"Главбух", N 15, 2004

РЕШАЕМ ПРОБЛЕМЫ,

СВЯЗАННЫЕ С ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Зачастую предприятия размещают в арендованных квартирах офисы, склады и т.п. Недавно Минфин России разъяснил, что организации не вправе вычесть из налогооблагаемого дохода арендную плату за жилые помещения, которые используют для каких-либо иных целей, кроме проживания граждан.

Единственный выход, который предложило организациям финансовое ведомство, заключается в следующем. Надо перевести помещение из жилого фонда в нежилой. Однако процедура такого перевода довольно сложна, да и далеко не всегда на это соглашаются собственники арендуемых квартир.

Схожая проблема есть и у организаций, которые размещают офисы в собственных квартирах. По мнению Минфина России, амортизацию по таким квартирам можно начислять лишь после того, как они будут переведены в нежилой фонд.

Ну что же, чиновники, как всегда, пекутся о государственном бюджете в ущерб интересам предприятий. Между тем их выводы отнюдь не бесспорны. В нашей статье мы расскажем, что нужно предпринять, чтобы включить в расходы арендную плату по жилым помещениям. Также вы узнаете, как оспорить запрет Минфина России на начисление амортизации по собственным квартирам, которые еще не переведены в нежилой фонд.

Арендная плата по жилым помещениям

Итак, по мнению Минфина России, предприятие может включить в расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, арендную плату лишь по тем жилым помещениям, которые используются для проживания граждан. Но так ли уж неоспоримы аргументы чиновников?

Почему Минфин России запрещает включать

в расходы арендную плату за квартиры

Согласно пп.10 п.1 ст.264 Налогового кодекса РФ, арендные платежи включаются в прочие доходы, уменьшающие налогооблагаемый доход. Однако прежде чем воспользоваться данной нормой и исключить арендный платеж из налогооблагаемой прибыли, бухгалтер обязан проверить, отвечает ли этот расход критериям, приведенным в ст.252 Налогового кодекса РФ. А именно, как и любой другой вид расходов, арендная плата должна быть экономически оправданна и документально подтверждена. Причем подтверждающие документы (договор, акты, счета) не должны противоречить законодательству Российской Федерации.

Вот в последнем из названных критериев как раз и кроется проблема, из-за которой Минфин России запрещает относить на расходы арендную плату по жилым помещениям, используемым в производственных целях. Дело в том, что по п.2 ст.288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения можно сдавать только для проживания граждан. Размещать же в жилых домах производственные или административные подразделения организаций можно только переведя помещение из жилого в нежилое. А промышленное производство в жилых домах вообще запрещено (п.3 ст.288 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, договор аренды жилого помещения, предусматривающий его эксплуатацию в каких-либо иных кроме проживания граждан целях, противоречит Гражданскому кодексу РФ. И чиновники делают вывод: арендные платежи по такому договору нельзя списать на расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход (Письмо Минфина России от 5 мая 2004 г. N 04-02-05/2/18).

Решение проблемы

Еще раз повторим, что ст.252 Налогового кодекса РФ запрещает исключать из налогооблагаемой прибыли расходы по договорам, которые составлены вразрез с законодательством Российской Федерации. Значит, прописав в договоре аренды жилого помещения, что в дальнейшем в нем будет располагаться, скажем, офис, фирма лишает себя возможности списать арендную плату на расходы.

Однако Гражданский кодекс РФ отнюдь не обязывает указывать в договоре, как именно будет использоваться арендованное имущество. Значит, для того чтобы привести договор в соответствие с законодательством, достаточно исключить из него любые упоминания о том, что в арендованном помещении откроют офис фирмы или устроят склад.

В таком случае арендные платежи будут отвечать всем условиям для признания расходов, перечисленным в ст.252 Налогового кодекса РФ. В том же, что фактически арендатор будет использовать помещение не для проживания граждан, никакого нарушения правил учета расходов при расчете налогооблагаемой прибыли нет. Налоговый кодекс РФ требует лишь одного: любой договор должен соответствовать всем требованиям других отраслей законодательства. В отношении же практических действий фирмы по заключенной сделке Налоговый кодекс никаких ограничений не устанавливает. Существенно лишь то, что эти действия направлены на получение налогооблагаемого дохода.

Таким образом, у чиновников нет никаких оснований для того, чтобы привлечь к налоговой ответственности фирму, которая расположила офис или склад в жилом помещении. Главное, чтобы такое намерение не было прописано в договоре аренды. При этом арендатору все же стоит согласовать свои действия с собственником квартиры. Ведь он вправе расторгнуть договор, узнав, что арендатор использует квартиру не по ее прямому назначению (п.2 ст.615 Гражданского кодекса РФ). Подтолкнуть же собственника к такому шагу может угроза штрафа, предусмотренного ст.7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Правда, этот штраф невелик - от 1000 до 1500 руб. - и его вполне можно компенсировать арендной платой.

Таким образом, с собственником квартиры вы, скорее всего, договоритесь. Гораздо сложнее будет согласовать свои действия с налоговиками. Ведь не исключено, что они все же попытаются уличить вас в нарушении налогового законодательства. В этом случае свою правоту придется отстаивать в суде. Риск в данном случае минимален, поскольку обычно в подобных спорах победа остается за налогоплательщиками. Примером тому Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 июля 2001 г. N А56-4699/01. В нем суд справедливо указал, что налоговое законодательство не требует, чтобы фирма осуществляла свою предпринимательскую деятельность исключительно в нежилых помещениях.

