"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", N 3, 2004

ПЕРЕДАЧА ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ ОРГАНАМ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ

Получив от подрядчика построенный объект, заказчик должен подготовить его к эксплуатации, передав внешние коммуникации и инженерные сооружения (инженерные сети) на обслуживание территориальным или другим эксплуатационным организациям. Причем это нужно сделать до того, как объект будет принят госкомиссией.

В данном случае возможно два варианта. Первый - заказчик заключает договоры на обслуживание со специализированными организациями. Второй-заказчик заключает договоры на временное обслуживание со специализированными организациями, а в дальнейшем, после прохождения государственной приемочной комиссии, внешние коммуникации и инженерные сооружения объекта передаются в государственную собственность. При этом передача коммуникаций и сооружений, как правило, осуществляется на безвозмездной основе.

Условие о передаче внешних коммуникаций и инженерных сооружений органам государственной власти может быть предусмотрено в инвестиционном договоре и носить обязательный характер, как, например, это практикуется в Москве (п.2 Постановления Правительства Москвы от 22 августа 2000 г. N 660 "О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы").

В статье мы рассмотрим правовые основы передачи в государственную собственность внешних коммуникаций и инженерных сооружений, а также учет и налогообложение такой операции.

Правовые основы сделки

Чтобы безвозмездно передать имущество кому-либо в собственность, нужно заключить договор дарения. Правила заключения таких договоров прописаны в гл.32 Гражданского кодекса РФ.

Естественно, что дарителем может быть лицо, у которого имущество находится в собственности или которому принадлежат на него имущественные права. А собственник объектов капитальных вложений или результатов инвестиционной деятельности - инвестор. Поэтому только он может быть дарителем внешних коммуникаций и инженерных сооружений, даже если передачей занимается заказчик. И если заказчик и инвестор являются разными юридическими лицами, то заказчик будет выступать в такой сделке в качестве посредника. Для этого с ним нужно заключить договор поручения.

Правда, можно сделать иначе: внести в инвестиционный договор, заключаемый между инвестором и заказчиком, условие о том, что заказчик по заданию и от имени инвестора должен передать государству внешние коммуникации и инженерные сооружения или имущественные права на них.

Схема передачи внешних коммуникаций

и инженерных сооружений органам

государственной власти

     
   —————————————————————————————————————————————¬
   |Внешние коммуникации и инженерные сооружения|
   L——————————T—————————————————————————T————————
   

¦ \¦/ ¦ ---------------+---------------------------¬ ¦ ¦Посреднический договор между инвестором и ¦ ¦ ¦ заказчиком или специальное условие ¦ ¦ ¦ в инвестиционном договоре ¦ ¦ L-------T--------------------------------- ———— \¦/ \¦/

     
   ———————————+——————————————————+———¬
   |    Договор дарения инвестора    |
   |с органами государственной власти|
   L——————————T———————————————————————
   

\¦/

     
   ———————————+——————————————————————¬
   |  Органы государственной власти  |
   L——————————————————————————————————
   

Налогообложение

Теперь рассмотрим порядок налогообложения операции по передаче внешних коммуникаций и инженерных сооружений в государственную собственность.

НДС

Если организация безвозмездно передает объекты жилищно-коммунального назначения государственным органам или органам местного самоуправления (или по их решению - специализированным организациям, использующим и эксплуатирующим указанные объекты), то такая операция не облагается НДС. Так установлено в пп.2 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ. При этом "входной" НДС, уплаченный контрагентам и подрядчикам при строительстве переданных объектов, включается в их стоимость (пп.4 п.2 ст.170 Налогового кодекса РФ).

А если передаются имущественные права на внешние коммуникации и инженерные сооружения? Тогда такая передача не будет освобождаться от НДС. Ведь в пп.2 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ речь идет только о передаче объектов жилищно-коммунального назначения, а не имущественных прав на них. При этом передача имущественных прав подпадает под налогообложение в соответствии с пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ. Правда, в Налоговом кодексе РФ не указано, как рассчитывать налогооблагаемую стоимость передаваемых имущественных прав на объекты. Налоговые органы в подобных случаях обычно ссылаются на п.2 ст.154 Налогового кодекса РФ, в котором в том числе установлен порядок исчисления НДС при безвозмездной передаче товаров (работ, услуг) <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> О спорных вопросах уплаты НДС при передаче имущественных прав читайте в рубрике "Советы коллег" на с. 26.

В такой ситуации инвестор может предъявить к вычету из бюджета "входной" НДС на основании сводного счета-фактуры - его заказчик-застройщик выписывает по окончании строительства на стоимость услуг всех подрядчиков. А также на основании отдельного счета-фактуры <**>, который заказчик-застройщик выписывает на стоимость своих услуг. Это следует из пп.1 п.2 ст.171 Налогового кодекса РФ, который разрешает налоговый вычет по товарам (работам, услугам), приобретаемым для операций, облагаемых НДС.

     
   ————————————————————————————————
   

<**> Подробнее о порядке составления счетов-фактур при строительстве объектов мы рассказывали в статье "Инвестор, заказчик-застройщик и подрядчики: порядок составления счетов-фактур", опубликованной в Приложении N 4, 2003, с. 60.

