"Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", N 14, 2004

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ: ОСОБЕННОСТИ ИСЧИСЛЕНИЯ И УПЛАТЫ

В ст.15 Земельного кодекса РФ установлено, что любая организация или гражданин могут приобрести в собственность земельный участок. При этом не стоит забывать, что использование земли в России является платным, а одной из форм платы является земельный налог. Поскольку в редакцию приходит множество писем, касающихся налога на землю, сегодня мы решили подробно рассказать об особенностях его исчисления и уплаты исходя из вопросов, интересующих наших читателей.

Порядок взимания земельного налога в настоящее время регламентируется Законом РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю".

Собственники земли, землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся участками на праве пожизненного наследуемого владения) и землепользователи (владеют и пользуются участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования) облагаются ежегодным земельным налогом, за земли же, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Объектом обложения земельным налогом являются земельные участки, их части, земельные доли (в случае общей долевой собственности на участок), предоставленные указанным выше лицам (за исключением арендаторов) в собственность, владение или пользование.

Что является основанием для уплаты налога?

Основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком (ст.15 Закона N 1738-1).

Согласно ст.4 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (которым в соответствии со ст.130 ГК РФ являются земельные участки), а также сделки с ним подлежат госрегистрации. При этом ст.14 Закона N 122-ФЗ определено, что проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о госрегистрации прав.

Таким образом, указанное свидетельство и является документом, служащим основанием для установления и взимания земельного налога. До момента его получения налог на землю уплачивать не нужно.

При переходе в течение года права собственности на участок от одного налогоплательщика к другому земельный налог исчисляется и предъявляется к уплате прежнему собственнику земли с 1 января этого года до месяца, в котором он утратил право на участок (включительно), а новому - начиная с месяца, следующего за месяцем возникновения права на земельный участок (ст.17 Закона N 1738-1 и п.9 Инструкции МНС России от 21 февраля 2000 г. N 56 "По применению Закона РФ "О плате за землю").

Пример. Согласно свидетельству о госрегистрации право собственности на земельный участок перешло ООО "Камелия" 5 августа 2004 г.

Земельный налог ООО "Камелия" уплачивает не за весь 2004 г., а только за период сентябрь - декабрь 2004 г. из расчета 4/12 от годовой суммы налога. За январь - сентябрь налог уплачивает прежний собственник из расчета 8/12 годовой суммы налога.

Что касается арендаторов земли, то в ст.1 Закона N 1738-1 четко определено, что ежегодным земельным налогом облагаются только собственники участков, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Поэтому, например, за земельные участки, необходимые для обслуживания нежилых строений, предоставленных в пользование юридическим лицам по договорам аренды, земельный налог взимается с арендодателя.

Кто и как его исчисляет?

Налоговой базой является площадь земельного участка, указанная в свидетельстве о госрегистрации.

Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности его плательщиков и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год по ставкам, определенным в Законе N 1738-1 с учетом ежегодных корректировок (коэффициентов), которые содержатся в федеральных законах "О федеральном бюджете" на соответствующий год.

К сведению! За земельные участки, не используемые или используемые не по целевому назначению, ставка налога устанавливается в двукратном размере (ст.3 Закона N 1738-1).

Согласно ст.16 Закона N 1738-1 земельный налог, уплачиваемый юридическими лицами, исчисляется непосредственно ими, в связи с чем организации ежегодно не позднее 1 июля представляют в налоговые органы расчет причитающегося с них налога по каждому земельному участку (по вновь отведенным участкам расчет налога представляется в течение месяца с момента их предоставления).

Суммы налога уплачиваются равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года. Органы законодательной (представительной) власти субъектов Федерации и органы местного самоуправления с учетом местных условий имеют право устанавливать другие сроки уплаты налога (ст.17 Закона N 1738-1).

За земельные участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется отдельно каждому пропорционально его площади строения.

Если строение находится в общей собственности нескольких юрлиц или граждан, земельный налог начисляется каждому из этих собственников соразмерно их доле на это строение.

Земельный налог гражданам начисляется налоговыми органами, которые ежегодно, не позднее 1 августа, вручают им платежные извещения об уплате налога, в связи с чем хотелось бы отметить следующее.

Если члены жилищно-, дачно- и гаражно-строительных кооперативов, а также садоводческих, огороднических и животноводческих товариществ имеют документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок, налог исчисляется каждому из них и в таком случае каждый член данного кооператива (товарищества) уплачивает земельный налог самостоятельно. При этом возмещение каких бы то ни было расходов кооператива или товарищества их членами в виде уплаты взносов не может рассматриваться как уплата налога.

