"Аудит и налогообложение", N 9, 2004

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы за землю: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее - Закон N 137-ФЗ), в случаях если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в ст.65 Земельного кодекса, применяется нормативная цена земли.

Земельный налог относится к местным налогам. Порядок расчетов с бюджетом по земельному налогу регулируется Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (далее - Закон N 1738-1) и Инструкцией МНС России от 21.02.2000 N 56 "По применению Закона Российской Федерации "О плате за землю"( далее - Инструкция N 56).

Налогоплательщики

На основании п.1 Инструкции N 56 плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, являющиеся собственниками земли, землевладельцами или землепользователями.

Определение данных понятий дает п.3 ст.5 Земельного кодекса РФ:

- собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

- землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

- землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Организациями признаются юридические лица, образованные в соответствии с законодательством РФ, а также иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, их филиалы и представительства на территории РФ.

Физические лица - граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства.

Индивидуальные предприниматели - физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а также частные нотариусы, частные охранники, частные детективы.

Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства РФ при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Плательщиками налога на землю также являются организации и индивидуальные предприниматели, перешедшие на упрощенную систему налогообложения (гл.26.2 НК РФ), плательщики единого сельхозналога (гл.26.1 НК РФ), плательщики единого налога на вмененный доход (гл.26.3 НК РФ).

Объекты налогообложения

Объектами обложения земельным налогом являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей собственности на земельный участок), предоставленные организациям и физическим лицам в собственность, владение или пользование.

В частности, объектами налогообложения являются:

- земли сельскохозяйственного назначения, предоставляемые хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, иным коммерческим и некоммерческим организациям, подразделениям научно-исследовательских организаций, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, а также иным организациям для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей;

- земли сельскохозяйственного назначения, предоставляемые гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства;

- земли сельскохозяйственного назначения, предоставляемые гражданам и их общественным объединениям для ведения садоводства, животноводства, огородничества и дачного строительства;

- земли, предоставляемые различным отраслям промышленности, энергетики, транспорта, связи, используемые для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации расположенных на этих землях соответствующих объектов;

- земли, предоставляемые для обеспечения связи, радиовещания, телевидения, информатики, используемые соответствующими организациями;

- земли для обеспечения космической деятельности;

- земли рекреационного назначения, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан, в состав которых входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристские базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристские станции, туристские парки, лесопарки, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты;

- земли лесного и водного фондов.

Налогоплательщикам следует помнить, что они становятся обладателями вышеперечисленных прав на земельные участки лишь после их государственной регистрации, поскольку ст.131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Таким образом, датой возникновения у организации или физического лица прав на земельный участок следует считать дату внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст.3 Закона N 1738-1 размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев и землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

Налоговая база

Земельный налог взимается в расчете на год с налогооблагаемой земельной площади, в которую включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны объектов, технические и другие зоны, если они не предоставлены в пользование другим организациям и физическим лицам. Основанием для определения такой площади служит документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования земельным участком.

За земельные участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в раздельном пользовании нескольких организаций или физических лиц, земельный налог начисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании.

За земельные участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в общей собственности нескольких организаций или физических лиц, земельный налог начисляется каждому из этих собственников соразмерно их доле на эти строения.

На основании п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Для плательщиков налога большое значение имеет четкое разделение земель, которые являются объектом налогообложения, на земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения.

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения определяет ст.77 Земельного кодекса РФ. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются:

- сельскохозяйственные угодья;

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами;

- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно п.1 ст.79 Земельного кодекса РФ сельскохозяйственные угодья - это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

В соответствии со ст.5 Закона N 1738-1 земельный налог на сельскохозяйственные угодья устанавливается с учетом состава угодий, их качества, площади и местоположения. Поэтому площади земельных участков сельскохозяйственного назначения должны подлежать раздельному учету в зависимости от качества, состава и местоположения, так как земли каждого вида облагаются налогом по разным ставкам.

Льготы по налогу

Статьей 12 Закона N 1738-1 установлен перечень льготных категорий земель, организаций и граждан, которые освобождаются от уплаты налога на землю.

В разд.II Инструкции N 56 подробно рассмотрен порядок их применения.

