"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", N 4, 2004

ЖСК И ГСК: КАКИЕ НАЛОГИ ПЛАТИТЬ?

Жилищно-строительные и гаражно-строительные кооперативы являются потребительскими и признаются некоммерческими организациями (п.1 ст.116 Гражданского кодекса РФ). Их главная задача - обеспечить жильем или гаражами граждан, которые внесли свои паи, уплатили вступительные и своевременно вносят членские взносы. Одновременно с этим кооперативы могут заниматься предпринимательской деятельностью. Как и любые другие юридические лица, кооперативы уплачивают налоги - не только по коммерческой, но и по уставной (непредпринимательской) деятельности. При этом для уставной деятельности некоммерческих организаций законодательство предусматривает ряд льгот. Об особенностях налогообложения кооперативов мы поговорим в нашей статье.

Налог на добавленную стоимость

ЖСК и ГСК выполняют, прежде всего, функции застройщиков: получая средства от членов кооператива, они организуют строительство, а затем передают квартиры или гаражи их собственникам. Паевые вклады, а также вступительные и членские взносы, полученные от членов кооператива, носят целевой характер (в бухучете они отражаются на счете 86 "Целевое финансирование"), поэтому не облагаются НДС. Это следует из пп.1 п.2 ст.146 и пп.4 п.3 ст.39 Налогового кодекса РФ.

Члены кооператива, полностью внесшие свои паевые вклады, приобретают право собственности на полученную квартиру или гараж (п.4 ст.218 Гражданского кодекса РФ), а также долю в общем имуществе многоквартирного дома, если речь идет о ЖСК (ст.289 и п.1 ст.290 Гражданского кодекса РФ). У самого же кооператива не возникает права собственности на квартиры или гаражи. Поэтому их передача собственникам не считается реализацией и не облагается НДС (п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ). При этом "входной" НДС, уплаченный подрядчикам при строительстве дома или гаражного бокса, нужно включить в стоимость объекта, поскольку возместить налог из бюджета нельзя.

Кроме паевых вкладов, членских и вступительных взносов кооперативы могут получать от своих членов средства для оплаты коммунальных услуг, услуг по ремонту и пр. Их налогообложение зависит от того, оказывает данные услуги сам кооператив или же средства проходят у него "транзитом".

Если речь идет о коммунальных услугах, то чаще всего их оказывают специализированные организации, а ЖСК и ГСК лишь перечисляют им деньги, которые получают от своих членов. Иначе говоря, данные средства у кооператива проходят транзитом (в бухучете они отражаются на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" по субсчету "Расчеты по коммунальным платежам"). При этом НДС такие средства не облагаются.

Другое дело, если кооператив сам оказывает какие-либо услуги. Что касается ЖСК, то чаще всего он занимается техническим обслуживанием или, например, текущим и капитальным ремонтом жилья. Тогда оплата за эти услуги, полученная от членов кооператива, будет облагаться НДС как у ГСК, так и у ЖСК.

Ведь для последних с этого года отменена льгота, которая действовала для услуг по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту, санитарному содержанию и управлению эксплуатацией домохозяйства, которые оказывались за счет целевых взносов жильцов кооператива. Напомним, что эта льгота была отменена Федеральным законом от 5 августа 2000 г. N 118-ФЗ.

Налог на прибыль

Паевые вклады, членские и вступительные взносы признаются целевыми поступлениями на содержание кооперативов и для целей налогообложения прибыли. Налогом на прибыль такие средства не облагаются (пп.1 п.2 ст.251 Налогового кодекса РФ). Аналогичные разъяснения по данному вопросу приведены в Письме УМНС России по г. Москве от 18 сентября 2002 г. N 26-12/43763. Правда, при этом кооператив должен отдельно учитывать полученные целевые средства и произведенные за счет них расходы.

Доходы, которые кооператив получает от предпринимательской деятельности, включаются в состав налогооблагаемой прибыли. Также учитываются иные доходы, к примеру, суммы штрафов с тех членов кооператива, которые несвоевременно внесли свои взносы и проценты за хранение денег в банке (п.п.3 и 6 ст.250 Налогового кодекса РФ).

Пример 1. Проценты по банковскому вкладу, начисленные ГСК, составили 500 руб. Кроме того, кооператив получил штрафы от своих членов, которые несвоевременно перечислили членские взносы, - 6000 руб.

