы данных анализируемых земельных участков;

2) аналитический блок;

3) формирование отчета по основным результатам анализа.

Блок формирования базы данных предназначен для ввода информации по анализируемым земельным участкам в общую базу данных. Программа обеспечивает ввод сведений по новым участкам, редактирование этих сведений, а также удаление их из базы.

Для облегчения поиска в базе данных предусмотрена возможность поиска по наименованию или месту нахождения земельных участков.

Структура аналитического блока программы выстроена в соответствии с используемой методикой анализа и включает семь разделов:

1. Общие сведения о земельном участке.

2. Землеустройство и кадастровый учет.

3. Анализ земельных правоотношений.

4. Финансово-экономический анализ землепользования.

5. Анализ эффективности использования незастроенной части земельного участка.

6. Прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей.

7. Основные результаты анализа эффективности использования земельного участка.

Аналитическая информация этого блока вводится в установленном формате, что позволяет ее использовать при дальнейшем формировании, обработке и печати отчета.

Подсистема "Прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей" позволяет в автоматическом режиме производить расчеты за устанавливаемый период времени:

- консолидированной (суммарной) платы земельного налога;

- консолидированной (суммарной) арендной платы за пользование земельным участком;

- консолидированной (суммарной) арендной платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут);

- рыночной стоимости земельного участка (в прогнозируемый период времени);

- консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе земельного участка.

Изменением задаваемых параметров в формулах расчета производится моделирование различных возможных схем земельных платежей. При этом в автоматическом режиме строятся графики земельных платежей, соответствующие данным схемам.

На этапе оптимизации строятся графики суммарных земельных платежей при различных вариантах оформления прав на землю (собственность, аренда, постоянное бессрочное пользование, сервитут и т.д.). Анализ данных графиков определяет выбор наиболее эффективного варианта.

Блок формирования отчета об основных результатах анализа эффективности использования земельного участка предназначен для подготовки отчетных материалов.

Он позволяет в едином формате собрать основные выводы и рекомендации всех разделов, отредактировать и распечатать общий отчет по анализу эффективности использования земельного участка. При этом производится автоматическая архивация отчета в общей базе данных.

Использование программы "Анализ эффективности использования земельных участков" значительно ускоряет и систематизирует работу по проведению финансово-экономического анализа эффективности землепользования.

2. Тест по оценке эффективности

использования земельных активов

Настоящий экспресс-тест разработан автором с целью предоставления возможности любому руководителю и специалисту самостоятельно и оперативно провести оценку эффективности управления земельными активами своего предприятия.

Тест основывается на структуре концепции эффективного управления земельными ресурсами и включает следующие группы вопросов:

1) земельного законодательства;

2) состояния дел по земельным участкам предприятия;

3) экономики землепользования предприятия;

4) необходимых действий по повышению эффективности управления земельными активами предприятия.

Результаты тестирования помогут руководителям и специалистам предприятий оперативно выявить основные проблемы в области эффективного землепользования и принять необходимые меры по повышению эффективности управления своими земельными участками.

