"Расчет", N 10, 2004

РЕГИСТРИРУЕМ АРЕНДУ

С начала сентября чиновники регистрируют договоры аренды недвижимости по новым правилам.

Общий порядок регистрации установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. А конкретные ее правила недавно утвердил Минюст (Инструкция от 6 августа 2004 г. N 135, рег. N 5974 от 12 августа 2004 г.). Этот документ адресован, прежде всего, сотрудникам Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация). Именно эта подведомственная Минюсту структура регистрирует сделки с недвижимостью. Однако некоторые положения Инструкции пригодятся любой фирме, которая заключает договор аренды. И в первую очередь их стоит знать бухгалтеру, на чьи плечи, как правило, ложатся все тяготы подобных мероприятий.

Важные "мелочи"

В Инструкции названы документы, которые нужно приложить к договору аренды, чтобы его приняли на регистрацию. Когда речь идет об аренде земли, то это кадастровый план участка (если, конечно, арендодатель не сдал этот план раньше, при регистрации своих прав). Регистрируя аренду части земельного участка, к договору надо приложить кадастровый план, обозначив в нем эту часть.

Если предмет договора - здание или помещение, то к соглашению прикладывают поэтажные планы. В них обозначают сдаваемые в аренду помещения и указывают размер арендуемой площади.

К оформлению и содержанию самого договора регистраторы тоже предъявляют определенные требования. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п.1 ст.651 ГК). Проследите, чтобы в нем были четко указаны адрес и площадь арендованного объекта. В противном случае соглашение не зарегистрируют, так как сочтут его незаключенным (п.3 ст.607 ГК).

Обратите внимание и на то, как в договоре указан срок аренды. Ведь вы обязаны зарегистрировать только тот договор, который заключен на год или больше. Как этот год посчитать?

По ст.191 Гражданского кодекса течение выраженного периодом времени срока "начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало". То есть в случае договора аренды началом срока будет следующий день за датой заключения. Из этого можно сделать вывод, что договор аренды, который заключили, к примеру, с 1 сентября 2004 г. по 31 августа 2005 г., действует меньше года и регистрировать его не нужно. Так рассуждают и некоторые арбитражные судьи (например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 августа 2001 г. N Ф04/2307-672/А27-2001).

Но есть и противоположные судебные решения. Такое вынесли, в частности, в Федеральном арбитражном суде Московского округа (Постановление от 11 сентября 2001 г. N КГ-А40/4916-01). Так что указывать в договоре, который стороны не собираются регистрировать, период его действия подобным образом - рискованно.

Плюсы регистрации

Многие фирмы предпочитают регистрировать длительные договоры аренды, тем самым упрощая для себя разрешение конфликтных ситуаций с контрагентом. Если дело дойдет до суда и окажется, что подлежащий регистрации договор ее не прошел, сделку арбитры признают недействительной. Дело в том, что договор аренды недвижимого имущества на год или больше закон считает заключенным с момента государственной регистрации (п.2 ст.651 ГК).

У регистрации есть и еще один плюс, который очень важен арендатору. Зарегистрировав договор, он избежит претензий со стороны налоговиков. Они считают, что расходы по незарегистрированному договору нельзя учесть при расчете налога на прибыль.

До 2002 г., когда действовало Положение о составе затрат от 5 августа 1992 г. N 552, арбитражные суды в подобных спорах принимали сторону фирм. Они аргументировали это тем, что Положение не ставит право фирмы на списание арендной платы в зависимость от того, зарегистрирован договор или нет. Главное, что арендованные площади используют в производственной деятельности.

После того как начала действовать гл.25 Налогового кодекса, ситуация изменилась. Сперва налоговики согласились с тем, что арендную плату можно учитывать в составе расходов независимо от регистрации договора (п.1.10 первого варианта Методических рекомендаций по применению главы 25 НК).

В конце 2002 г. чиновники уже отказались от своей позиции. Приказом от 20 декабря 2002 г. N БГ-3-02/729 налоговики утвердили новую методичку, которая действует и поныне. В ней они указали, что арендные платежи можно считать документально подтвержденными, если их размер установлен договором, который заключен в соответствии с гражданским законодательством. То есть зарегистрирован, как того требует Гражданский кодекс.

