"Строительство: налогообложение, бухучет", N 2, 2004

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА:

НА ЧТО СЛЕДУЕТ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ

Как показывает практика, физическое лицо - инвестор строительства жилья чаще всего является менее юридически грамотной стороной по сравнению с организацией, привлекающей денежные средства населения для строительства жилых домов. Поэтому в данной статье освещаются основные "уязвимые" для граждан условия договора, заключаемого им с инвестиционно-строительными компаниями, застройщиками, заказчиками-застройщиками и т.п.

Разница стоимости 1 кв. м в уже построенном (введенном в эксплуатацию) жилом доме и в доме, который находится в процессе строительства, весьма ощутима. Поэтому вполне объяснимо желание гражданина приобрести жилье на так называемом первичном рынке недвижимости.

Для этого физическому лицу необходимо заключить соответствующий договор с компанией, организующей новое строительство. Однако экономическая выгода инвестора сосуществует с определенными опасностями. В признании этого факта нет ничего особенного, ведь инвестиции в строительство тем и характеризуются, что носят долгосрочный характер, т.е. существует временная отдаленность от момента их вложения до достижения конечного результата (получение в собственность квартиры). Отсюда следует, что инвестор, вступая в правоотношения с заказчиком-застройщиком, должен очень внимательно подходить к заключению с последним какого-либо договора.

Начнем с того, что название самого договора, согласно которому А предоставляет Б денежные средства, а Б обязуется ими распорядиться в целях организации строительства и после его окончания передать соответствующую площадь недвижимости в собственность А, - является многовариантным. Он может называться договором долевого участия в строительстве, договором финансирования строительства жилья, инвестиционным контрактом, договором совместной деятельности, договором долевого финансирования строительства, договором соинвестирования строительства жилья и др. В зависимости от наименования договора меняются и конкретные обозначения сторон (А и Б).

В условиях отсутствия законодательно закрепленного наименования договора с приведенными выше условиями любое используемое на практике название имеет право на существование. Анализу преимуществ и недостатков того или иного наименования договора может быть посвящено отдельное исследование. Для целей настоящей статьи назовем такой договор Инвестиционным договором в строительстве, а его стороны - Инвестором и Заказчиком строительства.

Перед заключением договора Инвестору, чтобы не стать жертвой фирмы "а lа рога и копыта", необходимо проверить у Заказчика строительства наличие и желательно содержание следующих документов:

- акта органа исполнительной власти, разрешающего осуществление строительства соответствующего жилого дома;

- договора аренды (купли-продажи) земельного участка, на котором осуществляется строительство дома (акт об отводе земельного участка под застройку);

- лицензии на право осуществления деятельности заказчика-застройщика. Обязанность иметь лицензию у Заказчика строительства предусматривается Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (утв. Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 "О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства"). При этом следует обратить внимание на срок действия такой лицензии.

Целесообразно ознакомиться с учредительными документами Заказчика строительства, свидетельствами о государственной регистрации юридического лица и о постановке на налоговый учет.

Инвестор строительства жилого дома в Москве при заключении инвестиционного договора должен проверить наличие у Заказчика инвестиционного контракта, прошедшего учетную регистрацию в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. В этом документе стоит обратить внимание на перечень квартир, по которым Заказчик строительства обладает правом требования. Только в отношении таких квартир может быть заключен действующий, а не фиктивный договор с Заказчиком строительства. Сложнее определить и удостовериться в том, что Заказчик строительства не заключал ранее договора в отношении этой же квартиры, но с другим Инвестором.

Для того чтобы избежать такой "неприятности" и гражданину быть уверенным, что он является единственным правообладателем соответствующей квартиры, можно обратиться в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в Москве это Мосрегистрация) по поводу регистрации инвестиционного договора в строительстве. Внесение сведений в Единый государственный реестр прав о заключенном инвестиционном договоре служит цели обеспечения надлежащего выполнения сторонами своих договорных обязательств. Тем не менее напомним, что законодатель не предусматривает обязательной государственной регистрации договоров данного типа. Достаточно простой письменной формы.