До выдачи свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, пользования земельными участками членам названных выше кооперативов (товариществ) плательщиками земельного налога являются кооперативы и товарищества. Они представляют декларации по земельному налогу в налоговые органы того административного района, на территории которого находятся земельные участки (за исключением участков членов кооперативов и товариществ, получивших свидетельства).

Гражданам, получившим правоустанавливающие документы на землю, как уже отмечалось, ежегодно, не позднее 1 августа, налоговый орган направляет уведомление, в котором указываются расчет налоговой базы, размер налога, подлежащего уплате, а также срок его уплаты.

Налоговое уведомление может быть передано физическому лицу (его законному или уполномоченному представителю) лично под расписку или иным способом, подтверждающим факт и дату его получения.

На основании уведомления граждане, как и юрлица, производят уплату земельного налога равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября - путем перечисления их в местный бюджет по месту нахождения (регистрации) земельного участка.

Внимание! Физические лица, своевременно не привлеченные к уплате налога на землю, уплачивают его не более чем за три предыдущих года.

При этом уплачивается только налог, но не пени, поскольку собственник вовремя не получил налоговое уведомление по вине налогового органа.

Пени уплачиваются, только если собственник вовремя получил налоговое уведомление, но своевременно не уплатил налог либо уклоняется от получения уведомления.

Если налогоплательщик уклоняется от получения уведомления, оно направляется по почте заказным письмом и считается полученным по истечении шести дней с даты направления письма.

Пени за каждый день просрочки определяются в процентах от неуплаченной суммы налога или сбора (принимаются равными 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ).

Какие существуют льготы?

Отдельные категории граждан и организаций освобождены от уплаты земельного налога (ст.12 Закона N 1738-1).

К сведению! В частности, от уплаты налога полностью освобождаются:

- научные организации, опытные, экспериментальные и учебно-опытные хозяйства научно-исследовательских учреждений и учебных заведений сельскохозяйственного и лесохозяйственного профиля, а также научные учреждения и организации другого профиля за земельные участки, непосредственно используемые для научных, научно-экспериментальных, учебных целей и для испытаний сортов сельскохозяйственных и лесохозяйственных культур;

- учреждения искусства, кинематографии, образования, здравоохранения, государственные и муниципальные учреждения социального обслуживания, финансируемые за счет средств соответствующих бюджетов либо за счет профсоюзов (за исключением курортных учреждений), детские оздоровительные учреждения независимо от источников финансирования;

- учреждения культуры, физкультуры и спорта, туризма, спортивно-оздоровительной направленности и спортивные сооружения (за исключением деятельности не по профилю) независимо от источника финансирования;

- высшие учебные заведения, научно-исследовательские учреждения, предприятия и организации российских академий наук, медицинских наук, сельскохозяйственных наук, образования, архитектуры и строительных наук, государственные научные центры, а также высшие учебные заведения и научно-исследовательские учреждения министерств и ведомств по перечню, утверждаемому Правительством РФ;

- предприятия, научные организации и научно-исследовательские учреждения за земельные участки, непосредственно используемые для хранения материальных ценностей, заложенных в мобилизационный резерв РФ;

- санаторно-курортные и оздоровительные учреждения, учреждения отдыха, находящиеся в государственной, муниципальной и профсоюзной собственности;

- религиозные объединения, на земле которых находятся используемые ими здания, охраняемые государством как памятники истории, культуры и архитектуры.

В отношении льготы для религиозных объединений, на земле которых находятся используемые ими здания, охраняемые государством как памятники истории, культуры и архитектуры, следует иметь в виду некоторые особенности ее предоставления.

Действие указанной льготы распространяется исключительно на религиозные организации, что объясняется следующим.

Согласно п.2 ст.6 Закона от 26 сентября 1997 г. N 125-ФЗ "О свободе совести и религиозных объединениях" религиозные объединения могут быть созданы в форме групп и организаций.

Религиозной группой признается добровольное объединение граждан, образованное в целях совместного исповедания и распространения веры, осуществляющее деятельность без госрегистрации и приобретения правоспособности юрлица (ст.7 Закона N 125-ФЗ).

