"Аудиторские ведомости", N 10, 2004

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИХ ЗАЛОГЕ (ИПОТЕКЕ)

Земля с экономической точки зрения имеет двойственный характер.

Во-первых, это специфический фактор производства. Особенность земли как фактора производства обусловлена следующими ее качествами:

- постоянство местоположения, ограниченность в пространстве и невозможность воссоздания и замены другим фактором производства, т.е. это природный фактор;

- многоплановость использования;

- каждый земельный участок уникален по своим характеристикам, что предопределяет дифференцированный подход к его использованию;

- земля обладает неограниченным сроком службы, т.е. ее стоимость не только не уменьшается, но и при рациональном и правильном использовании (особенно актуально для сельскохозяйственных земель), а также при относительно стабильной экономической ситуации в стране (для всех категорий земель) растет.

Во-вторых, земля является капиталом, т.е. обладает способностью создавать прибавочную стоимость, даже не находясь в обороте. За рубежом земля давно является средством накопления и роста капитала (аренда земельных участков, выпуск ценных бумаг, обеспеченных землей, получение кредита под залог земли и т.д.). В частности, ипотечный кредит под залог земли распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования аграрного сектора, так как собственных средств фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и других нужд. Ипотека земли является надежным инструментом финансирования для кредиторов, заемщиков и посредников при кредитовании.

В настоящее время в России приняты документы, разрешающие оборот земель и описывающие основные условия тех или иных сделок с землей: Земельный кодекс Российской Федерации от 26.10.2001 N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30.06.2003, 29.06.2004), Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. на 29.06.2004), Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп. на 29.06.2004), Постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" и др.

Вместе с тем в нашей стране оборот земель воспринимается пока в одной плоскости: аренда государственных и муниципальных земель. На начальной стадии находится купля-продажа земли, в том числе выкуп земельных участков собственниками находящихся на них приватизированных предприятий. Ипотечное кредитование под залог земли также пока не получило должного развития. Хотя нельзя не отметить большого внимания со стороны как органов законодательной власти, так и хозяйствующих субъектов и кредитных учреждений к сегодняшним проблемам ипотеки (в основном в части предоставления жилищного кредита под залог приобретаемой недвижимости). Однако решение проблемы должно быть подкреплено серьезной законодательной базой, отсутствие которой тормозит развитие ипотечного кредитования под залог земли.

На наш взгляд, в действующих сегодня нормативно-правовых документах, регулирующих ипотеку, недостаточно освещены следующие вопросы:

- создание надежного механизма рефинансирования ипотечных кредитов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Для того чтобы банки могли осуществлять кредитование на длительный срок, им необходимо привлекать долгосрочные ресурсы, иначе предоставление ипотечных кредитов становится рискованным. Ипотечные ценные бумаги должны стать источником покрытия ипотечных кредитов;

- процедура обращения взыскания на земельный участок и его отчуждение в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств перед кредитором;

- требования, предъявляемые к процедуре и методологии оценки предмета залога, которая является неотъемлемым этапом ипотечного кредитования.

Из-за законодательных недоработок и противоречий многие российские банки считают такие операции высокорискованными и малоприбыльными.

Несмотря на отсутствие полноценной системы ипотечного кредитования, его привлекательность, обусловленная огромным потенциалом обеспечения долговременной прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка, обусловливает важность разработки механизма оценки земельного участка как предмета залога.

Вероятно, с появлением залога земли как законодательно регламентированной нормы также возникнет ряд подзаконных актов, направленных на установление правил оценки земельных участков, являющихся предметом залога. При разработке этих правил необходимо избежать существующих сегодня недостатков уже работающих стандартов и методик. Дело в том, что существующие методики ориентированы на восприятие земельного участка как объекта недвижимости, тогда как в мировой практике землю прежде всего рассматривают как капитал, т.е. с учетом ее способности приносить доход. Именно этот факт должен стать основополагающим при создании нормативно-правовых документов, регулирующих оценку земли. Нам представляется целесообразным в соответствии с мировой практикой выстраивать систему стандартов (требования к методам, принципы оценки в зависимости от цели оценки и вида объекта оценки и т.п.).

Первоначальным этапом оценки залоговой стоимости земельного участка является уточнение непосредственно объекта оценки. Согласно Закону N 102-ФЗ предметом залога и, следовательно, объектом оценки могут быть земельные участки, находящиеся в собственности юридических лиц, граждан и их объединений, предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, а с недавнего времени и земли сельскохозяйственного назначения. Не допускается ипотека земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного соответствующими нормативными актами. Кроме того, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Новая редакция Закона N 102-ФЗ предполагает оценку земельного участка в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Однако ни Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп. на 27.02.2003), ни российские стандарты оценки не рассматривают залоговую стоимость имущества как обособленный вид стоимости (в отличие от международных и европейских стандартов оценки). Процедуру определения залоговой стоимости земельного участка необходимо начинать с установления базы стоимости. В международной практике такой базой является рыночная стоимость.

Проанализируем распространенные в России на практике и юридически закрепленные виды стоимости земли и возможность их использования для оценки земельного участка, являющегося предметом залога.

В настоящее время таких видов стоимости два - рыночная и кадастровая. Исходя из определения, которое дают российские стандарты оценки, рыночную стоимость земельного участка можно обозначить как наиболее вероятную цену, по которой участок может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая при этом всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Порядок определения рыночной стоимости земельных участков в части принципов, подходов и методов регламентирован Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее - Методические рекомендации). Методы, описанные в Методических рекомендациях, основаны на общепринятых сравнительном, рыночном и затратном подходах к оценке или их сочетаниях. Выбор того или иного метода зависит от вида использования земельного участка, наличия на оцениваемом участке улучшений, информации об объекте оценки.