Помимо государственной регистрации инвестиционных договоров в строительстве и договоров подобного рода правовыми актами г. Москвы предусмотрена процедура их учетной регистрации. В частности, порядок приема и выдачи документов при осуществлении учетной регистрации договоров регламентируется Распоряжением Правительства Москвы от 17.03.2004 N 137 "Об организации работы Департамента в режиме "одного окна" при проведении учетной регистрации договоров о привлечении финансовых средств физических лиц в строительство жилья и выдаче договоров о передаче прав на результаты инвестиционной деятельности" (Приложение N 1).

Чтобы Инвестиционный договор в строительстве считался заключенным, Инвестору и Заказчику строительства необходимо отразить в договоре его существенные условия - предмет и срок.

Вопрос о том, что именно следует признавать в качестве предмета (первое существенное условие) Инвестиционного договора в строительстве, достаточно дискуссионный. По мнению автора, данный договор обладает двойным предметом. С одной стороны, предметом Инвестиционного договора в строительстве являются инвестиции <*>, с другой - конкретный объект недвижимости, передаваемый после окончания строительства в собственность Инвестора. Порядок внесения денежных средств Инвестором почти всегда четко и ясно определен в договоре. Денежная сумма может вноситься единовременно и поэтапно, главное, чтобы общий размер такой суммы изначально был установлен в договоре.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Отметим, что законодатель понимает под инвестициями не только денежные средства, но и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку (ст.1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", в ред. от 02.01.2000).

Особое внимание Инвестору при заключении договора с Заказчиком строительства стоит уделить описанию в нем требований к передаваемому жилому помещению. Прежде всего необходимо предусмотреть и в развернутой форме закрепить в договоре условия о наличии и качестве (стандарте) отделки квартиры. В противном случае Инвестор должен быть готов к тому, что, предусмотрев в договоре только количество комнат и их общую площадь, в результате он может получить "под ключ" голые кирпичные стены с бетонным полом вместо обещанной на словах квартиры с евроотделкой.

Так, на практике была ситуация, когда при заключении договора Заказчик строительства в устной форме уверял доверчивого Инвестора, что полы обязательно будут паркетными. После завершения строительства инвестор был неприятно удивлен, обнаружив вместо паркета линолеум. И поскольку в договоре не было предусмотрено, чем именно должен быть покрыт пол, позиция Заказчика, отказавшего гражданину в безвозмездной смене покрытия пола, вполне правомерна.

Поэтому если для Инвестора принципиально важно, например, наличие в квартире стеклопакетов определенной марки, то он должен потребовать от Заказчика строительства зафиксировать в тексте договора данное условие, иначе впоследствии ему придется устанавливать желаемые стеклопакеты исключительно за свой счет.

Вторым существенным условием Инвестиционного договора в строительстве является указание срока окончания строительства (ввода жилого дома в эксплуатацию), без этого договор считается незаключенным. Простого упоминания о том, что срок окончания работ устанавливается в соответствии с графиком производства (выполнения) работ, явно недостаточно. Например, условие о сроке можно закрепить таким образом: "Заказчик обязуется обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома согласно проектно-сметной документации и графику производства работ в декабре 2005 г.". Допустимо определить срок окончания строительства соответствующим кварталом года.

Срок окончания строительства (ввода в эксплуатацию) жилого дома стоит отграничивать от срока передачи в собственность Инвестора квартиры в возведенном доме. Момент возникновения права собственности на недвижимость в законодательстве связан с моментом государственной регистрации данного права, которая осуществляется в среднем в пределах одного месяца. Поэтому в Инвестиционном договоре в строительстве следует предусмотреть и этот срок, а также определить, на какой стороне лежит обязанность по государственной регистрации права собственности и кто несет соответствующие расходы по госрегистрации.

За нарушение установленных сроков Инвестиционный договор в строительстве должен предусматривать ответственность Заказчика. На практике чаще всего договором устанавливается ответственность Заказчика строительства в виде неустойки, а именно штрафа за каждый день просрочки.