1. Знание земельного законодательства

     
   ————T—————————————————————————————————T————————————————————T—————¬
   | N |              Вопрос             |        Ответ       |Баллы|
   +———+—————————————————————————————————+—————T—————T————————+     |
   |п/п|                                 |  Да | Нет |   Не   |     |
   |   |                                 |     |     |в полной|     |
   |   |                                 |     |     |  мере  |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 1 |Вы читали новый Земельный        |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |кодекс РФ и Закон о его введении |     |     |        |     |
   |   |в действие?                      |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 2 |Вы знаете установленные законом  |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |основные критерии разграничения  |     |     |        |     |
   |   |государственной собственности на |     |     |        |     |
   |   |землю?                           |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 3 |Вы знаете, как в соответствии с  |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |законодательством рассчитывается |     |     |        |     |
   |   |арендная плата и оформляются     |     |     |        |     |
   |   |договоры аренды земельных        |     |     |        |     |
   |   |участков?                        |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 4 |Вы знаете, как в соответствии с  |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |законодательством рассчитывается |     |     |        |     |
   |   |цена выкупа земельных участков,  |     |     |        |     |
   |   |на которых расположены объекты   |     |     |        |     |
   |   |недвижимости, находящиеся в      |     |     |        |     |
   |   |собственности Вашего предприятия,|     |     |        |     |
   |   |и оформляются договоры           |     |     |        |     |
   |   |купли—продажи?                   |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 5 |Вы знаете о необходимости        |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |переоформления права постоянного |     |     |        |     |
   |   |(бессрочного) пользования        |     |     |        |     |
   |   |земельными участками и           |     |     |        |     |
   |   |установленные законодательством  |     |     |        |     |
   |   |сроки такого переоформления?     |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 6 |Вы знаете процедуру перевода     |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |земельного участка из одной      |     |     |        |     |
   |   |категории в другую и порядок     |     |     |        |     |
   |   |изменения его разрешенного       |     |     |        |     |
   |   |использования?                   |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 7 |Вы знаете об особенностях        |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |купли—продажи и оборота земель   |     |     |        |     |
   |   |сельскохозяйственного назначения?|     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 8 |Вы знаете о процедуре постановки |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |земельного участка на кадастровый|     |     |        |     |
   |   |учет?                            |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 9 |Вы знаете судебную практику по   |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |земельным вопросам?              |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 10|Вы знаете о порядке              |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |государственной регистрации права|     |     |        |     |
   |   |собственности и права пользования|     |     |        |     |
   |   |земельными участками?            |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 11|Вы знаете основания прекращения: |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |— права собственности на         |     |     |        |     |
   |   |земельный участок;               |     |     |        |     |
   |   |— права постоянного (бессрочного)|     |     |        |     |
   |   |пользования земельным участком;  |     |     |        |     |
   |   |— договора аренды земельного     |     |     |        |     |
   |   |участка;                         |     |     |        |     |
   |   |— установленного сервитута?      |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 12|Вы знаете процедуру отказа от    |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |прав на земельный участок?       |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 13|Вы знаете порядок изъятия земель |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |для государственных или          |     |     |        |     |
   |   |муниципальных нужд?              |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 14|Вы знаете порядок возмещения     |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |убытков при изъятии земельных    |     |     |        |     |
   |   |участков для государственных или |     |     |        |     |
   |   |муниципальных нужд, ограничении  |     |     |        |     |
   |   |прав собственников, арендаторов  |     |     |        |     |
   |   |земельных участков,              |     |     |        |     |
   |   |землевладельцев и                |     |     |        |     |
   |   |землепользователей?              |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 15|Вы знаете порядок приобретения   |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |незастроенных земельных участков |     |     |        |     |
   |   |или права на заключение договоров|     |     |        |     |
   |   |аренды таких земельных участков  |     |     |        |     |
   |   |под строительство?               |     |     |        |     |
   L———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+——————
   

Если вы набрали от 16 до 30 баллов, то у вас неплохие знания земельного законодательства, однако целесообразно отслеживать изменения в земельном законодательстве, тенденции его развития и правоприменительную судебную практику.

Если вы набрали от 0 до 15 баллов, то вы слабо владеете необходимыми знаниями земельного законодательства. Рекомендуется изучить основные федеральные законы, в том числе Земельный кодекс РФ, Федеральные законы "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", "О разграничении государственной собственности на землю", "О приватизации государственного и муниципального имущества", "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

