"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", N 4, 2004

ИПОТЕКА

В последние годы в наш деловой оборот устойчиво вошло такое понятие, как "ипотека" - залог имущества в счет обеспечения обязательств по кредитному договору или договору займа. Такой способ кредитования имеет плюсы для обеих сторон. Организации (далее - залогодателю) он позволяет получить необходимые средства на строительство, продолжая пользоваться заложенным имуществом весь срок действия договора. Залогодержатель же получает гарантию того, что одолженные средства ему вернут, иначе он сможет получить их за счет залога.

Являясь разновидностью залога, ипотека регулируется соответствующими нормами Гражданского кодекса РФ. Однако, как сказано в п.2 ст.334 Гражданского кодекса РФ, приоритетное значение перед ними имеет Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ). Подробнее об ипотеке мы поговорим в нашей статье.

Предмет ипотеки

Как следует из названия Закона N 102-ФЗ, предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество. Его перечень приведен в п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ. Здесь сказано, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Конечно же, чаще всего предметом ипотеки выступают земли, а также здания и сооружения (в том числе недостроенные). Рассмотрим некоторые особенности их залога.

Земельные участки

Не допускается ипотека земельных участков, которые находятся в федеральной и муниципальной собственности (п.1 ст.63 Закона N 102-ФЗ).

Здания и сооружения

Ипотека здания и сооружения возможна только с одновременной ипотекой по тому же договору земли, на которой находится это здание или сооружение, либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо права аренды залогодателя на земельный участок (его часть). Это установлено в ст.69 Закона N 102-ФЗ.

"Незавершенка"

Недостроенный объект также может быть предметом ипотеки. К примеру, возможность залога строящихся жилых домов предусмотрена в ст.76 Закона N 102-ФЗ. При этом строящийся жилой дом может быть предметом ипотеки, только если кредит или заем выделен непосредственно под его строительство, а не под другие объекты.

Но поскольку предметом ипотеки могут быть только объекты недвижимости, то для залога "незавершенки" залогодатель должен сначала зарегистрировать права на такой объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, на котором ведется строительство, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Так установлено в п.2 ст.25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договор об ипотеке

В договоре об ипотеке нужно указать:

- предмет ипотеки (наименование, местонахождение и описание, достаточное для идентификации заложенного имущества), его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- наименование органа государственной власти, зарегистрировавшего право залогодателя на недвижимость.

Это следует из п.п.1 и 2 ст.9 Закона N 102-ФЗ.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован (п.1 ст.10 Закона N 102-ФЗ). Мало того, собственно ипотека также подлежит государственной регистрации (п.1 ст.19 Закона N 102-ФЗ). Получается, что, помимо регистрации самого договора об ипотеке, залогодателю или залогодержателю придется обращаться с заявлением в учреждение юстиции, чтобы зарегистрировать собственно ипотеку. На практике эта абсурдная ситуация разрешается довольно просто - при регистрации договора ипотеки автоматически регистрируется сама ипотека, тем более что такой порядок полностью соответствует п.1 ст.11 Закона N 102-ФЗ.

За нотариальное удостоверение договора об ипотеке взимается государственная пошлина в размере 1,5 процента от суммы договора, но не менее 50 руб. (50% МРОТ). Это установлено в пп.3 п.4 ст.4 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. N 2005-1 "О государственной пошлине". Правда, нотариальное удостоверение договора вовсе не является гарантией того, что в дальнейшем он будет зарегистрирован учреждением юстиции. При этом уплаченная пошлина не возвращается. Налицо фактическое дублирование государственными органами функций нотариусов, взыскание двойной платы за заключение договора об ипотеке, а также риск возможных убытков, связанных с отказом в государственной регистрации уже нотариально удостоверенного договора.

Плата за государственную регистрацию договора ипотеки устанавливается субъектами РФ. При этом она не может превышать 7500 руб. (при сделках с предприятием как имущественным комплексом - 30 000 руб.), о чем сказано в п.1 Постановления Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248. Однако сейчас планируется изменение размера государственной пошлины за регистрацию договора ипотеки. Для юридических лиц он будет составлять 2000 руб.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Если залогодатель нарушил условия договора, обеспеченного ипотекой (например, просрочил уплату очередного взноса по кредитному договору или договору займа), то залогодержатель может обратить взыскание на заложенное имущество. Сделать это можно через суд - поступать так придется всегда, если объектом ипотеки является предприятие, земельный участок сельскохозяйственного назначения или объект культурного наследия, и в иных случаях, предусмотренных в п.2 ст.55 Закона N 102-ФЗ. По соглашению сторон взыскание производится без суда - при условии, что стороны нотариально заверят такое соглашение (п.1 ст.55 Закона N 102-ФЗ).

Прекращение ипотеки

Ипотека прекращается по общим правилам, предусмотренным в ст.352 Гражданского кодекса РФ. Основанием для этого является:

- погашение залогодателем ранее взятого кредита или займа, то есть исполнение своих обязательств перед залогодержателем;

- требование залогодателя, если существует угроза повреждения или утраты заложенного имущества;

- гибель заложенной вещи или прекращение заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом замены предмета залога (если оно было предусмотрено в договоре);

- продажа заложенного имущества с торгов, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной.

Прекращение ипотеки должно быть отражено в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Эту отметку делают по заявлению владельца закладной, совместному заявлению залогодателя и залогодержателя или решению суда (ст.25 Закона N 102-ФЗ).

О.В.Трошин

Юрисконсульт

ЗАО "Юридическая группа "Эксперт"

Подписано в печать

21.10.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——