"Бухгалтерский учет", N 15, 2004

УЧЕТ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ РАСЧЕТОВ

ЗА ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Организация, содержание и развитие муниципальных энерго-, газо-, тепло- и водоснабжения и канализации находятся в ведении муниципального образования (ст.6 Федерального закона РФ от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Работы по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту жилищного фонда чаще всего выполняются по договорам подряда, заключенным службой заказчика с муниципальными и частными организациями по обслуживанию жилищного фонда.

Договор подряда подразумевает, что одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а тот обязуется принять результат работы и оплатить его (ст.702 ГК РФ). В договоре указывается начальный и конечный сроки выполнения работы.

Цена договора подряда на выполнение капитального ремонта жилищного фонда определяется путем составления сметы, которая может быть приблизительной или твердой, и включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.

Поскольку услуги по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда предоставляются населению, регулирование взаимоотношений между гражданами, службой заказчика и подрядной организацией осуществляется в соответствии с разновидностью договора подряда - договором бытового подряда (ст.ст.730 - 739 ГК РФ).

Согласно ст.735 ГК РФ цена работы по подобному договору не может быть выше определенного уровня, установленного или регулируемого соответствующими государственными органами. Изменение цены договора допускается только в случае ненадлежащего выполнения (невыполнения) работы.

В соответствии со стоимостью работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда (по которому определяется тариф для населения на обслуживание 1 кв. м жилищного фонда) рассчитывается общегодовая стоимость работ, которая используется в дальнейшем в расчетах между службой заказчика и гражданами.

Условия выполнения работ по договорам подряда на техническое обслуживание и текущий ремонт жилищного фонда регулируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

Поскольку работы по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту финансируются за счет разных источников, важно четко разграничить, что подразумевается под этими понятиями.

Техническое обслуживание включает в себя комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.

Текущий ремонт - это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Оплата за техническое обслуживание и текущий ремонт включается в тарифы на жилищные услуги.

При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление модернизации жилых зданий. Капитальный ремонт финансируется за счет средств местного бюджета. Финансирование из бюджета компенсирует все издержки подрядчика и обеспечивает причитающееся ему вознаграждение.

Предельная стоимость жилищно-коммунальных услуг, стоимость капитального ремонта жилищного фонда определяется федеральными стандартами. Федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг на 2004 г. утверждены Постановлением Правительства РФ от 25.08.2003 N 522.

Учет оплаты за техническое обслуживание и текущий ремонт

Обычно по договорам подряда на техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда сторонами предусмотрена ежемесячная оплата аванса. Окончательный расчет осуществляется на основании справки о стоимости выполненных работ и затрат по ф. N КС-3 и акта о приемке выполненных работ по ф. N КС-2 (утв. Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100).

Услуги по техническому содержанию и текущему ремонту жилищного фонда реализуются населению по ценам, регулируемым государством <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Основные принципы и методы установления цен на услуги по содержанию и ремонту жилья, за наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги, а также правила регулирования и применения этих цен и тарифов определены Постановлением Правительства РФ от 17.02.2004 N 89.

В бухгалтерском учете службы заказчика доходы и расходы по данному виду деятельности должны учитываться обособленно.

Пример 1. ООО "Жилсервис" по договору подряда, заключенному со службой заказчика, на чьем балансе находится муниципальный жилищный фонд, осуществляет обслуживание 10 жилых домов. Общегодовая стоимость работ по договору составила 1 800 000 руб. (в том числе НДС 274 576 руб.). Условиями договора предусмотрена выплата аванса в размере 30% стоимости работ по договору.

Услуги по обслуживанию жилищного фонда реализуются населению по утвержденным тарифам, которые составляют в настоящее время 90% экономически обоснованных расходов на их оказание. Предположим, что все граждане платят по полному утвержденному для населения тарифу (без учета льгот и субсидий).

В учете службы заказчика сделаны следующие бухгалтерские записи:

Д-т сч. 60-1-1 "Авансы, выданные на обслуживание жилфонда",

К-т сч. 51 "Расчетные счета"

540 000 руб.

выдан аванс на работы по текущему ремонту, техобслуживанию;

Д-т сч. 20 "Основное производство",

К-т сч. 60-2-1 "Обслуживание и текущий ремонт жилфонда"

1 525 424 руб.

отражена стоимость выполненных работ по содержанию, текущему ремонту жилищного фонда в целом за год (возможно отражение выполненных работ ежемесячно согласно предъявленным ф. N N КС-2, КС-3);

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям",

К-т сч. 60-2-1 "Обслуживание и текущий ремонт жилфонда"

274 576 руб.

