"Главбух", N 23, 2004

КОГДА ЛУЧШЕ ПОДПИСАТЬ

АКТ ПРИЕМКИ-ПЕРЕДАЧИ НЕДВИЖИМОСТИ

Право собственности на приобретенную недвижимость подлежит государственной регистрации. Кроме того, получая само имущество, надо подписать акт приемки-передачи. Порядок, в котором следует совершать эти операции, закон не регламентирует. Но если стороны договорились подписать акт уже после госрегистрации, покупатель потеряет деньги на налогах. Спасти ситуацию можно, предусмотрев несколько нюансов.

ЧТО ГРОЗИТ?

Если решено сначала оформлять переход права собственности и только потом акт приемки-передачи, покупателю не избежать неприятностей и с бухгалтерским, и с налоговым учетом.

Прежде всего, после регистрации необходимо каким-то образом отразить свою недвижимость в бухучете. Этого требует ст.8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон N 129-ФЗ). Затраты на покупку зданий, которые не оформлены актами приемки-передачи и документом, подтверждающим государственную регистрацию, можно учесть в составе капитальных вложений.

В нашей же ситуации у покупателя даже есть свидетельство о регистрации. Казалось бы, на основании этой бумаги можно смело приходовать недвижимость на счете 08. Однако это не так. Все из-за условия, которое установила ст.9 Закона N 129-ФЗ. Там сказано, что все хозяйственные операции должны быть оформлены первичными документами. А свидетельство таковым не является, поскольку не содержит ряда обязательных реквизитов: там нет количества купленного, его стоимости, названий должностей ответственных лиц и их подписей. Поэтому фирме необходим акт приемки-передачи.

Еще хуже обстоит дело с налогами. Пока стороны не подписали такой акт, амортизировать имущество нельзя. Ведь и в бухгалтерском, и в налоговом учете начислять амортизацию начинают со следующего месяца после ввода объекта в эксплуатацию.

Получается, что уменьшить на сумму амортизации налоговую базу по налогу на прибыль не удастся. Мало того, проверяющие могут обвинить фирму в том, что она умышленно не составляла акта приемки-передачи, чтобы минимизировать налог на имущество.

Появится проблема и с НДС: принять к вычету "входной" налог по новому имуществу можно только когда основное средство будет принято к учету. А без акта этого сделать нельзя.

ЧТО ПРЕДПРИНЯТЬ?

Чтобы не нарушать требования законодательства о бухгалтерском учете, а именно ст.9 Закона N 129-ФЗ, можно составить справку. В ней нужно указать, что на основании свидетельства о регистрации купленное имущество учитывается в составе капитальных вложений - на счете 08. При этом в справке должны быть такие реквизиты: название данного документа, дата, наименование организации, содержание операции, количество и стоимость купленного, должности ответственных лиц и их подписи.

Конечно, этот документ не заменит акта приемки-передачи, и учесть имущество в составе основных средств все равно не получится. Но зато недвижимость уже будет отражена на счете 08.

Однако оптимальный выход из этой ситуации - договориться с поставщиком и датировать акт приемки-передачи тем днем, когда было зарегистрировано право собственности. Тогда у фирмы не возникнет проблем ни с бухучетом, ни с налогами. Ведь в этом случае можно сразу принять объект к учету в качестве основного средства.

Разумеется, у фирм может просто не получиться подписать акт в тот же день, когда было оформлено свидетельство. Однако если акт будет подписан в том же календарном месяце, в котором было получено свидетельство, то проблем также никаких не будет.

А.В.Марсова

Юрист

ООО "Аудиторская служба "СТЕК"

Подписано в печать

24.11.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——