"Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", N 33, 2004

Вопрос: У организации на балансе числится здание, приобретенное на правах собственности в 1997 г. Учетная политика для целей налогообложения прибыли - "по начислению". Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете расходы по регистрации права собственности на данный объект недвижимости, произведенные в 2004 г.?

Ответ: Права на недвижимость, возникшие до момента вступления в силу Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (до 31 января 1998 г. - ст.33 Закона N 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п.1 ст.6 Закона N 122-ФЗ). Плата за регистрацию в этом случае составляет половину установленного субъектом РФ размера платы за регистрацию (п.2 ст.6 Закона N 122-ФЗ).

В бухгалтерском учете регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи формируют первоначальную стоимость объекта ОС (п.8 ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н). Однако первоначальная стоимость "старого" ОС (то есть приобретенного до 31 января 1998 г.) на дату регистрации "по новым правилам" уже сформирована. Согласно п.14 ПБУ 6/01 стоимость ОС, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев их достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки. Следовательно, затраты на регистрацию прав собственности на "старую" недвижимость в бухгалтерском учете можно не капитализировать, а признавать либо расходами по обычным видам деятельности, либо операционными расходами - в зависимости от вида деятельности, в которой используется недвижимость (п.п.4, 5, 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации", утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

Согласно пп.40 п.1 ст.264 НК РФ платежи за регистрацию прав на недвижимость признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией, и учитываются в составе косвенных в текущем периоде их совершения (пп.3 п.7 ст.272, ст.ст.318, 320 НК РФ). Однако для признания расходов в налоговом учете необходимо еще доказать их обоснованность (ст.252 НК РФ). В данном случае регистрация "старой" недвижимости осуществляется "по новым правилам" на добровольной основе - по желанию обладателя. Отсутствие регистрации может не препятствовать эксплуатации "старого" ОС. При эксплуатации приобретенной до 31 января 1998 г. недвижимости, не зарегистрированной по правилам Закона N 122-ФЗ, амортизация в налогом учете начисляется в общеустановленном порядке, то есть на эти объекты не распространяется установленное п.8 ст.258 НК РФ обязательное условие для включения в состав амортизируемого имущества. Данное условие заключается в представлении документов о начале регистрационного процесса (п.7 ст.10 Закона от 06.08.2001 N 110-ФЗ, в ред. ст.3 Закона от 07.07.2003 N 117-ФЗ).

Если "старый" объект недвижимого имущества участвует в сделке, подлежащей госрегистрации (например, отчуждается при продаже), и ранее право владельца, возникшее до 31 января 1998 г., не зарегистрировано "по новым правилам", то регистрация этого права производится в обязательном порядке, причем бесплатно.

Таким образом, по мнению автора, расходы по добровольной регистрации "старой" недвижимости требуют подтверждения их производственной необходимости.

Имейте в виду! До вступления в силу гл.25 НК РФ обоснованность для целей налогообложения прибыли регистрационных расходов, произведенных "по желанию", подвергалась сомнению. Минфин России предлагал производить их за счет прибыли, остающейся после налогообложения (Письмо Минфина России от 11.01.2000 N 04-02-05/4).

Е.Веденина

Эксперт "БП"

Подписано в печать

12.08.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——