2. Знание состояния дел по земельным участкам

     
   ————T—————————————————————————————————T————————————————————T—————¬
   | N |              Вопрос             |        Ответ       |Баллы|
   +———+—————————————————————————————————+—————T—————T————————+     |
   |п/п|                                 |  Да | Нет |   Не   |     |
   |   |                                 |     |     |в полной|     |
   |   |                                 |     |     |  мере  |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 1 |У вас проведены                  |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |землеустроительные работы и      |     |     |        |     |
   |   |межевание земельного участка?    |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 2 |У вас проведен кадастровый учет  |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |земельного участка?              |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 3 |У вас имеется кадастровый план   |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |земельного участка               |     |     |        |     |
   |   |(формы В1 — В6)?                 |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 4 |У вас оформлены права на         |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |земельный участок:               |     |     |        |     |
   |   |— вы имеете свидетельство о праве|     |     |        |     |
   |   |постоянного (бессрочного)        |     |     |        |     |
   |   |пользования земельным участком;  |     |     |        |     |
   |   |— вы имеете свидетельство о праве|     |     |        |     |
   |   |собственности на земельный       |     |     |        |     |
   |   |участок;                         |     |     |        |     |
   |   |— у вас заключен и               |     |     |        |     |
   |   |зарегистрирован в учреждении     |     |     |        |     |
   |   |юстиции договор аренды на        |     |     |        |     |
   |   |земельный участок (на срок более |     |     |        |     |
   |   |1 года);                         |     |     |        |     |
   |   |— у вас заключен договор         |     |     |        |     |
   |   |безвозмездного срочного          |     |     |        |     |
   |   |пользования земельным участком?  |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 5 |Вы знаете, к какой собственности |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |относится в настоящее время ваш  |     |     |        |     |
   |   |земельный участок                |     |     |        |     |
   |   |(государственной                 |     |     |        |     |
   |   |неразграниченной, федеральной,   |     |     |        |     |
   |   |субъекта РФ, муниципальной,      |     |     |        |     |
   |   |частной)?                        |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 6 |Вы знаете, к какой собственности |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |будет отнесен земельный участок  |     |     |        |     |
   |   |после разграничения              |     |     |        |     |
   |   |государственной собственности на |     |     |        |     |
   |   |землю?                           |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 7 |Вы знаете, к какой категории     |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |земель относится ваш земельный   |     |     |        |     |
   |   |участок и вид его разрешенного   |     |     |        |     |
   |   |использования?                   |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 8 |Вы знаете, отнесен ли ваш        |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |земельный участок согласно       |     |     |        |     |
   |   |законодательству к ограниченным  |     |     |        |     |
   |   |или изъятым из оборота землям,   |     |     |        |     |
   |   |существуют ли ограничения по     |     |     |        |     |
   |   |режиму его использования?        |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 9 |Вы знаете, какой орган           |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |уполномочен продать вам земельный|     |     |        |     |
   |   |участок и каков порядок его      |     |     |        |     |
   |   |продажи?                         |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 10|Вы знаете, какой орган           |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |уполномочен сдать вам в аренду   |     |     |        |     |
   |   |земельный участок и каков порядок|     |     |        |     |
   |   |оформления договора аренды?      |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 11|Каков коэффициент застройки      |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |вашего земельного участка?       |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 12|Вы знаете смежных                |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |землепользователей вашего        |     |     |        |     |
   |   |земельного участка?              |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 13|Вы знаете о наличии сервитутов   |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |и иных ограничений на вашем      |     |     |        |     |
   |   |земельном участке?               |     |     |        |     |
   L———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+——————
   

Если вы набрали от 14 до 26 баллов, то в целом вы владеете информацией о состоянии дел по своим земельным участкам, однако если вы набрали от 0 до 13 баллов, рекомендуется акцентировать свое внимание на земельных вопросах во избежание возможных проблем при использовании земельных участков.

