"Консультант", N 10, 2004

ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ ДЛЯ СОТРУДНИКА

Организации иногда приобретают квартиры в строящихся домах для своих сотрудников. При этом организация финансирует строительство и передает квартиры сотрудникам. Сотрудник в свою очередь постепенно возвращает стоимость квартиры. Как лучше оформить отношения сторон, чтобы минимизировать уплату налогов как физическими лицами, так и организациями? Автор статьи рассматривает достоинства и недостатки схем, наиболее часто применяемых в этих случаях.

При передаче квартир работникам организации можно по-разному оформить правоотношения сторон. Рассмотрим варианты, наиболее часто встречающиеся на практике.

Договор купли-продажи

Статья 454 Гражданского кодекса РФ определяет, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор купли-продажи может предусматривать продажу товара в кредит, т.е. оплату товара через определенное время после его передачи покупателю. При этом оплата товара может производиться в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Продажа товара в рассрочку означает заключение между сторонами договора коммерческого кредита (п.1 ст.823 ГК РФ). Отметим, что пп.1 п.1 ст.212 Налогового кодекса РФ предполагает наличие материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами. Между тем в данном случае кредит предоставляется не деньгами, а товаром - квартирой.

В этой связи Методические рекомендации налоговым органам о порядке применения главы 23 "Налог на доходы физических лиц" части второй Налогового кодекса Российской Федерации, утв. Приказом МНС России от 29.11.2000 N БГ-3-08/415, дают следующее разъяснение. При заключении налогоплательщиком договора коммерческого кредита, определяемого ст.823 ГК РФ, либо договора приобретения товара в кредит или рассрочку материальной выгоды в соответствии со ст.212 НК РФ не возникает.

Следует также отметить, что переданное работнику имущество остается в залоге у организации вплоть до полной его оплаты (п.5 ст.488 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Что же касается права работника на имущественный налоговый вычет, то оно за работником сохраняется вне зависимости от того, что квартира оплачена не полностью.

Дело в том, что по общему правилу работник станет собственником квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее (ст.551 ГК РФ). При этом тот факт, что оплата за жилое помещение внесена лишь частично, не может быть причиной отказа в регистрации права собственности (ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Таким образом, работник будет располагать документом о праве собственности на приобретенную квартиру.

В Налоговом кодексе РФ не содержится ограничений на предоставление имущественного налогового вычета в том случае, когда в установленном порядке зарегистрировано обременение права собственности налогоплательщика на квартиру. Следовательно, он сможет использовать имущественный налоговый вычет в размере сумм, фактически истраченных на приобретение квартиры, но не свыше 1 млн руб. (пп.2 п.1 ст.220 НК РФ).

Имущественный налоговый вычет работник может получить, только представив письменное заявление в налоговую инспекцию. Организация такие вычеты своим сотрудникам не предоставляет.

Что касается организации, то при таком оформлении сделки организации придется уплатить в бюджет НДС со всей стоимости квартиры. Это связано с тем, что в данном случае происходит переход права собственности от продавца к покупателю, т.е. возникает реализация, что на основании ст.146 НК РФ признается объектом налогообложения по НДС.

Договор уступки права требования

Если дом, в котором расположены профинансированные организацией квартиры, еще не сдан в эксплуатацию, то продажу квартиры сотруднику можно оформить с помощью договора уступки.

По условиям этого договора организация уступает работнику свое право требования передачи построенной квартиры другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома. Впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности работника на переданную квартиру.

При заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого работник должен передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона в свою очередь уступить работнику свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. При этом в договоре можно предусмотреть условие о рассрочке оплаты полученного права.

В силу ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к работнику, заключившему договор об уступке права требования, переходят права в том объеме, в котором ими обладал прежний кредитор - организация-инвестор.