В учете кооператива бухгалтер сделает следующие проводки:

Дебет 51 Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

- 500 руб. - начислены проценты по банковскому вкладу;

Дебет 76 субсчет "Расчеты по штрафным санкциям" Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

- 6000 руб. - начислен штраф членам кооператива;

Дебет 50 Кредит 76 субсчет "Расчеты по штрафным санкциям"

- 6000 руб. - получен штраф от членов кооператива.

При этом 6500 руб. (500 + 6000) кооператив должен включить в налогооблагаемую прибыль.

ЕСН и страховые взносы в Пенсионный фонд РФ

Рассматривая вопрос о том, нужно ли начислять ЕСН и страховые взносы в Пенсионный фонд РФ на суммы выплат в пользу лиц, выполняющих работы или оказывающих услуги для кооператива, необходимо определить источник выплаты.

Дело в том, что до нового года ЕСН и страховые взносы в Пенсионный фонд РФ не начисляются на суммы оплаты, которые производятся работникам за счет членских взносов (пп.8 п.1 ст.238 Налогового кодекса РФ). С 1 января 2005 г. эта льгота не будет применяться (основание - Федеральный закон от 20 июля 2004 г. N 70-ФЗ, который внес поправки в ч.2 Налогового кодекса РФ).

А если выплаты производятся за счет доходов кооператива от предпринимательской деятельности, то они подпадают под налогообложение в соответствии с п.1 ст.236 Налогового кодекса РФ. На такие выплаты нужно начислять ЕСН и страховые взносы в Пенсионный фонд РФ как сейчас, так и с нового года. Правда, нужно сделать одну важную оговорку: речь идет о тех выплатах, которые принимаются в целях налогообложения прибыли. А если нет? Тогда на них не нужно начислять ЕСН и страховые взносы в Пенсионный фонд РФ (п.3 ст.236 Налогового кодекса РФ). Например, не нужно платить ЕСН и страховые взносы с выплаченных премий, не предусмотренных трудовыми и коллективными договорами, а также с иных выплат, которые не отвечают требованиям ст.255 Налогового кодекса РФ или указаны в ст.270 Налогового кодекса РФ.

Взносы на обязательное страхование

от несчастных случаев на производстве

Такие взносы уплачивают юридические лица любой организационно-правовой формы (в том числе кооперативы), если они нанимают лиц, подлежащих обязательному страхованию. На это указано в ст.3 Федерального закона от 24 июля 1998 г. N 125-ФЗ "Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний" (далее - Закон N 125-ФЗ). Перечень таких лиц приведен в п.1 ст.5 данного Закона. Речь в нем идет о физических лицах, с которыми заключены трудовые договоры, а также договоры гражданско-правового характера, предусматривающие обязанность работодателя уплачивать взносы.

Налог на имущество

Если гражданин полностью выплатил свой пай в жилищно-строительном или гаражно-строительном кооперативе, то он становится собственником квартиры или гаража. Кроме того, владельцу квартиры в доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество. Естественно, что налог на свое имущество уплачивает собственник, а не кооператив.

Кооперативу придется платить налог на имущество только со стоимости объектов, которые учитываются у него на счете 01 "Основные средства". Ведь, как установлено в п.1 ст.374 Налогового кодекса РФ, налогом облагается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств.

Основные средства, приобретенные для сдачи в аренду, прокат или лизинг, которые отражаются на счете 03, не облагаются налогом на имущество (Письмо Минфина России от 31 августа 2004 г. N 03-06-01-04/16).

Имущество кооператива включается в облагаемую базу по налогу на имущество по остаточной стоимости. Причем в целях налогообложения используются данные бухучета (п.1 ст.375 Налогового кодекса РФ). Однако имущество некоммерческих организаций не подлежит амортизации: на него в конце года начисляется износ.

Так установлено в п.17 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н. Мало того, амортизация не начисляется даже на то имущество некоммерческой организации, которое приобретено за счет средств от предпринимательской деятельности.

Такие разъяснения приведены в Письме Минфина России от 31 июля 2003 г. N 16-00-14/243.

Поэтому в целях налогообложения учитывается первоначальная стоимость основных средств за вычетом износа, который отражается за балансом на счете 010 "Износ основных средств" (п.1 ст.375 Налогового кодекса РФ).

Исключение - земельные участки и иные объекты природопользования (пп.1 п.4 ст.374 Налогового кодекса РФ). Они не облагаются налогом на имущество.