отражен НДС по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда;

Д-т сч. 60-2-1 "Обслуживание и текущий ремонт жилфонда",

К-т сч. 60-1-1 "Авансы, выданные на обслуживание жилфонда"

540 000 руб.

зачтена сумма аванса по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам",

К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

82 373 руб.

предъявлена к вычету сумма НДС по авансу;

Д-т сч. 60-2-1 "Обслуживание и текущий ремонт жилфонда",

К-т сч. 51 "Расчетные счета"

1 260 000 руб.

произведена доплата за услуги по техническому обслуживанию, текущему ремонту жилищного фонда;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам",

К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

192 203 руб.

предъявлена к вычету сумма НДС по внесенной доплате за выполненные работы по обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда.

Расчеты службы заказчика с населением осуществляются в соответствии с заключенными с гражданами договорами социального найма и договорами на техническое обслуживание жилого помещения. Расчеты за жилищно-коммунальные услуги отражаются на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет 4 "Расчеты по квартплате".

В бухгалтерском учете службы заказчика производятся следующие записи по отражению расчетов населения за техническое обслуживание и текущий ремонт жилищного фонда (по условиям примера 1):

Д-т сч. 76-4 "Расчеты по квартплате",

К-т сч. 90-1 "Выручка"

1 620 000 руб. (1 800 000 руб. х 90%)

предъявлено населению за услуги по обслуживанию жилищного фонда;

Д-т сч. 90-3 "Налог на добавленную стоимость",

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам"

247 119 руб.

начислен НДС от стоимости услуг по обслуживанию жилищного фонда;

Д-т сч. 90-2 "Себестоимость продаж",

К-т сч. 20 "Основное производство"

1 525 424 руб.

отражена фактическая себестоимость приобретения услуг по обслуживанию жилищного фонда;

Д-т сч. 51 "Расчетные счета",

К-т сч. 76-4 "Расчеты по квартплате"

1 620 000 руб.

поступили средства населения в оплату жилищно-коммунальных услуг.

Налоговая база по НДС при реализации службой заказчика услуг по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда определяется в размере выручки от реализации услуг населению, рассчитываемой исходя из фактических цен реализации (п.2 ст.154 НК РФ), т.е. с учетом льгот и субсидий, предоставленных гражданам.

В соответствии с требованиями федерального стандарта уровень оплаты населением жилищно-коммунальных услуг составляет 90% экономически обоснованного тарифа. Поэтому у службы заказчика образуется убыток от реализации населению услуг по обслуживанию жилищного фонда.

В соответствии с условиями примера 1 убыток составит 152 543 руб. (1 620 000 - 247 119 - 1 525 424). При этом по счету 68 "Расчеты по налогам и сборам" появляется дебетовое сальдо - 27 457 руб. (247 119 - 274 576) - разница между начисленным НДС и предъявленным службой заказчика и уплаченным ею при приобретении у ООО "Жилсервис" услуг по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда.

Убыток от реализации услуг по государственным регулируемым тарифам компенсируется из средств местного бюджета, а отрицательная разница по НДС в соответствии с п.1 ст.176 НК РФ подлежит возмещению (зачету, возврату) налогоплательщику. Поскольку НДС является федеральным налогом, возмещение осуществляется за счет средств федерального бюджета.

Учет капитального ремонта

Работы по капитальному ремонту выполняются согласно утвержденным графику и смете, которые составляются после всестороннего обследования объекта, подписания акта технического состояния и акта о выявленных дефектах оборудования.

Завершение капитального ремонта оформляется актом приема-сдачи отремонтированных основных средств по ф. N ОС-3 (утв. Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7) с соответствующим внесением в технический паспорт объекта изменений, связанных с капитальным ремонтом, реконструкцией, модернизацией.

В соответствии с Федеральным законом от 06.05.2003 N 52-ФЗ, внесшим изменения в Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", плата за капитальный ремонт жилищного фонда с населения не взимается. При этом согласно Постановлению Правительства РФ от 02.08.1999 N 887 данный платеж по-прежнему включен в структуру платежей граждан.

Пример 2. ООО "Жилсервис" выполняет работы по капитальному ремонту, объем которого составил за год 2 600 000 руб., в том числе НДС 396 610 руб. По условиям договора подряда предусмотрена выплата аванса - 30% стоимости работ по договору, что составляет 780 000 руб. В учете службы заказчика производятся записи:

Д-т сч. 60-1-2 "Авансы, выданные на капитальный ремонт жилфонда",

К-т сч. 51 "Расчетные счета"

780 000 руб.

