"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 50, 2004

ИЗМЕНЕНИЕ НАЗНАЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ

Перевод земли из одной категории в другую - вопрос далеко не простой и пока не решенный российским законодательством. Актуальность проблемы заключается в том, что после изменения назначения земли ее стоимость может увеличиться в несколько раз. Однако на практике перевод земли из одной категории в другую по ходатайству собственника очень сложен. Хотя возможность перевода некоторых земель из одной категории в другую все-таки существует.

Земельный кодекс Российской Федерации (в ред. от 03.10.2004) (далее - Кодекс) предусматривает 7 категорий земель:

сельскохозяйственного назначения;

поселений;

промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической безопасности, обороны, иного специального назначения;

особо охраняемых территорий и объектов;

лесного фонда;

водного фонда;

запаса.

Установлен круг органов государственной власти, в компетенции которых находятся вопросы отнесения земель к категориям, а также их перевода из одной категории в другую. Критерием для разграничения полномочий является вид собственности на землю - федеральная, собственность субъектов Российской Федерации, муниципальная, частная, а также назначение земли. Так, если земля находится в федеральной собственности, то отнесение земель к категории осуществляет Правительство Российской Федерации, если в собственности субъекта Российской Федерации - органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в муниципальной - органы местного самоуправления (за исключением земель сельскохозяйственного назначения).

В Кодексе определены полномочия органов по переводу земель из одной категорию в другую. Такой перевод возможен на основании постановления Правительства Российской Федерации, решения исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Для осуществления перевода земель, например, сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, в другую категорию необходимо подать заявление (ходатайство) в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (земельный комитет) о невозможности использования земли по назначению и о проведении экологической экспертизы почвы. К ходатайству необходимо приложить землеустроительную, градостроительную и иную документацию, связанную с использованием, охраной и перераспределением земель.

В соответствии со ст.14 Кодекса земли, которые подверглись радиоактивному и химическому загрязнению и на которых не обеспечивается производство продукции, соответствующей установленным законодательством требованиям, подлежат ограничению в использовании, исключению из категории земель сельскохозяйственного назначения и могут переводиться в земли запаса для их консервации. На таких землях запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. Для перевода этих земель в земли запаса необходимо наличие двух обстоятельств: химическое или радиоактивное загрязнение земель и невозможность обеспечить производство сельскохозяйственной продукции, соответствующей требованиям закона.

По результатам рассмотрения ходатайства и результатам экспертизы исполнительный орган принимает решение о переводе либо об отказе в переводе земель. Далее документы направляются в местные органы власти (земельный комитет) для оформления перевода. Данное решение является ненормативным актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации и может быть обжаловано в арбитражный суд в установленном порядке (срок подачи жалобы - 3 месяца).

Инициировать процесс изменения назначения земель могут Правительство Российской Федерации, субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления. При этом учитываются два фактора: объективное изменение ситуации (например, загрязнение почвы, которое ведет к невозможности ее использования в данной категории) и нужда самого субъекта в землях определенной категории (т.е. самому субъекту необходимо перевести земли, к примеру, из сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений, что обусловлено демографическими процессами). После получения ходатайства компетентные органы рассматривают вопрос о возможности перевода.

В соответствии с п.2 ст.22 Кодекса земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом.

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, в соответствии с назначением имущества.

В ст.42 Кодекса установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Таким образом, арендатор земельного участка вправе использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земли.

Если по ходатайству арендатора изменяется категория земельного участка, в договор аренды должны быть в обязательном порядке внесены изменения.

Еще одним существенным условием является согласие собственника на изменение назначения земель. А как поступить арендатору в том случае, если арендуемый участок находится в собственности, например, субъекта Российской Федерации? С одной стороны, согласие собственника обязательно, с другой стороны, если арендатор обращается с ходатайством без такого согласия, а уполномоченные лица выносят решение об изменении категории земли, то это можно расценивать как согласие собственника. Однако вопрос остается нерешенным, так как зачастую орган по распоряжению имуществом и орган, уполномоченный на изменение категории земли, являются разными и не зависимыми друг от друга органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Поэтому орган, принимающий решение об изменении назначения земли, требует доказательств того, что данное ходатайство согласовано с собственником (субъектом Российской Федерации в лице его полномочного органа).

Земля - это стратегический ресурс, за сохранением и использованием которого необходим жесткий и регулярный контроль. На наш взгляд, оптимальным будет вариант, при котором собственник может инициировать процесс изменения категории земли при наличии оснований для этого. В таком случае необходимо установить исчерпывающий перечень оснований для изменения категории и для отказа в изменении категории. Государство должно принимать решение о переводе или отказе в переводе, основываясь на норме права.

Одним из основных принципов земельного права является принцип деления земель на категории. Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

По своей сути и отнесение земель к определенной категории, и установление разрешенных видов ее использования - это правовые ограничения использования земли, установленные государством и необходимые для охраны земли. Но по своему содержанию данные понятия различны. Хотя законодатель не дает определения понятия "категория земли", подразумевается, что категория имеет более общее и широкое значение, чем вид разрешенного использования. В одной категории может быть несколько видов разрешенного использования. Причем собственник выбирает самостоятельно любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Вид разрешенного использования на практике изменить легче, чем категорию земли. Порядок изменения при этом такой же, как и при изменении категории земли, хотя законодательно это не установлено. Сами виды определяются локальными актами, и разрешенное использование устанавливается не на основе федерального закона, а на основе актов государственных органов и органов местного самоуправления.

По мнению экспертов, в изменении вида разрешенного использования инициатива уже принадлежит собственнику. Тут важно само желание собственника реализовать данное право, и нет необходимости в определенных объективных обстоятельствах, которые являются обязательными для изменения категории земли (например, невозможность ее использования по целевому назначению и т.д.).

А.Орлов

Юрист

Юридическая компания

Legas (Лигас)

Подписано в печать

08.12.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——