3. Знание экономики землепользования

     
   ————T—————————————————————————————————T————————————————————T—————¬
   | N |              Вопрос             |        Ответ       |Баллы|
   +———+—————————————————————————————————+—————T—————T————————+     |
   |п/п|                                 |  Да | Нет |   Не   |     |
   |   |                                 |     |     |в полной|     |
   |   |                                 |     |     |  мере  |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 1 |Вы знаете, какие земельные       |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |платежи делает ваше предприятие  |     |     |        |     |
   |   |ежегодно (ежеквартально,         |     |     |        |     |
   |   |ежемесячно)?                     |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 2 |Вы знаете, какую долю в          |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |себестоимости вашей продукции    |     |     |        |     |
   |   |занимают земельные платежи?      |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 3 |Вы знаете динамику земельных     |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |платежей за предыдущие 5 лет?    |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 4 |Вы осуществляете прогнозирование |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |земельных платежей на очередной  |     |     |        |     |
   |   |финансовый год и на перспективу  |     |     |        |     |
   |   |(3 — 5 лет)?                     |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 5 |Вы знаете, как планировать и     |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |оптимизировать земельные платежи?|     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 6 |Вы моделировали структуру        |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |землепользования с целью         |     |     |        |     |
   |   |определения оптимальной структуры|     |     |        |     |
   |   |земельных платежей?              |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 7 |Вы знаете, как оптимизировать    |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |существующую структуру           |     |     |        |     |
   |   |землепользования?                |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 8 |Вы знаете, каковы ставки         |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |земельного налога и размеры      |     |     |        |     |
   |   |арендной платы по вашим земельным|     |     |        |     |
   |   |участкам?                        |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 9 |Вы знаете рыночную, кадастровую  |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |и нормативную выкупную стоимость |     |     |        |     |
   |   |ваших земельных участков?        |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 10|Вы знаете о методах оценки       |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |стоимости земельных участков и   |     |     |        |     |
   |   |влияющих на ее величину факторах?|     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 11|Вы знаете, сколько стоят услуги  |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |по оценке рыночной стоимости     |     |     |        |     |
   |   |вашего земельного участка?       |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 12|Вы знаете, сколько нужно средств |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |для проведения землеустроительных|     |     |        |     |
   |   |и кадастровых работ?             |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 13|Вы знаете, сколько всего нужно   |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |средств для оформления в         |     |     |        |     |
   |   |собственность земельного участка |     |     |        |     |
   |   |под вашим предприятием?          |     |     |        |     |
   L———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+——————
   

Если вы набрали от 0 до 13 баллов, вам необходимо уделить особое внимание экономике землепользования, привлечь специалистов, способных спрогнозировать финансово-экономические показатели ваших земельных активов, оптимизировать существующую структуру землепользования и земельных платежей, подготовить план мероприятий по повышению эффективности использования своих земельных участков.

4. Знание необходимых действий по повышению

эффективности управления земельными активами

     
   ————T—————————————————————————————————T————————————————————T—————¬
   | N |              Вопрос             |        Ответ       |Баллы|
   +———+—————————————————————————————————+—————T—————T————————+—————+
   |п/п|                                 |  Да | Нет |   Не   |     |
   |   |                                 |     |     |в полной|     |
   |   |                                 |     |     |  мере  |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 1 |У вас есть комплексный план      |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |мероприятий по повышению         |     |     |        |     |
   |   |эффективности управления         |     |     |        |     |
   |   |земельными активами?             |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 2 |У вас утверждены объемы и        |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |источники финансирования         |     |     |        |     |
   |   |мероприятий по повышению         |     |     |        |     |
   |   |эффективности управления         |     |     |        |     |
   |   |земельными активами?             |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 3 |У вас есть квалифицированные     |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |специалисты, которые занимаются  |     |     |        |     |
   |   |исключительно земельными         |     |     |        |     |
   |   |вопросами?                       |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 4 |Ваши сотрудники проходят         |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |дополнительное обучение на       |     |     |        |     |
   |   |семинарах, лекциях, занятиях по  |     |     |        |     |
   |   |вопросам земельных отношений?    |     |     |        |     |
   +———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+—————+
   | 5 |Вы реально представляете, какие  |  2  |  0  |    1   |     |
   |   |конечные экономические результаты|     |     |        |     |
   |   |должны быть получены в результате|     |     |        |     |
   |   |работы по формированию           |     |     |        |     |
   |   |оптимальной системы              |     |     |        |     |
   |   |землепользования и земельных     |     |     |        |     |
   |   |платежей вашего предприятия?     |     |     |        |     |
   L———+—————————————————————————————————+—————+—————+————————+——————
   

Если вы набрали от 6 до 10 баллов, то у вас хорошие возможности по созданию эффективной системы управления земельными активами вашего предприятия. Однако если вы набрали от 1 до 5 баллов, целесообразно провести комплексный анализ вопросов землепользования и на его основе разработать модель эффективного управления земельными активами вашего предприятия с конкретным планом действий по повышению эффективности такого управления.