Налог на прибыль

Стоимость внешних коммуникаций и инженерных сооружений или имущественных прав на них, переданных государству безвозмездно, не признается у инвестора расходом в целях налогообложения прибыли. Это установлено в п.16 ст.270 Налогового кодекса РФ.

Бухгалтерский учет

Даже если инвестор зарегистрировал право собственности на коммуникации и сооружения, которые он собирается передать государству, учитывать их в составе основных средств нельзя. Ведь эти сооружения инвестор не будет использовать в своих производственных целях. Иными словами, не выполняются все условия, необходимые для того, чтобы в бухгалтерском учете объект можно было включить в состав основных средств. Напомним, что эти условия перечислены в п.4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н.

Поскольку в Плане счетов не предусмотрен счет, на котором можно учитывать объекты, не используемые в производственных целях и находящиеся у организации на праве собственности, в рабочий план счетов организации можно включить новый, например 06. Однако не забудьте, что, согласно требованиям Инструкции по применению Плана счетов, введение нового синтетического счета нужно согласовать с Минфином России. Но чтобы избежать этого, можно отразить зарегистрированный объект на отдельном субсчете к счету 08 "Вложения во внеоборотные активы". Например, на субсчете "Прочие внеоборотные активы".

Пример 1. На сооружение внешних коммуникаций и инженерных сооружений инвестор перечислил заказчику-застройщику 2 714 000 руб. После того как строительство было завершено, стороны подписали все необходимые документы, а заказчик-застройщик выставил инвестору сводный счет-фактуру на 2 714 000 руб. (в том числе НДС - 414 000 руб.). За регистрацию права собственности на внешние коммуникации и инженерные сооружения инвестор заплатил 7500 руб. А затем он безвозмездно передал эти объекты администрации города.

В учете инвестора бухгалтер отразит данную операцию проводками:

Дебет 60 субсчет "Расчеты по авансам выданным" Кредит 51

- 2 714 000 руб. - перечислены заказчику-застройщику деньги на сооружение внешних коммуникаций и инженерных сооружений;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 60 субсчет "Расчеты с заказчиком-застройщиком"

- 2 300 000 руб. (2 714 000 - 414 000) - получены коммуникации и инженерные сооружения от заказчика-застройщика;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет "Расчеты с заказчиком-застройщиком"

- 414 000 руб. - отражен НДС;

Дебет 60 субсчет "Расчеты с заказчиком-застройщиком" Кредит 60 субсчет "Расчеты по авансам выданным"

- 2 714 000 руб. - зачтен аванс, ранее перечисленный заказчику-застройщику;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 76 субсчет "Расчеты по государственной регистрации объектов недвижимости"

- 7500 руб. - отражены расходы по государственной регистрации прав на внешние коммуникации и инженерные сооружения;

Дебет 08 субсчет "Прочие внеоборотные активы" Кредит 08 субсчет "Строительство объектов основных средств"

- 2 307 500 руб. (2 300 000 + 7500) - отражен зарегистрированный объект в составе прочих внеоборотных активов;

Дебет 08 субсчет "Прочие внеоборотные активы" Кредит 19

- 414 000 руб. - учтен "входной" НДС в стоимости внешних коммуникаций и инженерных сооружений, подлежащих безвозмездной передаче государственным органам власти;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 08 субсчет "Прочие внеоборотные активы"

- 2 721 500 руб. (2 307 500 + 414 000) - переданы безвозмездно администрации города внешние коммуникации и инженерные сооружения.

При этом 2 721 500 руб. не уменьшают налогооблагаемую прибыль инвестора.

А теперь рассмотрим случай, когда инвестор передает государственным органам власти имущественные права на внешние коммуникации и инженерные сооружения (то есть передает эти объекты до момента госрегистрации права собственности на них).

Пример 2. Изменим условия примера 1. Предположим, что инвестор не зарегистрировал право собственности на построенные сооружения и сразу передает их администрации города.

В данном случае речь идет о передаче имущественных прав при посредничестве застройщика.

Тогда в учете инвестора бухгалтер сделает такие проводки:

Дебет 60 субсчет "Расчеты по авансам выданным" Кредит 51

- 2 714 000 руб. - перечислены заказчику-застройщику деньги на сооружение внешних коммуникаций и инженерных сооружений;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 60 субсчет "Расчеты с заказчиком-застройщиком"

- 2 300 000 руб. (2 714 000 - 414 000) - списана стоимость внешних коммуникаций и инженерных сооружений, переданных безвозмездно администрации города;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет "Расчеты с заказчиком-застройщиком"

- 414 000 руб. - отражен НДС;

Дебет 60 субсчет "Расчеты с заказчиком-застройщиком" Кредит 60 субсчет "Расчеты по авансам выданным"

- 2 714 000 руб. - закрыты расчеты с заказчиком-застройщиком;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 414 000 руб. (2 300 000 руб. х 18%) - начислен НДС с передачи имущественных прав;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 414 000 руб. - предъявлен к вычету из бюджета НДС.

П.Г.Попов

Налоговый консультант

ООО "АФ "Аудит-Холдинг"

Подписано в печать

09.08.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——