Региональные органы власти могут устанавливать льготы и в отношении иных объектов. Это им позволяет делать п.2 ст.372 Налогового кодекса РФ. К примеру, московские ЖСК не платят налог на имущество с объектов жилищного фонда, числящихся на их балансе (п.10 ст.4 Закона г. Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 "О налоге на имущество организаций").

Пример 2. ЖСК "Столичная недвижимость" зарегистрирован в Москве. После того как строительство дома было завершено, граждане, которые полностью выплатили свой пай, оформили квартиры в собственность. Налог с этих квартир уплачивают их собственники.

Но часть квартир не оформлена в собственность граждан, при этом право собственности на них зарегистрировал кооператив. С их стоимости ЖСК все равно не будет уплачивать налог на имущество, пользуясь льготой, установленной в п.10 ст.4 Закона г. Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 "О налоге на имущество организаций". А вот со стоимости офисной мебели, оргтехники, компьютеров и иных основных средств налог на имущество платить придется.

Кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность, переведенную на уплату ЕНВД.

В этом случае в части стоимости имущества, используемого для ведения такой деятельности, кооперативы не уплачивают налог на имущество (п.4 ст.346.26 Налогового кодекса РФ). Но ведь часть имущества ЖСК или ГСК может использоваться как в уставной (некоммерческой), так и в предпринимательской деятельности.

На наш взгляд, такое имущество должно облагаться налогом только в части, пропорциональной сумме целевых средств в общей сумме доходов кооператива.

Пример 3. Помимо уставной некоммерческой деятельности ГСК "Автомобилист" осуществляет предпринимательскую деятельность: оказывает услуги по техническому обслуживанию автомобилей. В соответствии с региональным законодательством такая деятельность переведена на уплату ЕНВД.

На балансе ГСК имеются основные средства, используемые как в уставной, так и в предпринимательской деятельности, их среднегодовая стоимость (за вычетом износа) составляет 140 000 руб.

Предположим, что сумма целевых средств, полученных ГСК "Автомобилист" в 2004 г., составила 500 000 руб., а выручка от предпринимательской деятельности - 750 000 руб.

Удельный вес целевых средств в общей сумме доходов кооператива в 2004 г. составляет:

500 000 руб. : (500 000 руб. + 750 000 руб.) = 0,4.

Следовательно, в расчет налога на имущество нужно включить только часть имущества, среднегодовая стоимость которого составляет:

140 000 руб. х 0,4 = 56 000 руб.

Налог на землю

Пока членам кооператива не выдано свидетельство на право собственности на землю или пользования земельным участком, налог уплачивают кооперативы. Такие разъяснения приведены в п.26 Инструкции МНС России от 21 февраля 2000 г. N 56 "По применению Закона Российской Федерации "О плате за землю".

Налог начисляется со всей площади земельного участка кооператива, кроме площадей, закрепленных за физическими лицами, которые пользуются льготами (например, инвалиды I и II группы).

Налог за земли, занятые кооперативами в границах городов и поселков, взимается в размере 3 процентов от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее 10 руб. за квадратный метр. Так установлено в ст.8 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю".

Надо отметить, что с 1 января 2005 г. вступают в действие изменения в данном Законе.

Так, за земли, приобретенные юридическими лицами для жилищного строительства, налог будет взиматься в двукратном размере, если срок от проектирования объекта до его государственной регистрации займет три года. Если же потребуется меньше трех лет, то половину уплаченной суммы налога возвратят налогоплательщику или зачтут в счет будущих платежей. А вот если срок превысит четыре года, то налог придется уплатить аж в четырехкратном размере. Основание - Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 116-ФЗ "О внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю".

Налог на рекламу

Чтобы привлечь больше членов, кооператив может размещать объявления о себе, выступая в таком случае в роли рекламодателя. Одновременно с этим он подпадает под требования законодательства об уплате налога на рекламу, максимальная ставка которого составляет 5 процентов. Налог начисляется со стоимости рекламных услуг или работ, определяемой на основе фактически произведенных расходов на рекламу. При этом не важно, оказываются рекламные услуги сторонней организацией или работы выполняются своими силами.

Правда, с 1 января 2005 г. этот налог уже не будет взиматься. Основание - поправки в ч.1 Налогового кодекса РФ, внесенные Федеральным законом от 29 июля 2004 г. N 95-ФЗ.

Р.П.Ничук

Аудитор

А.С.Томилова

Аудитор

Подписано в печать

21.10.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——