В данном случае налогоплательщик будет вправе заявить об имущественном налоговом вычете в части денежных средств, направляемых на строительство жилого дома (квартиры), лишь после получения им свидетельства о государственной регистрации его права собственности на эту квартиру. Такое разъяснение дано, в частности, в Письме МНС России от 22.03.2002 N СА-6-04/341.

Имущественный налоговый вычет будет предоставлен при подаче физическим лицом декларации в налоговый орган по месту жительства, к которой должны быть приложены следующие документы:

- письменное заявление о предоставлении имущественного вычета;

- копия договора о направлении физическим лицом денежных средств на строительство жилого дома;

- копия свидетельства о праве собственности на квартиру;

- платежные документы, подтверждающие уплату взносов за приобретаемую квартиру;

- копия акта приема-передачи квартиры.

Если между сторонами заключен договор уступки права требования, то налоговые последствия будут следующими. Согласно пп.1 п.1 ст.146 НК РФ передача имущественных прав, к которым согласно действующему законодательству относятся также и операции по исполнению договоров уступки права требования, признается объектом обложения НДС.

При этом при первоначальной уступке налоговая база определяется как стоимость передаваемого права, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст.40 НК РФ, без учета НДС. Другими словами, НДС начисляется на всю сумму уступаемого права (ст.ст.154, 155 НК РФ).

Агентский договор

Если организация не профинансировала строительство, то между сторонами возможно заключение агентского договора. Согласно условиям этого договора работник (принципал) поручает организации (агенту) совершить юридические и иные действия, направленные на приобретение работником квартиры в собственность. Агент обязуется от имени и за счет принципала заключить договор на инвестирование строительства жилого дома на определенных физическим лицом условиях, профинансировать строительство. Принципал в свою очередь обязуется выплатить агенту вознаграждение и возместить стоимость инвестиционного взноса, оплаченного ранее агентом.

В данном случае организация как агент получает посредническое вознаграждение, с суммы которого уплачивается НДС согласно ст.156 НК РФ. С сумм инвестиционного взноса НДС не уплачивается, т.к. не происходит реализации квартиры.

Работник организации становится соинвестором. После сдачи жилого дома в эксплуатацию на основании заключенного от его имени договора работник вправе зарегистрировать на свое имя право собственности на квартиру.

При этом с имущественным вычетом по НДФЛ ситуация достаточно спорная.

Согласно пп.2 п.1 ст.220 НК РФ применять вычет налогоплательщик может, если выполнит три условия.

Во-первых, он обязан оплатить жилье из своих средств, а не за счет работодателя или кого-либо еще. Во-вторых, продавцу недвижимости надо отдать именно деньги, т.к. в ст.220 НК РФ расходы налогоплательщика должны быть обоснованы документами, "подтверждающими факт уплаты денежных средств". И в-третьих, вычет не предоставят, если суд признает работника и продавца недвижимости взаимозависимыми лицами.

В данной ситуации денежные средства по договору, заключенному агентом от имени физического лица, поступили в виде инвестиционного взноса в полной сумме от агента. Работник факт уплаты денежных средств может подтвердить только платежными документами агенту, что может вызвать у налоговых органов определенные вопросы.

Обращаем внимание, что в данном варианте у работника остается задолженность по агентскому договору. Поэтому организация вправе оформить в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обременение на квартиру в виде залога. При этом до полного расчета по агентскому договору работник не сможет продать квартиру или каким-либо иным способом произвести ее отчуждение.

Итоги

Рассмотрев различные варианты оформления правоотношений организации-работодателя и работника по приобретению последним квартиры в собственность, можно сделать следующие выводы.

По мнению автора, менее обременительным с точки зрения налогообложения для организации является вариант заключения агентского договора на стадии строительства жилого дома.

Если же дом уже построен, то наиболее оптимальным для обеих сторон является договор купли-продажи квартиры в рассрочку.

Е.В.Контонистова

Юрист консалтинговой группы

"Что делать Консалт"

Подписано в печать

28.04.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——