Рассмотрим достаточно распространенную ситуацию, когда вследствие удорожания строительства Заказчик требует доплатить определенную сумму. Чтобы минимизировать риск удорожания строительства, можно посоветовать включить в текст договора закрытый перечень случаев, когда Заказчик строительства вправе потребовать от Инвестора внесения дополнительных средств. Целесообразнее предусмотреть в договоре обязанность Заказчика строительства при направлении требования о доплате предоставить Инвестору документы, подтверждающие такой факт. Однако в этом случае отказ Инвестора компенсировать Заказчику расходы, связанные с удорожанием строительства, повлечет за собой при передаче спора на рассмотрение суда принятие решения о передаче инвестору площади пропорционально внесенным денежным средствам исходя из нового уровня цен. Поэтому, по мнению автора, самым оптимальным для Инвестора вариантом является фиксация в договоре условия, согласно которому удорожание строительства относится на счет Заказчика, который вправе увеличить стоимость 1 кв. м площади в квартирах, в отношении которых еще не заключался договор. Если договором установлена твердая сумма, все претензии Заказчика строительства на компенсацию Инвестором разницы уровня цен будут неправомерны.

Стоит учитывать, что в период строительства трудно определить точный размер общей площади той или иной квартиры. Инвестор вносит денежную сумму из расчета стоимости 1 кв. м общей площади квартиры согласно проектной документации. Однако нередко бывает, что после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию площадь квартиры изменяется и уже не совпадает с проектной, указанной в договоре. Соответственно, стоимость передаваемой квартиры подлежит корректировке уже с учетом акта БТИ, в котором фиксируется точная общая площадь. Некоторые Заказчики строительства злоупотребляют такой возможностью дополнительного "выжимания" денег из Инвестора путем сознательного уменьшения общей площади квартиры при заключении договора. В последующем (заплатив основную сумму и прождав длительное время) Инвестору становится просто невыгодно отказываться от доплаты "появившихся" нескольких лишних метров. Когда же гражданину не представляется возможным доплатить подчас существенную сумму за разницу в квадратных метрах, ему предлагают или согласиться на меньшую площадь (например, вместо двухкомнатной квартиры принять однокомнатную), или забрать внесенные раннее денежные средства. В любом случае Инвестор несет ощутимые потери.

Поэтому изменение существенного условия договора может происходить только по взаимному согласию сторон, что должно быть оформлено дополнительным соглашением, подписываемым обеими сторонами. Следовательно, Инвестор должен осторожно от носиться к таким расплывчатым условиям о возможности дополнительной оплаты, как "Инвестор обязуется при необходимости доплатить" или "При определенных обстоятельствах стоимость передаваемой квартиры подлежит корректировке", "В случае удорожания строительства Инвестор обязуется компенсировать Заказчику дополнительные затраты на строительство" и т.п. В противном случае требование Заказчика строительства о дополнительном внесении денежных средств будет обоснованным и соответствующим условиям договора.

Практика уточнения передаваемой общей площади и, соответственно, стоимости квартиры по итогам проведенной технической инвентаризации вполне нормальное явление. Даже если фиксируется расхождение размера фактически построенной площади с площадью, указанной в проектно-сметной документации, такая разница обычно очень мала. Однако Инвестор может подстраховаться и зафиксировать в инвестиционном договоре максимально возможное увеличение общей площади в процессе строительства. Например, в договоре можно закрепить, что инвестор вносит N-ную сумму из расчета ... руб. за 1 кв. м общей площади, а Заказчик обязуется передать Инвестору ...-комнатную квартиру общей площадью согласно проектной документации ... кв. м. При этом Заказчик вправе потребовать доплаты за увеличение в ходе строительства общей площади, но не более чем за 5 кв. м. Тогда все издержки вследствие изменения площади свыше установленного в договоре лимита будет нести Заказчик строительства. Одновременно необходимо проследить, чтобы в договоре четко прописывался порядок возврата Инвестору денежных средств даже при незначительном уменьшении в ходе строительства общей площади квартиры.

