"Консультант", N 12, 2004

Вопрос: Продавец объекта недвижимости (здания) передал его покупателю по договору купли-продажи и акту (до момента государственной регистрации) и полностью получил за него оплату. Если покупатель при наличии договора и акта приема-передачи обязан отразить полученное имущество на счете 08 до государственной регистрации, а продавец списывает объект со счетов бухгалтерского учета только после регистрации, то кто и до (с) какой даты является налогоплательщиком налога на имущество организаций?

Ответ: Согласно п.2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания), при принятии к бухгалтерскому учету активов в качестве основных средств необходимо единовременное выполнение следующих условий:

- использование в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

- использование в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

- организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов;

- способность приносить организации экономическую выгоду (доход) в будущем.

Кроме того, допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и которые фактически эксплуатируются, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний).

Следовательно, указанные объекты недвижимости, отвечающие признакам основных средств, установленных п.2 Методических указаний, признаются объектом налогообложения налогом на имущество организаций.

При этом порядок начисления амортизации основных средств определен Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, и разд.IV Методических указаний.

Что касается объектов недвижимого имущества, приобретаемых по договору купли-продажи, по мнению автора, к таким объектам применяются аналогичные правила, поскольку продавец в соответствии с требованиями ГК РФ теряет право распоряжаться проданными им объектами недвижимости по договору купли-продажи. При этом государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества осуществляется за один месяц и ответственность за проведение государственной регистрации как у покупателя, так и у продавца одинакова.

Поэтому если соблюдены все требования договора купли-продажи объекта недвижимости: денежные средства поступили на счет покупателя полностью, объект передан покупателю по акту приемки-передачи, находится в пользовании покупателя, принят им в эксплуатацию, начисляется амортизация, - то такой объект отвечает признакам основных средств, установленным правилами ведения бухгалтерского учета, следовательно, налог на имущество организаций должен уплачиваться покупателем в общеустановленном порядке.

Что касается продавца, то в данном случае на период государственной регистрации прав он может учитывать объект за балансом, поскольку согласно ГК РФ не вправе распоряжаться этим объектом, включая третьих лиц, и, следовательно, продавец не является налогоплательщиком налога на имущество организаций в отношении этого объекта недвижимого имущества.

Н.А.Гаврилова

Советник налоговой службы РФ

II ранга

Подписано в печать

02.06.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——