"Консультант", N 19, 2004

ЦЕНА ЗЕМЛИ

С 2005 г. должна вступить в силу новая глава Налогового кодекса "Земельный налог". Теперь налоговые платежи будут зависеть от кадастровой стоимости земельного участка. О том, каким образом проводится оценка земель и насколько изменятся налоговые условия в разных регионах страны, мы решили узнать у замруководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Алексея Оверчука.

- Алексей Логвинович, Ваше Агентство занимается непосредственно кадастровой оценкой земель. Расскажите, пожалуйста, про механизм оценки.

- В оценочной практике, включающей и массовую оценку, используется три основных подхода: метод сравнительных продаж, а также доходный и затратный методы.

С точки зрения оценки, наиболее предпочтительным является сравнительный подход, однако, чтобы его применить, необходимо иметь достаточное количество статистической информации о сделках с аналогичными объектами. Этот подход наиболее приемлем для оценки, использующей в своей основе сведения о рынке жилья.

Доходный подход применяется в случаях, когда объект оценки приносит какой-либо доход, при этом стоимость объекта рассчитывается исходя из капитализации этого дохода. В мировой практике этот способ широко используют при оценке сельскохозяйственных и лесных земель.

Затратный подход обычно используют при расчетах стоимости замещения улучшений земельных участков.

- К российской действительности можно применить эти методы?

- Да, конечно. Именно эти три подхода Правительство РФ и положило в основу проведения работ по государственной кадастровой оценке земель. Однако российская специфика имеет свои особенности. Прежде всего они связаны со степенью развития рынков недвижимости в нашей стране, а также с переходным характером нашей экономики.

Например, на землях поселений, где есть рынок жилья, мы использовали сравнительный подход. Здесь имеются достаточно хорошие статистические данные, опираясь на которые можно определить стоимость земельных участков. При этом мы также учитывали факторы, характеризующие уровень социального и экономического развития, а также инфраструктурной обеспеченности территорий.

Если говорить о сельскохозяйственных угодьях, то здесь использовался в чистом виде доходный подход. Фактически мы построили нашу оценку на определении доходного потенциала этих земель.

Земли, относящиеся к категории промышленности или иного специального назначения, являются достаточно сложными и разнообразными объектами оценки. Среди них есть и площадные, и протяженные линейные объекты, земли, занятые промышленными и административными объектами, сервисной и транспортной инфраструктурой, оборонные объекты и объекты космического обеспечения. Поэтому использовались все подходы к оценке.

Для уникальных объектов, таких как ГЭС или аэропорты, мы пошли на то, чтобы делать индивидуальную рыночную оценку.

- Какой процент земель на сегодняшний день уже прошел оценку?

- Сегодня кадастровая оценка близится к завершению. По нашим данным, более 95 процентов работы уже сделано. Полностью оценены земли населенных пунктов, лесного фонда, сельскохозяйственных угодий.

В текущем году мы завершим работы на землях промышленности вне черты поселений, ведутся работы на землях водного фонда, землях особо охраняемых территорий.

К моменту введения земельного налога значительная доля земель будет уже оценена. Вместе с тем жизнь не стоит на месте, ежедневно формируются сотни новых земельных участков, то есть новых объектов оценки, земли меняют свои категории. Это всегда будет определять некоторое отставание оценки от реальной жизни.

- Прокомментируйте, пожалуйста, на примерах различных регионов и характера использования земель, как изменится цена земли?

- Если говорить в абсолютных числах, то никакого значительного увеличения налоговых поступлений от использования сельскохозяйственных угодий не ожидается. Произойдет более справедливое перераспределение налогового бремени. На севере налоговая нагрузка упадет, например в Дальневосточном федеральном округе, в среднем на 10 процентов. В Центральной России она останется близкой к нынешней. На юге же несколько возрастет, например, в Воронежской области - в 1,7 раза, в Краснодарском крае - в 1,4 раза.

- А что изменится в отношении промышленных земель?

- С промышленными землями тоже ситуация разнообразная, в силу их неоднородности. Оценка еще полностью не завершена. Но, судя по предварительным результатам, по протяженным линейным объектам налоговая база снизится. По земельным участкам, под которыми расположены недра, также произойдет снижение налоговой базы в силу того, что земельный налог касается только земли, а не того, что находится под земельным участком. Это предмет уже другого налогового законодательства.

