"Консультант", N 21, 2004

ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

При сделках с недвижимостью у большинства компаний возникают проблемы. Причем, как показывает практика, их немало. Поэтому прислушаться к рекомендациям специалистов не помешает.

Довольно любопытный семинар по сделкам с недвижимостью недавно провел Международный центр финансово-экономического развития (МЦФЭР). Тематика встречи была обозначена так: "Оборот недвижимости: правовое регулирование, судебно-арбитражная практика". Обсудить эти актуальные вопросы собрались представители правовых и экономических служб компаний из разных регионов России.

Государственная регистрация

Открыл семинар Сергей Феногенович Савкин, судья, Председатель судебного состава Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. В своем выступлении он раскрыл вопросы, касающиеся порядка заключения, изменения и расторжения договоров по сделкам с недвижимостью, которые подлежат государственной регистрации.

В своем выступлении он особо подчеркнул, что совершать сделку с недвижимостью может исключительно титульный собственник. При этом права на такие объекты обязательно должны быть зафиксированы в государственном реестре прав на недвижимость. Ведь согласно ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация является единственным доказательством того, что право на недвижимость существует.

Что же касается договора купли-продажи недвижимости, то он также подлежит обязательной государственной регистрации (ст.551 ГК РФ). На ее дату право собственности переходит к новому владельцу. Лектор напомнил, что в настоящее время вопросы регистрации решает Федеральная регистрационная служба.

Как отметил Сергей Феногенович, на сегодняшний день достаточно распространена следующая ситуация. Организация приобретает здание, право собственности на него не регистрирует, но в своей деятельности использует. Спустя некоторое время фирма решает здание продать. Однако в регистрации нового договора, как правило, отказывают, причем на вполне законных основаниях. Ведь организация не может подтвердить свое право на продаваемую недвижимость.

Также встречаются ситуации, когда продавец, получив деньги, уже не хочет связываться с бумажной волокитой. Ведь в том, чтобы зарегистрировать договор, заинтересован исключительно покупатель. Тогда он оказывается в сложной ситуации, поскольку регистрация осуществляется по заявлению обеих сторон (ст.16 Закона о регистрации).

К сожалению, в подобной ситуации, если не удается договориться с продавцом, покупателю остается только обратиться в суд. Как заметил г-н Савкин, пока арбитражная практика по такому вопросу не сложилась. Тем не менее, он придерживается мнения, что понудить продавца к регистрации вполне возможно. В обоснование лектор сослался на ст.551 Гражданского кодекса. В ней указано, что покупатель имеет право требовать реализации своих прав на собственность. При судебном разбирательстве судьи в первую очередь проверят: имеет ли продавец титульное право собственности на объект, и легальна ли была сделка приобретения. Сделка может быть квалифицирована как нелегальная, если, например, объект недвижимости был возведен на самовольно захваченном месте (ст.222 ГК РФ). Если сложилась именно такая ситуация, то сооружение подлежит сносу. Чтобы этого не допустить, собственник должен получить соответствующее разрешение на землепользование.

Как оспорить сделку

Далее Сергей Феногенович разъяснил, в каком порядке компании, которые полагают, что их права нарушены, могут себя защитить. Для этого он рассмотрел судебную практику по вопросам регистрации прав.

Лектор привел пример, что некоторые организации подают в суд иски, в которых требуют обжаловать запись, внесенную в Единый государственный реестр. Обычно это происходит, если они считают, что их права при заключении сделки нарушены, и хотят запись о регистрации аннулировать. Такую просьбу компании направляют в Федеральную регистрационную службу. При этом г-н Савкин с сожалением заметил, что были случаи, когда суды такие иски удовлетворяли. Однако, когда дело доходило до Президиума Высшего Арбитражного Суда, он расставлял все точки над "i". Ход разъяснений был следующим: по сути, сама запись не наделяет организацию правами и обязанностями. Она лишь констатирует их наличие. Такой же вывод следует и из ст.2 Закона о регистрации. В этой норме указано, что оспорить можно только право на государственную регистрацию, а не запись о том, что предприятие существует.