Пример 1. В июле 2004 г. ООО "Парус" арендовало у Романова А.Н. двухкомнатную квартиру. Арендная плата составляет 6000 руб. в месяц. В договоре аренды не указано, каким образом ООО "Парус" собирается использовать жилое помещение.

Однако по устной договоренности с Романовым предприятие разместило в квартире свою администрацию.

Бухгалтер сделал в учете такие проводки:

Дебет 26 Кредит 76

- 6000 руб. - начислена арендная плата за июль;

Дебет 76 Кредит 68 субсчет "Расчеты по налогу на доходы физических лиц"

- 780 руб. (6000 руб. х 13%) - удержан НДФЛ из арендной платы;

Дебет 76 Кредит 50

- 5220 руб. (6000 - 780) - выдана арендная плата;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по налогу на доходы физических лиц" Кредит 51

- 780 руб. - уплачен НДФЛ, удержанный из арендной платы.

Квартира арендована для управленческих нужд предприятия, а расходы по арендной плате подтверждены договором, составленным в соответствии с российским законодательством.

Поэтому бухгалтер ООО "Парус" включил арендный платеж за июль - 6000 руб. - в состав прочих расходов, уменьшающих налогооблагаемый доход.

Амортизация по купленным квартирам

Иногда предприятия вместо того, чтобы арендовать, покупают квартиры в собственность, переводят их в нежилой фонд и размещают в них офисы или склады.

Но как мы уже сказали, перевод жилого помещения в нежилое занимает достаточно долгое время. Поэтому зачастую фирма начинает эксплуатировать квартиру прежде, чем она получит статус нежилого помещения.

По мнению Минфина России, изложенному в Письме от 6 мая 2004 г. N 04-02-05/2/19, амортизировать такие квартиры в налоговом учете нельзя до тех пор, пока они не будут признаны нежилыми. Аргумент все тот же: ст.288 Гражданского кодекса РФ разрешает использовать жилые помещения только для проживания граждан. Значит, квартира, используемая для каких-либо иных целей и при этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом быть не может.

Но утверждение Минфина России отнюдь не бесспорно. Ведь как мы уже сказали, Налоговый кодекс РФ не требует, чтобы расходы налогоплательщика, уменьшающие налогооблагаемый доход, были получены в результате операций, полностью соответствующих нормам гражданского или, скажем, жилищного законодательства. Главное, чтобы эти нормы были учтены в договоре, на основании которого фирма получила в собственность жилое помещение.

Исчерпывающий же перечень признаков, при наличии которых имущество можно считать амортизируемым, дан в п.1 ст.256 Налогового кодекса РФ. А именно такое имущество должно находиться в собственности предприятия, использоваться для извлечения дохода, служить больше 12 месяцев и стоить дороже 10 000 руб.

Поэтому фирма вправе начислять амортизацию по квартире, которая отвечает всем этим критериям, независимо от того, переведена она в нежилой фонд или нет. Единственное дополнительное условие: квартиру можно амортизировать лишь с того месяца, в котором владелец подаст документы на ее госрегистрацию (п.8 ст.258 Налогового кодекса РФ).

Заметьте, что правила бухгалтерского учета также не запрещают начислять амортизацию по жилым помещениям. Поэтому в данном случае никаких расхождений между бухгалтерским и налоговым учетом нет.

Пример 2. ООО "Клен" в июле 2004 г. купило у физического лица трехкомнатную квартиру за 1 500 000 руб. В этом же месяце были поданы документы на госрегистрацию квартиры и ее начали эксплуатировать в качестве офисного помещения. Перевод квартиры в нежилой фонд состоялся только в сентябре 2004 г. Однако бухгалтер ООО "Клен" и в бухгалтерском, и в налоговом учете начал начислять амортизацию по квартире с августа 2004 г. Сумма амортизационных отчислений за этот месяц составила 4000 руб.

В бухучете ООО "Клен" сделаны следующие проводки.

В июле 2004 г.:

Дебет 08 субсчет "Приобретение объектов основных средств" Кредит 60

- 1 500 000 руб. - отражены затраты на покупку квартиры;

Дебет 01 субсчет "Недвижимость, по которой не зарегистрировано право собственности" Кредит 08 субсчет "Приобретение объектов основных средств"

- 1 500 000 руб. - учтена в составе основных средств эксплуатируемая квартира, по которой поданы документы на госрегистрацию.

В августе 2004 г.:

Дебет 26 Кредит 02 субсчет "Амортизация по недвижимости, по которой не зарегистрировано право собственности"

- 4000 руб. - начислена амортизация по квартире.

Примечание. Мнение специалиста

Никонов Андрей Александрович, партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры"

- В договоре аренды нельзя прописывать, что в жилом помещении расположат производственные мощности или офис. Иначе договор будет противоречить ст.288 Гражданского кодекса РФ, и налоговики оспорят право арендатора на отнесение арендных платежей в уменьшение налогооблагаемой прибыли со ссылкой на ст.252 Налогового кодекса РФ. Если же договор составлен в соответствии с законодательством, у арендатора не возникнет проблем со списанием арендных платежей. И не важно, что на деле арендатор разместит в квартире одно из подразделений фирмы: налоговое законодательство не увязывает возможность признания расходов по аренде с законностью использования арендованного помещения в деятельности налогоплательщика. Важно, чтобы у фирмы были документы, соответствующие законодательству и подтверждающие значимые для налогообложения факты: размер расходов, период, к которому они относятся, и связь между ними и деятельностью, направленной на получение дохода.

Л.Д.Саркисов

Эксперт журнала "Главбух"

Подписано в печать

04.08.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——