"Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", N 49, 2004

СДАЧА КВАРТИРЫ ВНАЕМ - ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО ИЛИ НЕТ?

В настоящее время налоговые органы придерживаются мнения, что сдача внаем квартир гражданами предпринимательской деятельностью не является. Но существует ряд аргументов в поддержку иной точки зрения по данному вопросу.

Для начала мы обратимся к некоторым документам, отражающим позицию налоговиков по данной проблеме. В частности, в одной из публикаций на официальном интернет-сайте МНС России был рассмотрен вопрос о необходимости регистрации в качестве предпринимателей лиц, сдающих в аренду жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности (упоминаемое нами разъяснение содержится в ведущих информационно-правовых системах и датировано 24 августа 2004 г.). И в ответе был сделан вывод о том, что передача гражданином принадлежащих ему на праве собственности жилых помещений во временное пользование на возмездной основе другим лицам не может признаваться экономической деятельностью, в связи с чем не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (такой же вывод был сделан в Письме УМНС России по г. Москве от 10 октября 2003 г. N 27-11н/56495, о котором мы скажем позднее).

Далее, в Письме УМНС России по г. Москве от 13 сентября 2004 г. N 21-14/59160 "О порядке применения УСН" был сделан вывод о том, что объекты жилья, принадлежащие предпринимателям, не могут рассматриваться в качестве основных средств (средств труда, используемых для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) для целей учета расходов на их приобретение при исчислении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. При этом в качестве одного из аргументов был использован следующий парадоксальный тезис - согласно ст.10 Жилищного кодекса РСФСР от 24 июня 1983 г. жилые дома, жилые помещения не могут использоваться гражданами в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества. И в связи с этим, по мнению УМНС России по г. Москве, в соответствии с действующим гражданским законодательством граждане - собственники жилых помещений (в том числе занятых под квартиру в многоквартирном доме) не вправе использовать такие помещения для целей извлечения доходов от осуществляемой ими предпринимательской деятельности.

И если спроецировать выводы, содержащиеся в указанных разъяснениях, на деятельность предпринимателей, то можно сделать следующий вывод - при сдаче внаем квартир полученные доходы не могут рассматриваться в качестве полученных от осуществления предпринимательской деятельности вне зависимости от наличия (отсутствия) у арендодателя статуса предпринимателя. Но данные выводы, по нашему мнению, не совсем согласуются с иными нормами действующего законодательства.

Прежде всего обратимся к основополагающему документу, определяющему понятие предпринимательской деятельности, - Гражданскому кодексу РФ. В п.1 ст.2 ГК РФ говорится о том, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Особенности уплаты налога на доходы физических лиц с доходов от осуществления предпринимательской деятельности определены в ст.227 НК РФ. И в п.1 ст.227 НК РФ говорится о физических лицах, зарегистрированных в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Здесь следует заметить, что в тексте НК РФ не содержится какого-либо специального определения понятия "предпринимательская деятельность", поэтому в соответствии с п.1 ст.11 НК РФ для целей регулирования налоговых правоотношений должно применяться толкование подобного термина, данное в тексте ГК РФ.

Теперь вернемся к нормам ГК РФ и определим, отвечает ли деятельность по сдаче в аренду (внаем) недвижимого имущества признакам предпринимательской деятельности. Во-первых, при сдаче внаем квартиры гражданин систематически получает прибыль от пользования собственным имуществом. При этом понятие "систематичность" в тексте ГК РФ не расшифровано, но фактически речь идет о неоднократном получении прибыли от осуществляемой деятельности. И с точки зрения ГК РФ если гражданин зарегистрируется в качестве предпринимателя, то средства, полученные от сдачи внаем имущества, принадлежащего ему на праве собственности, могут рассматриваться в качестве доходов от осуществления именно предпринимательской деятельности.

