"Консультант", N 20, 2004

КОММЕНТАРИЙ К ГЛАВЕ 21 ЧАСТИ ВТОРОЙ НАЛОГОВОГО КОДЕКСА РФ

(В РЕД. ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 20.08.2004 N 109-ФЗ)

20 августа президент подписал пакет законов, связанных с жилищной реформой. Некоторые из них облегчают деятельность предприятий, которые строят и реализуют жилье. На с. 44 опубликованы выдержки из гл.21 Налогового кодекса, посвященные новым льготам по НДС. Фирмы смогут пользоваться ими начиная с 2005 г.

Законодатели предприняли очередную попытку решить "квартирный вопрос" россиян.

Опора на собственные силы

На этот раз власти не стали тешить народ иллюзиями о массовом жилищном строительстве за счет бюджета. Предложен другой выход - опора на собственные силы. К 2010 г. в стране намечено создать рынок доступного жилья, на котором каждая семья, с учетом своих финансовых возможностей, сможет приобрести для себя что-то подходящее. Со своей стороны государство берется сформировать правовую базу, которая в сжатые сроки позволит, во-первых, насытить этот рынок, а во-вторых, сделать его по-настоящему доступным.

С экономической точки зрения наиболее эффективным стимулом для развития бизнеса является отмена налогов. Поэтому, чтобы решить первую задачу, власти уменьшили налоговое бремя инвесторов, строителей и риэлторов. С 2005 г. реализация жилья освобождается от НДС (Закон от 20.08.2004 N 109-ФЗ), а часть доходов ипотечных агентов - от налога на прибыль (Закон от 20.08.2004 N 105-ФЗ).

Решение второй задачи зависит от уровня доходов населения и от цен на дома и квартиры. Воспользоваться имущественными вычетами по НДФЛ с 2005 г. гражданам будет проще (Закон от 20.08.2004 N 112-ФЗ). Что же касается цен на жилье, то ждать их резкого падения не стоит. Вспомните: ни отмена двух оборотных налогов, ни снижение ставки НДС на потребительских ценах никак не сказались.

К возможному удешевлению квартир скептически относятся и в МНС России. В отделе совершенствования законодательства о косвенных налогах департамента налоговой политики МНС России нам сказали, что Закон N 109-ФЗ должен помочь сформировать в России рынок доступного жилья. Поэтому министерство поддержало его еще на стадии законопроекта. Однако никто не ждет, что отмена НДС в отношении операций по реализации земли и жилых помещений как-то отразится на ценах.

Половинчатое решение

Итак, с 1 января 2005 г. от НДС освобождаются:

- реализация земельных участков (долей в них);

- реализация жилых домов, жилых помещений (долей в них);

- передача доли в праве на общее имущество при реализации квартир.

Последняя льгота адресована кондоминиумам - именно в них за собственником квартиры закрепляется и доля общего имущества.

Только ли снижением цен на жилье было озабочено правительство, когда соглашалось на новые льготы? Вряд ли. Скорее всего власти просто хотели узаконить сложившуюся практику. Ведь сейчас многие организации реализуют землю и квартиры не иначе как с помощью "серых" схем. Банальная купля-продажа маскируется участием в простом товариществе или передачей имущества в уставный капитал. Застройщики продают жилье по договорам долевого участия или инвестирования. Риэлторские компании часто торгуют квартирами через подставных лиц. И все эти усилия преследуют одну цель - не платить налог на добавленную стоимость.

Исключив реализацию жилья из числа облагаемых операций, законодатели попытались остановить развитие налоговых схем. Однако от налога освобождены не все сделки. В частности, в новом Законе ничего не говорится о реализации недостроенных квартир или домов. К жилым помещениям они не относятся, поэтому, продавая "незавершенку", застройщики и риэлторы должны будут заплатить НДС.

Несмотря на определенный риск, покупателям такие сделки выгодны. Поэтому после 1 января они не исчезнут. А значит, при продаже жилья на стадии строительства схемы, позволяющие сэкономить 18 процентов, будут популярными и впредь.

Снова переходный НДС

Для организаций отмена налога на добавленную стоимость связана с единственной проблемой. Надо правильно начислить налог по "переходным" операциям.

В начале года, когда была введена 18-процентная ставка НДС, бухгалтеры уже сталкивались с аналогичной ситуацией. Тогда и Минфин, и МНС поясняли, что от учетной политики организации зависит лишь дата уплаты налога в бюджет. На величину налоговых обязательств способ определения выручки не влияет.

