"Главбух". Приложение "Учет в производстве", N 4, 2004

ВЫГОДНО ЛИ СДАВАТЬ ПОМЕЩЕНИЯ В АРЕНДУ

Как узнать, выгодна ли предприятию деятельность по сдаче помещений в аренду? Как подготовить такую специфическую информацию на основе данных бухгалтерского учета? Об этом и пойдет речь в статье.

Учет выручки

Выручку от сдачи помещений в аренду можно показать в бухгалтерском учете как в составе доходов от обычных видов деятельности (то есть на счете 90 "Продажи"), так и в составе операционных доходов (то есть на счете 91 "Прочие доходы и расходы").

Обычно доход от сдачи помещений в аренду является несущественным, поэтому на многих промышленных предприятиях его показывают в составе операционных доходов. Это позволяет разделить доходы по основной деятельности и от сдачи помещений в аренду по разным синтетическим счетам. В то же время у данного подхода есть один существенный недостаток: все общехозяйственные расходы в бухгалтерском учете будут относиться на основную деятельность. Поэтому прибыль по данным бухгалтерского учета от сдачи помещений в аренду будет завышена.

Чтобы избежать данной ситуации, советуем всегда доходы от сдачи помещений в аренду отражать на отдельном субсчете "Выручка от сдачи помещений в аренду" счета 90 "Продажи". Так поступать могут все предприятия. Ведь в уставе практически любого из них предусмотрена возможность заниматься любыми видами деятельности, которые разрешены законодательством. Следовательно, сдача помещений в аренду у таких предприятий является предметом их деятельности. Полученный от этого доход, согласно п.5 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" (ПБУ 9/99), вне зависимости от его величины можно включать в состав доходов от обычных видов деятельности.

Что касается учета выручки от продажи собственной продукции, то ее нужно отражать на отдельном субсчете "Выручка от продажи собственной продукции" счета 90.

Предприятия также должны на разных субсчетах отражать НДС по разным видам деятельности. Для этого можно использовать такие субсчета к счету 90:

- "Налог на добавленную стоимость с выручки от продажи продукции";

- "Налог на добавленную стоимость с арендной платы".

Учет расходов

Что касается учета расходов, то здесь тоже можно найти компромисс между бухгалтерским и управленческим учетом. Так, производственные затраты есть только по основной деятельности - производству продукции. Для их учета чаще всего используют два следующих счета: 20 "Основное производство" и 25 "Общепроизводственные расходы". Поэтому на этих счетах не нужно открывать специальные субсчета для того, чтобы собирать отдельную информацию о расходах по двум видам деятельности.

Иначе обстоят дела с управленческими расходами, которые отражают на счете 26 "Общехозяйственные расходы". Они есть как в основной деятельности, так и в деятельности по сдаче помещений в аренду. Поэтому на счете 26 нужно открыть специальные субсчета для целей управленческого учета. Это следующие три субсчета к счету 26:

- "Расходы по производству продукции";

- "Расходы по сдаче помещений в аренду";

- "Расходы по двум видам деятельности".

Примерная номенклатура затрат, учитываемых на вышеуказанных субсчетах, такова.

Субсчет "Расходы по производству продукции":

- зарплата управленческого персонала, который связан с производством продукции (например, зарплата главного инженера);

- соцналог и другие обязательные отчисления с зарплаты, которая учитывается на счете 26 субсчет "Расходы по производству продукции";

- расходы, которые связаны с обучением занятого в производстве управленческого персонала;

- расходы, которые связаны с ремонтом и обслуживанием помещений, занимаемым управленческим персоналом, который отвечает за производство предприятия;

- расходы на рекламу и продвижение собственной продукции на рынке;

- амортизация объектов основных средств общехозяйственного назначения, которые относятся только к производственной деятельности;

- другие аналогичные общехозяйственные расходы, которые относятся к производству и реализации собственной продукции.

Субсчет "Расходы по сдаче помещений в аренду":

- зарплата управленческого персонала, в обязанности которого входит только деятельность по сдаче помещений в аренду (в частности, заместитель директора по вопросам аренды);

- соцналог и другие отчисления с вышеуказанной заработной платы;

- другие расходы, которые связаны с содержанием отвечающих за сдачу помещений в аренду управленческих сотрудников;

- расходы, которые связаны с ремонтом и обслуживанием сдаваемых в аренду помещений;

- коммунальные расходы по помещениям, занятым арендаторами;

- информационные расходы (например, расходы на размещение объявлений о сдаче помещений в аренду);

- амортизация основных производственных фондов, сдаваемых в аренду, если их можно выделить отдельно;

- другие аналогичные расходы.

Субсчет "Расходы по двум видам деятельности":

- зарплата управленческого персонала, деятельность которого связана с обоими видами деятельности (например, заместитель директора по общим вопросам);

- соцналог и прочие отчисления с зарплаты такого персонала;

- расходы на обучение управленческого персонала, который занят в обоих видах деятельности;

- амортизация основных производственных фондов общехозяйственного назначения, которые нельзя полностью отнести к расходам по производству или аренде (например, сдано в аренду несколько помещений административного здания);

- другие аналогичные расходы.