Поскольку быть участниками гражданских отношений, то есть приобретать права и обязанности (в том числе по отношению к имуществу), совершать хозяйственные операции, могут только физические и юридические лица (п.2 ст.1 и п.1 ст.2 ГК РФ), то религиозные группы просто не могут быть ни собственниками земли, ни землевладельцами, ни землепользователями. Соответственно, они не являются плательщиками земельного налога, а значит, не могут воспользоваться льготой по нему.

Религиозной организацией признается добровольное объединение граждан РФ, иных лиц, постоянно и на законных основаниях проживающих на территории России, образованное в целях совместного исповедания и распространения веры и в установленном законом порядке зарегистрированное в качестве юридического лица (ст.8 Закона N 125-ФЗ), в связи с чем организации могут воспользоваться указанной льготой.

К памятникам истории и культуры народов РФ относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры (ст.3 Закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ").

В частности, к таким объектам относятся: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома, храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья и другие объекты, специально предназначенные для богослужений.

Информация об объектах культурного наследия и их территориях, а также о зонах охраны таких объектов при формировании и ведении государственных земельного и градостроительного кадастров, иных информационных систем или банков данных, использующих данную информацию, содержится в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ.

На каждый объект, включенный в Реестр, его собственнику соответствующим органом охраны этих объектов выдается паспорт объекта культурного наследия (ст.21 Закона N 73-ФЗ), в который вносятся сведения, составляющие предмет охраны данного объекта, и иные сведения, содержащиеся в Реестре.

Согласно ст.5 Закона N 73-ФЗ земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Реестр, а также выявленных объектов культурного наследия, относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством РФ и Законом N 73-ФЗ.

Таким образом, религиозная организация, на земле которой находятся используемые ею здания, охраняемые государством, имеет право на льготу по земельному налогу при наличии паспорта объекта культурного наследия на соответствующий объект и правоустанавливающего документа на землю под этим объектом, который должен содержать ссылку на отношение данного земельного участка к землям историко-культурного назначения.

По мнению представителей налоговой службы, рассматриваемая льгота предоставляется только в отношении земельного участка, находящегося непосредственно под храмом или иным культовым зданием, в отношении же иных участков земли этой религиозной организации льгота не предоставляется.

По мнению автора, это утверждение неверно, поскольку норма Закона сформулирована так, что если на земле религиозной организации находится хотя бы одно используемое ею здание, охраняемое государством как памятник, то все земли этой организации полностью освобождаются от уплаты земельного налога.

Такой вывод подтверждается и арбитражной практикой. Например, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 2 сентября 1999 г. по делу N Ф08-1769/99-481А указано, что Закон не ограничивает размер льготируемой земли площадью памятника.

Кроме того, необходимо учитывать, что согласно ст.13 Закона N 1738-1 органы законодательной (представительной) власти субъектов РФ имеют право устанавливать дополнительные льготы по земельному налогу в пределах суммы этого налога, находящейся в распоряжении соответствующего субъекта РФ.

Обратите внимание! В соответствии со ст.144 Закона от 23 декабря 2003 г. N 186-ФЗ "О федеральном бюджете на 2004 год" с 1 января по 31 декабря 2004 г. приостановлено действие ряда законодательных актов РФ согласно Приложению 20, в том числе и действие ст.ст.7 - 11 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 в части взимания платы за землю с участков, непосредственно занятых законсервированными и (или) неиспользуемыми в текущем производстве объектами мобилизационного назначения и (или) мобилизационными мощностями, а также испытательными полигонами и складами для хранения всех видов мобилизационных запасов.

Это означает, что в 2004 г. налог за указанные земли не взимается.

За земли, на которых размещены, например, незаконсервированные или используемые в текущем производстве объекты мобилизационного назначения, земельный налог взимается в общеустановленном порядке.

Внимание! C лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, при передаче ими участков в аренду (пользование) взимается земельный налог с площади, переданной в аренду (ст.12 Закона N 1738-1).

Когда применяется пониженная ставка налога?

Согласно ст.8 Закона N 1738-1 налог за земли, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, общественным, кооперативным, индивидуальным), исчисляется по пониженной ставке - 3% от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее определенной суммы.

Этот минимум меняется практически ежегодно. Так, в 2002 г. он был равен 28,8 коп. за один квадратный метр, в 2003 г. - 51,84 коп. (п.16 Инструкции МНС России от 21 февраля 2000 г. N 56), а в 2004 г. - 57,02 коп. (ст.7 Закона от 7 июля 2003 г. N 117-ФЗ).