выдан аванс на работы по капитальному ремонту жилищного фонда;

Д-т сч. 20 "Основное производство",

К-т сч. 60-2-2 "Капитальный ремонт жилфонда"

2 203 390 руб.

отражена стоимость выполненных работ по капитальному ремонту жилищного фонда (по ф. N N КС-2, КС-3);

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям",

К-т сч. 60-2-2 "Капитальный ремонт жилфонда"

396 610 руб.

отражен НДС по капитальному ремонту жилищного фонда;

Д-т сч. 60-2-2 "Капитальный ремонт жилфонда",

К-т сч. 60-1-2 "Авансы, выданные на капитальный ремонт жилфонда"

780 000 руб.

зачтена сумма аванса по капитальному ремонту жилищного фонда;

Д-т сч. 20 "Основное производство",

К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

118 983 руб.

сумма НДС по авансу отнесена на увеличение стоимости работ по капитальному ремонту;

Д-т сч. 60-2-2 "Капитальный ремонт жилфонда",

К-т сч. 51 "Расчетные счета"

1 820 000 руб.

отражена оплата оставшейся стоимости работ по капитальному ремонту жилищного фонда;

Д-т сч. 20 "Основное производство",

К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

277 627 руб.

сумма НДС отнесена на увеличение стоимости работ по капитальному ремонту.

Оплата работ по капитальному ремонту в настоящее время поступает службе заказчика в качестве бюджетной помощи по ст.240310 в соответствии с Указаниями о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации, утвержденными Приказом Минфина России от 11.12.2002 N 127н.

Финансирование работ по капитальному ремонту жилищного фонда рассматривается как финансовая помощь предприятию и отражается в учете в соответствии с требованиями ПБУ 13/2000 "Учет государственной помощи", утвержденного Приказом Минфина России от 16.10.2000 N 92н. Принятие бюджетных средств к бухгалтерскому учету осуществляется при соблюдении двух условий:

1) имеется уверенность, что условия предоставления этих средств организацией будут выполнены;

2) имеется уверенность, что указанные средства будут получены.

Подтверждением выполнения данных условий у службы заказчика служат в первом случае договоры с населением на предоставление жилищно-коммунальных услуг и с подрядчиками на выполнение работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда, а во втором случае - уведомление о бюджетных ассигнованиях.

При использовании данных средств и отражении операций в учете следует иметь в виду, что в соответствии со ст.38 Бюджетного кодекса РФ все бюджетные средства, выделяемые в распоряжение получателей, являются целевыми. Поэтому средства, полученные по ст.240310, предназначены только для финансирования расходов по выполнению (оплате) капитального ремонта жилищного фонда.

Бюджетные средства, перечисленные по ст.240310, отражаются в бухгалтерском учете по кредиту счета 86 "Целевое финансирование", к которому для обеспечения раздельного учета по видам финансирования необходимо открыть субсчет 1 "Финансирование капитального ремонта".

В бухгалтерском учете службы заказчика расчеты с бюджетом по финансированию работ по капитальному ремонту будут отражены следующим образом (по условиям примера 2):

Д-т сч. 76-5 "Работы по капитальному ремонту",

К-т сч. 86-1 "Финансирование капитального ремонта"

2 600 000 руб.

отражена задолженность бюджета по финансированию капитального ремонта (согласно бюджетной росписи);

Д-т сч. 51 "Расчетные счета",

К-т сч. 76-5 "Работы по капитальному ремонту"

2 600 000 руб.

поступили бюджетные средства;

Д-т сч. 86-1 "Финансирование капитального ремонта",

К-т сч. 98 "Доходы будущих периодов"

2 600 000 руб.

средства целевого финансирования отражены в составе доходов будущих периодов;

Д-т сч. 98 "Доходы будущих периодов",

К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы"

2 600 000 руб.

признаны внереализационные доходы в момент признания расходов по проведению капитального ремонта жилищного фонда.

При расчете налоговой базы по НДС данные средства не учитываются. В соответствии с условиями примера 2 суммы НДС, уплаченные службой заказчика ООО "Жилсервис" по договору подряда за работы по капитальному ремонту жилищного фонда (396 610 руб.), должны покрываться за счет источника финансирования, т.е. бюджета, и относиться на стоимость работ по капитальному ремонту.

М.В.Маркова

Ведущий специалист

Минархстройэнерго Республики Коми

Подписано в печать

15.07.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——