Сельскохозяйственные товаропроизводители должны в первую очередь обратить внимание на то, что от уплаты налога на землю освобождаются:

- научные организации, опытные, экспериментальные и учебно-опытные хозяйства научно-исследовательских учреждений и учебных заведений сельскохозяйственного и лесохозяйственного профиля, а также научные учреждения и организации другого профиля за земельные участки, непосредственно используемые для научных, научно-экспериментальных, учебных целей и для испытания сортов сельскохозяйственных и лесохозяйственных культур;

- предприятия, учреждения, организации, а также граждане, получившие для сельскохозяйственных нужд нарушенные земли (требующие рекультивации), на первые 10 лет пользования или в целях добычи торфа, используемого на повышение плодородия почв;

- граждане, впервые организующие крестьянские (фермерские) хозяйства, в течение пяти лет с момента предоставления им земельных участков.

Налог на землю взимается на всей территории России. При этом органам законодательной (представительной) власти субъектов РФ предоставлено право устанавливать дополнительные льготы по земельному налогу в пределах суммы земельного налога, находящейся в распоряжении соответствующего субъекта Российской Федерации.

Органы местного самоуправления имеют право устанавливать льготы по земельному налогу в виде частичного освобождения от уплаты на определенный срок, отсрочки выплаты, понижения ставки земельного налога для отдельных налогоплательщиков в пределах суммы налога, остающейся в распоряжении соответствующего органа местного самоуправления.

В случае возникновения в течение года у налогоплательщиков права на льготу по земельному налогу они освобождаются от уплаты этого налога начиная с того месяца, в котором возникло право на льготу, хотя бы это право возникло и по истечении последнего срока уплаты налога.

При утрате в течение года права на льготу обложение налогом производится начиная с месяца, следующего за утратой этого права.

Порядок исчисления налога

За время действия Закона о плате за землю ставки земельного налога практически каждый год подвергаются индексации. В соответствии со ст.7 Федерального закона от 07.07.2002 N 117-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации, а также о признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" действующие в 2003 г. размеры ставок земельного налога, за исключением земельного налога за сельскохозяйственные угодья, применяются в 2004 г. с коэффициентом 1,1.

Основанием для установления и взимания налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования (аренды) земельным участком.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Для того чтобы осуществить регистрацию прав на земельные участки, юридические лица и граждане должны представить соответствующие документы, необходимые для государственной регистрации прав, и документы об оплате регистрации. Далее органами юстиции осуществляется правовая экспертиза представленных на регистрацию документов и проверяется законность соответствующих сделок. На правоустанавливающих документах производятся соответствующие надписи, и выдается удостоверение о государственной регистрации прав. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Кроме того, налогоплательщик может представить следующие документы:

- свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. от 25.01.1999);

- государственные акты на право пожизненного наследуемого владения земельными участками, на право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совмина РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей";

- свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

В настоящее время указанные выше нормативные документы отменены, но в соответствии со ст.6 Закона N 137-ФЗ изданные до введения в действие Земельного кодекса и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента РФ и нормативные правовые акты Правительства РФ применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу.

Впредь до выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения или пользования земельным участком, по согласованию с соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству используются ранее выданные государственными органами документы, удостоверяющие это право.

Земельный налог организациям и физическим лицам исчисляется исходя из налоговой базы (площади земельного участка, облагаемой налогом), утвержденных ставок земельного налога и налоговых льгот.

Если землепользование налогоплательщика состоит из земельных участков, облагаемых налогом по различным ставкам, то общий размер земельного налога по землепользованию определяется суммированием налога по этим земельным участкам.

Согласно постановлениям Правительства РФ, федеральным законам о ставках земельного налога и федеральным законам о бюджете к ставкам налога за земли сельскохозяйственного назначения (в том числе сельскохозяйственных угодий) применялись коэффициенты индексации: 1995 г. - 1,5, 1996 г. - 1,5, 1997 г. - 2,0, 2000 г. - 1,2, 2002 г. - 2,0, 2003 г. - 1,8.

В 2004 г. ставки налога за земли сельскохозяйственных угодий, согласно Закону N 117-ФЗ, не индексируются.

Органы законодательной (представительной) власти субъектов РФ имеют право устанавливать и утверждать:

- ставки земельного налога по группам почв пашни, а также многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ исходя из средних размеров налога с одного гектара пашни и кадастровой оценки угодий;

- минимальные ставки земельного налога за один гектар пашни и других сельскохозяйственных угодий.

При исчислении сумм земельного налога для налогоплательщиков вводятся коррективы на местоположение их земельных участков.

Обращаем еще раз внимание на то, что ставки земельного налога для земель сельскохозяйственного назначения, кроме сельхозугодий и земель несельскохозяйственного назначения, применяются в 2004 г. с коэффициентом 1,1.