На практике возникали такие случаи, когда покупатель, приобретя имущество, узнавал, что продавец не имел права его отчуждать. Например, если у него не были соответствующим образом оформлены права на собственность. Гражданский кодекс предусматривает, что добросовестный приобретатель может отказаться от приобретенного объекта. Но это только в том случае, если будет доказано, что продавец не имел права отчуждать недвижимость.

Было разъяснено, что в рассматриваемом контексте добросовестным приобретателем является лицо, которое было введено в заблуждение. Здесь судьи учитывают определенные факты, наличие которых относит компании в категорию недобросовестных покупателей. В частности, действия покупателя недобросовестны, если он не счел нужным поинтересоваться сомнительными моментами сделки и наличием всех достоверных документов, несмотря на то, что имел такую возможность. Спорными условиями сделки являются положения, если продавец:

- на момент сделки оспаривает свой титул собственности (если его по результатам разбирательства отнимут, будет признано, что продавец не имел права отчуждать недвижимость);

- имеет титул собственности, но на те объекты, которые изначально не были предназначены для титульного владения (например, приватизированное муниципальное имущество).

Проблемы аренды недвижимости

В следующей части семинара выступила Александра Владимировна Ерш, к. ю. н., помощник заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Она осветила вопросы, которые возникают у организаций при аренде недвижимости.

Прежде всего лектор напомнила, что договор аренды - это гражданско-правовой договор. По нему арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование.

В ст.607 Гражданского кодекса предусмотрено, что в аренду, в частности, могут быть переданы земельные участки, предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения. При этом в договоре аренды должны быть указаны определенные характеристики имущества, которое арендатор передает в качестве объекта аренды.

Александра Владимировна пояснила, что, если договор аренды составлен на срок более года, он должен быть оформлен исключительно в письменной форме. Кроме того, в этом случае он подлежит обязательной государственной регистрации. Также она отметила следующий момент. Подобный договор начинает действовать не с даты его заключения и подписания, а с момента его государственной регистрации.

Если же срок договора аренды менее года, регистрировать его необязательно. То же самое относится и к договорам, которые стороны заключили на 11 месяцев, а в дальнейшем пролонгировали. В этом случае регистрация не требуется по той причине, что продленным считается изначальный договор. Также не нужно регистрировать договора аренды без указания срока действия и предварительные договора, так как законодательство напрямую не обязывает это делать.

Особое внимание Александра Владимировна обратила на сделки с объектами незавершенного строительства.

В п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. N 8 указано, что не завершенные строительством объекты относятся к недвижимому имуществу. Такой вывод следует из смысла ст.130 Гражданского кодекса и ст.25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

То есть при разрешении споров о праве собственности на такие объекты суды руководствуются правилами, которые действуют в отношении недвижимого имущества. Однако при этом они учитывают специфические особенности, которые возникают при сделках с не завершенными строительством объектами.

Как объяснила лектор, компания может совершать с данным объектом те или иные операции только с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До этого времени сдать недостроенные объекты в аренду она не имеет права. Также стоит отметить, что после заключения договора аренды арендатор может использовать недвижимость исключительно в тех целях, которые в нем указаны.

Нежилое пространство

В заключение своего выступления Александра Владимировна рассмотрела особенности аренды нежилых помещений.

Прежде всего она напомнила, что нежилое помещение по своей правовой природе представляет самостоятельный объект гражданских прав.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда от 1 июня 2000 г. N 53 указано, что нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Соответственно, право собственности на них подлежит обязательной государственной регистрации.

В ч.2 п.6 ст.12 Закона о регистрации законодатель говорит, что нежилое помещение представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Лектор пояснила, что это пространство, ограниченное стенами здания.

Было также подчеркнуто, что организация может одновременно арендовать как часть здания, так и отдельное нежилое помещение в другой части этого здания. При этом отношения могут быть оформлены разными договорами.

О.Харитонова

Эксперт "Консультанта"

Подписано в печать

21.10.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——