Что касается вопроса о квалификации операций по сдаче жилья в качестве экономической деятельности, то здесь необходимо обратить внимание на действующий Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (введен в действие Постановлением Госстандарта России от 16 ноября 2001 г. N 454-ст). В разделе "К" ОКВЭД "Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг" в числе подобных операций значится сдача внаем собственного жилого и нежилого недвижимого имущества (коды 70.20.1 и 70.20.2). Но, оказывается, по мнению представителей налоговых органов, простого упоминания подобной деятельности в классификаторе недостаточно.

В частности, в Письме УМНС России по г. Москве от 10 октября 2003 г. N 27-11н/56495 говорится о том, что, по существу, сдача внаем физическим лицом имущества (жилого и нежилого помещений), принадлежащего этому лицу на праве собственности, является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и поэтому не содержит необходимых элементов, характеризующих понятие "экономическая деятельность". При этом у юридического лица сдача внаем принадлежащих ему жилых или нежилых помещений осуществляется путем организации определенного производственного процесса, включающего в себя такие необходимые элементы, как использование работников, имеющих необходимую квалификацию, технических средств, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.п. Следовательно, в этом случае осуществляется экономическая деятельность, которая характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции, то есть оказанием услуг потребителям.

Здесь возникает следующий вопрос: если предприниматель организует фактически тот же самый производственный процесс собственными силами и несет при этом определенные затраты, то почему это не должно рассматриваться в качестве экономической деятельности? И в чем разница при осуществлении одного и того же экономического процесса юридическим лицом и предпринимателем? Кроме того, ни налоговое, ни гражданское законодательство не оперирует термином "экономическая деятельность".

Примечание. В итоге, по мнению УМНС по г. Москве, операции по сдаче в аренду квартир могут рассматриваться как осуществление экономической деятельности только тогда, когда они несут в себе необходимые характерные элементы производственного процесса, то есть совершаются юридическими, а не физическими лицами. А сдача внаем жилья гражданином деятельностью вообще не является.

По мнению автора, некорректность данного вывода вполне очевидна и не требует комментариев. Но есть в рассмотренном Письме еще один тезис, который требует особого внимания. В заключение в Письме N 27-11н/56495 отмечается, что если признать правильной точку зрения, противоречащую выводам УМНС по г. Москве, то всех граждан, покупающих, продающих или сдающих внаем собственное жилое недвижимое имущество, то есть вступающих в гражданско-правовые отношения с другими гражданами или организациями, следовало бы считать индивидуальными предпринимателями, не зарегистрировавшимися в этом качестве в установленном законодательством порядке, хотя для совершения подобных сделок ГК РФ обязательная регистрация в качестве предпринимателя для граждан не предусмотрена.

Здесь следует заметить, что для совершения большинства сделок ГК РФ не предусматривает обязательной регистрации граждан в качестве предпринимателей. А вот что касается признания предпринимателями граждан, сдающих квартиры внаем, то такого рода мнение несколько лет назад высказывалось представителями налоговых органов. Но в итоге на вооружение была принята противоположная позиция, и причина этого объяснима - проконтролировать в полном объеме операции по сдаче жилья внаем в настоящее время практически невозможно, а посему те, кто захочет платить налог с такого рода доходов, должны уплачивать его в полной мере без каких-либо поблажек в виде возможных вычетов. В итоге можно сделать вывод: подобная позиция выбрана не исходя из защиты интересов граждан, сдающих жилье внаем, а по противоположным соображениям.

В частности, если признать, что сдача в аренду квартир является предпринимательством, то встанет вопрос о возможности получения профессиональных налоговых вычетов по такого рода деятельности (в виде понесенных расходов, связанных с получением доходов от сдачи жилья внаем). И для некоторых категорий граждан, например тех, которые специально приобрели квартиры для сдачи внаем, такая трактовка налогового законодательства будет более выгодной. Но отстоять ее правомерность можно только в суде, а гарантировать принятие судом подобных решений в настоящее время нельзя.

А.Першин

Ведущий эксперт "БП"

Подписано в печать

02.12.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——