"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", N 3, 2004

ТЕХНИЧЕСКИЙ КОНТРОЛЬ СО СТОРОНЫ ЗАКАЗЧИКА

"Инвестор - заказчик - подрядчик" - такая схема участников применяется при строительстве всех объектов. Но при этом в каждом случае функции участников могут быть различными. Например, заказчик может заниматься только техническим контролем, а все расчеты с подрядчиками будет вести сам инвестор. Такое распределение обязанностей между участниками строительства может быть обусловлено разными причинами. Возможно, инвестор желает сам контролировать, как расходуются денежные средства, направляемые на строительство. Или прямые расчеты между инвестором и подрядчиком более оперативны. А может быть, инвестор не хочет распространять информацию о фактической стоимости строительства.

В нашей статье мы рассмотрим такую схему распределения полномочий между участниками строительства, при которой единственная задача заказчика - технический контроль.

Полномочия технического заказчика

Как установлено в п.1 ст.748 Гражданского кодекса РФ, в обязанности заказчика может входить контроль над выполняемыми работами, соблюдением сроков их выполнения, контроль качества материалов, поставляемых подрядчиком. Правда, для этого у заказчика-застройщика должна быть специальная лицензия.

Чтобы заказчик мог контролировать строительство, он вправе привлекать инженерную организацию (ст.749 Гражданского кодекса РФ). Однако, как правило, технический заказчик - это и есть инженерная организация.

Причем, когда к строительству привлекают технического заказчика, согласие подрядчика не требуется. Это следует из ст.749 Гражданского кодекса РФ. При этом договор строительного подряда может быть трехсторонним (заключается между инвестором, подрядчиком и техническим заказчиком). А может заключаться и двусторонний договор (между инвестором и подрядчиком), в который нужно внести условие о том, что инвестор привлекает инженерную организацию, определив ее функции и последствия действий для подрядчика.

Пример 1. Технический заказчик обнаружил, что подрядчик использовал железобетонные конструкции меньшей прочности и надежности, чем было предусмотрено в проекте. В этом случае технический заказчик может дать подрядчику указание, чтобы он установил дополнительные конструкции. При этом обязанность подрядчика - исполнять указания технического заказчика - должна быть установлена в договоре строительного подряда.

Если между инвестором и подрядчиком заключается двусторонний договор строительного подряда, то между инвестором и техническим заказчиком нужно заключить договор возмездного оказания услуг. В нем инвестор будет выступать в роли заказчика, а технический заказчик - в роли исполнителя.

Налогообложение деятельности технического заказчика

Контроль над строительством и технический надзор со стороны технического заказчика следует рассматривать как оказание услуг инвестору. Поэтому средства, полученные заказчиком от инвестора, включаются в облагаемую базу по НДС. Такие разъяснения приведены в Письме МНС России от 21 февраля 2003 г. N 03-1-08/638/17-Ж751. Причем не важно, как в бухгалтерском учете отражены подобные средства: в составе выручки или в составе средств целевого финансирования.

Пример 2. За выполнение своих функций технический заказчик получает от инвестора оплату в размере 3 процентов от стоимости каждого этапа работ, выполненного подрядчиком. В отчетном периоде подрядчик выполнил первый этап строительства на 15 000 000 руб. Таким образом, стоимость услуг технического заказчика - 450 000 руб. (15 000 000 руб. х 3%).

В учете технического заказчика бухгалтер сделает такие проводки (выручку в целях исчисления НДС заказчик определяет "по отгрузке"):

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

- 450 000 руб. - отражена выручка за выполнение функций технического заказчика;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 68 644,07 руб. (450 000 руб. х 18% : 118%) - начислен НДС к уплате в бюджет.

Как мы уже отмечали в предыдущем разделе нашей статьи, обязанности технического заказчика могут не ограничиваться лишь надзорными и контрольными функциями. За вознаграждение технический заказчик может также согласовывать проектную и рабочую документацию в различных инстанциях, получать разрешения на строительство <*>, заключать договоры страхования строительно-монтажных рисков. Такая деятельность технического заказчика будет посреднической. Она может осуществляться как от имени технического заказчика, так и от имени инвестора. В этом случае договор между инвестором и техническим заказчиком будет содержать элементы договора возмездного оказания услуг и агентирования.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Подробнее об этом читайте в статье "Как получить разрешение на строительство", опубликованной в Приложении N 1, 2004, с. 53.

Для выполнения обязанностей по такому договору технический заказчик получает от инвестора средства на исполнение самого поручения, а также на возмещение понесенных расходов. Ведь получение согласований и разрешений требует оплаты в разных инстанциях.

При этом средства, полученные техническим заказчиком для оплаты услуг третьих лиц по посредническим операциям, не облагаются НДС (п.1 ст.156 Налогового кодекса РФ). А также не подпадают под обложение налогом на прибыль, что следует из пп.9 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ.