Если говорить о площадных объектах - административных зданиях, промышленных объектах, то при условии, что местные власти установят максимальную ставку налога на уровне 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, возможно, налоговая база станет выше. Решение о применении предельной ставки будет находиться в руках местных властей, и им решать, хотят они вытеснять объекты промышленности на своей территории или, наоборот, хотят создавать рабочие места и стимулировать экономическое развитие.

- Какова ситуация с оценкой городских промышленных земель?

- Эту категорию земель мы рассматривали в рамках оценки земель поселений. Однако полученные результаты продемонстрировали, что мы живем в условиях экономики переходного периода. Общепринятая практика массовой рыночной оценки вошла в противоречие с нашей жизнью.

Многие современные города исторически создавались вокруг крупных промышленных предприятий, которые сегодня, как правило, находятся вблизи их центров, что, с точки зрения оценки, указывает на высокую потенциальную стоимость занимаемых земельных участков. В социалистический период государство предоставляло подобным предприятиям большие территории, при этом их размеры экономически не обосновывались.

Сегодня это может привести к тому, что земельный налог в крупных и экономически развитых городах станет обременительным для промышленных предприятий.

- А можете Вы привести конкретные цифры?

- Да, конечно. Если предположить, что представительные органы местного самоуправления применят максимальную ставку 1,5 процента, налог может увеличиться от 1,5 до 10 раз (в Краснодаре - 60,1 руб/кв. м; в Белгороде - 44,1; в Екатеринбурге - 29,5; в Омске - 16,6 руб/кв. м). В малых же и средних городах (за исключением экономически активных) налог по сравнению с действующим снизится в 1,2 - 3 раза и составит 0,7 - 3,0 руб/кв. м (см. гистограммы).

Прогноз налога с промышленных земель на 2004 год

в городах с численностью населения до 50 тыс. чел.

     
   ——¬                                          —T¬
   | | Расчетный (при максимальной ставке 1,5)  |||Действующий
   L——                                          L+—
   
   руб/кв. м  
     ————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————¬
   25|———————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————|
     |                                                                                                                       |
     |                                                                                                                       |
     |                                                                                                                       |
     |                                                                                          ——¬                          |
   20|——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————| |——————————————————————————|
     |                                                                                          | |                          |
     |                                                                                          | |                          |
     |                                                                                          | |                          |
     |                                                                                          | |                          |
   15|——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————| |——————————————————————————|
     |                                                                                          | |                          |
     |                                                                                          | |                          |
     |                                                                                          | |                          |
     |                                                                                          | |   ——¬                    |
   10|——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————| |———| |————————————————————|
     |                                                                                          | |   | |                    |
     |                                                                                          | |   | |                    |
     |                                                                                          | |   | |                    |
     |                                                                                          | |   | |                    |
    5|———T¬———————————————¬—————————————————TT¬————T¬———TT¬————T¬————T¬————T¬———TT¬————T¬————T¬—| |———| |————————————————————|
     |  |||         —T¬ | +T¬             | |||   ||| | |||   |||   |||   ||| | |||   |||   ||| | +T¬ | +T¬   —T¬   —T¬   —T¬|
     |  |||   —T¬   ||| | |||   —T¬   —T¬ | |||   ||| | |||   |||   ||| ——+|| | |||   |||   ||| | ||| | ||| ——+|| ——+||   ||||
     |  |||   |||   ||| | |||   ||| ——+|| | ||| ——+|| | |||   |||   ||| | ||| | ||| ——+|| ——+|| | ||| | ||| | ||| | |||   ||||
     |——+|| ——+|| ——+|| | ||| ——+|| | ||| | ||| | ||| | ||| ——+|| ——+|| | ||| | ||| | ||| | ||| | ||| | ||| | ||| | ||| ——+|||
    0L+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—+—+++—
      Пав—  Пово— Мир—  Вели— Чудо— Усинск Бал— Со—   Желе— До—   Ново— Ахту— Зна—  Ко—   Сло—  Хан—  Див—  Гурь— Тара  Даль—
      ловск рино  ный   кий   во          тийск ветск зно—  нецк  ан—   бинск менск выл—  бодс— ты—   но—   евск        но—
                        Устюг                         водск       нинс—             кино  кой   Ман—  горск             горск
                                                                  кий                           сийск
   
   Прогноз налога с промышленных земель на 2004 год
   в городах с численностью населения до 101 — 250 тыс. чел.
     