Следует отметить, что на практике методов больше и некоторые из них сложнее, нежели описаны в Методических рекомендациях. Например, существует метод остатка, основанный на остаточной теории стоимости земли, в котором получение дохода от улучшений земельного участка рассматривается лишь как доход от сдачи его в аренду. Однако на многих земельных участках расположены, например, производственные (промышленные) предприятия, предприятия общественного питания, торговли, дорожного сервиса и др., к которым неприменима указанная схема.

Кадастровая стоимость земли в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации должна использоваться в основном для целей налогообложения. Кадастровая стоимость исчисляется по категориям и видам функционального использования с применением методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с методиками, разработанными Росземкадастром по отдельным категориям земель. В настоящее время утверждены и используются на практике методики по кадастровой оценке земель поселений, земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, земель промышленности и иного специального назначения. Разработаны проекты методик для определения кадастровой стоимости земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель водного фонда. Практически каждая из методик имеет недостатки, которые не позволяют использовать полученные при ее применении результаты в качестве базы для налогообложения, совершения сделок с землей, в том числе залога земли, в связи с их несоответствием реальной ситуации на рынке земли. Следовательно, существует необходимость пересмотреть методики кадастровой оценки земель, приблизив получаемые результаты к рыночной стоимости, либо ограничить сферы их использования.

В мировой практике в земельных отношениях чаще всего фигурирует рыночная стоимость (США, Великобритания, Швеция и др.). Примером исключения может быть Испания, где для указанных целей применяют кадастровую стоимость, однако законодательством, регламентирующим определение кадастровой стоимости, предусмотрено, что кадастровая стоимость не может превышать рыночную. Сравнительный анализ результатов кадастровой и рыночной оценки в отдельных регионах показывает, что такое превышение имеет место.

Итак, в качестве базы для расчета залоговой стоимости, по нашему мнению, следует использовать рыночную стоимость земельного участка. Затем определяется доля кредита в рыночной стоимости посредством учета рисков предоставляемого кредита.

При расчете залоговой стоимости земельного участка, на наш взгляд, должны быть учтены следующие обстоятельства.

1. Исчисление залоговой стоимости земельного участка должно осуществляться с применением одного или нескольких методов и принципов определения рыночной стоимости, описанных в российских стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, с учетом условий и срока возврата кредита. Выбор методов и принципов оценки обусловлен категорией земельного участка, видом функционального использования, видом права на земельный участок.

2. Поскольку стоимость земельного участка, являющегося предметом залога, используется достаточно продолжительное время, она создает дополнительную стоимость за счет следующих источников:

- изменения стоимости денег (инфляция);

- начисления нормы процента, что совпадает с соответствующим времени использования залога банковским процентом и способом его начисления, т.е. соответствует способу возврата залоговой суммы.

3. В залог помещается полученная рыночная стоимость земельного участка, уменьшенная на величину рисков и затрат залогодержателя, в том числе:

- риска невозврата залоговой стоимости, измеряемого отношением разницы между рыночной и нормативной (ликвидационной) стоимостью земельного участка к его рыночной стоимости (обычно при условии достоверной оценки сведен к минимуму). Ликвидационная стоимость - денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости, исчисляется исходя из вероятной цены продажи земельных участков методом подбора аналогов. Для расчета залоговой стоимости ликвидационная стоимость является нижним ограничением;

- риска невыполнения или несвоевременного выполнения обязательств залогодателем, что приравнивается к размеру страховой выплаты при страховании аналогичных объектов (на практике составляет не более 1,5% стоимости);

- затрат на обслуживание ипотеки (накладные расходы, расходы на выплату заработной платы, расходы по содержанию предмета залога).

4. Поскольку своеобразной гарантией возврата кредита является возможность продажи земельного участка, при расчете залоговой стоимости необходимо принимать во внимание степень его ликвидности, в том числе с учетом специальных защитных мер, определяемых государством:

- сохранение категории земель;

- продажа лицам, имеющим профессиональные навыки;

- преимущественное право покупки соседних по местоположению участков.

В соответствии с мировой практикой данные расчеты осуществляются в момент заключения договора об ипотеке. В условия договора включаются сроки и варианты возврата суммы залога, что отражается в норме процента.

Нам представляется, что могут быть предложены общие правила (стандарты) оценки земельных участков, предназначенных для залога (ипотеки), включающие следующие разделы:

- определение категорий стоимости земли, используемых для расчета стоимости залога (ликвидационной (нормативной) стоимости, рыночной стоимости, залоговой стоимости земельных участков);

- алгоритмы расчета указанных категорий стоимости;

- порядок расчета залоговой стоимости земельного участка при различных вариантах возврата кредита.

Кроме того, функция контроля исполнения стандартов по оценке стоимости земельных участков, выступающих в качестве залога, может осуществляться или на добровольной основе (но, как показывает практика, это неэффективно), или при помощи мониторинга цен залога и цен продажи земельных участков, что практикуется в зарубежных странах. Оценщики, выполняющие оценку залоговой стоимости земельных участков, должны обладать специальными знаниями и иметь соответствующий уровень компетенции.

Н.В.Нетребина

Оценщик II категории

ОАО "Земельные ресурсы"

Подписано в печать

15.09.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——