"Строительство: налогообложение, бухучет", N 3, 2004

ПОРЯДОК ПРИМЕНЕНИЯ НАЛОГОВЫХ ВЫЧЕТОВ ПО НДС

ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

УПРАВЛЯЮЩИМИ КОМПАНИЯМИ

В современную эпоху грандиозного строительства офисных центров и целых бизнес-анклавов в Москве и других крупных городах России все более широкую практику получает создание инвесторами подобных проектов так называемых управляющих компаний, единственной задачей которых является выполнение управленческих функций в период строительства. В этом смысле управляющая компания представляет собой некий симбиоз заказчика, который на первом этапе берет на себя всю головную боль по вопросам реализации инвестиционного проекта, включая заключение договора с генеральным подрядчиком строительства, а на втором этапе фактически переквалифицируется в эксплуатационную организацию, которая решает текущие вопросы функционирования бизнес-центра. В качестве примера подобного разделения труда можно привести Открытое Акционерное Общество Сити, на которое московским правительством были возложены функции контроля и управления $10-миллиардным проектом Москва-Сити по строительству 700 000 кв. метров офисных помещений.

В данной статье рассматривается порядок определения сумм налога на добавленную стоимость, предъявленного управляющей компании в период строительства и подлежащего включению в стоимость объекта строительства, а также сумм налога, подлежащего вычету из бюджета.

В большинстве случаев расходы, которые несет управляющая компания в период возведения объекта капитального строительства, можно разделить на следующие три группы:

- расходы, непосредственно связанные со строительством офисного здания (проектные работы, расходы, связанные с оформлением необходимых документов, работы, выполненные подрядчиками, и т.д.);

- общехозяйственные расходы, связанные с текущей деятельностью управляющей компании (заработная плата сотрудникам, оплата телефонных переговоров, коммунальных услуг, расходы на аудит, на приобретение расходных материалов и т.д.);

- прочие расходы (расходы на презентации и рекламу, связанные с будущей эксплуатацией здания, и т.д.).

Для точного определения сумм НДС, относящихся к строительству офисного здания, необходимо правильно распределить расходы, понесенные управляющей компанией, по указанным группам. При этом необходимо руководствоваться следующими нормативными документами:

- Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Приказом Минфина России от 30.12.1993 N 160, далее - Приказ N 160);

- Письмом Минфина России от 15.11.2002 N 16-00-14/445, в соответствии с которым Приказ N 160 применяется в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету;

- Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, далее - ПБУ 6/01).

Поскольку основная деятельность управляющей компании обычно связана исключительно со строительством и эксплуатацией офисного центра, по своим функциям такая компания подпадает под определение застройщика, содержащееся в п.1.4 Приказа N 160. В соответствии с данным пунктом под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций по организации строительства объектов, контролю за его ходом и ведению бухгалтерского учета производимых при этом затрат, в том числе функций технического надзора. При этом расходы по содержанию застройщиков (т.е. на выполнение ими указанных функций) производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

При разделении расходов и сумм НДС по ним общехозяйственные расходы управляющей компании должны быть включены в группу расходов, непосредственно связанных с возведением объекта капитального строительства. Данный подход также соответствует правилам определения первоначальной стоимости основных средств, установленным п.8 ПБУ 6/01, согласно которым первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

Поскольку прочие расходы не имеют отношения к строительству, а также выполнению управляющей компанией функций застройщика, они не являются фактическими затратами на сооружение офисных помещений и не могут быть включены в его стоимость. Соответственно НДС, уплаченный по прочим расходам, не подпадает под правила учета НДС и применения налоговых вычетов при строительстве объектов основных средств и далее не рассматривается в рамках данной статьи.

При применении налоговых вычетов начиная с 2001 г. необходимо руководствоваться положениями гл.21 "Налог на добавленную стоимость" части второй НК РФ. В соответствии с п.6 ст.171 НК РФ в отношении объектов капитального строительства налогоплательщик имеет право предъявить к вычету суммы НДС:

- предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств;

- предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ;

- предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства;

- исчисленные налогоплательщиками при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.

