"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", N 3, 2004

РЕКОНСТРУКЦИЯ ОБЪЕКТОВ

К реконструкции, так же как и к строительству, законодательство предъявляет жесткие требования, начиная от разработки проекта и заканчивая приемкой объекта после завершения всех работ. Причем реконструкция жилого и нежилого фонда регламентируется как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов федерации и муниципальных образований.

В статье мы рассмотрим, какие бумаги и разрешения нужно собрать заказчику для того, чтобы приступить к реконструкции.

Что считается реконструкцией объекта

Довольно часто в договорах под терминами "ремонт" или "ремонтные работы" понимается именно реконструкция объекта. Поэтому, чтобы правильно отразить в учете расходы на такие работы, давайте с вами разберемся, что же все-таки следует отнести к реконструкции.

Итак, к реконструкции относятся работы, которые направлены на восстановление эксплуатационной пригодности здания, несущей способности его конструкций и основания (например, усиление или замена конструкций). А также работы, в результате которых меняется объемно-пространственное решение объекта (к примеру, производится надстройка, пристройка и пр.).

Конечно, на практике бывает довольно сложно определить, к ремонту или к реконструкции относятся произведенные "переделки".

Например, как расценивать перепланировку офиса, в результате которой ни его площадь, ни назначение не поменялись?

В таких случаях, на наш взгляд, нужно определить результат работ:

1) восстановление ресурса здания или сооружения (с частичной заменой конструктивных элементов и систем инженерного оборудования);

2) улучшение эксплуатационных показателей объекта;

3) изменение габаритов, площади или технических показателей объекта, его первоначального назначения.

В последнем случае речь идет, несомненно, о реконструкции.

Кроме того, особенностью реконструкции является еще и то, что при этом, как правило, помещение полностью или частично должно быть освобождено: отселены жильцы, выселены организации <*>. Также мы советуем вам проанализировать планы БТИ, по которым можно определить, изменилось ли функциональное назначение здания в ходе проведения работ, что также считается реконструкцией.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Подробнее о расселении жильцов при реконструкции читайте в Приложении N 3, 2003, с. 54.

Пример. Работы в торговом зале магазина были обозначены в договоре как "капитальный ремонт". Затраты на него бухгалтер списал на текущие расходы. Однако при этом он не учел, что в результате переделок увеличилась площадь торгового зала, что подтверждается планом БТИ. То есть фактически была проведена реконструкция магазина, а не капитальный ремонт.

Поэтому расходы по такому договору нужно было включить в стоимость магазина (объекта основных средств). Ведь, как следует из п.2 ст.257 Налогового кодекса РФ, расходы по реконструкции объекта увеличивают его первоначальную стоимость. В целях бухучета такие расходы также можно включить в стоимость объекта, что следует из п.п.14 и 27 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н.

Данное нарушение выявила налоговая проверка. В результате магазину начислили штрафные санкции за занижение налогооблагаемой прибыли.

Лицензия при реконструкции

Проектную документацию на реконструкцию обычно разрабатывают специализированные организации. Как установлено в ст.17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", проектирование и строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности подлежит лицензированию. Поэтому проектная организация должна иметь лицензию, если речь идет о реконструкции объектов:

- I уровня ответственности (зданий выше 100 м или производственных сооружений с пролетами более 100 м, резервуаров для нефти и нефтепродуктов вместимостью более 10 000 куб. м и т.п.);

- II уровня ответственности (жилые, общественные, производственные, сельскохозяйственные здания и сооружения).

Заключая договор с проектной организацией, мы советуем заказчику убедиться в том, что у нее есть лицензия. Иначе потом он не сможет получить положительное заключение госэкспертизы и, следовательно, разрешение на строительство. Лицензия не нужна лишь на проектирование сооружений сезонного или вспомогательного назначения, так называемого пониженного или III уровня ответственности (парников, теплиц, летних павильонов, небольших складов и т.п.).