При применении пониженной ставки налога следует иметь в виду, что под жилфондом понимается совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено в кредит либо за счет средств целевого займа, предоставленного юрлицом, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания (ст.1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"), за земли же, занятые нежилым фондом, земельный налог уплачивается по полным ставкам.

Как отразить налог в бухгалтерском и налоговом учете?

В бухучете коммерческой организации сумма налога на землю отражается по кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" в корреспонденции со счетами учета затрат (20, 23, 25, 26, 29, 44).

В налоговом учете земельный налог учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп.1 п.1 ст.264 НК РФ).

Некоммерческие организации (НКО) уплачивают земельный налог за счет целевых поступлений. В смете сумму налога можно включать отдельной строкой, а можно - по статье "Прочие расходы".

Если земельный участок (его часть) используется НКО исключительно для осуществления предпринимательской деятельности, то сумму земельного налога (соответствующую часть) ей так же, как и коммерческой организации, следует учитывать в составе прочих расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль (пп.1 п.1 ст.264 НК РФ).

В ситуации, когда НКО использует землю как в уставной некоммерческой деятельности, так и в предпринимательской, налоговая служба придерживается мнения, что налог следует уплачивать за счет целевых средств, поскольку распределение его суммы между некоммерческой и коммерческой деятельностью налоговым законодательством не предусмотрено.

По мнению автора, в такой ситуации сумму налога на землю следует учесть в составе общехозяйственных расходов и, как в бухгалтерском учете, так и в целях исчисления налога на прибыль, распределить пропорционально доле дохода от предпринимательской деятельности в общем объеме ее доходов, включая целевые поступления. Это объясняется следующим.

Согласно п.1 ст.272 НК РФ расходы налогоплательщика, которые не могут быть непосредственно отнесены к затратам по конкретному виду деятельности, распределяются пропорционально доле соответствующего дохода в суммарном объеме всех его доходов.

Поскольку средства целевого финансирования и целевые поступления в терминологии ст.251 НК РФ являются "доходами, не учитываемыми при определении налоговой базы", то при распределении расходов, которые не могут быть непосредственно отнесены к затратам по конкретному виду деятельности, под суммарным объемом всех доходов НКО следует понимать как доходы от продаж, так и суммы целевых средств.

Следовательно, в целях исчисления налога на прибыль общие накладные расходы, в том числе и сумма налога на землю, распределяются НКО пропорционально доле дохода от предпринимательской деятельности в общем объеме ее доходов, включая целевые поступления.

Такая позиция не бесспорна хотя бы потому, что к доходам в целях гл.25 НК РФ относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, а также внереализационные доходы (ст.248 НК РФ).

Между тем далее в Кодексе появляются "доходы, не учитываемые при определении налоговой базы", поэтому НКО следует отстаивать свое право на уменьшение налога на прибыль за счет общих расходов, поскольку уже шестой год в соответствии с п.7 ст.3 НК РФ "все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика".

Если организация имеет в собственности участок, на котором осуществляется капитальное строительство здания или сооружения с привлечением средств государственного бюджета всех уровней и целевых внебюджетных фондов, то сумма налога на эту землю в период строительства относится на увеличение стоимости объекта.

Это следует из норм Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160) и Методических рекомендаций по определению стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-1.99 (утв. Постановлением Госстроя России от 26 апреля 1999 г. N 31).

Выплата земельного налога в период строительства включается по статье (главе) "Подготовка территории строительства" в сводный сметный расчет стоимости строительства (п.3.5.2 Методических указаний), а капитальные затраты, предусмотренные в сметах, отражаются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" (п.3.1.5 Положения по бухучету долгосрочных инвестиций).

Таким образом, сумма налога на землю, на которой строится объект основных средств, относится на увеличение его стоимости. Однако это правило обязательно только для тех организаций, которые осуществляют капитальное строительство с привлечением средств государственного бюджета всех уровней и целевых внебюджетных фондов.

Для строек, финансирование которых осуществляется за счет других источников, например за счет собственных средств организации, Методические указания носят рекомендательный характер и выполнять их необязательно. В этом случае организация может единовременно списать сумму земельного налога на себестоимость продукции, не увеличивая при этом стоимость строящегося объекта основных средств и соответственно сумму налога на имущество, когда этот объект будет введен в эксплуатацию.

Нужно ли выкупать землю?