ПРИМЕРНАЯ ФОРМА АНАЛИЗА ЭФФЕКТИВНОСТИ

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

(ПО СОСТОЯНИЮ НА "___"________ 200_ Г.)

I. Общие сведения о земельном участке

Место нахождения участка:

_________________________________________________________________

Кадастровый номер участка:

_________________________________________________________________

Площадь участка, га:

_________________________________________________________________

Категория земель:

_________________________________________________________________

Наличие на участке объектов недвижимости (зданий, строений,

сооружений):

_________________________________________________________________

Вид разрешенного использования участка:

_________________________________________________________________

Ограничения и обременения на использование участка:

_________________________________________________________________

Фактическое использование участка:

_________________________________________________________________

Планируемое использование участка:

_________________________________________________________________

Выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

II. Землеустройство и кадастровый учет

Дата и результаты последней инвентаризации (ревизии,

проверки) участка, в том числе органами государственного

земельного контроля:

_________________________________________________________________

Состав проведенных (требуемых) землеустроительных работ:

_________________________________________________________________

Стоимость землеустроительных работ, тыс. руб.:

_________________________________________________________________

Кадастровый номер участка:

_________________________________________________________________

Кадастровый план участка (прилагается):

_________________________________________________________________

Выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

III. Анализ земельных правоотношений

3.1. Анализ формы собственности

на земельный участок

Форма собственности на участок:

_________________________________________________________________

(государственная неразграниченная, федеральная, субъекта РФ,

муниципальная, частная)

Прогнозируемая форма собственности на участок после

разграничения государственной собственности на землю (если

участок находится в государственной неразграниченной

собственности):

_________________________________________________________________

Нормативные правовые акты, иные документы, устанавливающие и

удостоверяющие право собственности на участок:

_________________________________________________________________

(законы, указы, постановления, распоряжения, свидетельства о

регистрации права и др.)

Орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком:

_________________________________________________________________

Орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком

после разграничения государственной собственности на землю:

_________________________________________________________________

Выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

3.2. Анализ права пользования

земельным участком

Право пользования участком:

_________________________________________________________________

(постоянное бессрочное пользование, аренда,

безвозмездное срочное пользование, сервитут)

Нормативные правовые акты, иные документы, устанавливающие и

удостоверяющие право пользования участком:

_________________________________________________________________

(постановления, распоряжения, свидетельства о регистрации

права и др.)

Срок предоставления права пользования:

_________________________________________________________________

Выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

IV. Финансово-экономический анализ

землепользования

4.1. Анализ структуры

и объемов земельных платежей

Вид платы за землю:

_________________________________________________________________

(земельный налог, арендная плата, плата за сервитут)

Годовой размер платы за пользование участком, тыс. руб.:

_________________________________________________________________

Порядок установления размера платы за пользование участком:

_________________________________________________________________

Нормативные правовые акты, иные документы, устанавливающие

размер платы за пользование участком:

_________________________________________________________________

(законы, указы, постановления, распоряжения, договоры и др.)

