"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", N 4, 2004

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА С УЧАСТИЕМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА

При жилищном строительстве виды сотрудничества городской администрации (или иного муниципального образования) и строительных организаций могут быть различными. Например, между организацией, которая выступает в роли инвестора и заказчика-застройщика, и администрацией города может быть достигнута договоренность с такими основными условиями:

- администрация бесплатно выделяет организации землю под строительство;

- по окончании строительства организация безвозмездно передает администрации часть квартир.

Рассмотрим учет и налогообложение в строительной организации при заключении таких контрактов.

Пример. ОАО "Запад" (выступает в роли инвестора и заказчика-застройщика) заключило инвестиционный контракт с администрацией города (выступает в роли инвестора). Согласно этому контракту администрация города бесплатно выделила ОАО "Запад" землю для строительства 120-квартирного жилого дома. По окончании строительства ОАО "Запад" безвозмездно передает в собственность города 18 квартир (15% жилого фонда). Оставшиеся 102 квартиры (85% жилого фонда) остаются в собственности заказчика-застройщика. Квартиры в построенном доме предназначены для сдачи внаем работникам этой организации.

Все строительные работы были выполнены подрядчиком. Стоимость его работ составила 34 800 000 руб. (в том числе НДС - 5 308 474,58 руб.). Расходы заказчика-застройщика, связанные с организацией строительства (оплата труда персонала с учетом ЕСН и отчислений в Пенсионный фонд РФ, амортизация основных средств и т.д.) и регистрацией права собственности на объект, составили 1 534 000 руб. (с учетом НДС - 100 000 руб.).

После того как строительство дома будет завершено, квартиры в нем ОАО "Запад" должно отразить в бухучете на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности".

Доходные вложения в материальные ценности принимаются к учету по первоначальной стоимости, а это сумма фактических затрат организации на их приобретение, сооружение или изготовление.

В налоговом учете квартиры нужно показать в составе основных средств. Причем, как и в бухучете, квартиры будут отражены по стоимости их строительства. Так установлено в п.1 ст.257 Налогового кодекса РФ.

Квартиры в построенном жилом доме ОАО "Запад" предоставит работникам в пользование по договорам найма. Эти услуги освобождаются от НДС (пп.10 п.2 ст.149 Налогового кодекса РФ).

Поэтому "входной" НДС, уплаченный подрядчику, а также по иным затратам заказчика-застройщика, относящимся к 85 процентам жилого фонда, нужно включить в стоимость квартир (пп.1 п.2 ст.170 Налогового кодекса РФ).

Безвозмездная передача объектов жилищно-коммунального хозяйства органам государственной власти и местного самоуправления также не облагается НДС (пп.2 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ).

Поэтому "входной" НДС, уплаченный подрядчику при строительстве дома, а также по иным затратам заказчика-застройщика, относящимся к 15 процентам жилого фонда, также нужно включить в стоимость построенных квартир (пп.4 п.2 ст.170 Налогового кодекса РФ).

Таким образом, в учете ОАО "Запад" бухгалтер сделает следующие проводки:

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 60

- 34 800 000 руб. - отражена стоимость работ, которые выполнены подрядчиком (включая НДС);

Дебет 60 Кредит 51

- 34 800 000 руб. - оплачены услуги подрядчика;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 02 (10, 69, 70 ...)

- 1 534 000 руб. - отражены расходы заказчика-застройщика (включая НДС), связанные с контролем за ходом строительства и регистрацией права собственности на объект;

Дебет 03 Кредит 08 субсчет "Строительство объектов основных средств"

- 30 883 900 руб. ((34 800 000 руб. + 1 534 000 руб.) х 85%) - учтена часть квартир в составе доходных вложений в материальные ценности;

Дебет 08 субсчет "Прочие внеоборотные активы" Кредит 08 субсчет "Строительство объектов основных средств"

- 5 450 100 руб. ((34 800 000 руб. + 1 534 000 руб.) х 15%) - учтена часть квартир, которая будет передана администрации города;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 08 субсчет "Прочие внеоборотные активы"

- 5 450 100 руб. - переданы безвозмездно квартиры администрации города.

В бухучете по объектам жилищного фонда амортизация не начисляется, по ним в конце года начисляется износ.

Стоимость квартир, которые безвозмездно передаются в собственность города, является для заказчика-застройщика операционным расходом. Это следует из п.11 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" (ПБУ 10/99), утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 33н. А в целях налогообложения прибыли такие расходы не принимаются (п.16 ст.270 Налогового кодекса РФ). Из-за этого возникает постоянная разница. Это следует из п.4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль" (ПБУ 18/02), утвержденного Приказом Минфина России от 19 ноября 2002 г. N 114н. Как следствие постоянной разницы образуется постоянное налоговое обязательство. Это сумма налога, которая увеличивает платеж по налогу на прибыль за текущий налоговый (отчетный) период.

В учете ОАО "Запад" бухгалтер сделает следующую проводку:

Дебет 99 субсчет "Постоянное налоговое обязательство" Кредит 68 субсчет "Расчеты по налогу на прибыль"

- 1 308 024 руб. (5 450 100 руб. х 24%) - отражено постоянное налоговое обязательство.

В.Ю.Осипян

Аудитор

АФ "Центр бухгалтера и аудитора"

Подписано в печать

21.10.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——