Инвестор при внесении денежных средств на строительство жилья должен получить на руки охранить документ, подтверждающий произведенную оплату. Это может быть копия платежного поручения с отметкой банка об исполнении, корешок приходного кассового ордера, кассовый чек и/или справка, подписанная главным бухгалтером и директором организации Заказчика строительства, и др.

В дальнейшем указанные платежные документы в случае возникновения конфликтной и спорной ситуации с Заказчиком строительства позволят Инвестору обосновать и документально подтвердить надлежащее выполнение своих финансовых обязательств.

Кроме того, напомним, что согласно п.2 ст.220 Налогового кодекса РФ гражданин, вкладывающий денежные средства на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома или квартиры, имеет право на получение имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц.

Имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным в банках Российской Федерации и использованным по целевому назначению (для строительства или приобретения жилья). Размер такого имущественного налогового вычета в соответствии с Федеральным законом от 07.07.2003 N 110-ФЗ "О внесении изменений в статьи 219 и 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" увеличен с 600 000 до 1 000 000 руб. Причем в эту сумму не входят денежные средства, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным для целей строительства или приобретения жилья, которые подлежат вычету из налоговой базы сверх указанной суммы. Новый предельный размер имущественного налогового вычета применяется к правоотношениям, возникшим с 1 января 2003 г.

Для получения имущественного налогового вычета физическому лицу - Инвестору необходимо представить в налоговый орган письменное заявление об этом и документы, подтверждающие право собственности на приобретенное жилье (Свидетельство о государственной регистрации права собственности), а также платежные документы, свидетельствующие о произведенной оплате.

Имущественный налоговый вычет по данному налогу не распространяется на тех граждан, которые производили оплату расходов на строительство или приобретение жилого дома либо квартиры за счет средств работодателей или иных лиц. Кроме того, Налоговым кодексом РФ установлен запрет на повторное предоставление налогоплательщику имущественного вычета по данному основанию.

Для физического лица - Инвестора очень важно, чтобы заключаемый с Заказчиком строительства договор подпадал под действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (в ред. от 30.12.2001, далее - Закон о защите прав потребителей). Поскольку при нарушении Заказчиком строительства условий договора Инвестор может рассчитывать, что суд обяжет Заказчика строительства выплатить неустойку, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также компенсировать моральный ущерб. Поэтому в Инвестиционном договоре (договоре соинвестирования) обязательно следует подчеркивать, что гражданин передает денежные средства (инвестиции) на строительство жилого дома (квартиры) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд в целях улучшения своих жилищных условий, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Данная рекомендация обусловливается тем обстоятельством, что в настоящее время в судебной практике вопрос о применении в защиту Инвестора-гражданина Закона о защите прав потребителей ставится в зависимость от признания Инвестиционного договора в строительстве договором строительного подряда. С научной точки зрения такой подход является не совсем правомерным, однако в ситуации дефицита в законодательной регламентации Инвестиционного договора в строительстве такая позиция судов обеспечивает возможность вынесения справедливого решения в пользу Инвестора-гражданина. И хотя в большинстве случаев суды исходят из содержания, а не из названия договора, Инвестору все же можно посоветовать избегать регулирования правоотношений с Заказчиком строительства посредством договора простого товарищества (договор о совместной деятельности). Стоит иметь в виду, что Заказчики строительства нередко намеренно предлагают физическому лицу заключить договор о совместной деятельности, договор соинвестирования (в нем инвестиционная деятельность "плавно" приравнивается к предпринимательской), чтобы избежать повышенной ответственности, которая предусматривается Законом о защите прав потребителей.

Еще раз подчеркнем, что в настоящее время отсутствует законодательная регламентация Инвестиционного договора в строительстве и договоров подобного рода. Поэтому на Заказчике строительства и Инвесторе лежит огромная ответственность за согласование условий договора. В конечном счете суд будет разбирать возникший спор, в первую очередь основываясь на условиях заключенного между сторонами договора.

Е.Н.Фролкина

Юрист Правового управления

ЗАО "АВК "Эксима"

Подписано в печать

19.04.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——