Соответствие установленного порядка и размера платы за

пользование участком действующему законодательству:

_________________________________________________________________

Выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

4.2. Расчет земельного налога

Основания расчета:

_________________________________________________________________

Порядок расчета:

_________________________________________________________________

Установленная ставка земельного налога:

_________________________________________________________________

Расчетная годовая величина земельного налога за пользование

участком, тыс. руб.:

_________________________________________________________________

Уплачиваемая годовая величина земельного налога за

пользование участком, тыс. руб.:

_________________________________________________________________

Выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

4.3. Расчет арендной платы за землю

Основания расчета:

_________________________________________________________________

Порядок расчета:

_________________________________________________________________

Расчетная годовая величина размера арендной платы за

пользование участком, тыс. руб.:

_________________________________________________________________

Установленная договором годовая величина арендной платы за

пользование участком, тыс. руб.:

_________________________________________________________________

Выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

4.4. Расчет платы за ограниченное пользование

земельным участком (сервитут)

Основания расчета:

_________________________________________________________________

Порядок расчета:

_________________________________________________________________

Расчетная годовая величина размера платы за ограниченное

пользование участком (сервитут), тыс. руб.:

_________________________________________________________________

Установленная договором (иным документом) годовая величина

платы за ограниченное пользование участком (сервитут), тыс. руб.:

_________________________________________________________________

Выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

4.5. Расчет нормативной выкупной цены

земельного участка

Основания расчета:

_________________________________________________________________

Порядок расчета:

_________________________________________________________________

Установленная ставка земельного налога:

_________________________________________________________________

Установленная кратность:

_________________________________________________________________

Расчетная величина нормативной выкупной цены земельного

участка, тыс. руб.:

_________________________________________________________________

Выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

4.6. Расчет кадастровой стоимости

земельного участка

Основания расчета:

_________________________________________________________________

Порядок расчета:

_________________________________________________________________

Расчетная величина кадастровой стоимости земельного участка,

тыс. руб.:

_________________________________________________________________

Установленная величина кадастровой стоимости земельного

участка, тыс. руб.:

_________________________________________________________________

Выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

4.7. Расчет рыночной стоимости

земельного участка

Основания расчета:

_________________________________________________________________

Порядок расчета:

_________________________________________________________________

Расчетная величина рыночной стоимости земельного участка,

тыс. руб.:

_________________________________________________________________

Соотношение рыночной стоимости и нормативной выкупной цены

земельного участка:

_________________________________________________________________

Выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

V. Анализ эффективности использования

незастроенной части земельного участка

Общая площадь участка, га:

_________________________________________________________________

Наименование расположенных на участке объектов недвижимости:

_________________________________________________________________

Нормативные правовые акты, иные документы, устанавливающие

и удостоверяющие права на расположенные на участке объекты

недвижимости:

_________________________________________________________________

(постановления, распоряжения, свидетельства о регистрации

права и др.)

Площадь незастроенной части участка, га:

_________________________________________________________________

Возможность выделения незастроенной части в самостоятельный

участок:

_________________________________________________________________

Планируемое использование незастроенной части участка:

_________________________________________________________________

Рыночная стоимость незастроенной части участка:

_________________________________________________________________

Выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

VI. Прогнозирование, моделирование

и оптимизация земельных платежей

6.1. Прогнозирование динамики

изменения объемов земельных платежей

6.1.1. Прогнозирование динамики изменения платы земельного налога за пользование участком.

Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) ставки земельного налога:

минимальное значение - ______% в год;

максимальное значение - ______% в год.

6.1.2. Прогнозирование динамики изменения арендной платы за пользование участком.

Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) арендной платы за пользование участком:

минимальное значение - ______% в год;

максимальное значение - ______% в год.

6.1.3. Прогнозирование динамики изменения платы за ограниченное пользование участком (сервитут).

Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) платы за ограниченное пользование участком (сервитут):

минимальное значение - ______% в год;

максимальное значение - ______% в год.

6.1.4. Прогнозирование динамики изменения рыночной стоимости земельного участка.

Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) рыночной стоимости земельного участка:

минимальное значение - ______% в год;

максимальное значение - ______% в год.

6.1.5. Прогнозирование изменения нормативной выкупной цены земельного участка.

Прогнозируемое увеличение (снижение) нормативной выкупной цены земельного участка и прогнозируемые сроки такого увеличения (снижения):

_________________________________________________________________

Выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

6.2. Моделирование объемов земельных платежей

6.2.1. Моделирование размеров платы земельного налога за пользование участком.

