"Аудиторские ведомости", N 8, 2004

ПОНЯТИЕ СТОИМОСТИ ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА СОБСТВЕННОСТИ

Согласно международным стандартам оценки (МСО-2) рыночная стоимость - это расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения (1). Европейские стандарты оценки в принципе повторяют приведенное толкование термина, хотя и проводят его непоследовательно, часто отождествляя понятия "рыночная стоимость" и "цена, которую нужно заплатить за имущество в коммерческой рыночной сделке" (2).

В соответствии с Законом Республики Казахстан от 30.11.2000 N 109-II "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" (с изменениями, внесенными Законами Республики Казахстан от 24.12.2001 N 276-II, от 14.02.2003 N 388-II, далее - Закон) рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Рассмотрим разницу между приведенными толкованиями понятия "рыночная стоимость". В данном случае сознательно используется термин "толкование" вместо термина "определение", так как приведенные определения таковыми по сути не являются. В толкованиях приведены условия, при выполнении которых осуществляется определяемое явление.

Согласно МСО-2 этими условиями являются:

- вещь, переходящая в руки покупателя, обладает для него потребительской стоимостью;

- и покупатель, и продавец находятся в полном рассудке и действуют в своих интересах;

- оба обладают полной информацией относительно сделки;

- на них никто не оказывает давление в виде принуждения;

- продажа осуществляется в течение достаточного времени, чтобы каждый из них мог извлечь выгоду от продажи.

Определение "рыночная стоимость" согласно Закону практически совпадает с принятым в Российской Федерации (3). Существенное отличие в методологическом подходе к этому явлению: по МСО значение стоимости является расчетной величиной, тогда как в Законе оно приравнивается к цене.

Как известно из политической экономии, цена есть денежное выражение стоимости. Фактически тем самым категория "цена" приравнивается к категории "стоимость". Возникает вопрос целесообразности введения двух разнозвучащих понятий для выражения одного и того же явления. В планово-административной экономической системе действительно не было необходимости в колебательном движении цен, так как общественно-полезные затраты, определяющие стоимость продукта, практически не менялись, и, следовательно, не должен был изменяться и уровень цен, отражающий в денежном выражении величину стоимости. В такой системе потребители искали не дешевые товары высокого качества, а сами товары в условиях дефицита.

В рыночной экономике цены подвержены изменениям. Цена отражает множество факторов, которые зависят в том числе от оценки производителем усилий на производство товара, т.е. от его представления о желательном уровне цены реализации (цена производителя) и от представления потребителем ценности продукта, необходимого для него (цена потребителя). Далее в ходе состязания между производителями, посредниками и потребителями товаров, работ и услуг складывается рыночная цена.

Таким образом, категория цены тесно связана с понятием стоимости (ценности), но не заменяет ее. С позиций нормального функционирования рынка существенную роль играет отклонение цен от среднего значения, характеризующего ценность товара. Отклонение цен от стоимости, происходящее на основе свободного нерегулируемого спроса-предложения, представляет собой индикатор ценности тех или иных товаров, являясь тем самым наиболее динамичным средством информирования рынка. Имеется в виду снижение общественной заинтересованности в данном виде продукции либо, наоборот, повышение, что в конечном счете приводит к росту доходов и через "перелив" капитала создает реальные условия для удовлетворения возросших потребностей.

Можно предположить, что по причине тождества понятий "рыночная стоимость" и "цена" в Законе не упоминается "дата оценки", тогда как в МСО-2 расчетная величина стоимости справедливо привязана к ней.

Остановимся на последнем из условий, приведенных в МСО-2. Неисполнение требования, что процесс продажи должен быть осуществлен в течение достаточно длительного времени, приводит к понятию "ликвидационная стоимость". Ликвидационная стоимость (или стоимость при вынужденной продаже) - денежная сумма, которая может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.

Ликвидационная стоимость подразделяется на 3 подвида:

- упорядоченная ликвидационная стоимость;

- принудительная ликвидационная стоимость;

- ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия.

Различия между этими подвидами в сроках проведения. Так, упорядоченная (планомерная) ликвидация (Orderly Liguidation Value) проводится в определенный, достаточно разумный период. Считается, что он должен составлять 1,5 - 2 года. Он включает время подготовки активов к продаже, доведения информации о продаже до потенциальных покупателей, обдумывание последними вопроса приобретения, аккумулирование финансовых средств на покупку и т.д.