Для того чтобы управляющая компания смогла предъявить к вычету НДС, относящийся к строительству офисного центра, необходимо соблюдение следующих условий, установленных ст.ст.171 и 172 НК РФ:

1) предъявленные суммы НДС должны относиться к работам, выполненным после 31 декабря 2000 г.;

2) НДС должен быть предъявлен управляющей компании подрядчиком, поставщиком товаров (работ, услуг). При этом согласно п.4 ст.168 НК РФ требование о предъявлении НДС покупателю заключается в обязанности продавца выделить сумму налога отдельной строкой в расчетных документах, в том числе первичных документах и счетах-фактурах;

3) НДС должен быть уплачен управляющей компанией подрядчикам, поставщикам товаров (работ, услуг). В платежных документах сумма уплаченного налога должна быть также выделена отдельной строкой;

4) приобретенные товары (выполненные работы, оказанные услуги) должны быть отражены надлежащим образом в бухгалтерском учете как часть стоимости объекта строительства. При этом в данном пункте не рассматривается условие вычета НДС в целом по объекту завершенного капитального строительства;

5) у управляющей компании должны быть в наличии счета-фактуры, выставленные подрядчиками и поставщиками, оформленные в соответствии с требованиями, установленными п.5 ст.169 НК РФ;

6) офисные помещения должны использоваться при осуществлении операций, признаваемых объектами обложения НДС. При этом отсутствуют основания, установленные п.2 ст.170 НК РФ (в том числе использование помещений в деятельности, не облагаемой НДС), при которых соответствующие суммы НДС по приобретенным товарам (работам, услугам) должны учитываться в стоимости таких товаров (работ, услуг).

При невыполнении хотя бы одного из названных условий суммы НДС по приобретенным товарам (работам, услугам) не могут быть предъявлены к вычету из бюджета.

На основании п.5 ст.172 НК РФ вычеты НДС, уплаченного при осуществлении строительства, производятся по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства (основных средств) с момента, указанного в абз.2 п.2 ст.259 НК РФ. Данным пунктом ст.259 НК РФ определен порядок начисления амортизации по объектам амортизируемого имущества, согласно которому начисление амортизации начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию соответствующего объекта. Также следует отметить, что согласно п.8 ст.258 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав определенной амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Порядок приемки объектов завершенного капитального строительства регулируется Строительными нормами и правилами СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", утвержденными Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84. В соответствии с п.1.11 указанных Правил датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта приемочной комиссией. Аналогичный порядок предусмотрен Московскими городскими строительными нормами "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов МГСН 8.01-00", утвержденными Постановлением Правительства Москвы от 11.07.2000 N 530.

Таким образом, НДС по расходам, относящимся к работам по возведению объекта капитального строительства (офисного центра), может быть предъявлен к вычету из бюджета в месяце, следующем за включением стоимости соответствующих товаров (работ, услуг) в стоимость объекта строительства, т.е. в месяце, начиная с которого указанные расходы будут учитываться при начислении амортизации по зданию офисного центра. В данном случае также надо учитывать, что если в месяце подписания соответствующих актов уже будет начисляться арендная плата иностранным арендаторам, то к вычету из бюджета в следующем месяце будет предъявляться только сумма НДС, приходящаяся на арендную плату, облагаемую НДС. Суммы налога, приходящиеся на арендную плату, освобожденную от налогообложения, могут быть либо направлены управляющей компанией еще в текущем месяце (в момент ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию) на увеличение первоначальной стоимости здания офисного центра, либо включены в состав расходов периода в последующий месяц (когда первоначальная стоимость объекта будет уже полностью сформирована).

Л.Т.Гиляровская

Д. э. н.,

профессор

А.Ю.Тетерин

Гл. бухгалтер

ООО "АиФ-Сервис"

Подписано в печать

09.08.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——