Для выполнения самих работ по реконструкции привлекается генподрядчик, который в свою очередь заключает договоры с субподрядчиками. Генподрядчик и субподрядчики, как правило, имеют несколько видов лицензий, в зависимости от вида работ, которые они выполняют.

Например, в Москве лицензию на строительно-монтажные работы нужно получать в инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН), а, например, на монтаж и обслуживание систем охранно-пожарной сигнализации - в Управлении Государственной противопожарной службы (УГПС г. Москвы).

Причем даже если генподрядчик не будет сам выполнять работы, а перепоручит их субподрядчикам, то он все равно должен иметь лицензии. Ведь, как следует из п.3 ст.706 Гражданского кодекса РФ, генподрядчик отвечает перед заказчиком за все недоделки и брак в работах, выполненных субподрядчиком. Поэтому если субподрядчик с чем-то не справится, то за дело придется взяться именно генподрядчику. А для этого у него должна быть соответствующая лицензия.

Заказчик-застройщик, который следит за подготовкой проектной документации, согласовывает ее в различных инстанциях, получает разрешение на реконструкцию, обеспечивает подготовку площадки для работ и т.д., может не получать лицензию. Она нужна ему лишь в одном случае - если он еще совмещает функции генподрядчика.

Согласие собственника на реконструкцию объекта

В зависимости от формы собственности на объект такое согласие может представлять собой решение о реконструкции субъекта федерации, муниципального образования или же письменное согласие юридического или физического лица.

Правда, бывает, что объект находится в собственности нескольких лиц (типичный пример - жилой дом). Для реконструкции таких объектов нужно получить согласие всех собственников. А как быть, если в частной собственности находится только часть квартир жилого дома? Тогда вопрос о реконструкции будет решаться между собственниками этих квартир и муниципалитетом или соответствующим ведомством, которым принадлежит этот дом.

Но даже если квартиры не находятся в собственности жильцов (то есть их согласия на реконструкцию получать не нужно), тем не менее они вправе знакомиться с проектной документацией, проводить ее независимую экспертизу, требовать в административном или судебном порядке отменить разрешение на реконструкцию и возместить им вред, причиненный работами и их результатом. Это закреплено в п.п.1 и 6 ст.18 Градостроительного кодекса РФ.

Подготовка проектной документации

Получив согласие собственника на реконструкцию объекта, можно приступать к первому шагу - подготовке проектной документации, которую затем придется согласовать в соответствующих инстанциях. Наличие разработанной, согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации - обязательное условие для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию (п.2 ст.62 Градостроительного кодекса РФ).

Сначала разрабатывается архитектурно-градостроительное решение или архитектурный проект. Основой для него является архитектурное задание, которое выдается по заявке заказчика-застройщика либо по решению органа государственной власти или местного самоуправления (в зависимости от формы собственности на объект). В нем содержатся обязательные экологические, санитарно-гигиенические и противопожарные требования к объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмическая зона, зона вечной мерзлоты и др.), требования по соблюдению прав граждан и организаций, интересы которых затрагиваются в ходе данной реконструкции.

Если проектную документацию разрабатывает специализированная организация, то заказчик должен предоставить ей все полученные разрешения и согласования. Например, инженерное заключение соответствующей уполномоченной организации о несущей способности фундаментов, состоянии несущих и ограждающих конструкций реконструируемых объектов, ситуационный и топографический планы, а также сведения об устройстве временных сооружений на строительной площадке и правоустанавливающие документы на объект. Для подготовки проектной документации по реконструкции промышленных объектов выдается технологическое задание, которое представляется в проектную организацию.

Проект согласовывается в органе архитектуры и градостроительства или в ином уполномоченном органе. Кроме того, документация согласовывается уполномоченным органом в области природопользования и охраны окружающей среды.

Экспертиза проектной документации

После того как на реконструкцию разработана проектная документация, проводится ее вневедомственная, а в некоторых случаях и государственная экологическая экспертиза.

