"Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", N 33, 2004

Вопрос: В связи с недостатком финансовых ресурсов организация планирует продать объект, не завершенный капитальным строительством. Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы признаются по методу начисления. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете расходы по регистрации права собственности продавца на данный объект, произведенные до его продажи?

Ответ: В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание самого объекта (п.2 ст.25 Закона N 122-ФЗ). Датой госрегистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 Закона N 122-ФЗ).

Обратите внимание! Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации, только если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости совершить собственником сделку с этим объектом. Это правило подчеркнуто в п.16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Таким образом, организация для регистрации права собственности на рассматриваемый объект должна представить доказательства, во-первых, расторжения договора строительного подряда, а во-вторых, необходимости совершить с этим объектом сделку.

Что касается первого условия, то здесь следует руководствоваться параграфом 3 "Строительный подряд" гл.37 "Подряд" ГК РФ. В случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат (п.1 ст.720, ст.729 ГК РФ). Первичным документом, свидетельствующим о расторжении договора строительного подряда может служить, например, письменное соглашение с подрядчиком.

Для выполнения второго условия, по мнению автора, может быть предоставлено, например, письменное соглашение (протокол о намерениях) с покупателем о заключении договора купли-продажи недвижимости.

Поскольку расходы организации по госрегистрации права собственности на объект недвижимости связаны в данном случае с планируемой продажей этого объекта, то на дату госрегистрации они могут быть отражены в составе расходов будущих периодов по дебету счета 97 "Расходы будущих периодов" и кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". В инвентарную стоимость объекта недвижимости указанные затраты не включаются.

На дату выбытия объектов, не завершенных строительством, продавец формирует операционные расходы (п.11 ПБУ 10/99 "Расходы организации", утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). В отчете о прибылях и убытках операционные расходы должны быть отражены в отчетном периоде признания соответствующих операционных доходов (п.19 ПБУ 10/99). Следовательно, на дату реализации рассматриваемого объекта недвижимости (на дату регистрации права собственности покупателя) расходы по регистрации права собственности продавца, произведенные им в процессе подготовки объекта к продаже, включаются в состав операционных расходов. При этом производится запись по дебету счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы" и кредиту счета 97.

В налоговом учете расходы на регистрацию права собственности продавца на объект, не завершенный капитальным строительством, относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп.40 п.1 ст.264 НК РФ), и признаются в отчетном периоде осуществления регистрации (пп.3 п.7 ст.272 НК РФ). То есть в налоговом учете расходы на регистрацию также не включаются в первоначальную стоимость объекта недвижимости.

Если регистрационные расходы формируют налоговую прибыль раньше, чем бухгалтерскую, то возникают налогооблагаемая временная разница и отложенное налоговое обязательство (равное 24% от этой разницы) (п.п.12, 15, 18 ПБУ 18/02). Погашение указанной разницы и ОНО производится единовременно на ту дату, когда регистрационные расходы, как показано выше, включаются в состав операционных, то есть списываются с баланса (п.18 ПБУ 18/02).

Е.Веденина

Эксперт "БП"

Подписано в печать

12.08.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——