Следует сказать, что на субсчете "Расходы по двум видам деятельности" счета 26 следует собирать только те расходы, которые можно поделить между двумя видами деятельности с помощью стоимостного критерия (об этом мы расскажем ниже). Конечно, так поделить можно все общехозяйственные расходы, которые относят к обоим видам деятельности. Однако некоторые затраты (например, коммунальные расходы, налог на землю) лучше распределять по видам деятельности с помощью натуральных показателей. Это позволит получить более точные данные о расходах по тому или иному виду деятельности.

Среди натуральных показателей, которые предприятия могут использовать для распределения общехозяйственных расходов, нужно выделить такие: коэффициенты арендуемой площади (КАП 1 и КАП 2) и коэффициенты этажности (КЭ).

Чтобы рассчитать коэффициент этажности, нужно один этаж поделить на количество этажей в здании, по которому распределяются общехозяйственные расходы.

Первый коэффициент арендуемой площади (КАП 1) равен частному от деления площади общехозяйственных помещений ко всей площади предприятия.

Что касается второго коэффициента арендуемой площади (КАП 2), то он равен частному от деления площади сдаваемых в аренду помещений ко всем площадям общехозяйственного назначения.

Понятно, что количество этажей в здании практически никогда не меняется (исключение составляет только тот случай, когда организация достраивает этаж). Поэтому коэффициент этажности, рассчитанный один раз, можно смело использовать в течение длительного времени. Иначе обстоят дела с коэффициентами арендуемой площади. Ведь площадь помещений, которая сдается в аренду, может меняться буквально каждый месяц. Поэтому расчет ее коэффициентов лучше производить каждый месяц.

Теперь на практических примерах разберем наиболее часто встречающиеся случаи, когда нужно использовать вышеуказанные коэффициенты.

Пример 1. В октябре ООО "Марс" потребило 44 700 кВт электроэнергии (по цене 1,7 руб/кВт). В производственных подразделениях предприятия стоят счетчики электроэнергии. Согласно показателям этих счетчиков в октябре на нужды производства потреблено 29 300 кВт. Стоимость этой электроэнергии равна 49 810 руб. (1,7 руб/кВт х 29 300 кВт).

Остальная часть электроэнергии была потреблена на общехозяйственные цели. Ее стоимость составила:

(44 700 кВт - 29 300 кВт) х 1,7 руб/кВт = 26 180 руб.

ООО "Марс" сдает часть общехозяйственных помещений в аренду (180 кв. м). Вся площадь таких помещений равна 750 кв. м. Чтобы распределить стоимость электроэнергии между двумя видами деятельности предприятия, бухгалтер воспользовался коэффициентом КАП 2.

Получается, что стоимость электроэнергии, которую потребил арендатор, составила:

26 180 руб. х 180 кв. м : 750 кв. м = 6283,2 руб.

Стоимость же электроэнергии, которая относится к производству продукции, равна 19 896,8 руб. (26 180 - 6283,2).

Пример 2. ООО "Сатурн" владеет земельным участком площадью 2500 кв. м (под производственные здания занято 1550 кв. м, под офисное десятиэтажное здание - 950 кв. м). Часть одного этажа в офисном здании (680 кв. м) предприятие сдает в аренду. Ежемесячная сумма налога на землю в целом по предприятию составляет 70 000 руб.

Бухгалтер ООО "Сатурн" первоначально определил, какая сумма земельного налога относится к площади офисного здания. Для этого бухгалтер воспользовался коэффициентом КАП 1:

70 000 руб. х 950 кв. м : 2500 кв. м = 26 600 руб.

Далее с помощью коэффициентов КАП 2 и КЭ бухгалтер рассчитал сумму земельного налога, которая приходится на сдаваемые в аренду площади:

26 600 руб. х 680 кв. м : 950 кв. м х 1 эт. : 10 эт. = 1904 руб.

Списание расходов

В конце каждого месяца расходы, собранные на субсчете "Расходы по двум видам деятельности" счета 26, нужно распределить между оставшимися двумя субсчетами этого счета: "Расходы по производству продукции" и "Расходы по сдаче помещений в аренду". Это необходимо сделать, чтобы окончательно поделить общехозяйственные расходы по двум видам деятельности.

Делить общехозяйственные расходы лучше всего пропорционально выручке от каждого вида деятельности ко всей выручке.

Общехозяйственные расходы, которые собраны на субсчетах "Расходы по производству продукции" и "Расходы по сдаче помещений в аренду" счета 26, можно списывать двумя способами. Первый способ, который чаще всего используется на предприятиях, предполагает списание общехозяйственных расходов на счет 20. Главный недостаток этого способа заключается в том, что, рассчитывая прибыль, он не позволяет учесть все общехозяйственные расходы в том периоде, в котором они были произведены. Из-за этого искажаются данные о прибыли по видам деятельности.

Чтобы не допустить такого искажения, лучше всего использовать второй вариант распределения общехозяйственных расходов. Этот вариант предполагает списание в конце месяца всех общехозяйственных расходов на счет 90 "Продажи". Для учета общехозяйственных и других расходов по видам деятельности к счету 90 необходимо открыть субсчета:

- "Себестоимость продаж собственной продукции";

- "Себестоимость продаж услуг по сдаче помещений в аренду".

Если организация будет использовать предложенный вариант бухгалтерского учета, то она всегда сможет посчитать прибыль, которую получает от сдачи имущества в аренду. И при этом ей не нужно будет вести специальный управленческий учет для этих целей.

С.В.Кандрашина

Финансовый директор

ООО "Уральская мясная компания"

Подписано в печать

04.10.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——