"Консультант", N 19, 2004

ОЦЕНКА ЗАЛОГОВОГО ИМУЩЕСТВА

К услугам независимых оценщиков прибегают многие компании. Так, большинство банков предоставляют кредиты только под залог недвижимости или дорогостоящего оборудования. Причем сумма кредита напрямую зависит от оценочной стоимости данного имущества. О том, как проходит процесс оценки, рассказывает Сергей Доваль, генеральный директор ООО "Оценка для кредитования", магистр экономики, оценщик I категории.

- Существуют разные подходы к оценке. Сергей Владимирович, не могли бы Вы их охарактеризовать?

- Чаще всего в оценке используют затратный, сравнительный и доходный подходы. В одной оценке могут использоваться как все три подхода, так и их комбинации. Выбор зависит от цели оценки и вида определяемой стоимости.

Так, например, для целей страхования имущества искомой стоимостью выступает восстановительная стоимость, то есть затраты на восстановление имущества. Соответственно, больший вес имеет затратный подход.

Когда необходимо определить выгоду от инвестиций в объект, рассчитывают инвестиционную стоимость с использованием доходного подхода.

Сравнительный подход превалирует, когда фирма совершает сделки купли-продажи или закладывает имущество.

- При сравнительном подходе какой критерий оценки преобладает?

- Обычно сравнивают цены по недавно совершенным сделкам на схожие объекты (аналоги). Затем делают корректировку цен на отличия аналогов от объекта оценки. При этом разница должна быть не просто субъективной. В расчет принимаются только те отличия, которые влияют на рыночную стоимость имущества. Поэтому оценщики называют их ценообразующими параметрами.

Например, при оценке дома с точки зрения рынка не будет иметь определяющего значения его цвет. Однако местоположение дома, его метраж, конструктивное решение будут являться ценообразующими параметрами, на которые будут корректироваться цены аналогов.

- Существуют ли факторы, которые имеют определяющее значение?

- На этот вопрос я хотел бы обратить особое внимание. При оценке имущества в первую очередь учитывают не его состояние, а наличие у клиента прав собственности на объект. Одно и то же здание в зависимости от того, кто имеет на него права, можно оценить совершенно по-разному. Если фирма обладает исключительными правами собственности на недвижимость, то его стоимость, конечно, будет больше, нежели чем при оценке у арендатора.

- В какой мере банк использует данные, полученные оценщиком, когда определяет залоговую стоимость имущества?

- Базой для залоговой стоимости является рыночная стоимость. Залог должен обеспечить не только погашение кредита и процентов по нему, а также неустоек и расходов банка, связанных с обращением взыскания на залог.

Нормативной базы, которая регламентирует порядок формирования залоговой стоимости, нет. Каждый банк, исходя из собственных предпосылок и ожиданий, устанавливает ее величину по-своему. (На практике чаще всего соотношение залоговой и рыночной стоимости соотносится в пропорции 1 : 2, однако большинство банков старается использовать более гибкий и сложный расчет. - Прим. ред.)

- Достаточно часто в практике оценки залогового имущества возникает спор, связанный с наличием или отсутствием в рыночной стоимости НДС. Как Вы можете это прокомментировать?

- В оценочной среде существуют две основные точки зрения на этот счет. Одни специалисты считают, что при расчете рыночной стоимости следует учитывать НДС (включать либо исключать). Другие полагают, что вероятностный характер рыночной стоимости не позволяет в принципе учитывать НДС, поскольку нет факта реализации.

- Каково Ваше мнение на этот счет?

- В Налоговом кодексе есть четкое определение, что базой для НДС является объем реализации. На дату оценки факта реализации не возникает, а значит, и базы для расчета НДС также нет. Я считаю, что само обсуждение рыночной стоимости и налогообложения в связи с этим не имеет экономического смысла.

- Но ведь противоположная точка зрения тоже основана на каких-то аргументах?

- Конечно, причем почву для обсуждений дают сами банки. Когда при кредитовании они рассчитывают величину дисконта, которую надо наложить на рыночную стоимость, пытаются предусмотреть все ситуации. Если банку вдруг придется наложить взыскание на залог, он, как правило, реализует имущество. В результате этого он задает оценщику закономерный вопрос о выделении в стоимости НДС.