При принудительной (ускоренной) ликвидации (Forced Liguidation Value) активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно. Понятно, что вследствие этого активы банкрота будут проданы по цене значительно ниже рыночной, чем при упорядоченной ликвидации. Обычный срок продажи при принудительной ликвидации составляет шесть, в крайнем случае девять, месяцев.

Третий вид ликвидационной стоимости - стоимость прекращения существования активов (утилизационная стоимость - Salvage Value). В этом случае стоимость имущества рассматривается как совокупность материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта. Проданная для утилизации собственность может быть перестроена, отремонтирована или модернизирована, быть источником запасных частей, лома, сырьем для вторичной переработки (стоимость скрапа).

Таким образом, чем короче срок, тем сильнее отличается стоимость от рыночной. При этом выполняется неравенство:

РС > УЛС > ПЛС > УС,

где РС - рыночная стоимость,

УЛС - упорядоченная ликвидационная стоимость,

ПЛС - принудительная ликвидационная стоимость,

УС - утилизационная стоимость.

Расчет УЛС и ПЛС осуществляется по формулам:

УЛС = К1 х РС,

ПЛС = К2 х РС,

где К1 - коэффициент на распродажу в течение разумного периода,

К2 - коэффициент поправки на ускоренную распродажу (К1 > К2).

Оценка ликвидационной стоимости производится по принятым алгоритмам затратного и/или рыночного подходов и корректируется в сторону уменьшения в связи с ускоренной распродажей с помощью коэффициентов K1, K2 и т.д., значения которых зависят не только от вида оцениваемой стоимости, но и от типа имущества. Например, по некоторым данным в случае плановой ликвидации скидка на распродажу составляет:

- для объектов недвижимости - 30 - 60%;

- для оборудования, машин и механизмов - до 40% их стоимости;

- для нематериальных активов - до 30%;

- для запасов - до 20%;

- для готовой продукции - до 25%;

- для незавершенного производства уменьшается до стоимости отходов.

Конкретизация отдельных участников рынка приводит к понятию инвестиционной стоимости. Инвестиционная стоимость - это стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования. В отличие от рыночной стоимости, определяемой мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором. Основными причинами различия могут быть оценка будущей прибыльности, представление о степени риска, сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им. Инвестиционную стоимость можно определить с помощью алгоритмов доходного подхода.

Подобным образом можно ввести понятия залоговой, налогооблагаемой, страховой и т.д. стоимости.

В заключение отметим, что на практике не следует ожидать совпадения результатов расчета стоимости имущества с ценой продажи. Такое совпадение является, скорее, случайностью, чем закономерностью. Представляется, что отклонение цены продажи от расчетной величины стоимости имущества в ту или другую сторону менее чем на 15% свидетельствует о достаточном качестве отчета по оценке.

На наш взгляд, в отчетах по оценке следует указывать конкретный вид рассчитываемой стоимости (ликвидационная, инвестиционная, залоговая и т.д.). При этом необходимо руководствоваться требованиями п.4.7 МСО-2: "Профессиональные оценщики избегают употреблять неспецифицированный термин "стоимость", применяя его в сочетании с определяющим прилагательным, конкретизирующим, какая именно стоимость имеется в виду".

Логично округлять результаты расчета стоимости имущества до практически обоснованного значения, учитывая, что "рынок" как экономическая категория относится к классу сложных систем, в каждой из которых невозможно учесть и отразить в расчетах все взаимоотношения между ее элементами.

Что касается действующих в Республике Казахстан правил оценки различных объектов, то необходимо усовершенствовать их с учетом положений МСО и Европейских стандартов оценки.

Литература

1. Международные стандарты оценки. - М.: Российское общество оценщиков. 1995.

2. Чампнис П. Утвержденные Европейские стандарты оценки недвижимости/По поручению TEGOVA, Европейской группы ассоциаций оценщиков. - М.: Российское общество оценщиков. 1998.

3. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в ред. от 27.02.2003) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

З.Ж.Атыгаева

Генеральный директор,

к. э. н.

Аудиторская компания FINEX

(г. Алматы,

Республика Казахстан)

М.А.Розинов

Начальник отдела,

доцент,

к. э. н.

Аудиторская компания FINEX

(г. Алматы,

Республика Казахстан)

Подписано в печать

15.07.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——