Налог за земли городов (поселков) определяют на основе средних ставок, приведенных в Приложении N 2 к Закону о плате за землю. Данное Приложение состоит из трех таблиц:

- первая таблица определяет средние ставки земельного налога в городах и других населенных пунктах в зависимости от численности населения и экономического района, в котором расположен населенный пункт;

- вторая таблица устанавливает коэффициенты увеличения средней ставки земельного налога в курортных зонах;

- третья таблица устанавливает коэффициенты увеличения средней ставки земельного налога в зависимости от статуса города, развития его социально-культурного потенциала.

Ставки налога за землю, занятую жилищным фондом в границах городской (поселковой) черты, составляют 3% от ставок налога, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее 57,02 коп. за 1 кв. м (28,8 коп/кв. м (2002 г.) х 1,8 х 1,1).

Порядок уплаты налога

Пунктом 29 Инструкции N 56 установлены сроки уплаты организациями и физическими лицами земельного налога равными долями в два срока: не позднее 15 сентября и 15 ноября.

Налогоплательщик вправе исполнить обязанность по уплате налога досрочно.

Статьей 12 Федерального закона от 23.12.2003 N 186-ФЗ "О федеральном бюджете на 2004 год" установлено, что в 2004 г. плательщики земельного налога за земли городов и поселков, плательщики земельного налога за сельскохозяйственные угодья, иные земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, перечисляют указанные платежи в полном объеме на счета органов федерального казначейства с последующим распределением доходов от их уплаты между уровнями бюджетной системы Российской Федерации.

В 2004 г. сохраняется порядок перечисления земельного налога за земли городов и поселков и земли сельскохозяйственного назначения по кодам бюджетной классификации, установленным Федеральным законом от 15.08.1996 N 115-ФЗ "О бюджетной классификации в Российской Федерации". Согласно Приложению 2 к этому Закону земельный налог за указанные земли перечисляется в 2004 г. по следующим кодам бюджетной классификации:

по коду 1050701 - за земли сельскохозяйственного назначения;

по коду 1050702 - за земли городов и поселков;

по коду 1050703 - за другие земли несельскохозяйственного назначения.

При неуплате налога в срок налогоплательщику направляется требование об уплате налога. Данное требование об уплате налога - это направленное налогоплательщику письменное извещение о неуплаченной сумме налога, а также об обязанности уплатить в установленный срок неуплаченную сумму и соответствующие пени.

Требование об уплате налога направляется налогоплательщику независимо от привлечения его к ответственности за нарушение законодательства о налогах и сборах.

Требование об уплате налога должно содержать следующие обязательные реквизиты: сведения о сумме задолженности по налогу, размере пеней, начисленных на момент направления требования, установленный срок уплаты налога, срок исполнения требования, а также меры по взысканию налога и обеспечению обязанности по его уплате, которые применяются в случае неисполнения требования налогоплательщиком. Во всех случаях требование должно содержать подробные данные об основаниях взимания налога, а также ссылку на положения закона, которые устанавливают обязанность налогоплательщика уплатить налог.

Требование об уплате налога передается руководителю (законному или уполномоченному представителю) организации или физическому лицу (его законному или уполномоченному представителю) лично под расписку или иным способом, подтверждающим факт и дату получения этого требования.

Требование об уплате налога должно быть направлено налогоплательщику не позднее трех месяцев после наступления срока уплаты налога. Так, при неуплате налога по сроку 15 сентября требование об уплате должно быть направлено не позднее 15 декабря, а по сроку 15 ноября - не позднее 15 февраля.

Сумма излишне уплаченного земельного налога подлежит зачету в счет предстоящих платежей налогоплательщика по этому или иным налогам, погашения недоимки либо возврату налогоплательщику.

Зачет суммы излишне уплаченного налога в счет предстоящих платежей осуществляется на основании письменного заявления налогоплательщика по решению налогового органа. Такое решение выносится в течение пяти дней после получения заявления при условии, что эта сумма направляется в тот же бюджет, в который была направлена излишне уплаченная сумма налога.

По заявлению налогоплательщика и по решению налогового органа сумма излишне уплаченного налога может быть направлена на исполнение обязанностей по уплате налогов, на уплату пеней, погашение недоимки, если эта сумма направляется в тот же бюджет, в который была направлена излишне уплаченная сумма налога. Налоговые органы вправе самостоятельно произвести зачет в случае, если имеется недоимка по другим налогам.

Сумма излишне уплаченного налога подлежит возврату по письменному заявлению налогоплательщика. В случае наличия у налогоплательщика недоимки по уплате налога или задолженности по пеням, начисленным тому же бюджету, возврат налогоплательщику излишне уплаченной суммы производится только после зачета указанной суммы в счет погашения недоимки.

Заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы.