Методичка налоговиков, безусловно, вам не указ. Однако налоговые инспекторы свято чтут сей документ. Если вы поступите по-своему, то вам скорее всего придется встретиться с проверяющими в суде.

Платим

Подать заявление о государственной регистрации договора аренды может как арендатор, так и арендодатель (ст.26 Закона N 122-ФЗ). Регистрацию оплачивает, как правило, заявитель. Максимальные размеры платы за нее установлены Постановлением Правительства от 26 февраля 1998 г. N 248. Для граждан это 500 руб., а для фирм намного больше - 7500 руб.

Право устанавливать конкретные ставки платы за регистрацию правительство предоставило региональным властям. В любом случае фирмам приходится платить значительно больше. Поэтому, если одна из сторон аренды - гражданин (например, предприниматель), выгодно, чтобы договор регистрировал он.

В бухгалтерском учете плату за регистрацию списывают на себестоимость в течение срока действия договора. В налоговом учете плату относят к прочим расходам, которые списывают в расчет налога на прибыль сразу. Расхождения в учете вынуждают рассчитывать налогооблагаемые временные разницы и отражать отложенные налоговые обязательства.

Пример. ООО "Пассив" арендует офис по договору, который заключили на один год начиная с 1 сентября 2004 г. В августе этого года бухгалтер "Пассива" подал документы на регистрацию и в этом же месяце перечислил плату за регистрацию в сумме 4000 руб.

В учете бухгалтер "Пассива" сделал следующие записи:

в августе

Дебет 76 Кредит 51

- 4000 руб. - перечислена плата за регистрацию договора аренды;

Дебет 97 Кредит 76

- 4000 руб. - плата за регистрацию включена в состав расходов будущих периодов;

в сентябре

Дебет 44 Кредит 97

- 333,3 руб. (4000 руб. : 12 мес.) - списаны расходы за сентябрь;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по налогу на прибыль" Кредит 77

- 880 руб. ((4000 руб. - 333,3 руб.) х 24%) - отражено отложенное налоговое обязательство.

Начиная с октября 2004 г. сумма отложенного налогового обязательства будет уменьшаться. Последнюю его часть бухгалтер спишет в августе 2005 г., когда окончится срок действия договора.

В течение 11 месяцев с октября 2004 г. по август 2005 г. бухгалтер "Пассива" будет делать записи:

Дебет 44 Кредит 97

- 333,3 руб. (4000 руб. : 12 мес.) - списаны расходы на регистрацию;

Дебет 77 Кредит 68 субсчет "Расчеты по налогу на прибыль"

- 80 руб. (333,3 руб. х 24%) - отражено уменьшение отложенного налогового обязательства.

Осторожно, договор расторгается

Все в жизни, в том числе и договор аренды, рано или поздно заканчивается. В этом случае сотрудники Росрегистрации регистрируют прекращение или расторжение соглашения. Делают они это, как гласит Инструкция, "посредством погашения регистрационных записей".

Когда же договор аренды считают оконченным? Прежде всего, когда истек срок, в нем указанный. Кроме того, расторжение договора, равно как и его изменение, возможно по соглашению сторон (п.1 ст.450 ГК).

Расторгнуть или изменить договор можно и через суд, если одна из сторон нарушает условия соглашения (п.2 ст.450 ГК).

Чтобы чиновники внесли в реестр необходимую запись, нужно принести заявление и соглашение сторон о расторжении или изменении договора либо решение суда. Сделать это может любая из сторон.

Если срок аренды в договоре не определен, договор считают заключенным на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК). В этом случае каждая из сторон вправе расторгнуть соглашение в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца либо в другой срок, если он установлен в договоре (п.2 ст.610 ГК).

Если заявление на регистрацию расторжения договора или внесения изменений в него подал арендатор, то чиновники максимум через пять рабочих дней с момента регистрации или внесения изменений сообщат об этом арендодателю.

Ю.Савицкая

Эксперт "Расчета"

Подписано в печать

23.09.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——