С момента вступления в силу Земельного кодекса РФ (30 октября 2001 г.) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены вновь в постоянное (бессрочное) пользование только лицам, указанным в п.1 ст.20 ЗК РФ, а именно: государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам госвласти и местного самоуправления (п.8 ст.3 Закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ")

Что касается земельных участков, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование лицам, не названным в п.1 ст.20 ЗК РФ, до вступления в силу ЗК РФ, то здесь хотелось бы отметить следующее.

В соответствии с п.3 ст.20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у юрлиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется, причем каких-либо ограничений срока указанного права Кодексом не установлено.

Тем не менее согласно п.2 ст.3 Вводного закона юрлица, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобрести участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г., то есть право ограничивается конкретным сроком.

Взаимоисключающие нормы п.3 ст.20 ЗК РФ и п.2 ст.3 Вводного закона представляются, мягко говоря, не вполне понятными.

Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, не должны противоречить Конституции РФ, которая имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории РФ (п.1 ст.15 Конституции РФ).

В соответствии с п.3 ст.35 Конституции никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Это означает, что указанная норма Вводного закона прямо противоречит Конституции РФ, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является имущественным правом и соответственно относится к имуществу, а Вводный закон не предусматривает судебного порядка его прекращения.

Таким образом, норма п.2 ст.3 Закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в соответствующей части должна быть признана недействительной (недействующей) и не подлежать применению.

По мнению автора, поскольку в силу п.3 ст.20 ЗК РФ приобретенное ранее на основании решения государственного или муниципального органа право постоянного (бессрочного) пользования участком сохраняется, то неисполнение обязанности по его выкупу или заключению договора аренды на правовом положении субъекта права отразится не должно, ведь последствия неисполнения этой обязанности в Вводном законе не определены.

Исходя из изложенного за любой организацией сохраняется приобретенное ранее на основании решения государственного или муниципального органа право постоянного (бессрочного) пользования участком, поэтому, по мнению автора, она имеет право не заключать договор аренды земли и не приобретать участок в собственность, если не желает этого, тем более что согласно п.3 ст.154 ГК РФ для заключения любого договора, в том числе аренды и купли-продажи земли, необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Организациям, решившим не переоформлять землю, следует иметь в виду следующее.

Земельные участки (за исключением указанных в п.4 ст.27 ЗК РФ) могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Согласно п.1 ст.41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками участков (за исключением обладателей сервитутов), также осуществляют их права, но не все.

Так, лица, обладающие участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться ими (п.4 ст.20 ЗК РФ), то есть сдавать в аренду или безвозмездное срочное пользование.

В силу ст.2 ЗК РФ указанное положение Кодекса имеет приоритет над положениями других федеральных законов, содержащих нормы земельного права, в том числе и над нормами ст.270 ГК РФ. Таким образом, только став собственником земли или арендатором, предприятие вправе сдать участок в аренду или соответственно субаренду (ст.22 ЗК РФ).

Нужно ли платить НДС при возмещении

земельного налога в случае продажи здания?

Если одна организация продала здание, находившееся у нее в собственности, другой и в договоре купли-продажи оговорено, что покупатель обязан компенсировать продавцу расходы по уплате земельного налога за участок, занимаемый проданным объектом, с момента продажи до даты госрегистрации перехода права собственности на него, то суммы компенсации, полученные от покупателя, следует облагать НДС.

Это связано с тем, что в соответствии со ст.15 Закона N 1738-1 основанием для установления налога за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования земельным участком.

Согласно п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит госрегистрации, которая удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Датой госрегистрации является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ст.551 ГК РФ), в том числе и по уплате налога на землю.

Следовательно, до госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи земельный налог уплачивает продавец недвижимости.

В соответствии с п.3 ст.38 НК РФ любое реализуемое имущество (здания являются недвижимым имуществом - ст.130 ГК РФ) для целей налогообложения признается товаром, а согласно пп.1 п.1 ст.146 НК РФ операции по реализации товаров на территории РФ являются объектом обложения НДС.

Освобождение от налогообложения операций по реализации зданий и сооружений, находящихся в собственности юрлиц, гл.21 НК РФ не предусмотрено, следовательно, операции по их продаже подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке.

В соответствии со ст.153 НК РФ при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг).

Поскольку суммы, полученные от покупателя в виде возмещения дополнительных расходов (уплата земельного налога), непосредственно связаны с продажей недвижимого имущества, то они облагаются НДС по ставке 18%, при этом структура таких расходов (то, что это компенсация земельного налога) для целей налогообложения значения не имеет.

Г.Кузьмин

Ведущий эксперт "БП"

Подписано в печать

08.04.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——