"ЭЖ-Юрист", N 40, 2004

АРЕНДА "САМОВОЛКИ"

В хозяйственной деятельности организаций нередки случаи, когда внешне арендные отношения кажутся оформленными правильно. Стороны исполняют условия договора и не подозревают о юридических пороках, допущенных при его заключении. Когда же эти пороки "всплывают", сторонам подчас приходится предпринимать недюжинные усилия лишь для легализации уже существующих отношений.

Рассмотрим ситуацию, с которой вполне реально столкнуться на практике. Фирма "Ромашка" имеет в аренде земельный участок, на котором возвела нежилое здание без проведения необходимых действий по согласованию его строительства.

После этого руководители ООО "Ромашка" передали здание в аренду под офис фирме "Колокольчик". При обсуждении условий договора аренды и ознакомлении арендатора с документами на недвижимость выяснилось, что здание является самовольной постройкой, но коммерческое предложение было настолько интересно для обеих сторон, что руководители фирм решили заключить-таки договор аренды нежилого здания на срок 11 месяцев. Договор был оформлен надлежащим образом, был подписан акт приема-передачи нежилого здания. Арендная плата перечислялась, налоги исчислялись и уплачивались и т.п. То есть договор аренды нежилого здания реально исполнялся - арендатор пользовался нежилым зданием, а арендодатель получал арендные платежи.

Позиции разнятся

Однако с юридической точки зрения данная сделка является ничтожной по следующим основаниям.

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В данном случае регистрация не проводилась и право собственности ООО "Ромашка" на вновь возведенное нежилое здание не возникло.

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой, в том числе и сдавать в аренду.

Основным в данном случае является вопрос о том, какие последствия недействительности ничтожной сделки применимы в данной ситуации и кто может потребовать их применения. Один из вариантов ответа: данная сделка не соответствует требованиям закона и совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, а поэтому необходимо применять ст.169 ГК РФ. Таким образом, при наличии умысла у обеих сторон такой сделки в доход РФ взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход РФ все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

Второй вариант заключается в том, что необходимо применить нормы ст.168 ГК РФ в связи с нормами п.2 ст.167 ГК РФ. Именно реституция, а не иные последствия недействительности ничтожных сделок, применима, когда сделка отвечает одновременно двум условиям: во-первых, не соответствует требованиям закона или иных правовых актов (как в рассматриваемом случае с ООО "Ромашка" и ООО "Колокольчик"), а во-вторых, нет оснований утверждать, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка.

Разберемся с основаниями

Возвращаясь к ситуации с ООО "Ромашка" и "Колокольчик", следует признать, что сдача в аренду нежилого здания - самовольной постройки не дает оснований применять в данной ситуации нормы ст.169 ГК РФ. Дело в том, что исчислялись и уплачивались налоги по данному договору и соответственно не нарушались права и законные интересы неограниченного круга лиц, а также данная сделка не влечет за собой какого-либо существенного нарушения государственных или общественных интересов. Социальный аспект арендных отношений и состоит именно в том, что уплачиваются соответствующие налоги. Точно так же порок формы договора аренды нежилых помещений или нарушение существенных условий (п.3 ст.607, ст.ст.651, 654 ГК РФ) влечет применение к правоотношениям норм ст.168 и п.2 ст.167 ГК РФ.

Согласно ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе также применить такие последствия по собственной инициативе. Предположим, что в описываемом примере с ООО "Ромашка" и "Колокольчик" ни одна из сторон не желает применения последствий недействительности ничтожной сделки. Эта сделка хоть и ничтожна в силу закона, но фактически исполняется и устраивает обе стороны. В таком случае орган, защищающий государственные или общественные интересы, также вправе, доказав свою заинтересованность, требовать признания данной сделки недействительной и применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Публичный интерес

Какой орган может этого потребовать? Этого мог бы потребовать налоговый орган, но он должен доказать свою заинтересованность в применении последствий недействительности ничтожной сделки. Думается, что налоговому органу будет крайне трудно доказать, что, несмотря на уплату всех налогов по этой сделке в соответствующие бюджеты, существенно нарушались государственные или общественные интересы. Критерий антисоциальности в данном случае отсутствует, да и функция налогового органа ограничена налоговой сферой, а все остальное является компетенцией иных органов.

Может ли прокурор требовать применения последствий ст.169 ГК в данном рассматриваемом случае? Нет, поскольку согласно нормам ст.52 Арбитражного процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лишь органами государственной власти РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами с участием государства или муниципальных образований в уставном капитале. Если в уставных капиталах ООО "Ромашка" и ООО "Колокольчик" нет долей участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, то прокурор также не вправе предъявлять соответствующие иски.

Будьте бдительны!

Данная ситуация характеризуется тем, что имеется некоторая неопределенность правовых норм. Именно неопределенность позволяет безнаказанно существовать ничтожным сделкам. Каков же выход из данной ситуации? Один из путей преодоления неопределенности правовых норм о применении последствий недействительности ничтожных сделок заключается в толковании понятия "основы правопорядка". Это толкование может быть законодательным либо судебным, но обязательно должно устанавливать критерии, согласно которым те или иные нарушения правовых норм (нарушения норм в любом случае присутствуют) признаются противными основам правопорядка.

Необходимые уточнения в ст.169 ГК РФ внесут определенную ясность в вопросы недействительности сделок и применения последствий недействительности ничтожных сделок, раскроет понятие "основы правопорядка", укажет путь судебной практике в применении норм о недействительности сделок, стабилизирует деятельность хозяйствующих субъектов.

Д.Григорьев

Юрисконсульт

ООО "Колабрия"

Подписано в печать

20.09.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——