Пример 3. По договору с инвестором технический заказчик должен получить разрешение на строительство нулевого цикла жилого дома в Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН).

За выдачу разрешения взимается плата - 10 000 руб. Технический заказчик оплачивает, получает его, а затем представляет инвестору отчет о выполненном поручении, приложив к нему документы, подтверждающие затраты.

После этого инвестор возмещает техническому заказчику затраты на исполнение поручения.

За получение разрешения на строительство технический заказчик получает от инвестора вознаграждение - 2360 руб.

В учете технического заказчика бухгалтер сделает следующие проводки (выручку в целях исчисления НДС заказчик определяет "по отгрузке"):

Дебет 76 субсчет "Расчеты с ИГАСН" Кредит 51

- 10 000 руб. - оплачено получение разрешения на строительство нулевого цикла жилого дома по поручению инвестора;

Дебет 76 субсчет "Расчеты с инвестором" Кредит 76 субсчет "Расчеты с ИГАСН"

- 10 000 руб. - получено разрешение на строительство нулевого цикла жилого дома;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет "Расчеты с инвестором"

- 10 000 руб. - получены деньги от инвестора в счет возмещения расходов по получению разрешения на строительство нулевого цикла жилого дома;

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

- 2360 руб. - начислено вознаграждение за получение разрешения;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 360 руб. (2360 руб. х 18% : 118%) - начислен НДС к уплате в бюджет;

Дебет 51 Кредит 62

- 2360 руб. - получено вознаграждение от инвестора.

Учет затрат на строительство

Поскольку инвестор поручает заказчику только технический контроль, а сам напрямую ведет расчеты с подрядчиком, то учет затрат на строительство также ведет инвестор. Так, затраты на строительство будут отражаться у него на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" (субсчет "Строительство объектов основных средств").

Пример 4. На строительство спортивного комплекса инвестор перечислил подрядчику аванс - 15 000 000 руб. В отчетном периоде инвестор принял от подрядчика выполненный этап работ стоимостью 15 000 000 руб. (в том числе НДС - 2 288 135,59 руб.).

А техническому заказчику причитается оплата в размере 450 000 руб. (в том числе НДС - 68 644,07 руб.).

В учете инвестора бухгалтер отразит данную операцию следующими проводками:

Дебет 60 субсчет "Расчеты по авансам выданным" Кредит 51

- 15 000 000 руб. - перечислен аванс подрядчику;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 60 субсчет "Расчеты с подрядчиком"

- 12 711 864,41 руб. (15 000 000,00 - 2 288 135,59) - отражены затраты по выполненному этапу работ, принятому от подрядчика;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет "Расчеты с подрядчиком"

- 2 288 135,59 руб. - отражен НДС по выполненному этапу работ;

Дебет 60 субсчет "Расчеты с подрядчиком" Кредит 60 субсчет "Расчеты по авансам выданным"

- 15 000 000 руб. - зачтен аванс, перечисленный ранее подрядчику;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 60 субсчет "Расчеты с техническим заказчиком"

- 381 355,93 руб. (450 000,00 - 68 644,07) - отражена стоимость услуг технического заказчика;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет "Расчеты с техническим заказчиком"

- 68 644,07 руб. - отражен НДС по услугам технического заказчика;

Дебет 60 субсчет "Расчеты с техническим заказчиком" Кредит 51

- 450 000 руб. - оплачены услуги технического заказчика.

Приемка построенного объекта

Поскольку затраты на строительство отражаются в учете инвестора, то выполненные работы принимает сам инвестор. Но в этом также должна участвовать инженерная организация (технический заказчик).

Именно технический заказчик может подтвердить, что объемы работ, указанные подрядчиком, не завышены, а виды и характер работ соответствуют условиям договора строительного подряда.

Для оформления операции по приемке выполненных работ используют форму N КС-2 "Акт о приемке выполненных работ", на основе которой составляют форму N КС-3 "Справка о стоимости выполненных работ и затрат" <**>. Эти формы подписывают инвестор и подрядчик.

     
   ————————————————————————————————
   

<**> Унифицированные формы N КС-2 и N КС-3 утверждены Постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. N 100. Подробнее о порядке заполнения этих форм читайте в статье, опубликованной в Приложении N 3, 2003, с. 67.

Причем поскольку технический заказчик также участвует в приемке работ, выполненных подрядчиком, то в указанные формы можно внести дополнительный реквизит. Например, "Согласовано" с указанием должности, подписи представителя технического заказчика и наименования организации - технического заказчика.

Отметим, что внести в унифицированные формы дополнительные реквизиты разрешает Порядок применения унифицированных форм первичной учетной документации, утвержденный Постановлением Госкомстата России от 24 марта 1999 г. N 20.

А.Ю.Ежова

Аудитор

Центра финансовой экспертизы

группы компаний "Бизнес-Сервис"

Подписано в печать

09.08.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——