   ——¬                                          —T¬
   | | Расчетный (при максимальной ставке 1,5)  |||Действующий
   L——                                          L+—
   
   руб/кв. м  
     —————————————————————————————————————————————————————————¬
   18|————————————————————————————————————————————————————————|
     |                                                        |
   16|——————————————————————————————¬—————————————————————————|
     |                            | |                         |
   14|————————————————————————————| |—————————————¬———————————|
     |                            | |           | |           |
   12|————————————————¬———————————| |———————————| |———————————|
     |              | |           | |           | |           |
   10|—————————¬————| |———————————| |———————————| |———————————|
     |       | |    | |           | |           | |           |
    8|———————| |————| |——————¬————| |———————————| |———————————|
     |       | |    | |    | |    | |           | |           |
    6|———————| |————| |————| |————| |———————————| |———————————|
     |       | |    | |    | |    | |           | |           |
    4|———T¬——| +T¬——| +T¬——| +T¬——| +T¬————TT¬——| +T¬—————T¬——|
     |  |||  | |||  | |||  | |||  | |||  | |||  | |||    |||  |
    2|——+||——| |||——| |||——| |||——| |||——| |||——| |||————+||——|
     || |||  | |||  | |||  | |||  | |||  | |||  | |||  | |||  |
    0L+—+++——+—+++——+—+++——+—+++——+—+++——+—+++——+—+++——+—+++———
   

Севе- Пяти- Нефте- Берез- Нижне- Но- Наход- Благо-

ро- горск камск ники вар- рильск ка ве-

двинск товск щенск

С одной стороны, для крупных городов эту проблему могут решить органы местного самоуправления путем установления приемлемых налоговых ставок.

С другой стороны, возможно, потребуется решение о введении определенных понижающих коэффициентов на законодательном уровне.

Наша задача состояла в том, чтобы сделать сопоставимую оценку по всей стране. Мы не стремились поднять налоговую базу или снизить ее. Впервые в истории нашей страны мы предприняли попытку построить систему массовой оценки земель на всей территории по единым принципам. До этого никто в России таких работ не выполнял и такого опыта ни у кого в нашей стране не было.

Сегодня сделан только первый шаг и, естественно, в дальнейшем будет развиваться рынок недвижимости и будут совершенствоваться методики оценки.

- Что Вы думаете по поводу апелляции в отношении оценки земель?

- В нашей стране вводится совершенно новая, основывающаяся на принципах массовой оценки система налогообложения земель. Массовая оценка позволяет удешевить оценочные работы, однако она никогда не сможет учесть всех факторов, влияющих на налоговую стоимость конкретного земельного участка. Кроме того, так как результаты оценки утверждаются на уровне субъекта РФ, возможна заинтересованность этого субъекта в увеличении налоговой базы в обход результатов, полученных по утвержденным методикам. В этой связи налогоплательщик должен иметь право на досудебное обжалование доведенной до него налоговой базы.

Принимая во внимание заинтересованность многих сторон в результатах оценки и показателях налоговой базы, вопросы апелляций должны рассматриваться коллегиальными органами. В них должны входить как представители самих органов местного самоуправления, так и представители общественности, например, независимые оценщики и риэлторы. Такие комиссии должны создаваться на местном уровне, и в их работе должны также участвовать представители нашего Агентства. Решение этого вопроса станет возможным, если в законодательстве появятся соответствующие положения.

Кроме того, для удобства граждан и предприятий мы планируем размещать данные о кадастровой стоимости земель на своем сайте в Интернете. Тогда каждый желающий сможет в любой момент сравнить информацию о налоговой базе, доведенную до него местными властями, и ту, которая была определена в результате расчетов по утвержденным методикам. Но такая информация появится на сайте не раньше чем через два года.

- Насколько часто планируется проводить переоценку земельных участков?

- Существующая нормативная правовая база не дает ответа на этот вопрос, и его необходимо решать. Опыт кадастровой оценки земель говорит о том, что рынок недвижимости в стране развивается очень быстрыми темпами. Теоретически это должно повлечь за собой возможность изменения налоговой базы.

Однако нужно помнить и о том, что темпы роста рынка недвижимости чаще всего опережают темпы роста доходов населения и проведение переоценок может вызвать негативную реакцию со стороны налогоплательщиков.

В силу того что земельный налог является местным, решения о проведении переоценок, очевидно, должны принимать органы местного самоуправления исходя из развития реальной социально-экономической ситуации на своих территориях. При этом местные власти должны будут нести ответственность за собственные решения перед своими избирателями, которые также являются налогоплательщиками.

Беседовала

Н.Ростова

Эксперт "Консультанта"

Подписано в печать

28.09.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——