Формула расчета консолидированной (суммарной) платы земельного налога за пользование участком:

T t

КЗН(T) = SUM [ЗНо x (1 + Кзн) ],

t=1

где КЗН(T) - консолидированная (суммарная) плата земельного налога за период времени (T), тыс. руб.;

ЗНо - размер годовой платы земельного налога в расчетный период, тыс. руб.;

Кзн - коэффициенты, характеризующие максимальную и минимальную прогнозируемые динамики увеличения (снижения) ставки земельного налога:

Кзнмин = ____;

Кзнмах = ____;

t - номер очередного года;

T - период времени, годы.

Графическая схема консолидированной (суммарной) платы земельного налога за пользование участком:

_________________________________________________________________

Анализ достоинств и недостатков моделей:

_________________________________________________________________

6.2.2. Моделирование размеров арендной платы за пользование участком.

Формула расчета консолидированной (суммарной) арендной платы за пользование участком:

T t

КАП(T) = SUM [АПо x (1 + Кап) ],

t=1

где КАП(T) - консолидированная (суммарная) арендная плата за пользование участком за период времени (T), тыс. руб.;

АПо - размер годовой арендной платы в расчетный период, тыс. руб.;

Кап - коэффициенты, характеризующие максимальную и минимальную прогнозируемые динамики увеличения (снижения) арендной платы:

Капмин = ____;

Капмах = ____;

t - номер очередного года;

T - период времени, годы.

Графическая схема консолидированной (суммарной) арендной платы за пользование участком:

_________________________________________________________________

Анализ достоинств и недостатков моделей:

_________________________________________________________________

6.2.3. Моделирование размеров платы за ограниченное пользование участком (сервитут).

Формула расчета консолидированной (суммарной) платы за ограниченное пользование участком (сервитут):

T t

КПС(T) = SUM [ПСо x (1 + Кс) ],

t=1

где КПС(T) - консолидированная (суммарная) плата за ограниченное пользование участком (сервитут) за период времени (T), тыс. руб.;

ПСо - размер годовой платы за сервитут в расчетный период, тыс. руб.;

Кс - коэффициенты, характеризующие максимальную и минимальную прогнозируемые динамики увеличения (снижения) платы за сервитут;

Ксмин = _____;

Ксмах = _____;

t - номер очередного года;

T - период времени, годы.

Графическая схема консолидированной (суммарной) платы за ограниченное пользование участком (сервитут):

_________________________________________________________________

Анализ достоинств и недостатков моделей:

_________________________________________________________________

6.2.4. Моделирование рыночной стоимости земельного участка.

Формула расчета прогнозируемой рыночной стоимости земельного участка:

t

ПРС(t) = РСо x (1 + Кр) ,

где ПРС(t) - прогнозируемая рыночная стоимость земельного участка в период времени (t), тыс. руб.;

РСо - рыночная стоимость участка в расчетный период, тыс. руб.;

Кр - коэффициенты, характеризующие максимальную и минимальную прогнозируемые динамики увеличения (снижения) рыночной стоимости участка;

Крмин = _____;

Крмах = _____;

t - номер очередного года.

Графическая схема прогнозируемой рыночной стоимости участка:

_________________________________________________________________

Анализ достоинств и недостатков моделей:

_________________________________________________________________

6.2.5. Моделирование земельных платежей при выкупе земельного участка.

Формула расчета консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе земельного участка:

T t

КСП(Т) = Кпр x НВЦо + SUM [ЗНо x (1 + Кзн) ],

t=1

где КСП(T) - консолидированное (суммарное) значение земельных платежей за период времени (T) при выкупе участка, тыс. руб.;

Кпр - поправочный коэффициент, учитывающий возможное увеличение (снижение) нормативной выкупной цены земельного участка (Кпр = ____);

НВЦо - нормативная выкупная стоимость участка в расчетный период, тыс. руб.;

ЗНо - размер годовой платы земельного налога в расчетный период, тыс. руб.;

Кзн - коэффициенты, характеризующие максимальную и минимальную прогнозируемые динамики увеличения (снижения) ставки земельного налога:

Кзнмин = ____;

Кзнмах = ____;

t - номер очередного года;

T - период времени, годы.