Возврат суммы излишне уплаченного налога производится за счет средств бюджета, в который произошла переплата, в течение одного месяца со дня подачи заявления о возврате.

Налоговые органы ведут в установленном порядке учет налогоплательщиков земельного налога, осуществляют контроль за правильностью исчисления и своевременностью его уплаты.

Налоговая отчетность

Организации - плательщики земельного налога обязаны ежегодно не позднее 1 июля представлять в налоговый орган по месту нахождения налогооблагаемых объектов налоговую декларацию. Ее форма и порядок заполнения утверждены Приказом МНС России от 29.12.2003 N БГ-3-21/725 "Об утверждении формы Налоговой декларации по земельному налогу и Инструкции по ее заполнению".

Уплата земельного налога производится по месту нахождения земельных участков.

При наличии у налогоплательщика объектов налогообложения, расположенных на территории нескольких муниципальных образований, находящихся в ведении одного налогового органа, в котором осуществляется постановка на учет налогоплательщика по месту нахождения земельных участков, заполняется одна налоговая декларация. При этом на каждый объект налогообложения заполняется отдельный лист соответствующих разд.1, 2, 3, 4 и 5.

Организации, состоящие на учете в межрегиональных (межрайонных) инспекциях МНС России по крупнейшим налогоплательщикам, в соответствии с Инструкцией по заполнению налоговой декларации по земельному налогу, представляют налоговые декларации в налоговые органы по месту нахождения земельных участков в общеустановленном порядке. Кроме того, налоговая декларация по земельному налогу должна представляться налогоплательщиком по каждому соглашению о разделе продукции по месту нахождения участка недр.

Организации, которые освобождены от уплаты земельного налога в соответствии со ст.12 Закона о плате за землю, тоже должны представлять в налоговые органы налоговые декларации по земельному налогу. Это обусловлено тем, что ст.12 устанавливает льготы по земельному налогу, но не выводит те или иные земельные участки из объектов налогообложения и не освобождает организации от обязанностей налогоплательщиков.

Декларация предоставляется и в том случае, если льготы предоставлены органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Учет расчетов с бюджетом по земельному налогу

В соответствии с Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н "Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению" учет расчетов организаций с бюджетом по земельному налогу ведется на счете 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсчет 68-3 "По видам налогов и сборов".

Сумма налога, рассчитанная в установленном порядке, отражается по кредиту счета 68 и дебету счетов учета затрат на производство продукции (работ, услуг) и расходов, не связанных с производством (20 "Основное производство", 23 "Вспомогательные производства", 29 "Обслуживающие производства и хозяйства", 08 "Вложения во внеоборотные активы" и др.).

Налогоплательщик должен соблюдать единый принцип: суммы начисленного земельного налога относятся на те счета, где отражается себестоимость продукции, в процессе производства которой участвует конкретный участок земли.

Перечисленные суммы налога в бюджет отражаются в учете по дебету счета 68 и кредиту счета 51 "Расчетный счет".

Нормативная цена земли

Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости, введенный для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Пунктом 13 ст.3 Закона N 137-ФЗ установлено, что нормативная цена земли применяется для целей, указанных в ст.65 Земельного кодекса РФ, в случаях если кадастровая стоимость земли не определена.

Порядок определения нормативной цены земли установлен Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 N 319 "О порядке определения нормативной цены земли". В соответствии с данным Постановлением нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

В силу сложившихся в России особенностей обложения земельным налогом базовая величина нормативной цены по части земель может не соответствовать реально существующему уровню рыночных цен. Органы местного самоуправления вправе своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

В соответствии с Письмом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 28.12.1994 N 1-16/2096 "О порядке определения нормативной цены земли" в условиях формирования земельного рынка основными источниками получения информации о рыночных ценах на землю могут быть:

- договоры купли-продажи земельных участков, заключенные по результатам конкурсов и аукционов;

- договорные цены на земельные участки, выкупаемые гражданами в собственность;

- данные о предложениях по продаже земельных участков по информационным риэлторским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать земельный участок. При использовании этих данных следует учитывать, что результаты совершенных сделок (как показывает практика) ниже цены предложения на 20 - 50%;

- данные государственной статистики.

При использовании перечисленных источников информации из рыночной цены застроенного земельного участка исключается цена расположенных на нем объектов недвижимости.

