"Учет.Налоги.Право", N 19, 2004

НАМЕРЕНИЕ - НЕ ДОГОВОРЕННОСТЬ

Предварительный договор и соглашение о намерениях на первый взгляд одно и то же. Но на самом деле эти документы влекут абсолютно разные последствия. О том, как их различать, мы расскажем сегодня.

Договор о договоре

Значение предварительного договора видно уже из его названия: как и любой договор, он влечет возникновение у сторон юридических обязательств. Только его предметом выступает не передача имущества, выполнение работ или оказание услуг, а заключение другого договора (ст.429 ГК РФ). Иными словами, стороны обязываются в будущем заключить конкретный договор поставки, займа и так далее и скрепляют свое обязательство договором предварительным.

Составляется он, как правило, в письменной форме. Но если для основного договора предусмотрено нотариальное удостоверение или государственная регистрация, то и предварительному необходимо придать эту форму. Иначе он не будет считаться заключенным.

Что должно быть включено в содержание этого документа? Это, прежде всего, существенные условия того договора, который планируется заключить. Например, для поставки это описание товара (наименование, количество, качество, ассортимент) и срок поставки, для купли-продажи недвижимости - описание недвижимости и ее цена, для строительных работ - их характер и результат. То есть из предварительного договора должно быть видно, на каких условиях стороны условились построить свои отношения в будущем.

Помимо этого должен быть оговорен срок заключения основного договора. Иначе это нужно будет сделать в течение года (п.4 ст.429 ГК РФ). А как быть, если один из контрагентов отказывается от заключения договора? В этом случае другой может потребовать это в судебном порядке, подав иск о понуждении к заключению договора. Кроме того, в предварительном договоре можно установить неустойку (штраф, пени) за отказ от заключения договора или просрочку.

Сила намерения

А вот соглашение (протокол) о намерениях не порождает юридических обязательств. Его заключают для выражения совместной воли сторон, закрепления партнерских отношений. Предметом его, например, может быть совместное участие сторон в инвестировании строительства. При этом стороны не обязуются в будущем заключить договор о совместной деятельности по строительству, как было бы в случае предварительного договора. Их соглашение носит декларативный характер.

Но, несмотря на то что протокол о намерениях не имеет силы договора, он не так уж бесполезен. Ведь в случае возникновения спора суд будет принимать во внимание любые документы, позволяющие установить общую волю сторон: переписку, переговоры и, конечно, протокол о намерениях. Во многих случаях это может оказаться очень полезным.

Как видно, различия между предварительным договором и соглашением о намерениях существенные. И чтобы отличить их друг от друга, названия отнюдь не достаточно - ведь не оно определяет сущность соглашения. Поэтому, как бы ни назывался оказавшийся перед вами документ, распознать его можно, прежде всего, по формулировке предмета. Если в нем сказано, что стороны обязуются заключить другой договор, описаны его условия - значит, речь идет о предварительном договоре. Если же в нем выражено обязательство о совместном сотрудничестве, поддержке в реализации каких-либо проектов или даже конкретное обещание помощи или содействия, налицо соглашение о намерениях.

     
   —————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————¬
   |                           Предварительный договор N 1/04                           |
   |                                                                                    |
   |г. Тюмень                                                          25 апреля 2004 г.|
   |                                                                                    |
   |ООО  "Присли"  (далее  —  Общество)  в лице  генерального директора  Паршикова О.И.,|
   |действующего на основании устава, и                                                 |
   |ПК "Уральский союз" (далее — Кооператив) в лице директора Димова Г.Н., действующего |
   |на основании устава,                                                                |
   |заключили настоящий предварительный договор о следующем.                            |
   |                                                                                    |
   |                                1. Предмет договора                                 |
   |                                                                                    |
   |1.  Стороны  обязуются  заключить  в  будущем  договор  купли—продажи  недвижимости,|
   |согласно  условиям  которого  Общество  обязуется  купить,  а Кооператив  —  продать|
   |принадлежащее  ему  на праве  собственности  административное  здание, расположенное|
   |по адресу: г. Тюмень, ул. Ленина, д. 18 (далее — здание).                           |
   |2.  Характеристики здания:  общая площадь  400 кв. м,  в том числе  площадь  офисных|
   |помещений — 340 кв. м, здание нуждается в капитальном ремонте.                      |
   |                                                                                    |
   |                     2. Цена здания и срок заключения договора                      |
   |                                                                                    |
   |1. Стоимость здания  устанавливается  в размере  3 500 000 руб.,  включая  НДС.  При|
   |заключении  договора купли—продажи цена может быть пересмотрена  только по обоюдному|
   |согласию сторон.                                                                    |
   |2. Договор  купли—продажи  должен  предусматривать  предварительную  оплату не менее|
   |40 процентов  стоимости  здания.  Остальные  условия расчета  должны быть определены|
   |в самом договоре.                                                                   |
   |3. Договор купли—продажи должен быть заключен не позднее 25.10.2004. При этом здание|
   |должно быть передано покупателю не позднее двух недель с момента заключения договора|
   |купли—продажи.                                                                      |
   |                                                                                    |
   |                             3. Ответственность сторон                              |
   |                                                                                    |
   |1. Если какая—либо из сторон  будет необоснованно уклоняться от заключения договора,|
   |другая сторона  вправе потребовать уплаты неустойки  в размере 0,1% стоимости здания|
   |за каждый день просрочки.  Убытки, причиненные такими действиями,  возмещаются сверх|
   |неустойки.                                                                          |
   |                                                                                    |
   |Адреса, реквизиты и подписи сторон                                                  |
   L—————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————
   

С.А.Бортникова

Юрист

Подписано в печать

17.05.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——