Такой же принцип будет действовать и в отношении новых льгот. Тем более что он прямо прописан в п.8 ст.149 Налогового кодекса. Следовательно, и у тех, кто рассчитывает налог на добавленную стоимость "по отгрузке", и у тех, кто перечисляет налог "по оплате", налоговая база будет одинакова - стоимость домов, квартир или земельных участков, переданных другому собственнику. И решая, облагать сделку налогом на добавленную стоимость или нет, бухгалтер должен будет ориентироваться только на дату оформления акта приема-передачи.

Для наглядности мы представили схему налогообложения сделок по реализации жилья в виде таблицы.

Таблица

     
   ——————————————T———————————T——————————————T———————————T——————————————¬
   |  Учетная    | Квартира  |   Квартира   | Квартира  |   Квартира   |
   |  политика   | передана  |   оплачена   | передана  |   передана   |
   |   по НДС    |и оплачена |  в 2004 г.,  |в 2004 г., |  и оплачена  |
   |             | в 2004 г. |  а передана  |а оплачена |  в 2005 г.   |
   |             |           |  в 2005 г.   | в 2005 г. |              |
   +—————————————+———————————+——————————————+———————————+——————————————|
   |"по отгрузке"|НДС        |НДС           |НДС        |НДС           |
   |             |начисляется|не начисляется|начисляется|не начисляется|
   |             |по ставке  |              |по ставке  |              |
   |             |18%        |              |18%        |              |
   +—————————————+———————————+——————————————+———————————+——————————————+
   |"по оплате"  |НДС        |НДС           |НДС        |НДС           |
   |             |начисляется|не начисляется|начисляется|не начисляется|
   |             |по ставке  |              |по ставке  |              |
   |             |18%        |              |18%        |              |
   L—————————————+———————————+——————————————+———————————+———————————————
   

Обратите внимание: предоплата, перечисленная продавцу в 2004 г., должна включать в себя НДС. Но если право собственности на квартиру перейдет к покупателю в 2005 г., продавец должен будет скорректировать цену и вернуть ему часть аванса.

Пример. Фирма "Стройинвест" занимается продажей жилья и рассчитывается по НДС ежемесячно. В декабре 2004 г. "Стройинвест" заключил с фирмой "Альфа" договор на продажу квартиры стоимостью 3 540 000 руб. (в т.ч. НДС - 540 000 руб.).

23 декабря на расчетный счет продавца от "Альфы" поступила 100-процентная предоплата. Однако акт приема-передачи стороны подписали лишь 23 января. Таким образом, право собственности на квартиру перешло к покупателю лишь в 2005 г.

В бухгалтерском учете "Стройинвеста" нужно сделать такие записи:

23 декабря

Дебет 51 Кредит 62 субсчет "Расчеты по авансам полученным"

- 3 540 000 руб. - получен аванс;

Дебет 62 субсчет "Расчеты по авансам полученным" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 540 000 руб. - начислен НДС с аванса;

20 января

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 51

- 540 000 руб. - перечислен НДС с аванса, полученного в 2004 г.;

23 января

Дебет 62 Кредит 90-1

- 3 000 000 руб. - отражена выручка от продажи квартиры;

Дебет 62 "Расчеты по авансам полученным" Кредит 62

- 3 000 000 руб. - зачтен ранее полученный аванс;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 62

- 540 000 руб. - принят к вычету НДС, начисленный с аванса;

Дебет 62 Кредит 51

- 540 000 руб. - возвращен покупателю излишне уплаченный аванс.

В налоговой декларации за январь 2005 г. сумму налога на добавленную стоимость, принятую к вычету с прошлогоднего аванса, нужно указать по строке 340. Одновременно с декларацией в налоговую инспекцию следует подать заявление о возврате этой суммы. Если у организации нет недоимки или задолженности по пеням, то в течение месяца инспекция обязана вернуть всю переплату на расчетный счет "Стройинвеста".

Суммы, подлежащие возврату из бюджета, доходами предприятия не признаются. Поэтому в учете эту операцию нужно будет отразить проводкой:

Дебет 51 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 540 000 руб. - поступила из бюджета сумма излишне уплаченного НДС.

Если отношения между партнерами постоянные, покупатель и продавец могут договориться о том, что лишний аванс пойдет в счет оплаты по другому договору. В таком случае к договору стоит подписать дополнительное соглашение. Причем логичнее сделать это до момента исполнения обязательств. То есть оформить изменение договора следует более ранней датой, чем передача земельного участка или жилого помещения.

Может возникнуть и обратная ситуация - если участок или квартира переданы в 2004 г., а оплата от покупателя поступила в 2005 г. В таком случае НДС придется заплатить. Вывод напрашивается сам собой: передачу земли и жилья по договорам купли-продажи лучше отложить до 2005 г.

Подписано в печать

05.10.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——