В условиях недостаточной информации о реально складывающихся рыночных ценах при совершении сделок с земельными участками, учитывая сложность решаемой задачи и ее социально-экономическую значимость, определение складывающегося уровня рыночных цен на землю и соответствующей ему нормативной цены земли предлагается производить экспертным путем на основе указанных ранее источников информации, их анализа с учетом характера и достоверности каждого из этих источников и обобщения экспертных оценок специалистов комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

В качестве экспертов привлекаются специалисты:

- органов исполнительной власти субъекта РФ по финансам, земельным ресурсам и землеустройству, управлению имуществом, налогам, градостроительству и архитектуре;

- администраций районов и городов;

- агентств по торговле недвижимостью и организации аукционных торгов;

- территориальных проектных организаций и организаций, выполняющих работы по экономической оценке территорий;

- органов управления ведущими отраслями хозяйственного комплекса региона;

- по инженерно-транспортному обустройству территории;

- региональных банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

В зависимости от местных условий и категории оцениваемых земель в качестве экспертов могут также привлекаться специалисты:

- сельского, лесного, водного и иного хозяйства;

- горного дела;

- экологии и охраны природы, охраны памятников истории и культуры;

- отдыха, туризма и других областей.

Для последующего ценового зонирования на территории субъекта РФ выделяются следующие основные группы земель:

- земли городов и поселков;

- земли сельских населенных пунктов;

- земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне черты населенных пунктов;

- земли для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне черты населенных пунктов;

- земли сельскохозяйственного назначения (вне черты населенных пунктов), кроме земель, предоставленных для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства (далее - земли сельскохозяйственного назначения).

Экспертные оценки величины нормативной цены выделенных групп земель производятся последовательно начиная с земель городов с наиболее развитым социально-культурным потенциалом на территории субъекта РФ.

Расчетная нормативная цена земли определяется исходя из экспертных оценок специалистов, учитывающих комплекс факторов, влияющих на нее.

Факторами, влияющими на нормативную цену земли города, поселка, сельского населенного пункта, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов, являются:

- обеспеченность территории внешними и внутренними магистральными и местными транспортными сетями, транспортная доступность основных региональных административных, культурных центров;

- обеспеченность территории инженерными сетями и сооружениями коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, канализация стоков);

- численность и плотность населения;

- уровень развития социальной сферы (обеспеченность жилым фондом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждениями социальной сферы);

- санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды (загрязнение, запыление и др.);

- состояние природного комплекса, архитектурно-ландшафтные условия (облесенность территории, наличие водоемов, санаториев, домов отдыха и других рекреационных зон и объектов);

- уровень развития хозяйственного комплекса, уровень доходов и занятости населения;

- безопасность проживания;

- инженерно-геологические условия строительства (сейсмичность, подверженность территории карстовым явлениям, наводнениям, оползням, селям, подтоплению, эрозии);

- качество почвы (для земель поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих и животноводческих товариществ, а также для земель личного подсобного хозяйства).

Факторы, влияющие на нормативную цену земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов:

- уровень развития производственной инфраструктуры региона: наличие и близость грузовых портов, узловых железнодорожных станций, обеспеченность магистральными и местными транспортными сетями, расположение предприятий, перерабатывающих местное сырье и сельскохозяйственную продукцию, пунктов приемки, складирования и хранения готовой продукции и т.д.;

- уровень инженерного обустройства территории;

- уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов и возможность привлечения квалифицированной рабочей силы;

- экологическое состояние и устойчивость природного комплекса.

Факторы, влияющие на нормативную цену земли сельскохозяйственного назначения:

- обеспеченность территории магистральными и местными транспортными сетями, доступность рынков сбыта, предприятий по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции, удаленность от региональных промышленных и культурных центров;

- уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов;

- уровень плодородия почв сельскохозяйственных угодий;

- санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды.

Районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным лицам документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка.

Контроль за рациональным использованием земли

Государство оставляет за собой право контролировать целевое использование земли. В действующем законодательстве предусмотрено, что за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, ставка земельного налога устанавливается в двукратном размере.

На сегодняшний день Совет Федерации одобрил поправки в ст.8 Закона "О плате за землю". Согласно принятым изменениям с 1 января 2005 г. налог за земельные участки, предоставленные в собственность физических и юридических лиц на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, взимается в двукратном размере в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения установленного трехлетнего срока проектирования и строительства сумма земельного налога, уплаченного в течение периода проектирования и строительства сверх однократного размера земельного налога, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.

Земельный налог за земельные участки, предоставленные в собственность физических и юридических лиц на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, взимается в четырехкратном размере в течение периода проектирования и строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Земельный налог за земельные участки, приобретенные в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, взимается в двукратном размере в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Эти положения будут распространяться на правоотношения, возникшие с 2000 г.

Специалисты

ЗАО "Интерком-Аудит"

Подписано в печать

30.08.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——