"Налоговый вестник", N 7, 2004

Вопрос: Налогоплательщик - физическое лицо сдавал внаем по договору принадлежащую ему на праве собственности квартиру. Мог ли он при расчете налога на доходы уменьшить полученную им в 2003 г. сумму арендной платы на суммы таких расходов, как стоимость текущего косметического ремонта квартиры, который он производил перед сдачей квартиры внаем, оплата коммунальных услуг и техобслуживания и т.д.?

Ответ: В случаях сдачи квартиры внаем собственник жилого помещения и наниматель являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора найма жилого помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в гл.35 ГК РФ. При этом право предоставления жилого помещения за плату для проживания в нем предоставлено собственнику жилого помещения.

Подпунктом 2 ст.221 НК РФ предусмотрено право на получение профессиональных налоговых вычетов для налогоплательщиков, получающих доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг).

При этом ст.38 НК РФ определено, что услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Вместе с тем использование собственником жилого помещения своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом не может признаваться деятельностью. Следовательно, применение вышеприведенной нормы ст.221 НК РФ в случаях сдачи жилья внаем неправомерно.

Поскольку в соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, оплата коммунальных услуг, техобслуживания, услуг консьержек, абонентской платы за телефон, Интернет, так же как и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии посредством проведения текущего ремонта, является обязанностью собственника квартиры вне зависимости от того, проживает в ней сам владелец или квартира сдается внаем. Следовательно, вышеуказанные затраты для любого владельца квартиры являются неизбежными, в связи с этим они не относятся к расходам, непосредственно связанным с получением владельцем квартиры дохода от сдачи внаем принадлежащего ему жилого помещения.

Кроме того, размер платы за наем жилья устанавливается в договоре по соглашению сторон; поэтому наймодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему жилого помещения, в назначаемой им плате за его наем, включая стоимость коммунальных услуг, которыми фактически пользуются наниматели, а также расходы по текущему ремонту и обновлению предметов домашнего обихода.

Обновляя предметы домашнего обихода и постоянно улучшая интерьер квартиры, наймодатель тем самым постоянно увеличивает стоимость принадлежащего ему на праве собственности имущества, что означает возрастание цены его возможной реализации, а также позволяет ему повышать размер арендной платы.

Что же касается износа предметов домашнего обихода, в том числе мебели и бытовой техники, то такой износ происходит независимо от того, кто пользуется этими предметами - собственник имущества или временный жилец. При этом обязанность по возмещению причиненного имуществу наймодателя ущерба должна быть возложена на нанимателя жилья, то есть в договоре следует предусмотреть способ компенсации вероятных убытков.

Таким образом, вышепоименованные расходы наймодателя не являются не компенсируемыми затратами, произведенными исключительно в интересах нанимателя жилья, поскольку такие затраты - это вклад в личную собственность наймодателя.

Что касается расходов по оплате электроэнергии, то поскольку размер таких затрат напрямую зависит от нанимателей жилья, документально подтвержденные суммы вышеуказанных затрат могут быть учтены в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц по доходам, полученным наймодателем в отчетном налоговом периоде, которым согласно ст.216 НК РФ признается календарный год, от сдачи внаем принадлежащего ему жилого помещения.

Документально подтвержденные расходы, связанные с оформлением в ОВИРе регистрации арендатора и членов его семьи, могут уменьшать налоговую базу по налогу на доходы при наличии в договоре найма жилья специального условия, предусматривающего, что такое оформление производится за счет наймодателя.

Т.Ю.Левадная

Советник налоговой службы

Российской Федерации III ранга

Подписано в печать

04.06.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——