- Какую позицию занимает обычно оценщик?

- Как я уже сказал, поскольку на момент оценки факта реализации не возникает, оценщик в принципе не может учесть величину НДС. Поэтому, на мой взгляд, в стоимость имущества, которую определит оценщик, заведомо включать (или исключать) НДС некорректно.

Способ, с помощью которого кредитная организация взыщет стоимость залога, а также расходы, связанные с реализацией, может определить только сам банк, исходя из своего опыта и возможностей. Он может обезопасить себя, например, увеличив коэффициент (дисконт) перевода рыночной стоимости в залоговую стоимость на величину НДС.

- Существует такое понятие, как "ответственность оценщика". Насколько оно применяется на практике?

- Страхование ответственности является обязательным условием работы оценщика. На это указывает Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ. - Прим. ред.).

Страхование предусмотрено на тот случай, если суд признает, что одна из сторон понесла убытки "в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности". Например, оценщик сознательно ввел в заблуждение клиента или определил стоимость вразрез с действующими стандартами. Понесенные убытки организации компенсирует страховая компания.

- Каков размер страхового возмещения и защищает ли он фирму от угрозы убытка?

- Как правило, минимальный уровень страховки составляет 100 000 руб. Факты реального возмещения убытков, связанных с деятельностью оценщиков, в настоящее время являются редкостью.

Крупные компании оценщиков стараются использовать значительно больший размер страховых платежей, иногда он может превышать минимальный объем в 25 раз. Чем выше сумма страховки - тем серьезнее и надежнее оценщик.

- Не секрет, что на рынке услуг встречаются недобросовестные оценщики. По каким критериям можно узнать добросовестную компанию?

- К сожалению, в оценочной среде есть и такие компании. Здесь фирма должна четко для себя разграничить, услугами какого рода оценщика она хотела бы воспользоваться. Зачастую обращение к недобросовестным оценщикам может вылиться для организации в немалые проблемы.

Признаки добросовестности в основном такие же, как и при отборе любой надежной организации: прозрачность предоставляемой информации, наличие лицензии и штата квалифицированных специалистов. Вопрос о добросовестности оценщика является насущным не только для фирм, но и для банков.

- Конечно, для банка порядочность оценщика, безусловно, имеет определяющее значение. А может ли кредитная организация порекомендовать фирме конкретную компанию по оценке, в надежности которой она уверена?

- В практике сложилось понятие "аккредитация при банках", однако это не является обязательной нормой. То есть, если фирма приводит отчет иного оценщика, банк этому препятствовать не может. Однако необходимо понять и банки: мы говорили уже о проблеме недобросовестных или неквалифицированных оценщиков. Поэтому требования банка по использованию услуг известных ему оценщиков являются способом уменьшить возможные риски, связанные с оценкой.

- Законодательство оговаривает, что оценщик должен быть независимым. А подобная практика не нарушает эту норму?

- Многие банки доводят процедуру аккредитации до крайней степени, где независимость оценщика стоит под вопросом. Следует различать отношения партнерства, когда банк, страхуя себя, проверяет надежность оценщика, и когда он выступает созаказчиком отчета. На мой взгляд, банкам следует внимательнее относиться к разработке процедур аккредитации, чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, связанных с признанием оценки зависимой.

- В течение какого срока действителен отчет оценщика?

- По российским стандартам оценки, итоговую величину стоимости, указанную в отчете, фирма может признать рекомендуемой, если с даты составления отчета до даты совершения прошло не более 6 месяцев. Для объектов оценки с более динамичным рынком оценщик может дополнительно ограничить этот срок. При потребности еще раз оценить это оборудование, если период действия уже прошел, специалист может воспользоваться не только своим, но и отчетом другого оценщика по данному объекту.

Дополнительной услугой является рецензия отчета. Рецензия представляет собой краткий анализ отчета, проверку его на соответствие требованиям законодательства, корректность проведенных расчетов и обоснованность выводов. Рецензия, безусловно, дешевле, чем отчет об оценке.

Беседовала

О.Харитонова

Эксперт "Консультанта"

Подписано в печать

28.09.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——