Графическая схема консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе земельного участка:

_________________________________________________________________

Анализ достоинств и недостатков моделей:

_________________________________________________________________

Выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

6.3. Оптимизация земельных платежей

Оптимальная форма права на земельный участок (собственность,

аренда):

_________________________________________________________________

Описание оптимальной модели земельных платежей:

_________________________________________________________________

Графическая схема капитализированных (суммарных) земельных

платежей при переходе к оптимальной модели земельных платежей:

_________________________________________________________________

Анализ достоинств и недостатков модели:

_________________________________________________________________

Необходимые мероприятия для перехода к оптимальной

модели земельных платежей и сроки их реализации:

_________________________________________________________________

Сумма затрат на реализацию мероприятий по переходу к

оптимальной модели земельных платежей, тыс. руб.:

_________________________________________________________________

Выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

VII. Основные результаты анализа эффективности

использования земельного участка

Цели использования участка:

_________________________________________________________________

Уровень эффективности использования участка:

_________________________________________________________________

Необходимые мероприятия по повышению эффективности

использования участка:

_________________________________________________________________

Общая сумма затрат на реализацию мероприятий по повышению

эффективности использования участка, тыс. руб.:

_________________________________________________________________

Ожидаемые результаты и экономический эффект от реализации

мероприятий по повышению эффективности использования участка:

_________________________________________________________________

Общие выводы и рекомендации:

_________________________________________________________________

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

Федеральный закон от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"

Закон Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю"

Письмо ФНС России от 26.10.2004 N 21-3-05/468@ "О земельном налоге"

Письмо ФНС России от 21.10.2004 N 21-3-05/453@ "О земельном налоге"

Письмо МНС России от 30.09.2004 N 21-3-07/344 "О земельном налоге"

Письмо Минфина России от 24.06.2004 N 03-05-10/75 "По вопросу применения в 2004 году коэффициента индексации к ставкам земельного налога"

Указания о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации, утвержденные Приказом Минфина России от 27.08.2004 N 72н

СПИСОК НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ

Федеральные законы

1. Земельный кодекс Российской Федерации (от 25.10.2001 N 136-ФЗ).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (от 30.11.1994 N 51-ФЗ).

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая (от 26.01.1996 N 14-ФЗ).

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья (от 26.11.2001 N 146-ФЗ).

5. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая (от 31.07.1998 N 146-ФЗ).

6. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая (от 05.08.2000 N 117-ФЗ).

7. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

8. О разграничении государственной собственности на землю (от 17.07.2001 N 101-ФЗ).

9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

10. О землеустройстве (от 18.06.2001 N 78-ФЗ).

11. О государственном земельном кадастре (от 02.01.2000 N 28-ФЗ).

12. Об оценочной деятельности в Российской Федерации (от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

13. О федеральном бюджете на 2004 год (от 23.12.2003 N 186-ФЗ).

14. О приватизации государственного и муниципального имущества (от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

Законы Российской Федерации

15. Закон РФ от 06.07.1991 N 1550-1 "О местном самоуправлении".

16. Закон РФ от 29.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации".

17. Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю".

18. Закон РФ от 27.12.1991 N 2118-1 "Об основах налоговой системы в Российской Федерации".

Постановления Правительства Российской Федерации

1. О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю (от 07.08.2002 N 576).

2. Об утверждении правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности (от 04.03.2002 N 140).

3. О государственной кадастровой оценке земель (от 25.08.1999 N 945).

4. Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель (от 08.04.2000 N 316).

5. Об утверждении стандартов оценки (от 06.07.2001 N 519).

6. О государственном земельном контроле (от 19.11.2002 N 833).

7. Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (от 11.11.2002 N 808).

8. Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра (от 02.12.2000 N 918).

Подписано в печать

14.12.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——