"Учет.Налоги.Право", N 28, 2004

"ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ" РЕМОНТ - В РАСХОДЫ!

В 24-м номере "УНП" была опубликована статья "С ремонтом спешить не стоит". В ней рассматривался вопрос о порядке списания расходов арендатора на ремонт имущества, которые произведены до заключения договора аренды, на основании одного лишь предварительного договора. Автор приходит к выводу, что учесть такие затраты, как расходы на ремонт арендованных объектов основных средств, по п.2 ст.260 НК РФ нельзя.

Конечно, начинать ремонт чужого помещения лучше уже после заключения договора аренды. В таком случае арендатор будет защищен как с гражданско-правовой, так и с налоговой стороны. Однако, на мой взгляд, даже если расходы на ремонт произведены до момента проставления подписей на договоре аренды, положение арендатора не безнадежно.

Не в названии суть

По правилам Гражданского кодекса вид договора определяется не по наименованию, а исходя из его содержания, прав и обязанностей сторон (ст.431 ГК РФ). Именно этим принципом и надо руководствоваться в нашей ситуации. Так, предварительный договор по своей сути еще не влечет (и не может повлечь) за собой права и обязанности, предусмотренные договором аренды (ст.429 ГК РФ). В частности, на основании предварительного договора помещение не может передаваться арендатору. Соответственно он не может проводить в этом помещении ремонт (так как оно еще не передано).

Если же арендатор от своего имени, не дожидаясь заключения договора аренды, заключил с подрядчиком договор на проведение ремонтных работ, да еще и предоставил ему доступ в помещения, то речь идет уже не о предварительном договоре.

Фактическая передача помещений арендодателем арендатору, предоставление доступа в них, осуществление ремонта с привлечением сторонней организации - все это свидетельствует о том, что отношения сторон вышли далеко за рамки предварительного договора. А наименование этого документа уже перестало соответствовать действительным намерениям и действиям сторон.

Получается, что в период с момента заключения "предварительного договора аренды" до заключения уже самого договора аренды арендатор пользовался помещениями только без внесения за это какой-либо платы. То есть налицо безвозмездное пользование имуществом. А в соответствии со ст.695 ГК РФ именно на лице, которое безвозмездно пользуется имуществом, лежит обязанность производить ремонт этого имущества (как текущий, так и капитальный). То есть обязанность проводить ремонт в данном случае установлена законодательно.

Поэтому если налогоплательщик использует имущество в деятельности, приносящей доходы, то он имеет право учесть расходы на такой ремонт при налогообложении прибыли (п.1 ст.252 и пп.49 п.1 ст.264 НК РФ).

Здесь замечу, что факт безвозмездного пользования помещением не повлечет за собой возникновения у арендатора дохода по п.8 ст.250 НК РФ. Дело в том, что эта норма говорит о доходе от безвозмездной передачи товаров, работ, услуг или имущественных прав. Пользование же имуществом не является ни товаром, ни работой, ни услугой (Постановления Президиума ВАС РФ от 22.07.2003 N 11668/01 и N 3089/03). Право пользования по своей сути является вещным правом (ст.209 ГК РФ), а следовательно, к имущественным правам никакого отношения не имеет.

Учтем любой ремонт

Есть и еще один аргумент в пользу того, что ремонт помещений, произведенный до официального заключения договора аренды на них, можно учесть при налогообложении прибыли. Обратимся к ст.253 НК РФ. В ней приводится перечень расходов, связанных с производством и реализацией. И среди них упоминаются расходы на ремонт имущества (пп.2 п.1 ст.253 НК РФ). Причем эта норма никак не связывает возможность учета расходов на ремонт с тем, относится имущество к числу основных средств, является оно собственным имуществом налогоплательщика, арендуется или используется им на каком-либо ином основании.

Следовательно, можно с полным основанием утверждать, что эта статья разрешает учесть расходы по ремонту помещения, произведенные будущим арендатором в период безвозмездного пользования этими помещениями.

Представление есть!

Нельзя в данном случае говорить и о безвозмездно выполненных работах или переданном имуществе. Дело в том, что в силу п.2 ст.248 НК РФ имущество считается полученным безвозмездно, если его получение не связано с возникновением у получателя обязанности передать передающему лицу имущество (выполнить работы, оказать услуги). Аналогичная по смыслу формулировка безвозмездного договора содержится и в п.2 ст.423 ГК РФ.

Таким образом, о безвозмездности можно говорить только если одна сторона ничего не должна передать другой стороне взамен полученного. В данном же случае уже само осуществление ремонта могло оказаться возможным лишь в связи с тем и после того, как будущий арендодатель сделал со своей стороны встречное представление - передал помещения. Поэтому в данном случае нельзя применить п.16 ст.270 НК РФ, запрещающий учитывать при налогообложении прибыли безвозмездно переданное имущество (выполненные работы, оказанные услуги) и расходы, связанные с такой передачей.

Это еще раз подтверждает, что расходы на ремонт имущества, понесенные до заключения основного договора аренды, можно учесть при налогообложении прибыли.

Ф.Ф.Халиков

Адвокат

Специализированной коллегии адвокатов

Удмуртской Республики

Подписано в печать

02.08.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——