Проектную документацию на экспертизу представляет заказчик с привлечением проектировщика, поскольку именно он несет ответственность за соответствие разработанного проекта всем требованиям законодательства, градостроительным и иным нормам.

Если государственная вневедомственная экспертиза, а в случае необходимости - государственная экологическая экспертиза, выдали положительное заключение, проектную документацию утверждает заказчик. Эти данные орган архитектуры и градостроительства регистрирует в государственном градостроительном кадастре.

Разрешение на реконструкцию

После того как проектная документация разработана, утверждена и прошла экспертизу, необходимо получить разрешение <*> на реконструкцию. Его выдает инспекция Госархстройнадзора России (а если в городе или районе такой инспекции нет, то орган архитектуры и градостроительства), который должен в течение трех недель рассмотреть документы, представленные заказчиком, и принять решение о выдаче разрешения или отказать в нем. Так прописано в п.13 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, которое приведено в Приложении к Приказу Минстроя России от 3 июня 1992 г. N 131 (далее - Приложение к Приказу Минстроя России N 131).

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Подробнее о том, как получить разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, читайте в статье, опубликованной в Приложении N 1, 2004, с. 53.

В разрешении должны быть указаны: реквизиты заказчика (застройщика), которому выдается разрешение; адрес реконструируемого объекта; документы, удостоверяющие право заказчика (застройщика) на реконструкцию; номер и дата регистрации заключения органа государственной экспертизы и утвержденной проектной документации; срок действия разрешения на реконструкцию.

Срок действия разрешения на реконструкцию устанавливает инспекция Госархстройнадзора России (или орган архитектуры и градостроительства). После того как он истечет, заказчик может подать заявление с просьбой продлить срок действия разрешения. Но сделать это нужно в течение недели после того, как срок действия разрешения закончится. Об этом сказано в п.5 Приложения к Приказу Минстроя России N 131.

В то же время действие разрешения на реконструкцию может быть приостановлено или досрочно прекращено. Причины? Нарушение требований законодательства, несоответствие выполняемых работ утвержденной проектной документации, угроза безопасности территории, на которой ведутся работы, или населения. В этом случае действие разрешения приостанавливается на срок, необходимый для устранения всех нарушений, но не более чем на три месяца, которые все равно засчитываются в общий срок действия разрешения. Если же нарушения нельзя устранить, то суд или соответствующий муниципальный орган принимает решение о том, чтобы досрочно прекратить действие разрешения на реконструкцию. И тогда вновь возобновить работы можно будет лишь после того, как заказчик получит новое разрешение на реконструкцию объекта.

Разрешение на строительство является основанием для выдачи подрядчику (генподрядчику) ордеров на выполнение работ, предусмотренных в проекте на реконструкцию. Отметим, что копию разрешения на реконструкцию и ордер на выполнение работ подрядчик должен представить по требованию уполномоченных должностных лиц органов государственного контроля или соответствующего органа местного самоуправления.

Сдача объекта в эксплуатацию

Генподрядчик передает заказчику объект после реконструкции в соответствии с утвержденным проектом и договором подряда.

Соответствие объекта всем необходимым требованиям подтверждается также первичными документами, состав которых определяется соответствующими СНиП, ТСН и проектом.

Надо сказать, что если заказчик - орган власти или работы выполняются в рамках городского заказа, то в этом случае он вправе устанавливать свой порядок приемки объекта после реконструкции.

Но в любом случае объект после реконструкции принимает специально созданная для этого комиссия, решение которой оформляется актом о приемке объекта в эксплуатацию, подписанным всеми членами комиссии, или же мотивированным заключением о неготовности объекта к вводу в эксплуатацию. Этот акт необходим для государственной регистрации права на реконструируемый объект недвижимости.

Е.В.Масютина

Юрист

Подписано в печать

09.08.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——